19/12/2018
NOU -Evaluare cladiri pentru impozitare conform Cod Fiscal 2018 – 2019 (buildings taxable value)
Definitie valoare impozabila raportata la Codul Fiscal in vigoare 2018 – 2019 :
Valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării clădirilor nerezidențiale sau cu destinatie nerezidentiala deținute de persoane fizice sau juridice și a clădirilor rezidențiale deținute de persoane juridice, asa cm este definita in Codul Fiscal. Reprezinta un NOU tip de valoare
A NU se confunda cu valoare justa utilizata pentru reevaluari active in scopul introducerii noilor valori in situatiile financiar contabile , cu valoare de piata sau oricare alt tip de valoare utilizate pana in prezent.
Codul Fiscal prevede reevaluarea pentru impozitare a cladirilor din 3 in 3 ani la persoane juridice si din 5 in 5 ani la persoane fizice ce au in proprietate cladiri cu destinatie nerezidentiala. Explicatii :
persoanele fizice care au in proprietate cladiri nerezidentiale – ce nu au ca obiect LOCUINTA ( ex. spatii comerciale, spatii industriale, spatii birouri) sau cladiri rezidentiale cu destinatie nerezidentiala ( la care se desfasoara activitate comerciala – ex. birouri in apartamente sau in case /vile etc.) partial sau integral ( in conditiile Codului Fiscal) vor depune la Directiile de Taxe si Impozite Locale (DITL) cate un raport de evaluare pentru determinarea valorii impozabile pentru fiecare DITL in raza carora sunt amplasate cladirile (apartamentele), pentru toate cladirile (apartamentele) ce se supun acestor reglamentari.
“Pentru clădirile (apartamentele) cu destinație mixtă, aflate în proprietatea persoanelor fizice, la adresa cărora este înregistrat un domiciliu fiscal, la care nu se desfășoară nici o activitate economică, impozitul se calculează conform art. 457 din Codul fiscal”- normal ca pentru oricare PF calculat de catre DITL local, ca pana acum.
“În cazul unei clădiri cu destinație mixtă, aflată în proprietatea persoanelor fizice, la adresa căreia este înregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfășoară o activitate economică, când se cunosc suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeței folosite în scop rezidențial, calculat potrivit art. 457 din Codul fiscal ( calculat de catre DITL cu un procent stabilit prin HCL si Cod Fiscal pe cota rezidentiala), cu impozitul aferent suprafeței folosite în scop nerezidențial, calculat potrivit art. 458 din Codul fiscal”.(calculat de catre DITL cu un procent stabilit prin HCL si Cod Fiscal asupra valorii reiesite din raportul de evaluare pentru cota nerezidentiala)
“Dacă suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi evidenţiate distinct, se aplică următoarele reguli:
a) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfăşoară nicio activitate economică, impozitul se calculează conform art. 457;
b) în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfăşoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, impozitul pe clădiri se calculează conform prevederilor art. 458.”
persoanele juridice ce au in proprietate orice tip de cladire rezidentiala sau nerezidentiala vor depune la Directiile de Taxe si Impozite Locale (DITL) cate un raport de evaluare pentru determinarea valorii impozabile pentru fiecare DITL in raza carora sunt amplasate cladirile, pentru toate cladirile ce se supun acestor reglamentari. Cu alte cuvinte persoanele juridice care la 31.12 an referinta. au implinit deja 3 ani de la ultima reevaluare vor efectua un raport – determinare valori impozabile cladiri – pentru DITL. Rapoartele pentru determinarea valorii juste se supun in continuare IFRS si celelaltor reglementari legale ( fara obligativitatea reevaluarii la 3 ani pentru valorile din contabilitate, exceptand patrimoniul public )DE RETINUT : Valoarea de impozitare poate sa fie mai mica, mai mare si foarte putin probabil egala cu valoarea justa sau valoarea de piata, dat fiind faptul ca recomandarile pentru abordari sunt diferite – se respecta GEV 500 din Standardele de Evaluare ( la valoarea impozabila nu se aplica depreciere externa si se aplica doar in anumite conditii deprecierea functionala ).
Acte necesare la DITL :
– Declaratie contribuabil – format tipizat NOU 2018-2019 – DITL separat PF si PJ
(“Pentru stabilirea impozitului pe clădiri conform art. 458 și art. 460 alin.
(2) și (3), în cazul în care contribuabilul depune la organul fiscal local o declarație fiscală la care anexează un raport de evaluare, valoarea impozabilă a clădirii va fi considerată cea care rezultă din raportul de evaluare, chiar și în cazul în care clădirea a fost finalizată sau dobândită în anul anterior anului de referință.”
– Raport evaluare pentru determinare valoare impozabila ( un singur raport pentru toate cladirile din raza DITL de care acestea apartin : pentru alt DITL – un alt raport cu alta recipisa ) + Anexa 1 – Declaratie pentru privind cladirile supuse evaluarii (vor fi puse la dispozitie de catre evaluator)
“(1) Rapoartele de evaluare se întocmesc de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării și reflectă valoarea clădirii la data de 31 decembrie a anului anterior anului de referință. ( in speta 31.12.2018)
(2) În vederea stabilirii impozitului pe clădiri, rapoartele de evaluare se depun în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declarația contribuabilului, până la primul termen de plată din anul de referință”.
– Recipisa/recipise de la expertul evaluator cu numar unic de identificare obtinuta in urma inregistrarii de catre expert a raportului /rapoartelor de evaluare in BIF (Baza de Informatii Fiscale ,gestionata de catre ANEVAR ).Va fi pusa la dispozitie de catre evaluator.
“Rapoartele de evaluare trebuie să conțină dovada că rezultatele evaluării au fost înregistrate în baza de date cuprinzând valorile impozabile ale clădirilor, gestionată de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR).”
Acte necesare pentru elaborarea unui raport de evaluare pentru impozitare :
copie acte proprietate, copie dosar cadastral, copie extras carte funciara ( daca exista CF) – optional pentru furnizare informatii CF : nr. cadastral, nr. carte funciara, suprafete etc., autorizari construire, modernizare, demolare procese verbale etc, cam tot ceea ce tine de cladire.an construire cladire / punere in exploatare.an modernizari / amenajari / reabilitari efectuate si in ce au constat acestea – se va discuta la inspectiedaca se cunoaste ultima valoare de impozitare ( la PF din Declaratia de impunere, la PJ din Fisa de cont 212 / Balanta la finele anului de referinta – ultima reevaluare )d**a caz se va discuta despre alte documente sau informatii
Inspectiile vor fi programate din timp. Rugamintea este sa se permita realizarea de fotografii relevante din care sa reiasa starea cladirii la interior si exterior.
TIPURI GENERALE DE CLADIRI SUPUSE IMPOZITARII RAPORTAT ONORARII
CLADIRI STRUCTURA TIP REZIDENTIAL ( tip locuinta) cu destinatie nerezidentiala ( birouri, magazine etc) sau mixta ( partial locuinta si partial birou) – persoane fizice
– apartamente in bloc tip ( de cartier ) , apartamente in vile / apartamente atipice cladiri noi / cladiri vechi fara anexe / cu anexe ( boxe , garaje etc.)
– cladiri fara subsol tip parter (P) / tip parter cu etaj (P+1) fara alte anexe / cladiri cu subsol tip parter (S+P) /parter cu maxim 2 etaje (inclus mansarda) (P+1+M / P+1+2) -fara anexe , cladiri cu/fara subsol parter si mai mult de 2 etaje si anexe (S+P+1+2+M/ P+1+2+M / S+P+1+2+3 …./ P+1+2+3…. )
NOTA : onorariile vizeaza destinatia nerezidentiala persoane fizice , indiferent de suprafata nerezidentiala alocata (mixt sau complet nerezidential) , deoarece normele impun evaluarea intregii cladiri/apartament bloc/vila, iar costul /mp astfel determinat sa se raporteze la suprafata nerezidentiala ( camera in incinta unui apartament, etaj in incinta unei vile etc.).
CLADIRI STRUCTURA TIP REZIDENTIAL (tip locuinta) cu destinatie rezidentiala ( ex. locuinte serviciu) – persoane juridice
– evaluarea se realizeaza utilizand algoritmii din Anexa 3 GEV 500 si Cod Fiscal. Onorariul este in functie de complexitatea lucrarii.
CLADIRI STRUCTURA TIP COMERCIAL/INDUSTRIAL/AGRICOL cu destinatie nerezidentiala – persoane fizice sau juridice
spatii comerciale parter de bloc fara subsol , spatii comerciale parter de bloc cu subsol ; spatii individuale parter sau cu etajcladiri comerciale fara subsol maxim 2 etaje , cladiri comerciale cu subsol maxim 2 etaje , cladiri comerciale 3-4 etaje cu/fara subsol , cladiri comerciale peste 4 etaje cu/fara subsol , anexe ale cladirilorspatii depozitare parter fara birouri (hala simpla) , spatii industriale/depozitare +birouri , ferma animale, alte cladiri industrial/agricol
Onorariile sunt in functie de tipul si volumul cladirii, precum si de complexitatea procesului de evaluare.
Proprietarii detinatori a minim 2 cladiri/apartamente vor beneficia de discount intre 10% -20% din onorarii in functie de numarul cladirilor/apartamentelor.
