Administrare Asociatii Bistrita

Administrare Asociatii Bistrita Contact information, map and directions, contact form, opening hours, services, ratings, photos, videos and announcements from Administrare Asociatii Bistrita, Property management company, Strada Nasaudului nr. 1, Bistrita.

Permanently closed.
22/08/2026

𝐅𝐎𝐍𝐃𝐔𝐋 𝐃𝐄 𝐑𝐔𝐋𝐌𝐄𝐍𝐓 𝐌𝐀𝐈 𝐌𝐀𝐑𝐄 𝐃𝐄𝐂Â𝐓 Î𝐍𝐓𝐑𝐄Ț𝐈𝐍𝐄𝐑𝐄𝐀 𝐋𝐔𝐍𝐀𝐑Ă. 𝐃𝐄 𝐂𝐄?

Proprietarii încep, de o bună bucată de timp, să analizeze lista de plată lunară. Din ce se compune fiecare sumă, mod de repartizare, prevedere bugetară sau nu etc.

Colectarea fondului de rulment devine o regulă anuală, în condițiile majorării prețurilor. Constituirea unui fond de rulment îndestulător se desprinde, în primul rând, din nevoia de a putea achita la timp și în integralitate facturile emise pe numele asociației.

Mai concret: cea mai mare cotă de întreținere dintr-un an, poate crește de la an la an, aspect care determină corelarea fondului de rulment cu această cotă de întreținere.

𝐏𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐟𝐢 ș𝐢 𝐨 𝐦𝐢𝐜ă “𝐦𝐢𝐧𝐜𝐢𝐮𝐧𝐢𝐜ă”: dacă în cota lunii decembrie, să spunem, am avut repartizate lucrări semnificative ca valoare, acestea au mărit cota de întreținere și, dacă a fost o situație izolată, dar neanalizată la stabilirea valorii fondului de rulment, vom avea ulterior în lista de plată un fond de rulment de achitat care nu pare a avea un corespondent în consumuri care să reflecte cota de întreținere la care s-a raportat. Și așa constatăm că vom avea un fond de rulment mai mare decât cota de întreținere lunară.

Trecând peste exemplul anterior, fondul de rulment este normal să fie mai mare decât cota de întreținere lunară, și pentru următoarele argumente:

Răspunsul la întrebare, se desprinde și din prevederile art. 72 alin. (1) În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se stabilește astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. 𝐒𝐭𝐚𝐛𝐢𝐥𝐢𝐫𝐞𝐚 𝐜𝐮𝐚𝐧𝐭𝐮𝐦𝐮𝐥𝐮𝐢 𝐬𝐞 𝐟𝐚𝐜𝐞 𝐩𝐫𝐢𝐧 𝐞𝐜𝐡𝐢𝐯𝐚𝐥𝐚𝐫𝐞 𝐜𝐮 𝐬𝐮𝐦𝐚 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐚 𝐟𝐨𝐬𝐭 𝐧𝐞𝐜𝐞𝐬𝐚𝐫ă 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐚𝐜𝐨𝐩𝐞𝐫𝐢𝐫𝐞𝐚 𝐜𝐡𝐞𝐥𝐭𝐮𝐢𝐞𝐥𝐢𝐥𝐨𝐫 𝐥𝐮𝐧𝐚𝐫𝐞 î𝐧𝐫𝐞𝐠𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐞 𝐝𝐞 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢 î𝐧 𝐚𝐧𝐮𝐥 𝐚𝐧𝐭𝐞𝐫𝐢𝐨𝐫, 𝐥𝐚 𝐧𝐢𝐯𝐞𝐥𝐮𝐥 𝐥𝐮𝐧𝐢𝐢 𝐜𝐮 𝐜𝐡𝐞𝐥𝐭𝐮𝐢𝐞𝐥𝐢𝐥𝐞 𝐜𝐞𝐥𝐞 𝐦𝐚𝐢 𝐦𝐚𝐫𝐢, 𝐦𝐚𝐣𝐨𝐫𝐚𝐭𝐞 𝐜𝐮 𝐫𝐚𝐭𝐚 𝐢𝐧𝐟𝐥𝐚ț𝐢𝐞𝐢, iar în cazurile asociațiilor de proprietari nou-înființate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociații de proprietari echivalente ca mărime.

Peste cea mai mare cotă de întreținere, adunarea generală pentru vot și comitetul executiv pentru proiectul de buget, pot avea la baza analizei și:

• rata inflației;

• cheltuielile neprevăzute;

• posibilele anunțuri de majorare a contravalorii serviciilor și/sau utilităților;

• reparațiile și/sau investițiile a căror recuperare se realizează în rate sau în perioade lungi de timp.

𝐂â𝐭𝐞𝐯𝐚 𝐜𝐡𝐞𝐬𝐭𝐢𝐮𝐧𝐢 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐯𝐢𝐳𝐞𝐚𝐳ă 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭 𝐟𝐨𝐧𝐝:

• este un fond obligatoriu;

• se decide de către adunarea generală la propunerea comitetului;

• primești chitanță separată pentru plata acestui fond;

• este al proprietarului și se restituie la vânzarea apartamentului;

• lipsa constituirii poate fi sancționată cu amendă cuprinsă între 2500 și 5000 lei.

Autor Av. Gelu Pușcaș

21/08/2026

“𝐃𝐄𝐒𝐅𝐈𝐈𝐍Ț𝐀𝐑𝐄𝐀 𝐀𝐒𝐎𝐂𝐈𝐀Ț𝐈𝐈𝐋𝐎𝐑” Î𝐍𝐓𝐑𝐄: 𝐅𝐎𝐑𝐌𝐔𝐋𝐀𝐑𝐄𝐀 𝐃𝐈𝐍 𝐒𝐏𝐀𝐓𝐄𝐋𝐄 𝐔𝐍𝐔𝐈 𝐌𝐎𝐍𝐈𝐓𝐎𝐑 Ș𝐈 𝐑𝐄𝐀𝐋𝐈𝐓𝐀𝐓𝐄𝐀 𝐉𝐔𝐑𝐈𝐃𝐈𝐂Ă

Trăim vremuri grele și mulți, neavând de unde să mai reducă costul, se uită tot mai mult către asociația de proprietari. Nu pentru că sunt atrași de frumusețea președintelui sau profesionalismul administratorului, ci pentru că, lună de lună, au o întreținere de achitat.

O obligație de plată greu înțeleasă de mulți, greu de explicat pentru mulți și care pune presiune pe bugetul multor familii.

De aici și până la “desființarea asociațiilor” este doar ... câteva taste din spatele unui monitor.

𝟏. 𝐃𝐞𝐬𝐟𝐢𝐢𝐧ț𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞𝐢 – 𝐚𝐜ț𝐢𝐮𝐧𝐞 𝐩𝐨𝐬𝐢𝐛𝐢𝐥ă?

Desființarea asociației, expresie inexactă folosită în condițiile în care terminologia folosită de Legea 196/2018 vizează dizolvarea asociației. Mai direct, nu poți desființa ceva ce te obligă legea să constitui și prin urmare reglementarea face trimitere la dizolvare ca
modalitate de încetare a existenței unei entități juridice.

Art. 15 alin 3 din Legea 196/2018 prevede: În cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociației de proprietari se prezintă și se adoptă statutul asociației de proprietari, care cuprinde cel puțin următoarele informații:

g) condițiile în care se dizolvă asociația de proprietari;

Prin urmare, atunci când cineva dorește să susțină “desființarea asociației”, în prealabil, are obligația de a parcurge statutul asociației și a lua la cunoștință de prevederile vizând procedura și condițiile (de cvorum) pentru ceea ce reprezintă dizolvarea (“desființarea”) asociației.

Cum în majoritatea covârșitoare a cazurilor statutul nu spune nimic de modalitatea de dizolvare, apare strict mențiune din Legea 196/2018, respectiv cea din art. 18 “Dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află imobilul încetarea personalității juridice.

“Desființarea asociației” nu poate avea loc, de drept, pentru că așa spune proprietarul, nici în ipoteza în care asociația nu și-a actualizat actele de la înființare până în prezent, oricare ar fi momentul înființării.

Art. 104 alin (2) din Legea 196/2018 prevede: Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.

“Desființarea asociației” poate fi solicitată în condițiile în care scopul pentru care aceasta a fost înființată nu mai există. Regulile sunt cele din Codul Civil pe de o parte, iar procedura se realizează în fața instanței de judecată competente, pe de altă parte. Și cm covârșitoarea majoritate a celor care susțin “desființarea” nu au parcurs Codul Civil, totul rămâne la stadiul de “ce le-am zis-o cu desființarea”.

Pentru cei care doresc să înțeleagă scopul constituirii unei asociații, fac trimitere la prevederile art. 11 din Legea 196/2018 (1) Asociația de proprietari este forma juridică de organizare și de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, înființată în condițiile prezentei legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.

“Desființarea” poate avea loc și în cazul distrugerii în întregime sau parțială a condominiului, și se aplică prevederile art. 657 din Codul civil.

𝟐. 𝐃𝐞𝐬𝐟𝐢𝐢𝐧ț𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞𝐢 = 𝐥𝐢𝐩𝐬𝐚 𝐨𝐫𝐢𝐜ă𝐫𝐞𝐢 𝐨𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚ț𝐢𝐢 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă?

Dacă se “desființează” asociația nu înseamnă că proprietarul nu mai are niciun fel de obligație de plată. Partea comună rămâne și cota indiviză a celui care a “desființat” nu se șterge din actul de vânzare cumpărare. Acea cotă, acele consumuri nasc obligații de plată reglementate de Codul Civil.

Mai direct: dacă “desființezi” cazi din lac în puț. Nu mai aplici Legea 196/2018, lege specială dedicată asociațiilor de proprietari, aplici Codul Civil care reglementează bine coproprietatea forțată și obligațiile coproprietarilor față de acestea.

𝟑. 𝐃𝐞𝐬𝐟𝐢𝐢𝐧ță𝐦 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐚; 𝐜𝐞 𝐩𝐮𝐧𝐞𝐦 î𝐧 𝐥𝐨𝐜?

Art. 11 din Legea 196/2018 prevede: (2) Consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz.

Dacă nu pui nimic în loc, devin aplicabile mențiunile de la punctul 2.
Dacă pui ceva ce nu este reglementat, se prea poate să ai costuri mai mari decât prin existența asociației. Reclamagiul și procesomanul, după “desființare” are o jucărie și mai interesantă. Va obliga fiecare proprietar să facă sau să nu facă.

Cerând “desființarea” se prea poate ca proprietarul să bage mâna în buzunar de fiecare dată când apare o reparație, o intervenție etc. mult mai adânc decât în ipoteza existenței asociației. Fără fond de reparații, fără posibilitatea de eșalonare cu prestatorii, fără susținerea proprietarilor (folosit pluralul), pentru unul este greu și dificil a susține un cost mare într-o singură plată.

“Desființarea” ar presupune lipsa salariilor. Că aici este problema. De ce să achităm sume care vizează președintele, comitetul, administratorul. Niște hoți! Când te uiți la blocurile în care nu există un comitet și administrator gospodari, vezi cam în ce se transformă.

𝟒. 𝐂𝐮𝐦 𝐩𝐫𝐢𝐦𝐞𝐬𝐜 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢𝐢 𝐢𝐧𝐟𝐨𝐫𝐦𝐚ț𝐢 “𝐝𝐞𝐬𝐟𝐢𝐢𝐧ț𝐚𝐫𝐞𝐚”?

Nimeni nu mai are niciun fel de reacție la astfel de mențiuni, fiind deja înțeles de majoritatea celor implicați sau interesați de acest domeniu că nu se poate. Este o poveste fără finalitate concretă spusă din lipsa informării.

Dacă nu se parcurge nici Legea 196/2018, Codul Civil și legi conexe, reprezintă chestiuni de Aria 51.

Unde a ajuns dezinformarea și lupta pentru supraviețuire de la lună la lună: un comentariu care spune “desființarea asociațiilor” are mai multe like-uri decât oricare alt comentariu.

Dacă îl întrebi pe cel care a postat sau susținut: cm faci în concret și ce pui în loc nu vei avea parte de un răspuns.

O bună parte din cei care folosesc expresia analizată, nu parcurg materialul până la final. Total lipsit de interes, fiind deja stabilit că: trebuie desființate

Autor Gelu Pușcaș

06/08/2026

𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐀𝐕𝐄𝐌 Î𝐍 𝐋𝐈𝐒𝐓𝐀 𝐃𝐄 𝐏𝐋𝐀𝐓Ă 𝐅𝐎𝐍𝐃 𝐃𝐄 𝐑𝐄𝐏𝐀𝐑𝐀Ț𝐈𝐈 Ș𝐈/𝐒𝐀𝐔 𝐅𝐎𝐍𝐃 𝐃𝐄 𝐑𝐔𝐋𝐌𝐄𝐍𝐓? 𝐒𝐈𝐍𝐓𝐄𝐙Ă 𝐏𝐄𝐍𝐓𝐑𝐔 𝐅𝐎𝐍𝐃𝐔𝐋 𝐃𝐄 𝐑𝐔𝐋𝐌𝐄𝐍𝐓

Sumele aferente fiecărui astfel de fond regăsite în lista de plată reprezintă obligație de plată pentru proprietar. Proprietarul are obligația de a răsturna prezumția de legalitate a sumelor regăsite în lista de plată lunară.

𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐝𝐚𝐭𝐨𝐫𝐞𝐚𝐳ă 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥 𝐬𝐮𝐦𝐞𝐥𝐞 𝐚𝐟𝐞𝐫𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐮𝐧𝐨𝐫 𝐚𝐬𝐭𝐟𝐞𝐥 𝐝𝐞 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐮𝐫𝐢?

Pentru ca astfel de sume să reprezinte obligație de plată pentru proprietar, acestea trebuie regăsite în lista de plată lunară. Odată cu evidențierea sumelor în lista de plată, acestea devin obligații de plată pentru proprietar.

Odată inserate în lista de plată aceste sume, se bucură de prezumția de legalitate, adică, că sunt legale și au justificare în actele emanate din partea asociației sau în acte contabile.
Proprietarul, pentru eliminarea lor din lista de plată, trebuie să se adrese instanței de judecată.

𝐂𝐞 𝐭𝐫𝐞𝐛𝐮𝐢𝐞 𝐬ă 𝐬𝐭𝐞𝐚 𝐥𝐚 𝐛𝐚𝐳𝐚 𝐮𝐧𝐨𝐫 𝐚𝐬𝐭𝐟𝐞𝐥 𝐝𝐞 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐮𝐫𝐢?

Avem astfel de fonduri în lista de plată fie pentru că există o hotărâre a adunării generale care stabilește colectarea unor astfel de fonduri, hotărâre care se prezumă a fi legală (art. 52 din Legea 196/2018), hotărâre transpusă în lista de plată de către comitet prin administrator, fie pentru că există o decizie a comitetului ca urmare a existenței unui mandat acordat de către adunarea generală (dacă comitetul constată că sumele existente nu sunt îndestulătoare să poată decide introducerea unor rate în vedere colectării unor astfel de fonduri).

𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐥𝐞 𝐚𝐩𝐫𝐨𝐛ă ș𝐢 𝐜𝐮𝐦 𝐬𝐮𝐧𝐭 𝐞𝐯𝐢𝐝𝐞𝐧ț𝐢𝐚𝐭𝐞 î𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐚𝐛𝐢𝐥𝐢𝐭𝐚𝐭𝐞?

Ambele fonduri sunt obligatorii. Ambele fonduri cad în sarcina adunării generale în a fi aprobate. Pentru votul colectării ambelor fonduri este necesar votul majorității celor prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată. Fiecare fond are o evidență separată și administratorul ține evidența conform contribuțiilor fiecărui proprietar.

𝐒𝐞 𝐩𝐨𝐭 𝐞𝐥𝐢𝐦𝐢𝐧𝐚 𝐝𝐢𝐧 𝐥𝐢𝐬𝐭ă 𝐥𝐚 𝐜𝐞𝐫𝐞𝐫𝐞𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥𝐮𝐢?

Eliminarea unor astfel de fonduri din lista de plată nu se poate realiza prin simpla contestare a listelor de plată și nici prin sesizarea Primăriei. Instanța de judecată, conform solicitării concrete a proprietarului, poate analiza eliminarea sau nu din lista de plată a unor astfel de sume.

𝐅𝐎𝐍𝐃𝐔𝐋 𝐃𝐄 𝐑𝐔𝐋𝐌𝐄𝐍𝐓

𝐂𝐚𝐫𝐞 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐫𝐞𝐠𝐥𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥ă?

Art. 72 alin. 1 din Legea 196/2018 prevede: „În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment”.

𝐄𝐬𝐭𝐞 𝐮𝐧 𝐟𝐨𝐧𝐝 𝐨𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚𝐭𝐨𝐫𝐢𝐮?

Fondul de rulment este un fond obligatoriu a fi constituit la nivelul fiecărei asociații de proprietari. Obligativitatea rezultă din modul în care legiuitorul a înțeles să formuleze textul art. 72 alin. 1, text în care se regăsește formularea, “asociația de proprietari este obligată”, fiind în fața unui text imperativ. În aceste condiții, nu suntem în fața unei facultăți ci a unei obligații.

𝐏𝐫𝐢𝐦𝐞𝐬𝐜 𝐨 𝐜𝐡𝐢𝐭𝐚𝐧ță 𝐬𝐞𝐩𝐚𝐫𝐚𝐭ă 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐩𝐥𝐚𝐭𝐚 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭𝐮𝐢 𝐟𝐨𝐧𝐝?

Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanță nominală separată prevede art. 72 alin. 4 din Legea 196/2018. Din acest text de lege se desprinde faptul că administratorul are obligația și nu facultatea de a elibera o chitanță separată pentru fondul de rulment.

𝐂𝐞 𝐬𝐞 𝐩𝐥ă𝐭𝐞ș𝐭𝐞 𝐝𝐢𝐧 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐮𝐥 𝐝𝐞 𝐫𝐮𝐥𝐦𝐞𝐧𝐭?

Legea 196/2018 prevede faptul că asociaţia de proprietari poate efectua plăţi aferente facturilor emise de către furnizorii şi prestatorii de servicii doar din soldul existent în fondul de rulment. Prevederea se regăseşte în art. 71 şi 72 din Legea 196/2018 (prin coroborare).

Sancţiunea pentru nerespectarea acestor menţiuni se regăseşte în art.102 alin 2 lit.e, iar sancţiunea este cuprinsă între 4000 - 9000 lei.

𝐔𝐧𝐝𝐞 𝐬𝐞 𝐝𝐞𝐩𝐮𝐧 𝐬𝐮𝐦𝐞𝐥𝐞 𝐫𝐞𝐩𝐫𝐞𝐳𝐞𝐧𝐭â𝐧𝐝 𝐟𝐨𝐧𝐝 𝐝𝐞 𝐫𝐮𝐥𝐦𝐞𝐧𝐭?

Fondul de rulment se depune în contul curent al asociației de
proprietari, menționat la art. 20 alin.1, prevede art. 72 alin. 2 din Legea 196/2018.

𝐂𝐮𝐦 𝐬𝐞 𝐝𝐢𝐦𝐞𝐧𝐬𝐢𝐨𝐧𝐞𝐚𝐳ă 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭 𝐟𝐨𝐧𝐝?

Fondul de rulment se stabilește astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației.

𝐒𝐞 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐫𝐞𝐭𝐮𝐫𝐧𝐚 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭 𝐟𝐨𝐧𝐝 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥𝐮𝐢?

Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel, prevede art. 72 alin. 5 din Legea 196/2018.

𝐂𝐢𝐧𝐞 𝐝𝐞𝐜𝐢𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐭𝐢𝐭𝐮𝐢𝐫𝐞𝐚 𝐟𝐨𝐧𝐝𝐮𝐥𝐮𝐢 𝐝𝐞 𝐫𝐮𝐥𝐦𝐞𝐧𝐭?

Adunarea generală reprezintă organul suprem de conducere iar legiuitorul a trecut în sarcina acesteia o astfel de hotărâre. “Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată”, prevede art. 72 alin. 3 din Legea 196/2018.

𝐂𝐞 𝐬𝐞 î𝐧𝐭â𝐦𝐩𝐥ă 𝐝𝐚𝐜ă 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥 𝐧𝐮 𝐚𝐜𝐡𝐢𝐭ă 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭 𝐟𝐨𝐧𝐝?

În situația în care proprietarul nu își achită suma aferentă fondului de rulment, asociația, după trecerea termenului legal (60 de zile de la scadență), poate acționa în judecată proprietarul și poate solicita, prin intermediul instanței de judecată, obligarea acestuia la plata contravalorii sumei regăsită în lista de plată.

Autor Gelu Puscas -

23/07/2026

𝐍𝐔 𝐋𝐎𝐂𝐔𝐈𝐄𝐒𝐂, 𝐍𝐔 𝐁𝐄𝐍𝐄𝐅𝐈𝐂𝐈𝐄𝐙 𝐃𝐄 𝐒𝐄𝐑𝐕𝐈𝐂𝐈𝐈 𝐃𝐀𝐑 𝐀𝐌 𝐃𝐄 𝐀𝐂𝐇𝐈𝐓𝐀𝐓 Î𝐍𝐓𝐑𝐄Ț𝐈𝐍𝐄𝐑𝐄

De ce am de achitat sume de bani pentru apartamentul deținut dacă nu locuiesc cu lunile sau anii în acesta? Nu beneficiez de servicii – curățenie, ascensor etc – pentru că nu locuiesc - dar am de plată, lună de lună, sume de bani.

Sunt întrebări venite din partea celor care, luni de zile pe an sunt plecați și nu locuiesc în apartament sau sunt plecați din țară la muncă.

𝐈. 𝐄𝐱𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚ț𝐢𝐚 𝐩𝐞 î𝐧ț𝐞𝐥𝐞𝐬𝐮𝐥 𝐭𝐮𝐭𝐮𝐫𝐨𝐫

În ipoteza în care î𝐧 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐧𝐮 𝐥𝐨𝐜𝐮𝐢𝐞ș𝐭𝐞 𝐧𝐢𝐦𝐞𝐧𝐢 și proprietarul are zero la numărul de persoane prezente, 𝐧𝐮 î𝐧𝐬𝐞𝐚𝐦𝐧ă 𝐜ă 𝐧𝐮 𝐚𝐫𝐞 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă 𝐬𝐮𝐦𝐞 𝐝𝐞 𝐛𝐚𝐧𝐢. Lipsa numărului de persoane, la persoane prezente în lista de plată, nu echivalează/nu înseamnă că proprietarul nu are de suportat sume aferente proprietății pe care o deține.

Explicația este aceea că, 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐭𝐞𝐚 𝐝𝐞ț𝐢𝐧𝐮𝐭ă 𝐚𝐫𝐞 ș𝐢 𝐨 𝐜𝐨𝐭ă/𝐟𝐫𝐚𝐜ț𝐢𝐞/𝐩𝐫𝐨𝐜𝐞𝐧𝐭 𝐝𝐢𝐧 𝐩ă𝐫ț𝐢𝐥𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧𝐞 𝐚𝐥𝐞 𝐛𝐥𝐨𝐜𝐮𝐥𝐮𝐢. Fiecare proprietar, în actul de deținere al apartamentului, are evidențiată/menționată și o cotă parte indiviză din părțile comune ale blocului. Cu alte cuvinte, deține astfel și o cotă ideală din casa scării, terasă, ascensor, fațada blocului etc.

Un proprietar chiar dacă este plecat din țară sau este în altă localitate și apartamentul este nelocuit, va avea de suportat tot ceea ce reprezintă cheltuieli care vizează întreținerea, repararea sau investițiile la partea comună.

- va avea de suportat reparația la lift chiar dacă nu folosește acel lift;

- va avea de suportat reparația la terasă sau acoperiș chiar dacă are apartamentul la parter și este nelocuit;

- are de suportat reparația la țeava de pe coloana de 2 camere de la scara 1 chiar dacă apartamentul nelocuit al proprietarului este la scara 2 pe coloana de 3 camere;

- va avea de suportat salariile/remunerațiile (președinte, administrator, cenzor);

- va avea de suportat inclusiv apa, în situația în care la nivelul adunării generale s-a hotărât repartizarea diferențelor la cota indiviză sau s-a hotărât ca o cantitate de apă necesară spălării pubelelor și/sau scării să fie repartizată pe cotă, etc.

Tot ceea ce ține de partea comună, se va regăsi în lista de plată și în dreptul proprietarului al cărui apartament este nelocuit. Tot ceea ce se regăsește în lista de plată ca și obligație de plată, este enumerat în art. 85 din Legea 196/2018 redat mai jos în acest material.

Pentru a fi mai uşor de înţeles, menţionez că în situaţia în care NU locuiţi în apartament, NU AVEŢI de plată următoarele costuri:

a) energie electrică;

b) gaze;

c) salubritate:

d) vidanjare.

𝐈𝐈. 𝐌𝐨𝐭𝐢𝐯𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐦𝐚𝐢 𝐚𝐩𝐫𝐨𝐟𝐮𝐧𝐝𝐚𝐭ă

Lipsa locuirii unui imobil apartament nu echivalează cu lipsa obligației de plată a proprietarului pentru transpunerea în lista de plată a obligațiilor rezultate din proprietatea comună deținută.

Obligația de plată aferentă părților comune își are izvorul în Codul Civil, prevederi reluate de legiuitor în Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Cota parte indiviză deținută din proprietatea comună generează obligația de plată a proprietarului. Cota partea indiviză din proprietatea comună este într-o strânsă legatură cu proprietatea privată/exclusivă deținută. O suprafață mare a proprietății exclusive va determina o cotă parte indiviză mai mare din părțile comune, adică o obligație de plată mai împovărătoare pentru proprietar.

𝐋𝐢𝐩𝐬𝐚 𝐟𝐨𝐥𝐨𝐬𝐢𝐧ț𝐞𝐢 𝐩ă𝐫ț𝐢𝐥𝐨𝐫 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧𝐞 𝐧𝐮 𝐝𝐞𝐭𝐞𝐫𝐦𝐢𝐧ă 𝐞𝐱𝐜𝐥𝐮𝐝𝐞𝐫𝐞𝐚 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐨𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚ț𝐢𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă. Asociația de proprietari are obligația de a întreține tot ceea ce reprezintă parte comună. Chiar dacă nu există constituită o asociație de proprietari, având în vedere prevederile Codului Civil, fiecare proprietar este răspunzător, în limita cotei deținută, să participe cu suma care îi revine pentru întreținere și repararea părților comune.

𝐈𝐈𝐈. 𝐓𝐞𝐱𝐭𝐞𝐥𝐞 𝐝𝐞 𝐥𝐞𝐠𝐞 𝐚𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚𝐛𝐢𝐥𝐞 (î𝐧 𝐬𝐢𝐧𝐭𝐞𝐳ă)

a) Legea nr. 196/2018: Art. 2 lit d) g) k) l) p) q), Art. 35, Art. 37 alin. 1, Art. 63 alin. 1

b) Codul Civil: Art. 648, Art. 649, Art. 653, Art. 654, Art. 655, Art. 656.

c) Legea nr. 114/1996 legea locuinței, republicată : Art. 2 lit. i), Art. 35

Autor Gelu Puscas – avocat – autor carte dedicată proprietarilor, președinților, organelor de conducere – specializat în litigii privind Asociațiile de Proprietari

18/06/2026

𝐂Â𝐍𝐃 𝐂𝐑𝐄𝐙𝐈 𝐂Ă 𝐀𝐃𝐌𝐈𝐍𝐈𝐒𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋 𝐁𝐋𝐎𝐂𝐔𝐋𝐔𝐈 𝐏𝐎𝐀𝐓𝐄, 𝐃𝐀𝐑 𝐄𝐋 𝐍𝐔 𝐀𝐑𝐄 𝐏Â𝐑𝐆𝐈𝐈𝐋𝐄 𝐍𝐄𝐂𝐄𝐒𝐀𝐑𝐄

Mulți proprietari se adresează și/sau solicită administratorului a realiza fie un demers împotriva unui alt proprietar, fie pentru a realiza lucrări, a realiza investiții sau a stabili vinovăția în urma unei inundații.

𝟏. 𝐀𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨𝐫𝐮𝐥 𝐧𝐮 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐫𝐞𝐚𝐥𝐢𝐳𝐚 𝐧𝐨𝐭𝐢𝐟𝐢𝐜ă𝐫𝐢 ș𝐢/𝐬𝐚𝐮 𝐝𝐞𝐦𝐞𝐫𝐬𝐮𝐫𝐢 î𝐦𝐩𝐨𝐭𝐫𝐢𝐯𝐚 𝐮𝐧𝐮𝐢 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫 𝐥𝐚 𝐬𝐨𝐥𝐢𝐜𝐢𝐭𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐮𝐧𝐮𝐢 𝐚𝐥𝐭 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫. În situația în care un proprietar este inundat de către un alt proprietar și NU avem în vedere o parte comună, situația dintre cei doi proprietari nu poate implica nici asociația și nici administratorul.

Prin urmare, proprietarul care a suferit un prejudiciu din cauza unor inundații/infiltrații datorate părții individuale care aparține vecinului, nu trebuie să se adreseze asociației și/sau administratorului pentru rezolvarea problemei. Într-o astfel de ipoteză, nici asociația și nici administratorul nu pot demara vreun demers.

𝐂𝐞 𝐚𝐫𝐞 𝐝𝐞 𝐟ă𝐜𝐮𝐭 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥 𝐚𝐟𝐞𝐜𝐭𝐚𝐭:

a) notifică vecinul și pune în vedere acestuia ca într-un anumit termen să intervină și să stopeze infiltrațiile;

b) notifică asociația în a emite un act din care să rezulte că infiltrația nu este datorată unei părți comune (pentru a avea siguranța demersului împotriva celui vinovat);

c) realizează proces verbal de constatare;

d) realizează câteva planșe foto;

e) dacă vecinul nu face, sesizează instanța de judecată cu o acțiune privind obligația de a face plus solicitarea de acoperire a prejudiciului.

Notă: bine de reținut – în situația în care infiltrația este semnificativă, cel afectat poate recurge și la sesizarea instanței cu o ordonanță președințială.

𝟐. 𝐀𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨𝐫𝐮𝐥 𝐧𝐮 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐞𝐦𝐢𝐭𝐞 𝐚𝐜𝐭𝐞 î𝐧 𝐫𝐚𝐩𝐨𝐫𝐭 𝐜𝐮 𝐨 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐭𝐚𝐭𝐚𝐫𝐞 𝐚 𝐜𝐚𝐮𝐳𝐞𝐢 𝐢𝐧𝐟𝐢𝐥𝐭𝐫𝐚ț𝐢𝐢𝐥𝐨𝐫. Cei care realizează activitatea de administrator condominii nu sunt specialiști în instalații sanitare. Prin urmare, dacă eliberează astfel de note de constatare își asumă emiterea unui astfel de punct de vedere.

Prin urmare, administratorul împreună cu asociația de proprietari realizează un demers de angajare a unui specialist (persoană fizică autorizată sau persoană juridică) care să facă o inspectare a părții comune și să-și exprime în scris un punct de vedere. Dacă este parte comună, asociația urmează a asigura intervenția și a suporta costul și/sau despăgubirea celor afectați iar dacă este parte de proprietate individuală, respectivul proprietar suportă costul cu repararea și/sau despăgubirea celor afectați.

𝟑. 𝐀𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨𝐫𝐮𝐥 𝐧𝐮 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐚𝐜ț𝐢𝐨𝐧𝐚 î𝐧 𝐣𝐮𝐝𝐞𝐜𝐚𝐭ă 𝐮𝐧 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐚𝐬𝐭𝐟𝐞𝐥 𝐝𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐛𝐥𝐞𝐦𝐞. Este de reținut faptul că administratorul nu poate face în numele și pe seama asociației activități pentru care nu are un mandat sau nu există o prevedere contractuală, toate circumscrise cadrului legal.

Proprietarii nu trebuie să se supere pe administrator pentru că nu intervine, nu face notificări sau acțiuni sau nu intră în casa vecinului. În primul rând are o interdicție legală iar în al doilea rând nu are calitate procesuală activă.

4. Într-o astfel de ipoteză, 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥 𝐚𝐟𝐞𝐜𝐭𝐚𝐭 𝐭𝐫𝐞𝐛𝐮𝐢𝐞 𝐬ă-ș𝐢 𝐚𝐬𝐮𝐦𝐞 𝐮𝐧 𝐚𝐬𝐭𝐟𝐞𝐥 𝐝𝐞 𝐝𝐞𝐦𝐞𝐫𝐬, 𝐭𝐫𝐞𝐛𝐮𝐢𝐞 𝐬ă-ș𝐢 𝐚𝐬𝐮𝐦𝐞 𝐜𝐡𝐞𝐥𝐭𝐮𝐢𝐞𝐥𝐢𝐥𝐞. Nu spun că este un demers ușor dar nici nu poate rămâne în pasivitate și să privească cm i se deteriorează apartamentul. Pe de altă parte nu este de tolerat atitudinea unui vecin care inundă, care este pasiv și care tratează cu indiferență solicitările vecinului care trebuie să trăiască cu apă pe pereți.

Autor Av. Gelu Puscas

16/06/2026

𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐀𝐕𝐄𝐌 𝐋𝐀 𝐁𝐋𝐎𝐂, 𝐋𝐔𝐍𝐀𝐑, 𝐋𝐈𝐒𝐓Ă 𝐃𝐄 𝐏𝐋𝐀𝐓Ă Ș𝐈 𝐃𝐀𝐓𝐎𝐑Ă𝐌 Î𝐍𝐓𝐑𝐄Ț𝐈𝐍𝐄𝐑𝐄?

Proprietarii ridică aceste întrebări atunci când nu locuiesc în apartament și consideră că atunci când nu locuiesc nu datorează cote de întreținere sau atunci când există o contorizare individuală iar legătura cu asociația ar fi, în opinia acestora, inexistentă ceea ce ar echivala cu zero la întreținere.

Lucrurile nu stau așa și obligațiile de plată există și sunt datorate de către proprietar.

𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐝𝐚𝐭𝐨𝐫ă𝐦 𝐜𝐨𝐭𝐞 𝐝𝐞 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐞?

1. Pentru că am ales să deținem o proprietate într-o comunitate în care coproprietatea forțată și perpetuă este prezentă. Apartamentul deținut într-un bloc nu poate fi privit de sine stătător, rupt de ceea ce reprezintă partea comună.

2. În contractul de vânzare cumpărare a fiecăruia vom regăsi și faptul că odată cu imobilul apartament am dobândit și o cotă parte din proprietatea comună și din terenul de sub clădire.

3. Acea cotă parte indiviză deținută de către fiecare proprietar îl obligă pe acesta să susțină tot ceea ce reprezintă investiții, reparații, intervenții, lucrări.

4. Chiar dacă nu ar exista constituită asociația de proprietari, Codul Civil stabilește faptul că fiecare proprietar, pentru coproprietatea comună, este ținut a susține costurile care îi revin (proporțional cu cota indiviză deținută).

5. Dacă există constituită asociație, avem reglementarea din Legea 196/2018 care menționează faptul că tot ceea ce ține de partea comună se repartizează în lista de plată proporțional cu cota indiviză deținută de către fiecare proprietar.

6. Tot ceea ce reprezintă parte comună trebuie întreținut și să fie în bună stare de funcționare. Întreținerea părților comune cade în sarcina asociației iar suportarea costului în sarcina fiecărui proprietar.

7. Partea comună este un accesoriu al bunului principal – apartamentul – și prin urmare acest bun accesoriu, parte comună, trebuie întreținut.

8. Datorăm cote de întreținere, pe lângă ceea ce reprezintă parte comună și pentru propriile consumuri. Am putea exemplifica: apă rece, apă caldă, căldura contorizată.

9. Datorăm cote de întreținere pentru serviciile care vizează buna funcționare a instalațiilor și echipamentelor din imobil (părți comune) sau care vizează partea comună. Putem exemplifica: service ascensor, înlocuire coloane alimentare sau scurgere, salarizare îngrijitor, salarizare personal care prestează pentru asociație, mentenanță stație pompare, mentenanță centrală.

10. Datorăm cote de întreținere pentru că proprietatea noastră nu se termină la ușa de la intrarea în propriul apartament. Datorăm cote de întreținere pentru că este o obligație legală aceea de a menține condominiul într-o stare bună.

𝐂𝐞 𝐬𝐭ă 𝐥𝐚 𝐛𝐚𝐳𝐚 𝐨𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚ț𝐢𝐞𝐢 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă 𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥𝐮𝐢?

1. Norma legală reprezentată de Legea 196/2018 și Codul Civil, care stabilesc că aceste imobile, condominii trebuie întreținute și cade în sarcina tuturor a susține această întreținere.

2. Actele emanate din partea asociației, respectiv deciziile de comitet luate în baza mandatului acordat de către adunarea generală și în limitele bugetului aprobat, hotărârea adunării generale.

3. Sumele regăsite în listele de plată lunare reprezintă obligații de plată pentru proprietari. Simpla neplată a cotelor nu reprezintă o contestare a valorii acestora. Proprietarul are obligația de a răsturna prezumția de legalitate a sumelor regăsite în lista de plată.

4. Modul de repartizare a sumelor regăsite în acte contabile justificative în cadrul listelor lunare de plată. Modurile de repartizare sunt prevăzute de norme imperative și prin urmare nu se poate altfel decât a stabilit legea.

Autor Gelu Puscas

08/06/2026

🔥 Î𝐍𝐆𝐑𝐈𝐉𝐈𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋 𝐂ÂȘ𝐓𝐈𝐆Ă 𝐌𝐀𝐈 𝐌𝐔𝐋𝐓 𝐃𝐄𝐂Â𝐓 𝐀𝐃𝐌𝐈𝐍𝐈𝐒𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋. 𝐕𝐈 𝐒𝐄 𝐏𝐀𝐑𝐄 𝐍𝐎𝐑𝐌𝐀𝐋?

În ultimii ani, asociațiile de proprietari s-au adaptat legislației și au externalizat serviciile de curățenie.

Astăzi, firmele de curățenie lucrează în baza unor contracte clare, emit facturi și prestează exact activitățile pentru care sunt plătite. Nimic mai mult.

Nu cară sacoșe.
Nu rezolvă reclamații.
Nu merg la Primărie.
Nu răspund în fața Poliției.
Nu gestionează fondurile proprietarilor.

Și totuși...

În multe asociații din București, costul lunar cu serviciul de curățenie a ajuns să fie mai mare decât costul cu administratorul.

Da, ați citit bine.

Persoana care gestionează banii asociației, întocmește listele de plată, răspunde pentru documente, ține legătura cu instituțiile și poate răspunde inclusiv cu propriul patrimoniu este remunerată mai puțin decât persoana care efectuează curățenia.

Unde este logica?

Mai grav este că mulți membri ai conducerii asociațiilor încă nu înțeleg că răspunderea este una reală și solidară.

Președintele, cenzorul și administratorul pot răspunde pentru documentele întocmite, aprobate și înregistrate.

Îngrijitorul nu.

Instanțele au obligat de-a lungul timpului președinți, cenzori și administratori să suporte din propriul buzunar prejudicii constatate în activitatea asociației.

În schimb, obsesia pentru „cel mai ieftin administrator” a produs deseori efecte devastatoare:

➡️ asociații rămase fără utilități;
➡️ fonduri gestionate defectuos;
➡️ prejudicii suportate ulterior de proprietari;
➡️ lucrări de mântuială și improvizații costisitoare.

Realitatea este simplă:

Responsabilitatea costă.

Competența costă.

Corectitudinea costă.

Controlul costă.

Iar atunci când alegem exclusiv după preț, de cele mai multe ori plătim ulterior mult mai mult.

Nu poți cere implicare maximă, profesionalism și asumare totală de la o persoană căreia îi transmiți permanent că munca și responsabilitatea sa valorează mai puțin decât orice alt serviciu din asociație.

📌 Ordinul nr. 3103/2017 prevede clar:

„Documentele justificative care se evidenţiază în contabilitatea în partidă simplă angajează răspunderea persoanelor care le-au întocmit, vizat şi aprobat, precum şi a celor care le-au înregistrat în contabilitate.”

Acum vă întreb:

❓ În asociația dumneavoastră se alege administratorul după competență și responsabilitate sau după criteriul „să fie cât mai ieftin”?
Autor: Gelu Puscas

🛠️ Dacă o simplă schimbare de țeavă la subsol ajunge să coste asociația o mică avere, iar reparația e făcută de un „meșt...
06/06/2026

🛠️ Dacă o simplă schimbare de țeavă la subsol ajunge să coste asociația o mică avere, iar reparația e făcută de un „meșter” adus de administrator... fără factură și fără garanție... cine este de vină când lucrarea cedează din nou?

Cheltuirea netransparentă a banilor din fondul de reparații este una dintre cele mai mari probleme la bloc. Lucrările "la negru" nu doar că sunt ilegale, dar lasă asociația fără nicio acoperire în caz de daune.

La AdminImob Bistrița, protejăm banii asociației:
✔️ Transparență totală: Pentru lucrările importante, cerem oferte de la mai multe firme autorizate și le prezentăm comitetului de bloc. Voi decideți, nu noi!
✔️ 100% Legal: Orice reparație coordonată de noi se face strict pe bază de contract și factură, cu garanție inclusă.
✔️ Fără comisioane ascunse, fără "prietenii" dubioase.

Banii asociației tale trebuie investiți corect!
📞 Contactează-ne pentru o administrare curată: +40 771 133 103
🌐 Site: www.administrare-asociatiibn.ro/
📱 Pagina noastră: www.facebook.com/adminimob.bn

Address

Strada Nasaudului Nr. 1
Bistrita
420132

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Administrare Asociatii Bistrita posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category