02/09/2026
🌍 PIAȚA IMOBILIARĂ DIN 2026 NU SE PRĂBUȘEȘTE. SE TRANSFORMĂ.
CE SE ÎNTÂMPLĂ ACUM ÎN ROMÂNIA, ÎN EUROPA ȘI DE CE URMĂTORII 2–3 ANI VOR SEPARA PROPRIETĂȚILE BUNE DE RESTUL
Există un moment în orice ciclu imobiliar în care piața încetează să mai fie ceea ce a fost.
Nu se prăbușește.
Nu explodează.
Pur și simplu…
își schimbă regulile.
Iar eu cred că exact în acel moment ne aflăm acum.
2026 nu seamănă cu 2008.
Nu avem, cel puțin în acest moment, tabloul unei prăbușiri generalizate a prețurilor.
Dar nici nu mai avem piața în care aproape orice apartament putea fi cumpărat și, după câțiva ani, vândut mai scump doar pentru că timpul a trecut.
Avem ceva mult mai subtil.
Mai sofisticat.
Și, pentru un investitor atent, mult mai interesant.
Piața nu mai recompensează simpla deținere. Începe să recompenseze selecția.
🔥 PRIMA ILUZIE CARE TREBUIE DISTRUSĂ: „PREȚURILE SCAD”
Dacă privești doar titlurile de presă, ai impresia că piața imobiliară din România este în cădere.
Dacă privești doar anunțurile, ai impresia opusă.
Adevărul este între cele două.
Și tocmai de aceea este atât de ușor să-l ratezi.
În 2025, numărul tranzacțiilor cu locuințe a scăzut cu aproximativ 5,4%, până la aproape 160.000, după ce 2024 adusese o creștere de 6,6%.
În perioada septembrie 2025 – martie 2026, tranzacțiile au fost cu aproximativ 15,8% sub nivelul perioadei comparabile precedente.
În primul trimestru din 2026, tranzacțiile cu apartamente au fost cu aproximativ 20% mai mici în București și la nivel național, potrivit analizei Colliers.
Apoi piața a început să respire.
Aprilie.
Mai.
Iunie.
În București, tranzacțiile cu apartamente au recuperat puternic terenul pierdut în prima parte a anului, iar în primul semestru diferența față de 2025 s-a redus la aproximativ 2%.
La nivel național însă, primele șase luni au rămas cu aproximativ 9% sub anul anterior.
Așadar…
ce avem?
Nu un colaps.
Ci o contracție a volumului.
🧠 PIAȚA CARE SE VEDE ȘI PIAȚA CARE SE SIMTE
Aici trebuie făcută o distincție pe care cumpărătorul obișnuit rareori o face.
Există:
piața prețurilor cerute
și există:
piața tranzacțiilor efectiv încheiate.
Prima poate spune:
„Apartamentele costă mai mult.”
A doua poate spune:
„Dar se vând mai greu.”
Și ambele pot fi adevărate simultan.
În iulie 2026, indicele Imobiliare.ro indica un nivel mediu național de aproximativ 2.031 €/mp util, cu aproape 9% peste nivelul din vara lui 2025, dar cu o evoluție lunară mult mai temperată.
În marile orașe, Storia calcula o creștere medie anuală de aproximativ 6%, în timp ce față de iunie prețurile au fost în mare parte stabile.
Acesta este unul dintre cele mai importante semnale ale momentului.
Piața nu mai este într-o fază de accelerare. Este într-o fază de absorbție.
Vânzătorul testează limita.
Cumpărătorul testează răbdarea.
Iar între ei se naște negocierea.
🏚️ „BLOCajUL” NU ÎNSEAMNĂ CĂ NIMENI NU VREA SĂ CUMPERE
Aceasta este poate cea mai mare contradicție a lui 2026.
Interesul pentru locuințe există.
Tranzacțiile sunt mai slabe.
Cum este posibil?
Pentru că intenția și capacitatea de cumpărare nu mai merg în același ritm.
Într-un sondaj realizat pentru Colliers, 42,5% dintre respondenții urbani declarau la începutul anului că intenționează să cumpere o locuință în următoarele 6–12 luni, față de 35,2% cu un an înainte.
Dar tranzacțiile efective scăzuseră.
Aceasta este una dintre cele mai importante rupturi ale pieței.
Oamenii nu au încetat să vrea locuințe. Au început să aibă nevoie de mai multă justificare pentru a le cumpăra.
Și aici începe noua eră.
💰 BANII NU AU DISPĂRUT. AU DEVENIT MAI SCUMP DE FOLOSIT.
În august 2026, BNR a menținut dobânda-cheie la 6,50%.
Este un nivel care transmite un mesaj foarte clar:
Banca centrală încă nu consideră că poate relaxa agresiv condițiile monetare.
Inflația rămâne problema.
În iunie, inflația anuală era încă la 10,42%, iar Comisia Europeană estimează pentru România o inflație medie de aproximativ 7% în 2026, înainte de o coborâre spre 3,7% în 2027.
În același timp, economia României este prognozată de Comisia Europeană să crească cu doar aproximativ 0,1% în 2026, înainte de o revenire la 2,3% în 2027.
Aceste două cifre explică enorm de mult din piața imobiliară.
Pentru că locuințele nu sunt cumpărate cu PIB-ul.
Sunt cumpărate cu:
venituri + economii + credit + încredere.
Iar în 2026, încrederea este mult mai fragilă decât era acum câțiva ani.
🏦 CREDITUL: NOUL FILTRU AL PIEȚEI
IRCC-ul nu mai este la nivelurile extrem de joase din perioada banilor ieftini.
La final de iunie 2026, valoarea trimestrială era 5,56%, iar pentru trimestrul următor valoarea indicată era în jurul nivelului de 5,57%.
Dobânzile fixe minime disponibile în piață au coborât ușor față de anul precedent, însă costul total al finanțării rămâne semnificativ.
Și aici apare o schimbare psihologică fundamentală.
În trecut, cumpărătorul întreba:
„Cât costă apartamentul?”
Astăzi începe să întrebe:
„Cât mă costă viața dacă îl cumpăr?”
Este o întrebare mult mai matură.
Pentru că un apartament de 120.000 € nu mai este doar un preț.
Este:
avansul,
rata,
dobânda,
mobilarea,
întreținerea,
energia,
asigurarea,
costul oportunității,
riscul unui venit mai mic.
🌍 ȘI ATUNCI DE CE EUROPA NU SE PRĂBUȘEȘTE?
Pentru că Europa are o problemă structurală pe care dobânzile nu o pot elimina:
nu construiește suficient.
În primul trimestru din 2026, prețurile locuințelor au crescut cu 5,1% în UE și cu 4,7% în zona euro față de primul trimestru din 2025.
Așadar, dacă cineva spune:
„Europa este în colaps imobiliar”,
datele agregate nu susțin această afirmație.
Dar nici povestea inversă nu este completă.
Pentru că în spatele prețurilor există o altă problemă:
creditul și oferta se contractă.
CBRE estimează că deficitul de locuințe din Europa continuă să se adâncească.
JLL estimează că livrările de locuințe în principalele piețe europene vor continua să scadă în 2026.
Cu alte cuvinte:
Europa are simultan:
locuințe prea scumpe pentru o parte din populație
și
prea puține locuințe pentru cererea structurală.
Pare paradoxal.
Nu este.
Este una dintre cele mai importante probleme ale următorului deceniu.
🧬 EUROPA SE ÎMPARTE ÎN DOUĂ
În următorii ani nu vom mai vorbi atât de mult despre:
„piața imobiliară europeană”.
Vom vorbi despre:
piețe imobiliare foarte diferite.
Londra nu este Berlin.
Madrid nu este Helsinki.
București nu este Amsterdam.
Craiova nu este Cluj.
Și nici măcar același oraș nu mai este o singură piață.
Există:
cartiere care cresc,
cartiere care stagnează,
cartiere care pierd populație,
cartiere care atrag infrastructură,
cartiere care atrag capital.
🏙️ ROMÂNIA: PREȚURI REZILIENTE, CUMPĂRĂTORI MAI SLABI
Aici se află paradoxul nostru.
Prețurile nu s-au prăbușit.
Dar accesibilitatea s-a deteriorat.
Colliers descrie foarte bine situația: cererea există, însă cumpărătorii sunt mult mai atenți la preț, finanțare, locație și calitatea produsului.
În primul semestru din 2026, vânzările de apartamente la nivel național erau cu aproximativ 9% sub nivelul anului anterior.
Cluj-Napoca era cu aproximativ 16% mai jos.
Iași cu aproximativ 11%.
Bucureștiul reușise însă să recupereze mare parte din declin.
Acest lucru ne spune ceva extraordinar:
Nu mai avem o singură piață. Avem o selecție naturală între piețe.
🏆 CRAIOVA ESTE UN EXEMPLU PERFECT
Și aici devine interesant pentru noi.
În Craiova, prețul mediu solicitat în iulie 2026 era în jur de 2.118 €/mp, conform indicelui Imobiliare.ro.
Față de iunie:
-2,8%.
Față de iulie 2025:
+5,5%.
Storia indica aproximativ:
2.098 €/mp pentru apartamentele noi
și
2.074 €/mp pentru cele vechi.
Apartamentele vechi înregistrau o creștere anuală de aproximativ 10%.
Ce înseamnă asta?
Că nu vedem o prăbușire.
Dar vedem o piață care începe să spună:
„Nu orice preț mai mare este automat justificat.”
⚡ ATENȚIE LA CEA MAI PERICULOASĂ CONFUZIE: „DACĂ PREȚUL NU SCADЕ, PIAȚA ESTE PUTERNICĂ”
Nu neapărat.
O piață poate fi blocată și fără să scadă imediat prețurile.
Cum?
Vânzătorii refuză să reducă.
Cumpărătorii refuză să cumpere.
Tranzacțiile scad.
Timpul de vânzare crește.
Negocierea devine mai agresivă.
Iar diferența dintre prețul cerut și prețul acceptat se lărgește.
Aceasta este o piață înghețată.
Nu o piață prăbușită.
Și cele două sunt foarte diferite.
🧊 2026 ESTE ANUL ÎN CARE TIMPUL DEVINE MONEDĂ
Într-o piață euforică, proprietarul întreabă:
„Cât pot obține?”
Într-o piață matură, proprietarul începe să întrebe:
„Cât timp îmi permit să aștept?”
Aici apare o nouă metrică.
Nu doar prețul.
Nu doar €/mp.
Ci:
costul timpului.
Un proprietar care ține un apartament nevândut 18 luni pierde mai mult decât diferența dintre două prețuri.
Pierde:
lichiditate,
oportunități,
dobânda pe capital,
flexibilitate.
🧠 ȘI AICI APARE INVESTITORUL DIN VIITOR
El nu se uită doar la:
„Este ieftin?”
Se întreabă:
„Dacă mă înșel, cât mă costă?”
Aceasta este o diferență enormă.
Pentru că investiția profesionistă nu este doar despre profit.
Este despre:
asimetria dintre câștig și pierdere.
Un apartament care poate crește 15%, dar poate deveni extrem de greu de vândut, poate fi mai prost decât unul care oferă doar 7–8%, dar are cerere permanentă.
🏛️ PROPRIETATEA BUNĂ DIN 2026 NU ESTE NEAPĂRAT CEA MAI IEFTINĂ
Este cea care trece testul celor trei lumi.
Lumea bună.
Lumea normală.
Lumea rea.
În lumea bună:
crește.
În lumea normală:
produce.
În lumea rea:
rezistă.
Asta este diferența dintre o proprietate și un activ.
🔮 CE CRED CĂ URMEAZĂ: SCENARIUL 2026–2028
Nu cred că scenariul central este o prăbușire națională de 20–30% a prețurilor.
Ar fi nevoie de o deteriorare mult mai severă a pieței muncii, a veniturilor și a creditării pentru ca acest scenariu să devină unul central.
Mai important:
oferta este limitată.
Construcția de locuințe a încetinit.
Autorizațiile sunt problematice în multe zone.
Costurile de construcție sunt ridicate.
Finanțarea rămâne dificilă.
Toate acestea pun o podea structurală sub prețuri.
Dar asta nu înseamnă că toate proprietățile vor fi protejate.
⚔️ SCENARIUL 1: „ATERIZARE CONTROLATĂ”
Acesta este scenariul pe care îl consider cel mai plauzibil dacă economia se stabilizează.
2026:
tranzacții moderate,
negocieri mai mari,
prețuri relativ stabile,
creșteri nominale mici.
2027:
inflația se reduce,
finanțarea începe să devină mai suportabilă,
cererea revine treptat.
2028:
piața poate intra într-un nou ciclu de creștere.
Dar creșterea nu va fi uniformă.
Vor crește mai repede:
proprietățile bine poziționate,
zonele cu infrastructură,
locuințele eficiente energetic,
apartamentele cu cerere reală de închiriere,
produsele rare.
🌋 SCENARIUL 2: „ȘOCUL”
Dacă inflația rămâne ridicată, energia rămâne scumpă, consolidarea fiscală apasă puternic asupra veniturilor și șomajul crește semnificativ…
atunci piața poate intra într-o fază mult mai dură.
Nu neapărat printr-o prăbușire instantanee.
Ci prin:
mai puține tranzacții,
perioade de vânzare foarte lungi,
discounturi reale,
falimente sau restructurări la dezvoltatori vulnerabili,
presiune pe proprietarii supraîndatorați.
În acest scenariu, proprietățile mediocre vor fi primele lovite.
Nu neapărat pentru că devin inutile.
Ci pentru că devin negociabile.
🚀 SCENARIUL 3: „REVENIREA SURPRIZĂ”
Există și scenariul pe care majoritatea îl ignoră.
Inflația scade mai repede decât se așteaptă.
Dobânzile se reduc.
Creditarea revine.
Veniturile reale se stabilizează.
Iar oferta rămâne insuficientă.
Atunci piața poate să sară peste etapa de „ieftinire”.
Și să treacă direct din:
„nu cumpăr pentru că aștept”
în
„de ce au crescut iar?”
Acesta este motivul pentru care așteptarea unei prăbușiri garantate este la fel de periculoasă ca achiziția impulsivă.
💎 CEA MAI IMPORTANTĂ CONCLUZIE: NU PREȚUL VA SEPARA CÂȘTIGĂTORII
În următorul ciclu, cred că diferența dintre proprietăți va deveni mult mai mare.
Vor exista apartamente care:
se vând în câteva zile.
Apartamente care:
se vând în câteva luni.
Și apartamente care:
nu se vând decât după ce proprietarul renunță la o parte semnificativă din pretențiile lui.
Toate vor avea:
„pereți”.
Toate vor avea:
„balcon”.
Toate vor avea:
„metri pătrați”.
Dar nu vor avea aceeași valoare economică.
🧭 NOUA FORMULĂ A VALORII IMOBILIARE
În următorul deceniu, valoarea unei proprietăți va fi din ce în ce mai dependentă de cinci lucruri:
locație + conectivitate + raritate + accesibilitate + lichiditate.
Nu doar lux.
Nu doar suprafață.
Nu doar anul construcției.
Nu doar design.
Ci relevanță.
🌆 ORAȘELE VOR ÎNCEPE SĂ SE DESPARTĂ ÎN INTERIOR
Aceasta este partea care mă interesează cel mai mult.
Nu cred că următorul mare fenomen imobiliar va fi:
„Craiova crește.”
sau
„Craiova scade.”
Cred că va fi:
„anumite zone din Craiova se desprind de restul orașului.”
Infrastructura.
Universitățile.
Spitalele.
Centrele economice.
Transportul.
Retailul.
Școlile.
Calitatea clădirilor.
Toate vor începe să creeze micro-piețe.
Și acolo se va afla adevărata oportunitate.
🔥 DE CE 2026 POATE FI MAI IMPORTANT DECÂT PARE
Anii de boom sunt ușor de înțeles.
Cumperi.
Piața crește.
Toată lumea pare inteligentă.
Anii de criză sunt și ei ușor de înțeles.
Prețurile cad.
Toată lumea se teme.
Dar anii de tranziție?
Aceia sunt cei mai dificili.
Pentru că nimeni nu știe încă ce regulă va domina.
2026 este exact un astfel de an.
Un an în care:
economia încetinește,
inflația rămâne ridicată,
dobânzile sunt încă mari,
tranzacțiile au scăzut,
dar prețurile nu au capitulat,
cererea există,
oferta este limitată,
iar infrastructura continuă să schimbe geografia economică.
Este haos?
Nu.
Este recalibrare.
👑 VERDICTUL LARRY PRIMO
Dacă ar trebui să rezum piața imobiliară din România în septembrie 2026 într-o singură propoziție, aș spune:
Nu mai suntem într-o piață în care trebuie să cumperi orice. Suntem într-o piață în care trebuie să știi exact ce cumperi.
Nu cred că următorul ciclu va recompensa cumpărătorul care a avut cea mai multă frică.
Nici pe cel care a avut cea mai multă lăcomie.
Va recompensa cumpărătorul care a avut:
lichiditate, răbdare și criterii.
🕰️ ȘI POATE CĂ AICI ESTE ADEVĂRATA OPORTUNITATE
Există o ironie extraordinară în imobiliare.
În timpul boomului, toată lumea caută proprietăți.
În timpul crizei, toată lumea caută bani.
Dar adevăratele oportunități apar exact în intervalul dintre cele două.
Atunci când:
vânzătorul încă nu este disperat,
cumpărătorul încă nu este euforic,
banca încă finanțează,
iar piața încă nu și-a găsit noul echilibru.
Acolo apar tranzacțiile pe care peste cinci ani oamenii le vor numi:
„lovituri”.
Dar ele nu au fost lovituri.
Au fost decizii luate într-un moment în care majoritatea încă încerca să înțeleagă ce se întâmplă.
🌌 EPILOG: PIAȚA NU ÎȚI SPUNE NICIODATĂ UNDE MERGE
Îți lasă indicii.
Prețurile încetinesc.
Tranzacțiile scad.
Dobânzile rămân sus.
Cumpărătorii devin selectivi.
Dezvoltatorii amână proiecte.
Infrastructura avansează.
Chiriile se mișcă.
Capitalul începe să caute calitate.
Și, încet…
harta viitorului începe să apară.
Nu pentru toată lumea.
Doar pentru cei care privesc dincolo de titlul zilei.
Pentru că poate cea mai mare greșeală pe care o putem face în 2026 este să întrebăm:
„Scad sau cresc prețurile?”
Întrebarea adevărată este alta:
„Ce tip de proprietate va rămâne dorită atunci când piața nu va mai fi obligată să iubească totul?”
Acolo începe investiția adevărată.
Și poate că peste zece ani vom privi înapoi la 2026 nu ca la anul în care piața imobiliară a căzut…
ci ca la anul în care piața a început să facă diferența.
LARRY PRIMO IMOBILIARE CRAIOVA
