22/03/2026
𝗖𝗨𝗠𝗣𝗔𝗥𝗔𝗥𝗘𝗔 𝗨𝗡𝗨𝗜 𝗔𝗣𝗔𝗥𝗧𝗔𝗠𝗘𝗡𝗧 𝗜𝗣𝗢𝗧𝗘𝗖𝗔𝗧, 𝗢 𝗣𝗥𝗢𝗕𝗟𝗘𝗠𝗔?
În practica imobiliară apare destul de des o situație care merită discutată deschis: apartamentul oferit spre vânzare este ipotecat, deoarece a fost cumpărat în trecut prin credit bancar, iar creditul nu a fost încă stins la momentul revânzării.
O întrebare legitimă este aceasta: când trebuie comunicată existența ipotecii? Încă de la primul contact? Înainte de vizionare? Sau este suficient ca acest aspect să fie explicat clar în momentul în care cumpărătorul devine serios interesat, iar discuția intră în faza concretă a negocierii?
Am întâlnit recent o situație de acest fel. Cumpărătorul a reproșat că nu a fost anunțat înainte de vizionare că apartamentul este ipotecat. Precizăm însă că această informație i-a fost comunicată imediat după vizionare, în momentul în care și-a manifestat interesul real pentru cumpărare.
Din punctul nostru de vedere, transparența este necesară. Totodată, credem că este important să facem și o distincție corectă: ipoteca nu este, în sine, un defect al apartamentului și nici un obstacol excepțional în calea vânzării. Este, de multe ori, o realitate juridică frecventă în piață, care poate fi gestionată corect.
Cu toate acestea, pentru a fi foarte exacți, trebuie spus și altceva: cumpărarea unui apartament ipotecat implică anumite riscuri. Nu mari, dar nici inexistente.
În practică, contractul de vânzare se semnează cu acordul scris al băncii creditoare. În acel acord, banca arată că, după achitarea integrală a datoriei, va solicita radierea ipotecii. Juridic, mecanismul este cunoscut și folosit frecvent. Cu toate acestea, radierea nu se produce instantaneu, în ziua vânzării.
După semnarea contractului, urmează mai mulți pași care nu mai depind de cumpărătorii deveniți deja noii proprietari. Foștii proprietari trebuie să finalizeze în bancă procedura de închidere a creditului. Apoi, un reprezentant al băncii trebuie să meargă la notar și să dea declarația necesară pentru radierea ipotecii. În continuare, notarul transmite documentația la cartea funciară, iar abia la final apare extrasul de carte funciară din care rezultă că ipoteca a fost radiată.
În tot acest interval, cumpărătorii nu prea au cm să influențeze efectiv procesul. Ei depind de buna-credință și de operativitatea fostului proprietar, a băncii și a notarului instrumentator. De aceea, chiar dacă mecanismul funcționează normal în cele mai multe cazuri, pot exista emoții și tensiuni până în momentul în care radierea apare efectiv în cartea funciară.
Aici este, de fapt, diferența față de situația în care apartamentul nu este ipotecat. Nu vorbim neapărat despre un pericol major, ci despre un pas suplimentar, cu un anumit grad de dependență față de terți.
În activitatea noastră nu am întâlnit până acum situații în care procedura de radiere să se prelungească peste limite rezonabile. Dar faptul că astfel de cazuri nu au apărut în experiența noastră nu înseamnă că ele nu pot exista.
De aceea, credem că este corect să spunem lucrurile exact cm sunt: un apartament ipotecat se poate cumpăra în siguranță, însă situația implică un risc procedural suplimentar, chiar dacă, de regulă, acesta este redus. Chiar și riscurile mici trebuie înțelese și asumate.
Rămâne însă întrebarea inițială: când considerați că trebuie comunicată existența ipotecii?
Încă de la primul contact?
Înainte de vizionare?
Sau în momentul în care discuția devine serioasă și cumpărătorul analizează concret achiziția?
Așteptăm opinii. Merită discutat.
Equinox Imobiliare Ploiesti
