12/07/2026
Domnule Ilie Bolojan,SOLUȚII EXISTĂ‼️
!!!‼️🗝️TVA de 9% ar trebui reintrodus — dar numai pentru cumpărătorul real.
Revenirea la 9% ar fi justificată pentru locuința cumpărată pentru trai, deoarece diferența față de TVA de 21% este prea mare și blochează familii care altfel ar putea cumpăra.
Pentru a evita abuzurile, apartamentele de lux, achizițiile multiple și portofoliile pentru închiriere ar trebui să rămână la cota standard.
România poate aplica legal o cotă redusă pentru furnizarea și construirea locuințelor ca parte a unei politici sociale, în condițiile definite de statul membru.
UE permite explicit aplicarea unei cote reduse de TVA pentru furnizarea și construirea locuințelor care fac parte dintr-o politică socială. Directiva TVA precizează că această politică socială este definită de fiecare stat membru.
Așadar, România poate legal să reintroducă TVA de 9% pentru anumite locuințe. Bruxelles-ul nu obligă România să aplice 21% tuturor locuințelor noi.
Ce cotă permite legislația europeană
Articolul 98 din Directiva TVA permite statelor membre să aplice maximum două cote reduse, de regulă de cel puțin 5%, pentru bunurile și serviciile enumerate în Anexa III. Locuințele din cadrul unei politici sociale sunt incluse în această anexă. Prin urmare, o cotă de 9% se încadrează perfect în limitele europene.
Ce înseamnă „politică socială pentru locuințe”
UE nu impune o definiție identică tuturor statelor. România poate stabili prin lege ce locuințe și ce cumpărători intră în această politică.
Totuși, măsura trebuie să aibă un scop social real, cm ar fi:
* facilitarea accesului familiilor la o locuință;
* sprijinirea cumpărării primei sau unicei locuințe;
* ajutarea persoanelor cu venituri mici sau medii;
* limitarea facilității la locuințe cu o anumită suprafață și valoare;
* excluderea proprietăților de lux și a achizițiilor speculative.
Curtea de Justiție a UE a arătat că statele au libertatea de a-și defini politica socială, dar nu pot folosi această denumire pentru o reducere generală care se aplică tuturor locuințelor, fără criterii sociale și fără diferențiere între beneficiari. Măsura trebuie să fie în principal socială, nu doar comercială sau economică.
Nu pentru toate locuințele. Nu pentru investitorul care cumpără cinci apartamente. Nu pentru vile de lux.
9% pentru familia care cumpără o locuință în care va trăi.
21% pentru investiții, achiziții multiple și proprietăți de lux.
În prezent, cota standard este de 21%, iar TVA de 9% mai poate fi utilizat tranzitoriu până la 31 iulie 2026, numai pentru anumite achiziții contractate anterior și cu respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 141/2025.
Problema reală
La o locuință de 100.000 € fără TVA:
* TVA 9% → preț final 109.000 €
* TVA 21% → preț final 121.000 €
* diferență → 12.000 €
Cumpărătorul plătește 12.000 € în plus, dar nu primește:
* mai mulți metri pătrați;
* o parcare;
* finisaje mai bune;
* eficiență energetică superioară.
Primește exact același apartament, la un preț mai greu de finanțat. TVA este o taxă pe consum suportată economic de consumatorul final, chiar dacă este colectată și virată statului de către firmă.
Prin creșterea TVA:
* rezultatul rămâne același: aceeași locuință;
* sacrificiul financiar crește;
* avansul crește;
* creditul necesar crește;
* rata lunară crește;
* șansa aprobării bancare scade.
Statul nu a crescut valoarea produsului. A crescut fricțiunea cumpărării.
Modelul corect
Aș introduce TVA de 9% pentru:
* prima sau unica locuință;
* reședință principală;
* maximum 120 mp utili;
* plafon de preț actualizat anual;
* o singură achiziție cu facilitate;
* obligația de păstrare ca locuință principală o perioadă minimă.
Dacă este revândută rapid sau transformată imediat în investiție, cumpărătorul ar restitui diferența de TVA. Acestea sunt condiții de politică fiscală pe care le recomand, nu reguli aflate acum în vigoare.
Cadrul european permite cote reduse pentru furnizarea și construirea locuințelor în cadrul unei politici sociale, dacă măsura este definită și țintită corespunzător.
De ce statul ar putea câștiga chiar cu TVA mai mic
Statul privește deseori tranzacția astfel:
„21% aduce mai mult decât 9%.”
Dar 21% dintr-o tranzacție care nu mai are loc înseamnă zero.
Un apartament vândut generează în economie:
* TVA și impozite din materialele de construcție;
* salarii și contribuții;
* impozit pe profit;
* comisioane bancare și notariale;
* mobilă, electrocasnice și amenajări;
* taxe locale viitoare.
Nu se poate garanta că reducerea TVA se autofinanțează integral, dar analiza trebuie făcută pe întreaga activitate economică produsă, nu doar pe TVA-ul încasat la contractul final.
Da, revenirea la 9% este necesară pentru locuința destinată traiului.
Nu ca favor acordat dezvoltatorilor, ci ca instrument prin care:
* clientul devine din nou eligibil;
* băncile pot acorda mai multe credite;
* dezvoltatorii își pot vinde stocurile;
* pornesc proiecte noi;
* statul colectează dintr-un volum economic mai mare.
Formula sănătoasă este:
TVA mic pentru nevoia de locuire. TVA standard pentru acumulare, investiție și lux.
La 21%, statul câștigă mai mult din fiecare client care cumpără. La 9%, ar putea exista mult mai mulți clienți care pot cumpăra.
TVA de 21% pentru locuința unei familii este excesiv. Locuința nu este un produs de lux și nici un consum obișnuit; este o nevoie fundamentală și, de cele mai multe ori, cea mai mare investiție din viața unui om.
Soluția echilibrată ar fi:
9% pentru prima sau unica locuință destinată traiului, 21% pentru investiții, achiziții multiple și segmentul de lux.
Astfel ajuți cumpărătorul real și piața construcțiilor, fără să transformi facilitatea într-un cadou fiscal general pentru cei care dețin deja mai multe proprietăți.
