Агентство по оказанию риэлторских и юридических услуг

17/11/2020

«Я собираюсь продать квартиру и не знаю, какой налог надо заплатить». Все, что нужно знать о налогах при продаже недвижимости
Добропорядочный гражданин обязан платить налоги со всех доходов. Если вы решили продать свою квартиру, дом или участок, то государство может посчитать деньги, полученные от продажи недвижимости.
Но платить налоги при продаже недвижимости должны не все, не всегда и не со всей стоимости жилья.
Разбираемся, какие налоги, и в каких случаях придется платить продавцу собственной недвижимости.
Когда платить не нужно
Вы можете поспорить с популярной рекламой и не платить налоги, но при этом спокойно спать, если:
-- жилье приобретено не ранее 2016 года, а срок владения составляет пять лет;
-- недвижимость была получена в наследство, по договору приватизации или в ренту, а срок владения составляет больше трех лет;
-- квартира куплена до 2016 года и находится в собственности три года.
Если вы решили продать квартиру, которой владели менее трех лет, то придется платить налог, вне зависимости от прочих обстоятельств.
Сколько нужно заплатить
Продажа недвижимости, будь то участок, загородный коттедж или квартира, является сделкой, которая несет продавцу доход, облагаемый налогом. Для расчета этого налога используют три вида ставки НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
Ваш налог составит:
-- 30%, если вы нерезидент. То есть находитесь в России менее 183 дней в году и платите налоги в другой стране.
-- 15%, если размер ваших доходов более 5 млн рублей в год. Ставка начнет действовать с 2021 года, в связи с введением прогрессивной шкалы налогообложения.
-- 13%, если вы гражданин РФ и ваша сделка с продажей недвижимости не попадает под исключения.
При продаже загородного дома с участком, налог рассчитывается отдельно для строения и отдельно для земли.
Любой налог считается по формуле, когда налогооблагаемая база умножается на актуальную ставку. Вы определили, по какой ставке будет рассчитываться ваш налог. Теперь нужно посчитать налоговую базу.
Как посчитать налоговую базу
При продаже недвижимости расчет налога ведется на основе кадастровой стоимости. При этом цена квартиры по кадастру не связана с суммой в договоре купли-продажи или с ценой жилья на рынке.
Та как цена в кадастре может периодически меняться, берите данные на 1 января того года, в котором продали квартиру. Сравните кадастровую стоимость и сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.
Если в базе ЕГРН нет кадастровой стоимости на ваш дом или квартиру, то используйте в качестве налоговой базы цену, указанную в договоре купли-продажи.
Пример:
Кадастровая стоимость вашей квартиры — 12 млн рублей. Вы продали ее за 9 млн рублей. Налоговая база — 70% от 12 млн, что составляет 8,4 млн. С этой суммы и будет рассчитываться налог.
Если квартира по договору купли-продажи стоила 10 млн рублей, а стоимость по кадастру была 8 млн, то есть меньше, то базой для расчета налога будет сумма из договора — 10 млн. рублей.
Не забываем про вычет
По закону продавец недвижимость может сэкономить на налогах, снизив налоговую базу, то есть получить вычет.
Есть два варианта вычетов:
-- вы можете получить льготу от государства — 1 млн рублей, но не чаще одного раза в год;
-- вы вправе вычесть из налоговой базы сумму, потраченную во время покупки квартиры, к примеру, проценты по ипотеке.
Пример:
Вы купили жилье по ипотеке за 7 млн рублей и заплатили проценты 3 млн рублей. Потом вы продали квартиру за 10 млн рублей. В подобном случае вам не нужно платить налог, поскольку ваш доход равен нулю.
Какие документы нужны
Каждый продавец недвижимости обязан задекларировать свою сделку. Вы должны в установленный срок подать декларацию в налоговую службу. Удобно это сделать в отделении ФНС по месту жительства или онлайн на сайте Госуслуг.
Для оформления декларации потребуются следующие документы:
-- паспорт,
-- ИНН,
-- договор купли-продажи,
-- документы, которые подтвердят факт расчета с покупателем (расписка, квитанция из банка и т. д.),
-- документы, которые подтвердят ваши расходы в ходе заключения сделки (квитанции из банка, счета на оплату услуг нотариуса, оценщика и т. д.).
Одновременно с оформлением декларации можно подать заявление на получение налогового вычета.
Срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Налог нужно заплатить до 15 июля следующего года. Вы обязаны подать 3НДФЛ и в случаях, когда платить налог не требуется.

17/11/2020

Росреестр ввел новую систему учета: собственникам рекомендуют проверить свою недвижимость

Главным доказательством права собственности на недвижимость сейчас служит запись о его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), который ведет Росреестр.
В подтверждение регистрации новому собственнику теперь выдают просто выписку из этого реестра (свидетельства отменены с 2016 года).
Почему собственникам недвижимости рекомендуется побыстрее проверить данные Росреестра о тех объектах, которыми они владеют?
Дело в том, что на днях представители Росреестра официально объявили о завершении перехода на новую информационную систему учета недвижимости под названием «ФГИС ЕГРН» (Официальное сообщение Росреестра «В России ускорят регистрацию прав на недвижимость и запустят онлайн-сервис для получения сведений из ЕГРН» от 28.10.2020 г.).
Судя по описанию тех возможностей, которые эта система предоставляет, она действительно новаторская:
- теперь учет ведется не по отдельным регионам, а по всей стране в целом (все 85 субъектов перешли на ФГИС ЕГРН и теперь, находясь территориально в одном регионе, специалисты Росреестра могут видеть объекты недвижимости в другом регионе);
- это позволит совершать сделки и регистрировать право собственности на недвижимое имущество из любого региона, независимо от места расположения объекта. Например, житель Новосибирской области может оформить право собственности на дом в Краснодарском крае, не выезжая за пределы своего региона;
- в новом сервисе объединили базы данных кадастрового учета и зарегистрированных прав на недвижимость. За счет этого, как пообещали представили Росреестра, сокращается срок регистрации собственности с 10-ти до 3-х рабочих дней,
- через ФГИС ЕГРН можно моментально получить электронную выписку на интересующий объект недвижимости (в обычном порядке приходится ждать 3 дня). Для этого нужно авторизоваться в Личном кабинете на сайте Росреестра, сформировать свой ключ доступа в разделе «Мои ключи» и зайти в систему ФГИС ЕГРН.
Однако при всех неоспоримых плюсах нельзя не обратить внимание и на возможные побочные эффекты новой системы учета. Специалисты прогнозируют, что в результате слияния двух баз в одну (кадастрового учета и госреестра прав) в ЕГРН могут появиться дублированные сведения:
- когда одному объекту недвижимости присваивается несколько кадастровых номеров.
Такие прецеденты уже были. Если при слиянии в государственном реестре не найдется кадастровый номер объекта, то ему автоматически присвоят новый номер. При этом объект может числиться в реестре, но под другим номером, с иными характеристиками.
Например, в жилом помещении была проведена перепланировка — сведения о новом объекте поступили в Ростехинвентаризацию, затем — в систему кадастрового учета, а в ЕГРН так и остались старые данные.
В итоге, при слиянии баз из одного жилого помещения образуется два объекта с разными кадастровыми номерами: один со старыми характеристиками, другой — с новыми.
На практике собственнику это грозит проблемами:
1) банк может отказать в выдаче кредита, если он представит такой объект в качестве залога (увидев расхождение в сведениях Росреестра, банк вряд ли будет разбираться, техническая это ошибка или нет),
2) нотариус не станет оформлять сделку с проблемным объектом недвижимости, а выдачу свидетельства о праве на наследство приостановит до исправления данных в ЕГРН,
3) Росреестр приостановит регистрацию сделки или оформление перепланировки такого объекта,
4) а муниципальная администрация может и вовсе заявить о своих правах на дублированный объект недвижимости.
По закону, если в течение 5-ти лет объект числится на кадастровом учете, а права на него не зарегистрированы, Росреестр сообщает о нем в орган местного самоуправления, чтобы тот оформлял недвижимость в муниципальную собственность.
В итоге может получиться так, что с одной стороны, недвижимость принадлежит вам, а с другой — уже муниципалитету. Придется обращаться к кадастровому инженеру и исправлять ошибку в Росреестре.
Как сейчас можно проверить, нет ли по вашей недвижимости дублирующих сведений в ЕГРН?
Заходим на сайт Росреестра, в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». В поле «Права / Ограничения» вводим номер вашей регистрационной записи о праве собственности и нажимаем «Сформировать запрос».
Тот кадастровый номер, который выдаст ресурс, является основным для вашего объекта, поскольку к нему «привязана» регистрация вашей собственности.
Если же по адресу вашего объекта или по данным публичной кадастровой карты числятся еще объекты с другими кадастровыми номерами — значит, это и есть дубли, нужно обращаться к кадастровому инженеру для их устранения.

13/01/2020

Обзор главных законодательных нововведений наступившего года.
Налоги
Сокращен срок владения жильем для его продажи без уплаты НДФЛ
Статья 217.1 Налогового кодекса РФ дополнена пунктом 4
С 1 января начали действовать поправки в Налоговый кодекс, согласно которым срок владения единственным жильем, по истечении которого не нужно будет платить НДФЛ, сократился с пяти до трех лет. Раньше это касалось только тех собственников, которые получили недвижимость по договору дарения, в качестве наследства либо по приватизации. Остальным приходилось честно ждать пятилетний срок, чтобы не выплачивать значительную сумму.
Власти полагают, что эта поправка уменьшит количество серых схем, которые применяют физлица в сделках, пытаясь сэкономить на выплате НДФЛ.
Закон окажется на руку и тем 25% переселенцев по программе реновации, которые, согласно статистике Национального агентства финансовых исследований, хотели бы продать полученную квартиру и купить что-то другое по своему вкусу.
Налогообложение будет рассчитываться полностью по кадастровой стоимости
Статья 375 Налогового кодекса РФ. Налоговая база
С января 2020 года Россия окончательно ушла от расчета налога на недвижимость по инвентаризационной стоимости: теперь налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта.
Вплоть до 2023 года налог будет начисляться с учетом понижающих коэффициентов (0,2% — 0,4% — 0,6%) и только потом — по 100%-ной кадастровой стоимости. Согласно новым правилам, увеличение все же не будет превышать 10% прошлогодней суммы налога.
Кадастровая оценка назначается по результатам массовой оценки жилья властями.
Эксперты рекомендуют заранее проверить, нет ли оснований для пересмотра кадастровой стоимости недвижимости. Некоторые регионы решили перейти на такую форму расчета ранее (допускалось с 2015 года) — в общей сложности уже 28 субъектов Федерации.
Введение общего порядка для выплаты НДФЛ получателям недвижимости в дар
Статья 210 Налогового кодекса РФ. Налоговая база
С 2020 года в России начал действовать общий порядок определения налогооблагаемой базы по НДФЛ для тех, кто получает недвижимость в дар. Этот налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта (по состоянию на 1 января того года, когда за одаряемым было зарегистрировано право собственности на объект).
При этом от уплаты этого налога освобождаются члены одной семьи — близкие родственники (дети, родители, супруги, братья, сестры, бабушки и дедушки). На прабабушек и прадедушек подобное исключение уже не распространяется: даже в случае дарения квартиры правнуку или правнучке придется выплатить 13% кадастровой стоимости жилья.
Защита от мошенничества
Компенсация при признании незаконной сделки по покупке жилья
Федеральный закон от 2 августа 2019 года № 299 (положения закона о регистрации недвижимости, вступившие в силу с 1 января 2020 года)
Покупатели вторичного жилья получили дополнительную защиту от мошенников. В этом году начал действовать закон о компенсации для случаев, когда сделка по приобретению квартиры признается незаконной. Ранее в таких случаях покупатели оставались почти беззащитными: размер компенсации был ограничен суммой 1 млн рублей.
Согласно закону, обманутые покупатели вправе выбрать в качестве компенсации либо сумму, эквивалентную кадастровой стоимости жилья, либо сумму реального ущерба. При необходимости на виновную сторону допустимо подать в суд.
Сделка будет признана незаконной, если объект недвижимости с криминальной историей или, например, допускает проживание в нем третьих лиц. Разумеется, такие обременения означают неприятные последствия для приобретателей. Гарантия компенсации от государства означает, что они будут сведены к минимуму.
Закон имеет и обратную силу: те, кто лишился купленного жилья ранее, вправе потребовать компенсации через суд в течение трех лет после вступления нового закона в силу.
Начало работы реестра самостроев
ФАУ «РосКапСтрой»
С января 2020 года в России начинает работать Единый реестр объектов самовольного строительства, куда будут вноситься все объекты, называемые в народе самостроем. В реестр включаются объекты, отвечающие следующим критериям:
- многоквартирный дом;
- заселен или на этапе строительства;
- находится на этапе строительства или построен до ноября 2019 года;
- объект признан самовольной постройкой решением суда.
Чтобы объект попал в реестр, надо обратиться в координационный центр Федерального автономного учреждения «РосКапСтрой». Это могут сделать не только органы власти, но и физлица. Создание подобного перечня носит скорее информационный характер и не является официальным, но свою основную задачу — выявление самостроев — все же выполняет.
На момент публикации реестр находится в стадии разработки.
Строительство и документация
Сокращаются сроки выдачи разрешений на строительство
Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»
Минстрой России в наступившем году сократил срок выдачи разрешения на строительство с семи до пяти рабочих дней, а срок выдачи градостроительного плана земельного участка — с 20 до 14 рабочих дней.
Предполагается, что эти меры помогут создать общие для всей страны условия, по которым заявители проходят необходимые процедуры. Кроме того, в ведомстве надеются, что это значительно уменьшит число случаев неправомерного требования от заявителей (в частности застройщиков) дополнительных документов и неправомерных отказов в принятии документов.
Другими причинами такого шага Минстрой называет усиленный контроль за качеством оказываемых услуг и шанс на основе единых форматов создать законодательные условия для перевода государственных и муниципальных услуг в электронный вид.
Изменение условий расчета возмещения изъятой недвижимости в Новой Москве
Федеральный закон № 43 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к Москве территорий»
С начала года вступил в силу закон, уточняющий расчет стоимости недвижимости, изъятой для государственных нужд в Новой Москве. Теперь стоимость имущества будет определяться на день, который предшествовал дню принятия решения об изъятии.
По мнению властей, эта мера будет способствовать установлению справедливой и равноценной компенсации собственнику за принудительно изъятую недвижимость. Ранее она определялась в зависимости от цены на день, предшествовавший утверждению документации о планировке территории. Часто это оказывалось не в интересах собственника: когда документация утверждалась до решения об изъятии, цена имущества к моменту изъятия значительно уменьшалась.
Продлена «дачная амнистия» в Крыму
Статья 8-1 Закона Республики Крым № 38-ЗРК
28 декабря 2019 года вышло постановление, согласно которому продлевается упрощенный порядок оформления отдельных объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым (для всей остальной страны «амнистию» тоже продлили, но намного раньше). Ранее действовавшая программа должна была завершиться 1 января 2020 года.
Как объяснил глава Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Александр Спиридонов, основные условия оформления жилых и садовых домов остались прежними, хотя минимальные изменения все же есть. Так, исключен вид разрешенного использования «ведение дачного хозяйства». При этом сохранились другие виды — «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта)», «ведение садоводства», «индивидуальное гаражное строительство».
«Дачная амнистия» подразумевает, что для оформления документов понадобятся только права на земельный участок и технический план. При этом собственник вправе самостоятельно подать документы в органы регистрации прав.
Аварийность домов будут определять по новым критериям
Жилищный кодекс и закон о Фонде ЖКХ
С 30 декабря 2019 года заработал закон, регулирующий нормы признания жилых многоквартирных домов аварийными. В частности, в законе прописано, что освободившаяся из-под снесенного аварийного дома земля не может быть передана под коммерческую застройку.
Еще одно новшество, которое вступило в силу одновременно с законом: расширены области, куда допустимо направлять средства Фонда содействия реформированию ЖКХ — в том числе на особые социальные выплаты или ипотеку для льготных категорий россиян.
Закон установил особый порядок возмещения за изымаемые квартиры в аварийных домах. Региональные власти вправе оказывать собственникам дополнительные меры поддержки, направленные на обеспечение их жильем при переселении из аварийного фонда.
ЖКХ
Москва начала раздельный сбор мусора
С наступлением 2020 года Москва окончательно перешла на раздельный сбор мусора: теперь бумажные, пластиковые, стеклянные и металлические отходы необходимо выбрасывать в отдельные контейнеры синего цвета для вторичной переработки. Смешанные отходы москвичи продолжат выбрасывать в серые контейнеры. Для всей страны раздельный сбор мусора отложен до 2022 года.
Власти рассчитывают, что при сортировке отходов из специально предназначенных для этого контейнеров объемы мусора сократятся, а доля вторичной переработки вырастет. До сих пор 88% московского мусора вывозили на полигоны.
Предназначенные для вторичной переработки бумага, пластик, стекло и металл должны быть сухими и чистыми — они отправятся на досортировку, где будут подготовлены к переработке. Такие отходы пригодны для изготовления канцелярской и туалетной бумаги, бумажных полотенец, строительных и изоляционных материалов, стеклянных банок и бутылок, ПЭТ-тары и упаковки.
Введение новых правил поверки счетчиков
Федеральный закон от 26 июня 2008 года № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений»
В этом году изменятся и правила поверки счетчиков. Теперь единственным юридически значимым результатом будет считаться запись в реестре Росстандарта (Федеральном информационном фонде по обеспечению единства измерений). Бумажные свидетельства о поверке бытовых счетчиков будут носить исключительно второстепенный информационный характер и оформляться только по просьбе их владельцев.
Проверив счетчики, специалист должен в течение суток внести информацию о результатах работы приборов в реестр ФГИС «Аршин» (доступ к ней открыт всем). В разделе «Сведения о результатах поверки средств измерений» владелец счетчика сможет уточнить заводской номер прибора и проверить сведения о нем и о результатах проверки. В реестре будет указана и дата следующей поверки.
Это нововведение вступит в силу лишь 24 сентября 2020 года.
Повсеместная установка «умных» счетчиков
Федеральный закон от 27 декабря 2018 года № 522
С 1 июля 2020 года будут устанавливаться «умные» счетчики электричества в жилых помещениях. Делать это будут сами поставщики энергии. Они же должны заменять приборы по мере истечения срока их эксплуатации. Закон подчеркивает, что поставщикам запрещено включать расходы, понесенные ими на установку счетчиков, в тариф на оплату электроэнергии.
«Умными» называются счетчики, которые самостоятельно передают все показания. При необходимости (например, если образовалась задолженность) они смогут прекращать подачу электричества.
Рост тарифов ЖКХ в 2020 году будет однократным
Распоряжение Правительства РФ от 29 октября 2019 года № 2556-р
В 2020 году рост тарифов на услуги ЖКХ будет однократным и произойдет в июле. Власти обещают, что он не превысит уровня инфляции.
Вместе с тем рост тарифов по стране будет отличаться — он зависит от экономического положения региона. При этом нормативный акт установил верхнюю границу для увеличения (у каждого региона она своя). Заметнее прочих подрастут тарифы в Чечне — на 6,5%. Наименее заметным рост будет для Ненецкого автономного округа (+2,4%), Пермского края и Мурманской области (+3%). В среднем по стране рост тарифов составит около 4%.

30/10/2019

И по традиции с началом нового месяца в нашу жизнь приходят новые обязательные правила. Какие законы о недвижимости вступят в силу с 1 ноября 2019 года?

1.Запрет на займы под залог жилья в МФО
С 1 ноября микрофинансовые организации не смогут выдавать займы с обеспечением в виде квартир и домов. Им запретили брать в залог жилье самих заемщиков или каких-то других людей. Запрет касается займов, которые не относятся к бизнесу. Раньше можно было прийти в МФО и попросить в долг 200 тысяч рублей под залог квартиры. Теперь так не получится: даже если заемщик не против отдать в залог свое жилье, МФО не имеет права оформить такое обеспечение.(Федеральный закон от 2.08.2019 № 271-ФЗ)

2.Уведомления о сделках с недвижимостью при помощи ЭЦП
Росреестр будет предупреждать собственников недвижимости, если на регистрацию поступили документы, которые подписаны ЭЦП. Уведомление должны отправить собственнику — тому, на кого оформлена квартира, — если объект продают, дарят или отчуждают еще каким-то способом.
Это нужно, чтобы защитить собственников от мошенников, которые подделывают ЭЦП или получают к ней доступ, а потом забирают квартиры. Раньше собственники могли узнать об этом слишком поздно, а с 1 ноября их будут предупреждать до регистрации права. Если что-то не так, можно быстро среагировать — например не дать хода сделке.(Федеральный закон от 2.08.2019 № 286-ФЗ)

26/09/2019

За последнее время в интернете появилось много публикаций, где разъясняются правила водопользования на частных земельных участках.
И на то есть веские причины: в законе есть целый ряд ограничений на пользование земными недрами – а устройство скважины для добычи воды является как раз одним из таких случаев.
Какой должна быть легальная скважина и при чем здесь 5 метров, из-за которых нередко пугают штрафами граждан-землевладельцев?
Дело в том, что по закону земные недра являются федеральной собственностью. Поэтому пользоваться ими (в т.ч. бурить скважину) можно лишь на основании специального разрешения (лицензии).
И только в исключительных случаях разрешается добывать подземные воды без лицензии – если выполняются следующие условия:
- собственник (или иной законный владелец) участка использует воду только для личных нужд,
- суточный объем добываемой из скважины воды не превышает 100 м3,
- скважина не затрагивает водоносный горизонт, который служит источником для центрального водоснабжения населенного пункта.
А вот теперь о 5-ти метрах. Статья 19 Закона «О недрах» требует также получать лицензию, если на участке есть подземные сооружения глубиной от 5-ти метров и более.
Отсюда и пошли слухи о том, что скважина не должна быть глубже 5-ти метров – иначе на нее также придется оформлять лицензию и платить штраф.
Специалисты прекрасно знают, что скважина до 5-ти метров глубиной – это крайне редкое исключение. Поэтому в рамках такого правила 99% скважин тут же станут нелегальными.
Выход есть, если разобраться в терминологии. К подземным сооружениям Минприроды относит шахты, тоннели, котлованы и т.п. Тогда как скважина – это водозаборное сооружение. Поэтому требование о 5-тиметровой глубине на нее не распространяется.
Однако ответственности за глубокую скважину не миновать, если она дойдет до центрального водоносного горизонта:
- штраф от 3 до 5 тысяч рублей плюс обязательный демонтаж скважины за свой счет.
Чтобы этого избежать, лучше заранее запросить в региональном министерстве природных ресурсов информацию о глубине залегания этого горизонта в конкретном населенном пункте.

17/09/2019

https://news.ners.ru/prodlenie-dachnoj-amnistii-do-2021-goda-pozvolit-uzakonit-doma-vsem-kto-ne-uspel.html

Новый порядок упрощенной процедуры оформления индивидуальных жилых и дачных домов вступил в силу 2 августа. Закон о «дачной амнистии» был продлен в России до 2021 го....

17/09/2019

https://realty.rbc.ru/news/5d7752769a79470bbaa0b8c3

Законопроект будет направлен на обеспечение безопасности граждан в случаях самовольного переустройства жилья, утверждают в министерстве

16/09/2019

https://realty.rbc.ru/news/5d772c3b9a7947835a54561e

Если чиновники муниципалитета вовремя не оформляют документы на выморочное имущество, то это не проблемы покупателей такого жилья, решили Верховный и Конституцио...