21/08/2026
🔹 Иногда в договоре всё решает одно маленькое «И»
Очень интересное свежее определение Верховного Суда о задатке и отказе банка в ипотеке.
Покупатели внесли за квартиру задаток — 150 000 рублей.
Оставшиеся 3 870 000 рублей по предварительному договору должны были быть уплачены:
«за счёт собственных И кредитных средств».
Именно И. Не «или».
И вот здесь начинается самое интересное.
Покупателям банки отказали в ипотеке. Сделка не состоялась. Они потребовали вернуть задаток.
Первая инстанция, апелляция и кассация встали на сторону покупателей: раз кредит не дали, сделка сорвалась по обстоятельствам, не зависящим от них, — задаток нужно вернуть.
Но Верховный Суд посмотрел на эту фразу иначе.
ВС указал: исходя из буквального толкования договора, стороны предусмотрели возможность использования как кредитных, так и собственных денежных средств.
При этом в договоре не было указано:
🔹 какой именно кредит должны получить покупатели;
🔹 что это обязательно должна быть ипотека;
🔹 какую именно часть цены необходимо оплатить кредитными средствами;
🔹 что отказ банка является основанием для прекращения договора и возврата задатка.
Поэтому, по позиции Верховного Суда, сам по себе отказ банков в ипотеке ещё не доказывает объективную невозможность исполнить договор.
И вот здесь у меня как у юриста возникает особенно интересный вопрос.
Если стороны написали «собственные И кредитные средства», не означает ли обычное буквальное прочтение этой фразы, что при расчёте должны присутствовать оба источника?
Верховный Суд прочитал это условие иначе: как возможность использовать и собственные, и кредитные деньги, не установив обязательного соотношения между ними.
Одно маленькое «И» — а от его толкования зависит судьба задатка.
И, пожалуй, это лучший практический вывод из этой истории:
если сделка зависит от получения ипотеки — так и нужно писать в договоре.
Не просто «с использованием кредитных средств», а прямо указывать, что получение ипотечного кредита является условием заключения основной сделки и что происходит с задатком в случае отказа банка.
⚖️ Важно: это правовая позиция Верховного Суда по конкретному делу, а не новый закон и не общеобязательный прецедент для всех подобных споров.
Но для суда, которому дело возвращено на новое рассмотрение, указания Верховного Суда обязательны, а для аналогичных споров эта позиция, безусловно, будет очень весомым ориентиром.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ
№ 48-КГ26-13-К7
