26/12/2017
Пережить 2017-й: главные события уходящего года
Уходящий год для строительной отрасли стал едва ли ни одним из самых насыщенных за последнее время. Девелоперы еле успевали подстраиваться под все новые правила игры, чиновники неустанно предлагали их усовершенствования, да и обычным покупателям жилья было, что обсудить.
Невозможное возможно
Проблема обманутых дольщиков в предвыборный 2017 год встала в полный рост. Их, наконец-то, сосчитали, выяснили, что число обманутых дольщиков приближается к 100 тысячам, а не достроено в России 830 объектов. Регионы разработали планы-графики решения проблем обманутых дольщиков, где прописали сроки и способы этих самых решений. И тогда на вопросы журналистов федеральные чиновники отвечали, что долевое строительство — практика спорная, и когда-нибудь, в далеком будущем от него нужно отказаться. Но произойдет это нескоро. Как вдруг осенью президент Владимир Путин поручил Минстрою разработать дорожную карту отказа от долевого строительства и перехода на проектное финансирование. Причем, перехода в течение трех лет. Потом эту идею поддержал премьер Дмитрий Медведев. 21 декабря он утвердил концепцию, которую разработали Минстрой, Минфин, Банк России и АИЖК.
Если в двух словах, она предполагает постепенную замену схемы, при которой строительство финансируют граждане и берут на себя все риски, механизмом выдачи денег дольщиков на готовый проект. Покупатели квартир, как предполагается, будут перечислять деньги на счета-эскроу застройщиков в уполномоченных банках. А уже потом банки на определенном этапе строительства направят эти средства девелоперам. Такая система, как ожидается, защитит деньги граждан. Но тут есть увесистый подводный камень, который глава Минстроя Михаил Мень охарактеризовал как "цену денег". Если банки, получившие от людей деньги под 0%, станут выдавать их застройщикам под высокий процент, это может привести к если не к полной остановке жилищного строительства, то к существенным трудностям и, в конечном итоге, росту цен на квартиры.
До основанья, а затем...
В феврале 2017 года в ежедневном лексиконе москвичей появилось новое непривычное слово — реновация. Московская мэрия, заметив, что старые пятиэтажки из лужковской программы почти закончились, решила продолжить снос хрущевок, а их жильцов переселить в более комфортное жилье. От предыдущей программы сноса реновация отличается размахом. В 1999 году план сноса включал 1722 пятиэтажки. Новая программа масштабнее — в нее вошло втрое больше — 5175 домов. Естественно, это затея оказалась весьма дорогостоящей, но нагрузка ляжет, в основном на городской бюджет — за четыре года из него на эти цели направят около 400 млрд рублей. Чтобы правильно распоряжаться деньгами, в столице создали Фонд реновации.
Программа затронет более миллиона москвичей. Так что неудивительно, что шоу-рум реновации на ВДНХ теперь может посоревноваться с самыми посещаемыми городскими достопримечательностями — за три месяца в нем побывали 36 тыс.человек. На первом этапе власти Москвы утвердили 210 площадок реновации. Затем к ним добавились еще 26. Сейчас идет проектирование еще 236 площадок. А за разработку проектов кварталов реновации конкурируют настоящие "монстры" от архитектуры: например, в Кузьминках схлестнулись Zaha Hadid и Speech.
Впрочем, первые 12 домов уже готовы — их приводят в соответствие со стандартами новой программы переселения. Ведь к отделке предъявляются повышенные требования, она будет относиться к комфорт-классу. Именно такой вариант и демонстрируется в шоу-руме на ВДНХ. Ну а как это будет выглядеть в действительности, переселенцы узнают уже весной 2018 года — тогда будет запущена первая "волна" реновации.
Расселить недорасселенное
К 1 сентября этого года должна была завершиться федеральная программа расселения людей из ветхого и аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года. Программа работала с 2008 года, и за это время удалось расселить около 5% всего жилья в России. А это — 15,6 млн кв.м. Новые квартиры получили 1,1 млн человек по всей стране. Однако совсем уж безоблачно завершить расселение не удалось. Восемь регионов в срок не успели, и закончат программу только в следующем году.
Да и дряхление жилья никто не отменял, после 1 января 2012 года оно тоже приходило в негодность. Поэтому программу переселения решили продлить и создать постоянно действующий механизм расселения. Так что Фонд содействия реформированию ЖКХ, который отвечал за расселение и должен был свернуть работу в этом году, будет точно работать еще и весь следующий год. А, скорее всего, и до 2022 года. Сам долгосрочный механизм еще будет разрабатываться.
Сломать систему
Функционировавшая много лет система долевого строительства в этом году претерпела существенные изменения. С 1 января началось изменение профильного законодательства, причем застройщики с трудом успевали за переменами. В начале года застройщики лишились права открывать продажи по ДДУ до получения заключения о соответствии нормам 214-ФЗ. Чтобы добыть этот документ, компания должна подтвердить, что она не банкрот, ее деятельность не приостановлена, а руководство не имеет судимости и не состоит в реестре недобровольных поставщиков. С 1 июля при выдаче заключения о соответствии учитывается и размер уставного капитала девелопера. При этом если объем средств будет недостаточным, компания сможет предоставить поручительство учредителя или акционера на недостающую сумму.
А 20 октября заработал еще один механизм защиты участников строительства — Фонд защиты прав дольщиков. Он стал первой публично-правовой компанией в России. Застройщики обязаны перечислять в фонд взносы в размере 1,2% от каждого договора долевого участия (ДДУ), если такой договор заключен после даты госрегистрации фонда. Если девелопер не перечислит взнос, это станет основанием для приостановки регистрации ДДУ. Фонд возглавил гендиректор АИЖК Александр Плутник.
По данным на конец года, на компенсационном счете фонда находится 42 млн рублей, взносы перечислили 266 застройщиков из 65 регионов. Но и на этом все не закончится. С 1 июля 2018 года вступит в силу очередная порция поправок к долевому законодательству. Правда, как уверяют в Минстрое, вполне возможно, что часть застройщиков получит некоторые "льготы", касающиеся размера уставного капитала и достаточности собственных средств. На послабления смогут рассчитывать те, кто перейдет на работу со счетами-эскроу. Но это еще не утверждено.
Жизнь в кредит
2017-й также стал годом беспрецедентного снижения ипотечных ставок. Впервые в истории жилищного кредитования процент опустился ниже 10. По разнообразным совместным программам застройщиков и банков ставка может быть и 7,4%, и даже 5,9%. А со следующего года многодетным семьям ипотеку будут выдавать под 6% годовых. По итогам 2017, как сообщается, будет выдано рекордное количество ипотечных кредитов — 1 млн на общую сумму около 2 трлн рублей. А в следующем году, как подсчитали в АИЖК, ипотеку могут взять около 1,5 млн российских семей.
Такая активность в сегменте ипотечного кредитования вызвала опасения, что образуется "пузырь", который может лопнуть и привести к новому витку экономического кризиса, как это было несколькими годами ранее в США и Европе. Однако и в ЦБ, и в Минфине, и в Минстрое, и в АИЖК сейчас уверены, что пока поводов для беспокойства нет.
Приватизировать бессрочно
Бесплатная приватизация жилья, начавшаяся в 1991 году, должна была завершиться в 2007-м. Однако россиянам все еще оставалось, что перевести в собственность. Плюс в 2014 году Крым вошел в состав России, и жилищное законодательство пришлось приводить в соответствие с российским. Каждый раз срок бесплатной приватизации законодательно продлевали еще на год. В 2017-м эта практика, судя по всему, всем надоела, и бесплатное оформление в собственность решили сделать бессрочным. В феврале соответствующий федеральный закон подписал президент Владимир Путин. Причем первоначально документ предусматривал сохранение бесплатной приватизации до 2020 года, а для отдельных категорий — в том числе крымчан — предлагалось сделать ее бессрочной. Но в итоговом варианте приватизация стала бесплатной и бессрочной для всех граждан России.
Благоустройство всей страны
В этом году впервые в истории современной России началось масштабное благоустройство в муниципалитетах. Причем, речь идет не столько об укладке плитки, лавочках, клумбах и фонарях, сколько о комплексном формировании комфортной городской среды. Такое название и получил соответствующий федеральный приоритетный проект. Что и как благоустраивать муниципалитеты в обязательном порядке обсуждали с местными жителями.
Правда, не обошлось без казусов. Например, при внеплановой проверке города Бердска в Новосибирской области, представители Минстроя отметили низкое качество выполнения работ. "То, что мы там увидели, это было очень печально и недостойно", — сказала директор департамента городской среды Минстроя РФ Оксана Демченко. Обоснованность расходов на благоустройство (а только на асфальт в городе потратили 34 млн рублей) и вообще качество организации работ попросили проверить Генпрокуратуру.
Всего же на программу благоустройства в этом году выделили более 40 млрд рублей, 25 из них — из федерального бюджета. В ближайшие пять лет на городскую среду по 25 млрд рублей будет направляться ежегодно. А регионы, которые наиболее успешно реализуют программу, смогут рассчитывать на большее финансирование.
Парк за 14 млрд рублей
Самым грандиозным событием в сфере благоустройства стало открытие в Москве парка "Зарядье" на месте снесенной гостиницы "Россия". Открытие прошло с помпой: в день города, с участием президента Владимира Путина и мэра Сергея Собянина. "Зарядье" стало первым крупным парком в центре Москвы, построенным за последние сто лет. А его создание прошло в рекордно короткие сроки, утверждают столичные чиновники, и обошлось бюджету в 14 млрд рублей.
"Зарядье" стало необычным пространством, без ограждений, вписанным в окружающую городскую среду. Здесь посадили уникальные растения, воссоздали сразу несколько климатических зон, возвели современные павильоны и "парящий" мост, который, судя по ощущениям, и правда вибрирует. Правда, не успели достроить филармонию, которая станет одним из крупнейших концертных залов в центре Москвы. Но пообещали, что в следующем году она заработает обязательно.
Однако и с "Зарядьем" все получилось не так, как задумывалось изначально. Буквально на следующий день после открытия парка неизвестные выкопали несколько тысяч редких растений и повредили все дорогое благоустройства. Парк все же пришлось оградить забором, правда, временно. После этого "Зарядье" по-настоящему стало новой городской достопримечательностью: только за месяц работы его посетило более 1 млн человек.
