https://taplink.cc/rieltor_maricha

have_information, Moscow (2026)

23/02/2022

Есть у меня клиентка, которой ищем недвижимость в узкой локации.
И объектов практически нет, и если выскакивают — то с какими то проблемами..
Вот снова начала проверять документы и понимаю, что вероятность банкротства очень велика..
⠀
Рассказываю клиентке, что есть риски и слышу:
— Марина, так никто не узнает, зато скидку может попросить?…
— Да пусть попробует кто то оспорить…!
⠀
Ладно бы это говорил ПРОДАВЕЦ, которому важно продать.
Но так себя ведут многие покупатели, когда узнают, что квартира имеет какие то риски, но зато с какой ПРИЯТНОЙ скидкой, и им неважно, что собственник одной ногой уже стоит в процедуре банкротства🤔..
⠀
Так чем грозит покупка 🏠 у должника- потенциального банкрота?
⠀
❗️Периодически просматриваю статистику и общаюсь с адвокатом, имеющим в этой сфере судебную практику. Примерно 35-45% заявлений об оспаривании сделок в процедуре банкротства — суды удовлетворяют.
❗️А оспорить могут любые подозрительные сделки за последние три года.
⠀
❗️Подозрительно выглядит и свежая продажа/ дарение своим родственникам, и низкая цена, и осведомленность покупателя о плачевном финансовом состоянии продавца…
И даже не надо, чтобы собственник был банкротом (это легко проверить!), достаточно имеющихся крупных долгов по факту.
⠀
Отдельно хочу отменить про занижение цены в договоре у продавцов- должников — ни в коем случае нельзя соглашаться на плаксивое: «пожалейте меня, зачем столько налогов платить?».
Если суд может признает сделку недействительной и вернут квартиру в конкурсную массу, то даже если, что то вам обяжут возместить, то это будет сумма по договору..
Но и ее сложно получить с банкрота, фактически решение суда будет — а денег нет..
Вам такое надо?
⠀
❗️Мораль такова — наличие крупных долгов игнорировать нельзя!
Ведь даже если, квартира продана по рыночной стоимости, а должник с вырученных средств не погасил долги, то — на квартиру может быть обращено взыскание, а вам как добросовестному покупателю придется доказывать, что вы ничего не знали…
⠀
А если судом будет доказано, что вы знали о проблемах с квартирой, то суд будет точно не в вашу пользу😕..
⠀
Так стоит ли желанная квартира таких судебных перспектив?
⠀
#квартирныйвопрос #квартирамечты

13/11/2021

Минусы закрытых дворов.

Давайте поговорим о домах- колодцах, хотя наверное, правильнее было бы назвать колодцами не дома, а дворы.
Дворы-колодцы - темные, мрачные, не пропускающие ни единого луча солнца, приобрели известность благодаря романам Ф.Достоевского.
Такие дворы состояли из соединенных между собой доходных домов, где могли разместиться бедные слои населения города.
⠀
Простым языком, двор- колодец это закрытый двор, окруженный со всех сторон стеной дома (или домов) и имеющий в основном проход в виде арки, и если раньше он предназначался для хозяйственных нужд, то сегодня — достаточно много современных ЖК с такими дворами.
И эти ЖК сейчас —далеко уже не для бедного населения, а наоборот стоят так себе прилично, из за этих внутренних дворов.
⠀
В одних домах внутренний двор побольше, в других поменьше. Размер зависит от размера участка, выделенного под строительство.
⠀
Поэтому, если вы выбираете квартиру в таком ЖК, обязательно помните, про все минусы таких дворов:⬇️
⠀
✔️Отсутствие естественного света в квартире (особенно для нижних этажей солнце загораживает дом напротив), близость окон соседей (значит отсутствие приватности жизни).
⠀
❗️✔️Каждый звук во дворе усиливается как в трубе.
Днём — это маленькие дети, вечером (и даже ночью) — подростки. Даже негромкие разговоры из квартиры можно прослушивать без напряга, что уж говорить о шумных компаниях, спокойный сон в тишине — это будет неосуществимой мечтой.

Я сама живу в таком дворе, и проблемы знаю не понаслышке. Чат дома переполнен жалобами о шуме, тех, у кого окна во двор, особенно первых 5 -7 этажей.
К вопросу о сне, жалобы жителей моего дома➡️ даже на утренних дворников и машину для вывоза мусора.
Все как будто происходит прямо в квартире.

❗️Мой совет: либо брать высокий этаж, либо окна точно- не во двор (как минимум спальни).
И хотя, при выборе квартиры — вас может привлечь красивый двор за окнами, подумайте заранее, готовы ли вы к бесконечному шуму, разговорам, особенно если во дворе детская площадка, скамеечки и тп.
⠀
Задумывались ли вы когда-либо о подобной проблеме?

#недвижимость #риелтор #продатьквартиру #квартирныйвопрос #новостройки

21/09/2021

Написать этот пост решила после прилетевшего на ватсап запроса из Питера сделать договор купли -продажи.
⠀
Так что же важно учесть в ДКП?⬇️
⠀
Если вы заключаете договор в нотариальной форме, то его вам составляет нотариус, если у вас есть особые пожелания вы можете их озвучить и нотариус внесет их в договор.
Вам останется внимательно его прочесть.
⠀
❗️При заключении договора в простой письменной форме очень важно учесть следующие пункты.⬇️
⠀
📌Сохраняйте.
⠀
Ст. 432 п. 1 ГК РФ гласит, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
⠀
✔️Адрес объекта
⠀
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
❗️Тут должно быть максимально точное описание (с указанием на вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, то есть на все сведения, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости).
⠀
✔️При продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения Покупателем, - перечень таких лиц.
❗️При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
⠀
✔️Цена отчуждаемого имущества.
❗️При отсутствии цены в договоре, он считается незаключенным ( п.1 ст.555 ГК РФ).
⠀
✔️При продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа - цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
⠀
✔️Сроки передачи недвижимости Покупателю по акту приема- передачи.
⠀
✔️Заверения (семейное положение Продавца на момент им приобретения, банкротство, дееспособность использование/или нет маткапитала).
⠀
✔️Сроки снятия с регистрационного учета Продавцов (❗️если прописаны третьи лица с Продавцами- то пункт таков: «Продавцы обязуются обеспечить снятие с регистрационного учета следующих лиц…»).

✔️Сроки проведения расчётов между сторонами договора и способ тоже ( ячейка или аккредитив).
⠀
✔️Дата заключения договора.
⠀
✔️Подписи сторон.
⠀
Я еще включаю 421 ГК РФ (свобода договора), 461 ГК РФ (ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя) и 462 ГК РФ (обязанности Покупателя и Продавца в случае предъявления иска об изъятии товара).
⠀
А вы делаете самостоятельно договора купли- продажи или доверяете профессионалам?

#договоркуплипродажи #риэлтормосква #важноерядом #продажанедвижимости #покупканедвижимости

10/09/2021

Есть 3 способа, которые можно применить, чтобы снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству.
⠀
Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом многие покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья.
Давайте поговорим насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры.
⠀
Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество.
⠀
‼️И это действительно так!
⠀
Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.
⠀
Я думаю, в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству.
⠀
Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако существует ряд мер, которые позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».
⠀
✔️Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 10 и более лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.
⠀
✔️Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.
⠀
✔️Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену.
В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.
⠀
❗️Наследство бывает 2 типов: по закону и по завещанию.
Причём по закону есть 8 очередей наследников.
⠀
Для своих клиентов я никогда не рассматриваю Квартиры, полученные по наследству по закону, если наследник(и) вступил(и) в наследство менее лет 7-10, по завещанию- менее 5 лет. Если клиенту очень нужна именно эта квартира- моя задача, рассказать обо всех рисках, которые могут появиться, а решение он принимает самостоятельно.

#наследство #квартирныйвопрос #риэлтор #недвижимость #купитьквартиру

06/08/2021

Маруся накопила полтора млн. рублей и решила, что хватит снимать квартиру. Нужна своя.
Увидела рекламу ЖК поблизости и решила зайти в офис застройщика.
«И именно сейчас - лучшее время», тут же говорит менеджер- «ведь идёт акция, и квартиру можно купить намного дешевле».
Но до конца акции осталось всего 3 дня.
Маруся подумала: «Это судьба!».
⠀
Внесла предоплату за бронь, и спустя неделю подписала договор на ипотеку в банке, который порекомендовал застройщик.
А через месяц узнала, что были более выгодные предложения в других банках.
А ещё спустя полгода, что стройку заморозили.
Чтобы не попасть в печальную историю с покупкой квартиры в новостройке, лучше заранее знать все подводные камни и учиться на чужих ошибках.
⠀
Ошибка №1. Спешить
⠀
Когда речь идёт о покупке квартиры—нельзя принимать эмоциональные решения.
Обязательно нужно сравать цены, планировки, инфраструктуру и условия банков на ипотеку в новостройке.
Не поддавайтесь панике! Если менеджер застройщика утверждает, что уже завтра эта квартира подорожает и нужно срочно соглашаться — помните, что ему выгодно заключить сделку с вами как можно быстрее.
⠀
Ошибка №2. Доверять и не проверять
⠀
Застройщика тоже нужно проверять.
Аргументом в пользу застройщика может быть аккредитация в Сбербанке.
Обязательно почитать на различных форумах про качество строительства, возможные срывы срока сдачи домов, и других возможных проблемах этого застройщика.
⠀
Ошибка №3. Гнаться за низкой ценой
⠀
Даже если ограничен бюджет, изучите характеристики выбранного жилья.
Кроме цены за квадратный метр, есть ещё несколько важных параметров для сравнения новостроек: количество квартир на этаже, толщина стен, наличие инфраструктуры, парковок и т.д.
⠀
Ошибка №4. Верить обещаниям застройщика
⠀
«Школы, детские сады и поликлиники…» — обещали район для комфортной семейной жизни. А по факту оказалось, что школа будет построена только через 10 лет, а сейчас ближайшая в 10 км.
Многие застройщики обещают, что будут развивать социальную инфраструктуру — построят школу, детский сад и поликлинику, а на первом этаже жилого комплекса — банки, супермаркеты, аптеки и фитнес-клубы.
Обещания должны быть подкреплены подготовленным проектом и разрешением на строительство.
⠀
Ошибка №5. Не рассчитывать расстояния
⠀
В рекламе ЖК пообещали «15 минут до метро». Это правда, только не пешком, а на автомобиле без пробок или на электричке.
⠀
Лучший способ узнать все о транспортной доступности и расположении — самостоятельно добраться до новостройки разными способами.

Надеюсь, было полезно.

#недвижимость
#квартирныйвопрос
#новостройки
#риэлтор

02/08/2021

Можно ли лишиться наследства, прожив в браке много лет?
⠀
❗️Можно❗️
⠀
И дело не в завещании в пользу другого.
Ловите историю, где вы узнаете, почему, после открытия наследства, переживший супруг вполне может остаться ни с чем. ⬇️
⠀
Мужчина и женщина состояли в законном браке.
Супруги жили в квартире, которую мужу, когда-то подарил его отец.
По роковой случайности - супруг умер, и -возникло наследство, в права которого должны вступить законные наследники.
⠀
Из числа таковых -в первой очереди наследования были жена и родители супруга.
⠀
‼️НО❗️
⠀
Жена не смогла претендовать на свою долю в наследстве, так как родители супруга ей этого не позволили: отец оформил отмену договора дарения квартиры -и снова стал собственником недвижимости.
⠀
-Как такое возможно?-наверняка спросите вы..
⠀
‼️А дело в том, что в договоре дарения был пункт, согласно которому даритель имеет право отменить сделку в том случае, если он переживет одаряемого (ст. 578 ГК РФ).
И в этом случае -отец воспользовался своим правом на отмену, исключив тем самым квартиру из наследства сына.
⠀
Так что порой не знаешь, откуда и что прилетит, увы..🧐

#недвижимость #наследство #квартирныйвопрос #мужижена #риэлтор

28/07/2021

Штампы в паспорте отменили: какие риски для сделок с жильем?
⠀
Спешу сообщить о новостях, которые лично меня не обрадовали.
⠀
Отметки в паспортах россиян о регистрации брака и о детях теперь будут ставиться добровольно -соответствующее распоряжение на прошлой неделе подписал премьер-министр Михаил Мишустин.
Обязательными остались только два штампа в паспорте -о регистрации по месту по жительства и о воинской обязанности.
⠀
Я считаю, что отмена отметок в паспорте о семейном положении и наличии детей не пойдет на пользу рынку, поскольку возрастает риск оспаривания сделок.
⠀
А что думаете вы?
⠀
#вопросответ #недвижимость #риэлтор #квартирныйвопрос

16/07/2021

За время пандемии был просто мега -бум приобретению новостроек из за льготной ипотеки, и все чаще задают мне вопрос: «Как принять квартиру от застройщика. Что делать, если есть замечания к отделке?»

Давайте поговорим-какие же есть варианты🤔..

✔️Вариант А
⠀
Вы можете подписать Акт приема-передачи с оговоркой, что квартира принята с замечаниями, их обязательно нужно перечислить в отдельном приложении.
А после этого предъявить застройщику претензию по качеству внутренней отделки.
⠀
❗️В претензии нужно указать:
- список всех недостатков;
- ваше требование безвозмездно устранить недостатки;
- срок в течении которого застройщик должен устранить недостатки.
Для подстраховки нужно зафиксировать на фото и видео выявленные недостатки.
Эти материалы можно будет приложить в качестве доказательства к письменной претензии.

📌Кстати гарантийный срок на работы не может быть менее пяти лет.
Гарантия распространяется на все, от установленного унитаза до поклеенных обоев.
Гарантийный срок начинает отсчитываться не с момента сдачи дома в эксплуатацию, а со дня подписания акта приема-передачи.⠀

✔️Вариант Б
⠀
Отказаться от подписания Акта приема-передачи квартиры до тех пор, пока застройщик не устранит замечания. Составить Акт о недостатках (ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве).
⠀
Как же это делается?⬇️
⠀
Вы приходите принимать квартиру, если находите дефекты, то просите представителя застройщика составить Акт о недостатках -на основании ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве.
⠀
Если застройщик не хочет составлять акт о недостатках и придумывает всяческие отговорки, нужно написать претензию.⬇️
⠀
❗️В претензии написать:
- перечень дефектов;
- ваше требование безвозмездно устранить недостатки;
- указать на то, что Акт о недостатках не был подписан из-за ...( обязательно написать причину, по которой застройщик не подписал Акт о дефектах).
⠀
Если в назначенный срок застройщик не сделает ремонт, вы обращаетесь в суд.

Что же есть еще?⬇️⬇️⬇️
⠀
❗️Помимо требования о безвозмездном устранении недостатков, у вас есть альтернативы:⬇️

- потребовать у застройщика соразмерно затратам на устранение недостатков уменьшить цену в ДДУ;
- потребовать у застройщика возместить свои расходы на устранение недостатков.
⠀
❗️В общем, исходя из вышесказанного, если вы обнаружили дефекты или несоответствие квартиры договору, вы можете выбрать, какое требование предъявить застройщику:⬇️
⠀
- бесплатно устранить недостатки в разумный срок;
- или соразмерного уменьшить цену договора;
- или возместить свои расходы на устранение недостатков.

Надеюсь было полезно)🤗

#недвижимость #полезныесоветы #риэлтор #новостройка

06/07/2021

А что вы можете ещё добавить по вашему опыту?
#районымосквы #недвижимость #риэлтор

28/06/2021

Достаточно часто встречаю- различные убеждения людей про материнский капитал, которые не имеют отношения к действительности.
⠀
Давайте поговорим и мифах.⬇️
⠀
✔️Если часть ипотечного кредита погасили материнским капиталом, то банк квартиру не отберёт, там же дети -(дети Карл) собственники.
❗️❗️❗️НЕТ! НЕТ! И НЕТ!!
Это не так.
Кредитор вправе продать квартиру с торгов. И никакой опекунский совет не поможет, увы.
⠀
Более того, сумму мат.капитала уже не вернуть, если вы им воспользовались и не воспользоваться им повторно тоже, если квартиру отобрали.
⠀
✔️Семья использовала мат.капитал при погашении ипотечного кредита, кредит выплатили и решили продать.
И думают: «Зачем возиться с выделением долей? Купим новую квартиру, сразу выделим доли в новой.»
И продают как есть. А детей наделяют долями уже в новой квартире.
❗️❗️❗️Дело в том, что наделение детей долей в новой квартире - добровольное решение родителей, а не исполнение обязательств, которые они имеют перед государством.
❗️❗️❗️А это значит, что если в результате проверки будет установлено, что выделение долей в жилой недвижимости, купленной с мат.капиталом, не зарегистрировано, Пенсионный фонд может подать иски в суд о-
принудительном выделении долей в общей собственности или возврате мат.капитала.
⠀
✔️Если мама у детей умерла и не успела выделить доли, то их выделять не нужно.
⠀
❗️Выделять все равно придется. В судебном порядке.
⠀
Полезно или итак все знали?😉
⠀
#запискириэлтора #недвижимость #материнскийкапитал

15/06/2021

Давайте вновь поговорим о налогах, вернее о сроке владения, чтобы избежать налога при продаже.
⠀
И поговорим о сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).
Почему это так важно?⬇️
⠀
Сейчас продать квартиру без уплаты налогов можно только после определенного срока владения (от 3-х до 5-ти лет).
В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность.
Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была всегда крайне невыгодная!!
⠀
Платите вы за квартиру сразу, а вот собственность возникает лишь после того, как дом построен, введён в эксплуатацию (прибавьте минимум пару- тройку лет) и можно оформлять право собственности.
И только с этого момента начинался срок владения.
⠀
Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи.
Увы, неуплата налогов – это огромное искушение🙈.
И подавляющее большинство наших продавцов не в силах устоять перед ним.
⠀
И ура, с ноября 2020 года -ситуация изменилась.
❗️❗️❗️Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.
⠀
❗️❗️Появилась абсолютно легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.
❗️❗️Главное помнить, что если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной.
⠀
Обязательно поделись этим с друзьями 👏

#недвижимость #риэлтормосква #налоги

have_information

23/02/2022

13/11/2021

21/09/2021

10/09/2021

06/08/2021

02/08/2021

28/07/2021

16/07/2021

06/07/2021

28/06/2021

15/06/2021

Address

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category