08/12/2022
🪟 Как окна влияют на доходность инвестиций в офис
На цену аренды, а значит и на доходность инвестиций, влияет много разных «мелочей». Когда мы смотрим пространства, которые можем предложить инвесторам, мы всегда обращаем внимание на окна.
Чем больше окон, тем лучше. Так в помещение проникает больше естественного света и можно продумать планировку так, чтобы он распространялся по всему офису: и в кабинеты, и в open space. Поэтому два пространства одной площади, но с разным количеством окон будут приносить разный доход. Хорошо, если у офиса одна длинная стена — панорамная. Ещё лучше, если помещение угловое, тогда панорамными будут две смежные стены.
🧮 Один из критериев для оценки инвестиций — «стоимость одного окна». Чтобы посчитать, нужно разделить цену пространства на количество окон. Чем ниже стоимость одного окна, тем лучше — доходность будет выше, а окупаемость быстрее. Например, есть два офиса: один стоит 50 млн ₽ и у него шесть окон, а второй 63 млн ₽, а окон — 13. У первого стоимость одного окна: 50 млн / 6 = 8,3 млн ₽, а у второго 63 млн / 13 = 4,8 млн ₽. С этой точки зрения второй офис — выгоднее.
Вид из окон тоже важен. Панорамные стеклянные стены не будут иметь значение, если единственное, что из них видно — подробности работы в офисах соседней башни или кондиционеры и трубы торгового центра как в некоторых офисах Москва-Сити. Вид не зависит от высоты этажа, скорее, от расположения зданий вокруг. Обязательно надо смотреть на возможность того, что в будущем рядом появится ещё одно здание, которое испортит видовые характеристики. Если рядом дорога, а за ней река — новый небоскрёб напротив окон не появится.
И ещё один важный момент: если окна открываются для проветривания, арендаторы готовы платить за такую возможность больше. Это предубеждение, ведь в современных офисных зданиях воздух гораздо чище, чем на улице. В небоскрёбах его забирают с большой высоты, очищают, увлажняют, ионизируют и подают в помещение. Важно при этом не превышать нормы по рассадке людей. Тем не менее, если окна открываются — это лучше, потому что снимает возражения будущих арендаторов. Например, в Москва-Сити такая возможность есть в IQ-квартале и частично в Империи.
Оставляйте заявку на нашем сайте, если хотите подобрать для инвестиций пространство, которое будет приносить высокий доход: https://towers.city/?utm_source=facebook&utm_medium=post
