Александр Колотий, Moscow (2026)

04/03/2022

Не справился с ипотекой

Как я уже писал, Центробанк поднял ставку рефинансирования с 9,5 до 20%. Это приведёт к тому, что ипотечная ставка будет в районе 22-23%. При этом банки не имеют права менять ставки по уже выданным кредитам, если это не прописано в договоре.

Скорее всего по текущей ставке мало кто сможет позволить себе покупку недвижимости, хотя я думаю, что в ближайшие пару месяцев ситуация должна стабилизироваться.

⚠️ Возможное ухудшение экономической ситуации может негативно сказаться на платёжеспособности людей. Последнее время в продаже и так всё меньше чистых квартир — без обременений и ограничений, например, без какого-либо залога банка. Около 8 квартир из 10 продаются с обременением. Одна из распространённых причин продажи — не справился с ипотекой.

❔Как же можно погасить долг, если не продавать квартиру?

❕Чтобы не продавать квартиру, но уменьшить долг перед банком, можно было воспользоваться рефинансированием. То есть занять в другом месте под меньший процент или на больший срок, чтобы уменьшить ежемесячный платёж и пережить трудное финансовое время. К сожалению, некоторые банки (например, ВТБ) сейчас отменяют такую возможность, да и процент уже не тот.

👉 За последний месяц у нас было три сделки, где владелец квартиры просрочил платежи по ипотеке и банк начал судебный процесс, а где-то уже и решение суда было, чтобы начать реализацию недвижимости через судебных приставов с торгов.

Такие сделки, видимо, будут встречаться в нашей практике всё чаще. Мой совет: не тяните с продажей квартиры, если понимаете, что не справляетесь с ипотекой. Квадратные метры — не гарантия безопасности и успеха, когда за них ещё долго и много платить.

👉 Буквально вчера в Госдуме предложили не выселять должников из единственной ипотечной квартиры не менее двух лет с момента вступления в законную силу решения суда о выселении. Единственное, на что должник может рассчитывать, — отсрочка продажи заложенной квартиры на период до года.

В следующем посте расскажу, как продать ипотечную квартиру.
👇 А если вдруг вы или ваши знакомые столкнулись с трудностями при выплате ипотеки, делитесь историями в комментариях, задавайте вопросы — проконсультирую, помогу, чем смогу.

04/03/2022

Всем здравствуйте! Продолжаю писать посты по вашим просьбам и вопросам.

❔Многие спрашивают: «Что будет со ставкой по льготной ипотеке, ведь на обычную ставки уже поднялись?»

❕Отвечаю. Ставка рефинансирования поднялась, поэтому банки подняли и ипотечную ставку. Обычно ипотека рассчитывается на уровне + 2-3% к ставке рефинансирования.

По льготной ставке разницу между ставкой рефинансирования и ипотечной ставкой банкам компенсирует государство. Например, льготная ипотека 7%, а ставка рефинансирования 20% — разницу в 13% государство компенсирует банку.

Сейчас я думаю, что стране очень нужны деньги, и тратить их на компенсации банкам не совсем целесообразно. Поэтому на днях было обсуждение, что сегодня будут решать, поднять ли ставку на льготную ипотеку до 12%.

В новостях Песков сказал, что всё-таки сохранят ставку на текущем уровне для развития отрасли. Не факт, конечно, что после 1 июля 2022 года она останется прежней, так как льготная ипотека продлена до этой даты.

Ждём новостей.

04/03/2022

Сейчас трудное время, и каждый справляется, как может. Я продолжаю работать и делиться с вами полезной информацией о недвижимости, потому что знаю, что это важный вопрос в жизни большинства людей. Тем более в условиях неопределённости и быстрых перемен на рынке недвижимости.

Мы с вами все читаем одинаковые новости, каждый делает свои выводы. Я не политик, не аналитик и не публичный оратор. Но зато я хорошо знаю своё дело и делюсь с вами этим.

Если вам нужна поддержка или вы тревожитесь из-за сложившейся ситуации — пишите в комментарии, наша команда работает в обычном режиме. Если мы можем помочь кому-то из ваших знакомых — отправьте им этот пост.

Консультируем бесплатно, поможем прояснить ситуацию и найдём варианты решения ваших вопросов.

10/02/2022

Сейчас в России есть три льготных ипотечных программы: Льготная ипотека, Семейная и Дальневосточная.

☝️Листайте галерею, рассказал об условиях каждой из них. Там, где есть нюансы, поделился своим взглядом.

💬 Ко всему, что сказано выше, добавлю ещё, что и по Семейной, и по Льготной ипотеке количество сделок не ограничено. Но ходят слухи, что Семейную ипотеку разрешат брать только один раз. Ставка 5-7% будет работать в этом году, но Льготную ипотеку скорее всего не продлят.

✅ Сохраняйте, чтобы не потерять, делитесь с друзьями и ставьте лайки, если информация полезна.

08/02/2022

Что купить: новостройку или вторичку?
⠀
👉🏻 Вторичкой я называю всё, на что оформлено право собственности, даже если квартира куплена в новом доме и в ней никто не жил. Новостройка — то, что строится или построено и продаётся впервые.
⠀
Что выгоднее? Честно, не знаю.
⠀
✅ Не стоит ставить на первое место эмоции: “фу, здесь уже жили”. Отталкивайтесь от бюджета и потребностей. Если хотите сразу переехать — вам подходит вторичка.
⠀
✅ Второй важный фактор — время. При покупке новостройки прибавляйте полгода-год к сроку сдачи, который обещает застройщик, + время на ремонт и обустройство.
⠀
❔Какая ситуация на рынке?
⠀
📈 По данным экспертов, в пределах МКАД средняя цена квадратного метра вторички 249 тыс. руб., а новостроек — 263 тыс. руб. Но ипотечная ставка разная: на новостройки от 4,5%, от 11% — на вторичку. Это уравнивает условия.
⠀
✅ Вторичка удобна как инвестиция: можно сразу начать сдавать в аренду.
⠀
❔Что с благоустройством и инфраструктурой?
⠀
✅ Если хотите жить в центре, то вторичка будет дешевле.
⠀
✅ Старые квартиры расположены в развитых районах. В новостройках — всё свежее и современное, но с парковками и детскими садами может быть проблема.
⠀
❔Как понять, какой вариант подходит вам?
⠀
✅ Узнайте, когда сдаётся новостройка, и посчитайте, сколько вы будете тратить до того, как заселитесь: ипотечные взносы + аренда квартиры (в том числе на время ремонта) + расходы на сам ремонт.
⠀
✅ Оцените состояние вторички: нужно делать ремонт и, пока он идёт, арендовать жильё или можно сразу заехать.
Сравнив сумму и сроки, поймёте, что подходит именно вам.
⠀
✅ Среди новостроек легче выбрать планировку, а если бюджет ограничен и нужно быстро переехать, ваш вариант — вторичка.
⠀
💊 Волшебной таблетки не будет — у каждого своя ситуация, поэтому и решение для каждого будет индивидуальное.
⠀
👇🏻Поделитесь опытом те, кто уже совершил покупку, что в итоге выбрали и почему?

08/02/2022

ПОЛЬЗУЙТЕСЬ ИПОТЕКОЙ РАЗУМНО

📢 На рынке всегда есть какой-то триггер, который сообщает: «купи сейчас! завтра будет хуже». То олимпийские игры, после которых всё пропадёт, то выборы президента, то доллар, то нефть, то ставки по ипотеке.

Последнее в любом случае является поводом для покупки. Ставка опускается — везде говорят, что ниже уже не будет, надо брать. Ставка поднимается — значит завтра будет дорогой кредит, и снова говорят быстрее покупать.

☝️В прогнозах на 2022 год я уже писал, но повторюсь: относитесь к ипотеке разумно. Это хороший инструмент покупки, иначе многие никогда так и не смогли бы переехать в собственное жильё. Но перед тем, как принять решение, учитывайте риски. Всё больше начинаю замечать ситуаций, когда люди не справляются с выплатами и пытаются продать ипотечную квартиру. Иногда доходит до судов с банками.

📉 В фильме «Игра на понижение» показан ипотечный кризис 2008 года. Рынок США обрушился из-за большого количества ипотечных кредитов, у некоторых людей их было по несколько штук.

Ситуация в России сейчас чем-то похожа. В ноябре я встречался с друзьями из региона и был удивлён, что у некоторых по программе льготной ипотеки куплено от 2 до 5 новостроек (программа не ограничивает количество сделок).

Аргументируют они это тем, что ставка меньше, чем рост стоимости недвижимости. То есть покупают, чтобы потом перепродать. Тем самым раздувают спрос: цена растет из-за желания всех купить выгодно сейчас.

✅ Центральный Банк решил этот кредитный ажиотаж успокоить и повысил ставку рефинансирования. Следовательно, выросла и ставка по ипотеке. Вместе с ипотекой выросла цена квадратного метра — значит, покупка квартиры становится менее доступной, а рынок более устойчивым.

02/02/2022

Собрал ваши самые распространённые вопросы и сделал по ним прогноз на этот год. Читайте, комментируйте, делитесь с друзьями, если было полезно.

🧐 Цены на недвижимость вырастут?
✅ Если и вырастут, то незначительно. Рынок перегрет, покупательская способность снижается, и её регулируют ипотечной ставкой. Скорее всего, цены закрепятся на текущих отметках и будут незначительные колебания. Например, на новостройки: ставка на них выгоднее, чем на вторичку, поэтому может быть небольшой рост цен.

🧐 Будет ли спрос, если я хочу продать квартиру или все уже закупились в прошлом году?
✅ Если хотите продать, то спрос будет: кто-то всегда хочет купить квартиру. Для тех, кто хочет продать свою недвижимость, практически ничего не изменилось. Если вы хотите продать 2-комнатную квартиру и купить 3-комнатную — что ваша выросла в цене, что трехкомнатная. Поэтому смело продавайте и покупайте.

🧐 А что с ипотекой?
✅ Ставка поднимается и дальше будет расти. В первой половине февраля ставку поднимут до двузначной величины, а к лету она вырастет до 13-14% и на вторичку, и на новостройки. Льготные программы останутся на прежнем уровне: 5-7%.
⚠️ Относитесь к ипотеке разумно, учитывайте риски и то, как вы будет действовать, если не сможете платить, например, 3-6 месяцев. Наблюдаю рост ситуаций, когда люди уже не могут платить ипотеку, и с банком начинается судебный процесс (расскажу подробнее в ближайших постах).

🧐 Планирую сдавать квартиру, какие прогнозы по рынку?
✅ Сдача квартиры в аренду приносит 4-5% годовых. Если для вас этот метод сохранения капитала кажется лучшим из возможных, то вы его получите. На рыночных условиях сдать можно всегда.

🧐 Количество предложений по новостройкам сократится?
✅ В 2021 году в России ввели рекордное количество квадратных метров — 90 млн. При этом план — 120 млн кв. м в год. А значит, количество новостроек будет расти, и их продажи и спрос точно будут стимулировать.

31/12/2021

С наступающим новым годом Вас!🎇🎅

Все пишут про итоги уходящего года или значимые события, которые произошли за этот год. И я немного поделюсь с вами.

Первым, что хочу сказать, это огромное спасибо Вам, что подписаны на мой аккаунт, читаете посты, ставите лайки, комментируете, активно участвуете в жизни блога. Спасибо, что задаете вопросы в директ, что обращаетесь к нам за помощью для решения ваших вопросов, связанных с недвижимостью. Серьезно, очень благодарен вам каждый раз, когда выбираете нашу компанию среди других. Приятно быть полезным такому количеству человек.

Второе, что нужно отметить, это статистические данные по проделанной работе за год. Количество и объем сделок нашей компании относительно рынка небольшой, поэтому впечатляющими цифрами похвастаться не получится. Есть одна цифра, которая меня очень радует, это рост в количестве клиентов, объеме сделок, этот рост за год составил 43%! Эта цифра показывает, что мы двигаемся в нужном направлении! Смогли помочь бОльшему количеству людей в этом году. 90% клиентов идут по рекомендации, и их число растет. Это очень радует, поскольку вкладываю силы в свое любимое дело, что дает отличный результат 😊Наша команда небольшая, но как семья, мы точно все любим то, чем занимаемся, и тех, с кем работаем, а именно наших клиентов!

На январских праздниках напишу цели на 2022 год. Очень много идей и задач хочется реализовать в новом году!

От имени всего коллектива компании TODAY ESTATE поздравляю Всех с новым годом, спасибо, что вы есть! Желаем вам здоровья и добиваться всего, что пожелаете! 🎉🎄

Всегда поможем вам решить ваш квартирный вопрос, обращайтесь!

25/10/2021

Альтернативная сделка - частое явление на рынке недвижимости. Это продажа одной квартиры и одновременная покупка другой.

В этом видеоролике я расскажу о том, что из себя представляет альтернативная сделка, как подготовить свою квартиру к продаже, как найти подходящую квартиру и расскажу о трудностях, с которыми вы можете столкнуться.

Переходите на мой ютуб-канал (ссылка в шапке профиля) и смотрите полное видео! Пишите в Директ, если хотите купить/продать недвижимость.

26/09/2021

Идеальный муж, какой он?

Иногда в фильмах пишут "основано на реальных событиях", мой пост заслуживает такой же приписки.

Идеальная супружеская пара: они ласковы друг к другу, ты мой пуся, а ты моя пусечка и т.д. Их совместный инстаграм - это идеальная картинка отношений, где под каждым фото им пишут "вы такая идеальная пара 💕". На праздновании дня рождения друзей или любом другом мероприятии всегда найдется парочка, в которой женщина локтем ткнет своего мужа в бок и скажет "Смотри, как он любит Танюху, а от тебя никакого внимания, что я с тобой связалась, дура!?"

Татьяна и Андрей в браке и живут в съемной квартире. Каждый месяц на протяжении нескольких лет откладывали с зарплаты деньги на свою заветную мечту - купить 1к квартиру внутри МКАДа. Они накопили нужную сумму, посмотрели с десяток вариантов и нашли. Татьяна много работает, поэтому на сделку пойдет супруг и оформит на себя, они ведь в официальном браке, значит, юридически квартира на двоих будет. Уже через пару недель их друзья наблюдали в сторис новоселье, а кто-то опять получил локтем в бок) На этой приятной ноте можно завершить пост и позавидовать счастливой паре 😍, но вопрос: тогда зачем я это все писал?

Спустя год они "не сошлись характерами" и идеальная картинка семьи рухнула, зря мужика только в бок били) Они решили развестись и поделить эту квартиру, но делить было нечего😱! Что или почему, спросите вы🤔?

При подготовки к сделке он показал ей шаблон договора купли-продажи на себя, согласовали с ней каждую строчку, уточнил, нет ли замечаний. Все утвердили с ней, но только покупателем в итоге стал не он, а его мама. Сделку подал через электронную регистрацию (5 дней), а ей сказал, что сдал в МФЦ (две недели). После регистрации ДКП сразу подали на дарение от мамы к сыну. Заказал выписку ЕГРН с синей печатью у стороннего лица, чтобы дома подтвердить свою собственность для любимой супруги. Когда ЕГРН заказывает не собственник, то не прописывается документ основания, а именно это и надо было, чтобы спрятать факт дарения. Заехали в квартиру и жили счастливо! Когда решили развестись и стали делить, то квартира по факту куплена не в браке, а мама подарила сыну!

Как говорится, доверяй, но проверяй!

19/09/2021

Про ипотеку и Маткап!

Уже писал посты про МК и про то, как в Москве и МО при его использовании на покупку квартиры получают проблему ⬅️ Это просто напомнить!

Сегодня про рефинансирование ипотеки с использованным МК.

Когда я запустил в своей компании направление «рефинансирование и помощь в одобрении ипотеки», то меня стали часто в Директе спрашивать, можно ли сделать рефинансирование ипотеки, если на ее погашение были использованы средства МК?

В некоторых банках были ограничения на такое рефинансирование, так как сначала нужно выделить доли детям, потом рефинансирующий банк получает в залог квартиру с детскими долями. Если перестают платить ипотеку, то у банка возникают сложности с реализацией квартиры.
Поэтому банки не хотели делать рефинансирование ипотеки с МК, а заемщики не могли уменьшить ипотечную ставку.

Правительство в апреле внесло изменение по использованию МК, теперь выделить доли можно после погашения ипотеки рефинасирующему банку, а не после погашения первичной ипотеки.

Тут полезная рекламная вставка!
Если вы хотите уменьшить свой долг перед банком или оформить ипотеку, то пишите в Директ! Ипотечный менеджер бесплатно проконсультирует вас. Оплата услуги только за результат!

Кстати, мне одна женщина писала в директ, что рефинансирование - это невыгодно, так как якобы берешь больше денег в банке. Еще как-то не совсем корректно общалась со мной: якобы это обман, а я посты про это пишу.

На самом деле все очень просто. Например, у вас есть ипотечный займ у банка 2 000 000 руб. под 10%, другой банк смотрит на вас, изучает финансовые возможности и недвижимость и говорит, что даст вам под 8%. Закрывается долг у первого банка, и теперь долг перед другим, но под меньший %. Если банк видит, что вы можете потянуть сумму долга больше, конечно, он предложит взять больше денег в долг, чем изначально надо. Так как процентная ставка понизилась, а платеж ежемесячный абсолютно комфортен, человек сам принимает решение: надо ему брать больше денег или нет, может, у него есть потреб кредит или автокредит под % больше, тогда он закроет его этим займом.

А вы знаете, что такое рефинансирование? Напишите в комментариях "Да" или "Нет", интересна статистика⬇️

08/09/2021

У меня нет квартиры!

Когда кто-нибудь узнаёт, что я снимаю жильё, то удивляется. «Вы ведь занимаетесь недвижимостью, у вас должна быть своя, "сапожник без сапог что ли?»

Я переехал в МСК из г. Кемерово. Бабушки у меня в Москве не было, а письма о наследстве получаю только из Африки)

В МСК я арендовал 2к на м. Университет. Давайте посчитаем, сколько денег я потратил на аренду с мая 2017 г.
- 53 месяца
- платеж 58 000
- "Отдал чужой тете" 3 074 000

Я переезжал с накоплениями 3,5 - 4 млн., которые потратил на несколько лет жизни в Москве: в том числе на развитие компании. Можно сказать, что надо было их вложить в первоначальный взнос по ипотеке и платить за свое. Я думал тогда о таком сценарии, но это было абсолютно обдуманное решение уйти в аренду.

Цена этой квартиры была около 15 млн. Первый взнос мог быть 3 млн., пусть ипотека была бы под 8,3% на 20 лет, ежемесячный платеж был бы 102 000. Только какой смысл было мне потратить подушку безопасности и увеличить ежемесячные расходы с 58 000 до 102 000, когда у меня с работой вообще непонятно что? Зачем идти в такую схему? Да, можно было купить в другой локации где-то, например, чуть за МКАДом: и дешевле, и платеж меньше, но я не хотел, так как понимал, сколько потрачу времени на поездки. Зачем гнаться за своей квартирой и чувствовать дискомфорт?

Решил проверить, забил в ипотечный калькулятор, сколько бы отдал % в банк за 53 месяца, получилась при равных условиях цифра 4 556 314. Какая собственно разница, "тете" ушли деньги 3 074 000 или в банк бы 4 556 314?

Аренду квартиры я не выделяю в цифру большая или маленькая, это потребность, позволяющая жить здесь и сейчас. Как другие потребности, обеспечивающие человеку жизнедеятельность, как еда, кофе, расходы на авто, фитнес и т.д. Почему платить 102 000 в банк за ипотеку это нормально, а тратить 58 000 за съем этой же квартиры, живя в тех же условиях, но "Чужой тете", воспринимается с удивлением? Кстати, посмотрел на кредитном калькуляторе переплату (12,6 млн): по расчету выше, и этой переплаты бы хватило на 18 лет аренды.

Я рассказал свои мысли, никому их не навязываю.
Поделитесь в комментариях своими мыслями, а я напишу вторую часть к этому посту!

Александр Колотий

04/03/2022

04/03/2022

04/03/2022

10/02/2022

08/02/2022

08/02/2022

02/02/2022

31/12/2021

25/10/2021

26/09/2021

19/09/2021

08/09/2021

Address

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category