АН "PENZA-CITY"

АН "PENZA-CITY" Все сделки с недвижимостью: новостройки, вторичное жил

#Первоеместо🚩 В марте месяце мне позвонил куратор Авито, где у нашей компании АН «Penza-City» есть свой магазин для ре...
28/06/2022

#Первоеместо🚩

В марте месяце мне позвонил куратор Авито, где у нашей компании АН «Penza-City» есть свой магазин для рекламы недвижимости, и сообщил, что Авито запустил рейтинг агентств недвижимости в регионах.

И наша компания заняла в нем ПЕРВОЕ место в Пензенской области по итогам 4 квартала 2021 года!!!

Удивилась я прям не то слово как. Наша маленькая компания из пяти человек? Первая по Пензенской области?
Серьезно? Прям мы обогнали такие большие компании в своем регионе, как Перспектива 24, Владис, Этажи, и иже с ними??

Да-да-да, подтвердил наш куратор Роман, вы лучше всех по критериям Авито, и вот такое видение у крупнейшего агрегатора недвижимости::

❗ Авито запустил рейтинг агентств недвижимости ❗
Раз в несколько месяцев будем отмечать лучших среди компаний, которые работают со вторичной недвижимостью. Дипломы получат лидеры по клиентскому сервису в каждом регионе, если они отвечают критериям рейтинга. Победить могут даже небольшие агентства.
В рейтинге участвуют постоянные пользователи Авито.

Публикуйте качественные объявления и поддерживайте связь с клиентами
Наша цель — рассказать рынку о наиболее клиентоориентированных агентствах. Поэтому каждый критерий рейтинга — это параметр, который важен для покупателей недвижимости.

Вот что нужно сделать, чтобы попасть в первые строчки рейтинга:

✅ Указать в профиле на Авито название агентства и его адрес, разместить логотип.

✅ Составлять объявления так, чтобы как можно больше из них проходили модерацию с первого раза и не получали жалобы от пользователей.

✅ Публиковать подробные объявления:

как минимум 10 фото и одно видео;
в тексте не меньше 400 символов;
указан номер квартиры — это позволяет нам получить данные из Росреестра и отметить жильё как проверенное через ЕГРН;
заполнены другие необязательные параметры объявления, например год постройки дома.
✅ Отвечать на звонки и сообщения клиентов.

Благодаря таким критериям победить могут и небольшие агентства. Главное — качественный клиентский сервис, а не масштабы бизнеса👍.


Вот по этим критериям мы и стали первыми!🏆

Здесь самое место написать имена всей нашей дружной команды:
Ващенко Наталья
Труханова Анна
Кожаева Екатерина
Новикова Елена
Свердлова Евгения

P.S. Раньше похвастаться не могли, потому что коробка с поздравлениями от партнера Авито прибыла с курьером к нам в офис только сегодня)

P.P.S. Работаем с уважением и к выгоде клиента!❤ Обращайтесь! Качество обслуживания подтверждено документально)🥇

📌 Как выписать из своего жилья человека, даже если он не согласен: три ситуацииСразу оговорюсь, что вместо знакомой всем...
11/08/2021

📌 Как выписать из своего жилья человека, даже если он не согласен: три ситуации

Сразу оговорюсь, что вместо знакомой всем прописки сейчас оформляется регистрация по месту жительства или пребывания.

Но, тем не менее, продолжают регулярно поступать вопросы по поводу того, как выписать человека из жилого помещения. Очевидно, что подразумевается под этим именно снятие с регистрационного учета.

Многие люди сталкиваются с тем, что оформив кому-то постоянную регистрацию в своем доме или квартире, после не могут просто так ее аннулировать.

Пока сам зарегистрированный не подаст заявление на выписку, орган регучета ничего не сделает — сколько бы заявлений ни подал собственник жилья.

Так как же выписать человека, даже если он не согласен? Разберем основные ситуации.

1. Как выписать бывшего супруга или свойственника?

После расторжения брака супруг или другой родственник по праву свойства (зять, невестка и т. д.) становится для собственника жилья бывшим членом семьи.

Этого достаточно, чтобы снять его с регистрационного учета — правда, придется пройти через процедуру судебного разбирательства (поскольку без согласия жильца снять его с регучета может только суд).

В районный суд по месту нахождения жилого помещения нужно подать исковое заявление о признании ответчика утратившим право пользования жильем и снятии его с регучета.

В иске — сослаться на факт расторжения брака и п. 4 ст. 31 ЖК РФ, согласно которому бывший член семьи собственника лишается права пользоваться его жилым помещением.

К иску прилагаются подтверждающие документы (оригиналы или нотариально заверенные копии).

Один экземпляр иска с простыми копиями документов нужно предварительно направить ответчику (если его адрес неизвестен — то по месту регистрации), а квитанцию об отправке представить в суд.

2. Как выписать сына, сестру и других совершеннолетних кровных родственников?

Здесь также подается исковое заявление, но мотивировка должна быть иной (т. к. эти семейные отношения нельзя прекратить обычным разводом). Нужно доказать суду, что ответчик:

- либо никогда не вселялся в спорное жилое помещение, а его регистрация носила лишь формальный характер,

- либо он там жил какое-то время, но затем добровольно выехал и теперь постоянно проживает по другому адресу. При этом ответчик все это время не оплачивает коммунальные услуги по месту своей регистрации и не предпринимал попыток вселиться обратно.

Например: сын женился и переехал с семьей в другой город, но из родительской квартиры не выписался. Отец, собственник квартиры, подает иск о снятии сына с регучета как выехавшего на другое место жительства.

Заключение брака, вывоз личных вещей свидетельствуют о том, что переезд для ответчика носил постоянный, а не временный характер.

Поэтому со ссылкой на ту же ст. 31 ЖК РФ суд, с высокой долей вероятности, удовлетворит иск собственника (см. определение ВС РФ № 78-КГ16-2).

Если же родственник проживает в спорной квартире и не соглашается ни выселяться, ни сниматься с регучета, собственник может добиться этого лишь одним способом - передать свои права новому собственнику (например, путем дарения, продажи или ренты).

По закону в тех случаях, когда собственник жилья меняется, у членов семьи предыдущего собственника прекращается право пользования им - и соответственно, они подлежат выселению и снятию с регучета по иску нового собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

3. Как выписать несовершеннолетнего ребенка?

Это еще более сложная задача, поскольку суды учитывают, прежде всего, интересы детей.

Но если выписать требуется ребенка, которому собственник жилья не приходится родителем, то это вполне возможно, если ребенок фактически в спорном доме или квартире не проживает (см. например, определение ВС РФ № 78-КГ20-19-КЗ).

Нужно опираться на то, что по закону местом жительства ребенка до 14 лет признается место жительства его родителей (ст. 20 ГК РФ).

Поэтому, если суд снимет с регучета родителя — то вместе с ним должны выписать и ребенка. Добиться этого можно одним из вышеуказанных способов (а если у родителя временная регистрация, то она автоматически аннулируется по истечении ее срока - так же, как и у ребенка).

Если ребенку исполнилось 14 лет, для снятия его с регучета придется доказать, что он фактически никогда не вселялся в спорное жилое помещение, а всегда проживал со своими родителями по другому адресу.

Если же ребенок вместе с родителем пользуется спорным жилым помещением и они оба имеют там постоянную регистрацию - то выписать ребенка, боюсь, не удастся даже через суд.

Вариант с передачей жилья новому собственнику возможен - но есть угроза отмены такой сделки, если суд усмотрит за ней не реальную необходимость продать жилье, например, а исключительно намерение выселить из него ребенка.

Сивакова И. В.
Источник: Юридические тонкости

📌Основные ошибки, приводящие к потере наследстваСтать наследником – не такое простое дело, как думают люди. Казалось бы,...
15/06/2021

📌Основные ошибки, приводящие к потере наследства

Стать наследником – не такое простое дело, как думают люди. Казалось бы, чего тут сложного – обращайся в нотариальную контору по месту открытия наследства, там все сделают. Однако практика может очень сильно отличаться от теории.

Наследник может сделать одну, но фатальную ошибку, или сразу несколько, и будет вынужден тратить время, нервы и деньги на их исправление.

Выждать и сэкономить
Оформить наследство само по себе мероприятие затратное. Если же в наследственную массу входит недвижимое имущество, то придется платить на него налоги. Поэтому многие наследники в таком случае выбирают тактику ожидания, и абсолютно зря.

Здесь важно учитывать п.4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ. Согласно ему, наследственное имущество начинает принадлежать наследнику не с момента государственной регистрации, а с дня открытия наследства (дата смерти наследодателя). В случае принятия наследства, но оттягивания регистрации перехода права собственности, платить все положенное все равно придется.

Есть и совершенно негодный совет – не принимать наследства вообще. Выждать время и апеллировать к понятию «Фактическое принятие наследства». Это может привести к негативным последствиям. Рассмотрим пример из практики.

Житель Подмосковья получил в наследство от матери участок земли с надворными постройками. Прикинув сумму налогов и прочих расходов, решил подождать, к нотариусу не обращался. А через два с половиной года случайно узнал, что эта земля уже выставлена на аукцион.

Оказывается, наследство перешло к администрации района в соответствии со статьей 1151 ГК РФ. Гражданину пришлось обращаться в суд с требованием признания факта принятия наследства. Доказать этот факт ему не удалось – участком он не пользовался, платежей за него не делал. Восстановление срока на принятие наследства тоже не получилось, так как никаких уважительных причин не было. Экономия в итоге обошлась в миллионы.

Можно попробовать такой подход, но недвижимым имуществом надо пользоваться, чтобы были свидетельские показания, а также квитанции о понесенных расходах. Но при этом учитывать, что все это будет на усмотрение суда.

Путаница в сроках
Есть понятие срока принятия наследства. ГК РФ устанавливает, что наследство следует принять в течение полугода со дня его открытия, т.е. с дня смерти наследодателя (п.1 с. 1154).

Порой случается, что наследник подает заявление через 6 месяцев и удивляется отказу. Произошла путаница, которая приводит к большим проблемам. Теперь придется восстанавливать срок в судебной инстанции, апеллируя к уважительной причине пропуска. Незнание закона такой не является.

Вот почему важно подать заявление нотариусу в течение полугода, но никак не позже. Лучше не затягивать и сделать это как можно раньше.

Не учтены все основания
В судебной практике это одна из наиболее часто встречающихся ошибок – когда наследники не принимают наследство по всем основаниям. Вот подобный случай.

Женщина вступает в наследство по завещанию после смерти матери. В документе указано, что дочери завещаются квартира, участок земли, транспортное средство. Перечень исчерпывающий, и нет уточнения, что это может быть «и другое имущество, принадлежащее наследодателю».

Спустя какое-то время выясняется, что у матери были открыты вклады в банке на суммы свыше нескольких сотен тысяч рублей. Так как в завещании они не были упомянуты, то начинают действовать правила наследования по закону. У дочери же было принято наследство только по завещанию. Заявление о принятии наследства по закону она не писала – не знала, а нотариус не подсказал.

Теперь у нее только один выход – обращаться в суд с просьбой о восстановлении срока. Понадобится указать уважительную причину, а в данном случае это непросто. Наследство по завещанию же было принято в надлежащие сроки.

Резюме
Вот почему следует быть максимально внимательными вступая в наследство и не полагаться только на слова нотариусов. Они тоже могут ошибаться.

Источник: Ваш семейный юрист

КВАРТИРА С ЖИЛЬЦАМИ - ЖИТЕЙСКИЕ ИСТОРИИ.Мужчина купил квартиру, но прежние жильцы отказались выселяться, а суд их поддер...
04/02/2021

КВАРТИРА С ЖИЛЬЦАМИ - ЖИТЕЙСКИЕ ИСТОРИИ.

Мужчина купил квартиру, но прежние жильцы отказались выселяться, а суд их поддержал

Мужчина купил квартиру, но прежние жильцы отказались выселяться, а суд их поддержал
Согласитесь, редко бывает так, чтобы в продаваемой квартире никто раньше не жил (если только это не квартира в новостройке).

Поскольку ситуация довольно стандартная, ее принято решать так: в договор купли-продажи включают пункт о том, что прежние жильцы обязуются выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета в течение определенного срока с даты ее продажи.

Как правило, на это выделяют от 10 до 30 дней. Хотя закон ничего об этих сроках не говорит: согласно ему прежние жильцы утрачивают право пользования жильем после его продажи, и новый собственник может в любое время выселить их, обратившись в суд (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Вот только не всегда это действительно удается сделать. Приведу свежий пример из судебного дела, где собственнику так и не позволили выселить прежних жильцов, несмотря на пункт в договоре и ссылки на закон (решение Раменского горсуда Московской обл. по делу № 2-94/2020, определение Первого КСОЮ № 88-25296/2020).

Мужчина купил квартиру в Подмосковье. При осмотре продавец предупредил его, что там сейчас живет семья с детьми, но срок договора с ними уже истек, поэтому со дня на день они должны съехать.

Для надежности они прописали в договоре, что все жильцы обязуются сняться с регучета и освободить помещение в течение 10-ти дней со дня регистрации собственности за покупателем.

Однако после заключения сделки семья наотрез отказалась выселяться. У них была оформлена постоянная регистрация в той квартире на основании договора безвозмездного пользования, который был заключен с прежним хозяином.

Тогда собственнику пришлось обратиться в суд с иском о признании этого договора расторгнутым и выселении жильцов.

Но, как ни удивительно, суд встал на сторону ответчиков. Выяснилось, что прежний продавец уже пытался выселить эту семью через суд, но безуспешно.

Договор безвозмездного пользования был заключен на 5 лет с условием о дальнейшей его пролонгации на тот же срок, если ко дню его окончания собственник не вернет жильцам 1,5 млн рублей (которые они дали ему в качестве страхового депозита, въезжая в квартиру).

По всей видимости, хозяин так и не вернул жильцам эти деньги — поэтому суд признал договор продленным еще на 5 лет. Как раз после этого квартира и была продана тому самому покупателю.

Рассматривая его иск о выселении прежних жильцов, суд учел предыдущее решение о продлении срока действия договора безвозмездного пользования.

А согласно закону действие этого договора не прекращается в случае продажи жилья: права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Поэтому суд и встал на сторону жильцов в этом споре: пока их договор в силе, они имеют полное право жить в этой квартире, а собственнику придется либо жить с ними, либо искать себе другое жилье.

Апелляцию собственнику удалось выиграть, но ненадолго: суд кассационной инстанции отменил определение в его пользу и передал спор на новое рассмотрение. Так что шансов на выселение жильцов у него мало.

Он, конечно, может попытаться возбудить уголовное дело о мошенничестве и взыскать деньги с продавца, но все это может затянуться на годы и исход дела неочевиден.

Главная проблема таких сделок заключается в том, что договор безвозмездного пользования не подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому будущий покупатель не может заранее проверить его наличие. Вариантов здесь два:

- либо расторгать договор с продавцом через суд. Но нет гарантии, что свои деньги удастся вернуть — если тот объявит, к примеру, себя банкротом. А государственная компенсация добросовестному покупателю на случаи расторжения договора не распространяется,

- либо (и это самый надежный вариант) подстраховать себя сразу и не заключать сделку до тех пор, пока все прежние жильцы не выпишутся и не съедут из квартиры.

Ведь договор безвозмездного пользования — это лишь одна из возможных опасностей получить вместе с квартирой «невыселяемых жильцов». Есть еще жильцы, отказавшиеся от участия в приватизации или получившие право пользования квартирой по завещательному отказу.

Если они сами снимаются с регучета и освобождают жилое помещение, суд расценивает это как добровольный отказ от своего права на жилье, и нового собственника уже не смогут заставить вселить их обратно.

Таким образом, он получает гарантированную защиту от возможных проблем с подобными жильцами.

© Сивакова И. В., 2021 г.

⏩Минутка полезной информации:Во вторник филиал Управления Росреестра и Кадастровой палаты по Пензенский области провел с...
14/07/2019

⏩Минутка полезной информации:

Во вторник филиал Управления Росреестра и Кадастровой палаты по Пензенский области провел совещание с представителями агентств недвижимости нашего города✌.

📌 Вообще такие встречи ведомство проводит крайне редко, поэтому посещение для меня было обязательным.

Руководители Романова Ольга и Бубнов Денис общались с нами на протяжении почти двух часов, презентовали новшества в услугах и отвечали на злободневные вопросы.

📌 Из интересного: - оказывается, выписок из ЕГРН существует 13 видов👆.
Их названия и предназначения утверждены приказами Минэкономразвития (в карусели👆).
- Выписка с указанием правоустанавливающих документов выдается собственнику один раз при регистрации перехода прав собственности, и если она утеряна, то заказать ее может либо сам собственник, либо иное лицо по простой письменной доверенности. Стоимость этого документа 600 руб.

- Росреестр активно продвигает платную услугу (1000 руб ) по выездной регистрации 🚘.

Преимущества такие: 🔎✅документы в определенном формате высылаются заранее; не надо ехать в МФЦ и ждать очередь; ✅сроки регистрации значительно сокращаются, так как не тратится 1-3 дня на доставку документов; ✅эта платная услуга в приоритете, поэтому представители РП обещают регистрацию сделки за 1-3 дня.

- еще введены ряд платных консультаций, которые позволяют в ускоренном порядке решить спорные вопросы по межеванию земельных участков, исправлении тех.ошибок, определения границ и т.д.

📌 В целом, встреча прошла интересно и полезно, ну а если у вас есть вопросы по недвижимости или необходимо купить/ продать жилье, обращайтесь к профессионалам, тел.29-89-70.

Работаем в интересах наших клиентов💯!

.rieltor_работа

❗Сделки с недвижимостью, которые больше не требуют нотариального удостоверения. Мы хотим поделиться хорошей новостью! 01...
14/07/2019

❗Сделки с недвижимостью, которые больше не требуют нотариального удостоверения.

Мы хотим поделиться хорошей новостью!
01 мая 2019 года Президент Российской Федерации подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес изменения в Закон «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с изменениями, с 31 июля 2019 года (дата вступления закона в силу) ОТМЕНЯЕТСЯ обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью при ОДНОВРЕМЕННОМ отчуждении недвижимости всеми участниками долевой собственности - по договорам купли-продажи, дарения, мены, выделения долей. Сделка будет совершаться в простой письменной форме.

📌 Это несет в себе 2 положительных момента:

1. Сокращение финансовых затрат при совершении сделок (нотариальная сделка купли-продажи требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора плюс расходы нотариуса);

2. Упрощает и сокращает процедуру сделки.

📌 Итак, теперь не нужно в обязательном порядке удостоверять отчуждение недвижимого имущества — куплю-продажу, дарение, мену, выделение долей.

Однако, из каждого правила есть исключения, в том числе и из рассматриваемого нами. Так, подлежат удостоверению нотариусом сделки:

- по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей НЕДЕЕСПОСОБНЫМ и НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ собственникам (кроме того, данные сделки требуют разрешения органов Опеки и попечительства);

- по отчуждению долей в праве собственности ОТДЕЛЬНЫМИ ДОГОВОРАМИ ( не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке);

- по ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАКОННЫМИ СУПРУГАМИ В ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ требуют удостоверения договора у нотариуса - при отсутствии нотариального Брачного договора с определением режима долевой (а не совместной) собственности супругов на имущество, нажитое в браке.

Регистрация перехода права собственности при совершении простых письменных сделок происходит по общему правилу: в Росрестре через МФЦ, с оплатой госпошлины в размере 2000 рублей (нотариальные сделки с недвижимостью с 01.02.2019 года регистрируются самими нотариусами). Однако, сроки регистрации договоров в простой письменной форме будут больше - 7 рабочих дней (при электронной регистрации 5 рабочих дней), тогда как сделки, удостоверяемые нотариусами регистрировались ими в течение 3 рабочих дней (при электронной регистрации - 1 рабочий день).

Но, если Вам важнее сокращение сроков перехода права собственности, чем сокращение денежных затрат на совершение сделки, то Вы всегда можете нотариально удостоверять "по старинке" указанные сделки с недвижимостью, ведь согласно п.2 ст. 163 ГК РФ по соглашению сторон возможно нотариальное удостоверение любых видов сделок, которые не противоречат закону.

Что делать, если в доме хотят открыть магазин, а вы против?С 9 июня 2019 года перевести помещение в нежилой фонд станет ...
18/06/2019

Что делать, если в доме хотят открыть магазин, а вы против?

С 9 июня 2019 года перевести помещение в нежилой фонд станет сложнее. Согласно новому порядку, предпринимателю потребуется получить одобрение жильцов дома, подъезда и ближайших к будущему нежилому помещению квартир. Размещать в многоквартирном жилом доме магазин или подобный объект можно будет только после того, как помещение получит статус нежилого.

📌 Могут ли жители дома повлиять на перевод жилого помещения в нежилой фонд?

Да, могут. Помимо того, что они могут проголосовать против на общем собрании, если идее появления по соседству магазина воспротивится кто-то из собственников прилегающих к нему квартир, перевести помещение в нежилой фонд не получится.

По словам юриста Натана Будовница, согласно федеральному закону N 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», магазин можно будет организовать в жилом доме в случае согласия собственников этого дома (оформленного протоколом общего собрания, содержащим решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилой фонд), также потребуется письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому. Это должны быть отдельные документы, поскольку эти люди могли не участвовать в собрании и кворум набрался без их голосов. Даже если против окажется всего один человек из прилегающей квартиры, перевод помещения в нежилой фонд будет невозможен.

«Примыкающими признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под ним. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому, на перевод жилого помещения в нежилое оформляется в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление», — говорит Будовниц.

📌 Сколько голосов нужно для кворума?

Если в доме больше двух подъездов, в ходе собрания должны проголосовать более половины всех собственников, в том числе две трети собственников помещений в подъезде, где находится переводимая в нежилой фонд квартира, и не менее половины собственников помещений, примыкающих к ней. Согласие будет считаться полученным, если за выскажется большинство, но с условием, что положительно проголосовало большинство участников-собственников помещений нужного подъезда. Если наберется большинство голосов во всем доме, но не в конкретном подъезде, где планируется магазин, то перевод не согласуют.

В случае с одноподъездным домом для кворума необходимо, чтобы проголосовало более двух третей собственников и не менее половины собственников примыкающих помещений. В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ, согласие на перевод будет получено, если за выскажется большинство голосовавших.

📌 Сколько голосов необходимо, если для магазина нужно переустройство?

Для переустройства и реконструкции понадобится согласие 100% собственников. Такое количество голосов необходимо будет получить в случае пристройки, установки крыльца с металлическими поручнями, обустройства отдельного выхода и т. д.

📌 В каком случае мнение жильцов не будет учитываться?

Если изначально проектом предусматривалось, что на первом этаже дома нежилое помещение, то согласие жильцов для организации на этой площади нового магазина, кафе или подобного объекта не требуется.

Источник: Аргументы и Факты (http://www.aif.ru/society/law/chto_delat_esli_v_dome_..)

#недвижимость #бизнес #коммерческаянедвижимость #торговаянедвижимость

Выделили доли детям и продали квартиру. Налоговая требует 13%. За что?В 2014 году с супругой купили квартиру за 8,2 млн ...
31/05/2019

Выделили доли детям и продали квартиру. Налоговая требует 13%. За что?

В 2014 году с супругой купили квартиру за 8,2 млн рублей, оформили на нее. Я свой вычет использовал раньше. Пока платили ипотеку, родился второй ребенок — получили маткапитал и погасили им часть кредита. Оформили обязательство о выделении долей всем членам семьи.

В 2018 году разделили квартиру у нотариуса на всех: нам с женой по 45/100 и детям по 5/100. Потом продали эту квартиру и купили новую, побольше.

И вот получаем от налоговой письма: вы все, мол, должны подать декларацию, так как владели квартирой меньше трех лет. То есть мы продали нашу квартиру, которую купили четыре года назад, и просто разделили между членами одной семьи, чтобы выполнить требования господдержки. И теперь должны заплатить налог, потому что право собственности на доли возникло в 2018 году. Причем налог должны платить и мы с женой, и наши маленькие дети.

Что это за дичь вообще? Сначала государство дает 450 тысяч рублей, а потом хочет забрать миллион рублей в виде налогов?

Объясните, права ли налоговая? Кто и что должен платить в такой ситуации, когда квартиру делят между членами семьи, а потом продают. Нужно ли подавать декларацию и отдавать 13% с каждой доли?

Спасибо за прекрасный вопрос. В такой ситуации могут оказаться тысячи семей, которые выполняли требования программы маткапитала. И это может привести к потере сотен тысяч рублей, потому что формально у налоговой и правда есть основания ждать декларации и денег в бюджет. Причем сумма налога из-за продажи долей может оказаться гораздо больше материнского капитала.

Я расскажу, как ответить на требования налоговой и вообще ничего не заплатить в бюджет.

Почему нужно выделять доли всем членам семьи
Когда семья получает материнский капитал, она дает пенсионному фонду обещание: все члены семьи получат доли в этой квартире. Это обязательное условие господдержки. Рано или поздно оба супруга и все дети должны стать владельцами долей в квартире. Выделить доли можно разными способами, но главное, чтобы у каждого члена семьи появилось право собственности.

Что видит налоговая при выделении долей в квартире
При любых сделках с недвижимостью налоговая получает данные из Росреестра: этот гражданин продал квартиру, этот купил, тут договор дарения, вот даты и суммы. Это нужно для начисления налога на имущество, НДФЛ и проверки вычетов.

Собственником вашей общей семейной квартиры была жена. Потом она всем выделила доли, и получилось, что с 2018 года у членов семьи возникло право собственности. Росреестр сразу передал это в налоговую. И вот что она увидела.

Кто получил право собственности на доли в квартире с 2018 года
Член семьи Размер доли Стоимость доли
Жена 45/100 3 700 000 Р
Муж 45/100 3 700 000 Р
Первый ребенок 5/100 400 000 Р
Второй ребенок 5/100 400 000 Р
При этом налоговой, в общем-то, все равно, почему вы разделили квартиру. То ли просто захотели, то ли это требование господдержки. Главное, что у кого-то возникло право собственности и это влияет на начисление налогов. Сначала всем членам семьи начисляют налог на имущество с учетом этих долей, а потом налоговая видит, что вы все продали эту квартиру.

Почему налоговая требует декларации при продаже квартиры
При продаже недвижимости возникает налогооблагаемый доход и появляется обязанность подать декларацию. Но только если продажа раньше минимального срока владения. Для квартир, которые купили до 2016 года, это три года — как раз ваш случай.

Ваша семья владела квартирой с 2014 года, то есть к моменту продажи в 2018 году три года до продажи как будто уже прошли. Но для налоговой не так: она видит, что проданы доли, которые принадлежали собственникам с 2018 года — то есть с момента раздела между членами семьи. Это сигнал: ждем декларацию и НДФЛ. Вот вам и напомнили.

Теперь нужно разобраться в нюансах, чтобы не потерять деньги.

Как считать срок владения при распределении долей между супругами
Изначально собственником квартиры была ваша супруга. Квартира общая: ее купили в браке. В 2018 году супруга выделяет вам долю, и вы становитесь собственником 45/100 по документам. При продаже этой доли в том же году налоговая хочет декларацию и 13% от 3,7 млн рублей. Но она ничего не получит — и вот почему.

Когда супруги распределяют между собой общее имущество, право собственности считается с того момента, когда оно возникло у первого супруга. В вашем случае — у вашей жены, то есть в 2014 году. Это значит, что вы хоть и получили выписку из ЕГРН о собственности на 45/100 квартиры в 2018 году, но считались ее владельцем с 2014 года. И для налогов период владения начинается именно с 2014 года, а не с 2018, как считает ваша инспекция.

Вот цитаты из свежего разъяснения Минфина на этот счет:

Изменение состава собственников, в том числе переход доли имущества от собственника к другому лицу (изменение права с собственности на долевую собственность), не влечет для первого прекращения права собственности на указанное имущество.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов.

Это значит, что у вас и вашей жены право собственности на доли возникло не в 2018, а в 2014 году. Переоформление тут ничего не меняет. Вы не обязаны подавать декларацию и платить 13% от стоимости своих долей, даже если налоговая прислала напоминание.

Что ответить налоговой. Налоговая не вникает в нюансы: как именно вам досталась доля. Она только видит, что получили вы ее в 2018 году и сразу продали. Поэтому в ответ на требование представить декларацию отправьте пояснение со ссылкой на это письмо Минфина: что квартиру купили в браке в 2014 году, а в 2018 супруга выделила вам долю. Приложите свидетельство о браке и документы жены о покупке квартиры в 2014 году. От вас отстанут.

При продаже детских долей придется подать декларацию и начислить налог
А теперь неприятное. Когда семья, которой дали материнский капитал, выделяет доли детям, налоговая узнает об этом. И когда детские доли продаются, она тоже узнает и видит даты: сколько времени прошло от покупки до продажи.

И как бы это ни казалось странным, но при продаже раньше минимального срока у детей возникает обязанность подать декларацию и начислить налог. То есть вы просто соблюдаете формальности и выделяете детям кусочек общей квартиры, которую купили пять лет назад. А при продаже государство хочет от вас 13% этих долей. При этом расходы на покупку квартиры дети учесть не могут. Как правило, родители дарят им доли или выделяют по соглашению.

Получается, что ваши дети стали собственниками 5/100 квартиры, — расходов у них при этом нет. А потом эти дети в том же году продали свои 5/100. И налоговая говорит: дети были собственниками меньше минимального срока, мы ждем от них декларацию и деньги. Родители, конечно, в шоке: какую еще декларацию от детей? Но формально налоговая права.

Право собственности несовершеннолетних детей считается не с того дня, когда родители купили квартиру, а с того, когда детям выделили в ней доли.

Минфин говорил об этом уже много раз:

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

Что делать. До 30 апреля 2019 года вы должны подать декларацию 3-НДФЛ от имени ваших маленьких детей. И указать в ней доход — размер стоимости доли каждого ребенка. Если вы так не сделаете, вам выпишут штраф — минимум 1000 рублей. И платить его придется родителям, а декларацию все равно потребуют.

Минфин о доходах детей при продаже долей в квартире

Как не платить налог при продаже детских долей
При продаже имущества раньше минимального срока владения можно использовать вычеты, которые уменьшают доход:

В сумме расходов на покупку доли. У ваших детей их нет, так как они ничего не платили.
В размере миллиона рублей без подтверждения расходов. Это ваш вариант.
Доход от продажи детских долей можно уменьшить на сумму вычета. А вот как именно, это зависит от оформления продажи.

Если продать долю по отдельному договору, тогда у каждого ребенка вычет составит миллион рублей. Это пригодится тем, кто выделяет детям большие доли — например, 25%. Но нужен именно отдельный договор. Так делают редко, но это законная схема.

Если продать доли одним договором, тогда вычет придется распределить между детьми. Его дадут не каждому ребенку, а миллион рублей на всю квартиру. У детей будет по 50% вычета, то есть доход каждого можно уменьшить на 500 тысяч рублей. Вам этого хватит, чтобы не платить налог.

Но если бы вы выделили детям по 10% в квартире, то при продаже пришлось бы отдать в бюджет деньги. А если бы по 25%, как делают многие семьи при получении маткапитала, — сумма налога могла бы составить сотни тысяч рублей. Это кажется не очень справедливым, но так работает закон и это нужно учитывать при распределении долей и последующей продаже.

Инструкция для родителей, которые выделяют доли детям
Налоговая может нахлобучить вас на сотни тысяч рублей и потребовать больше денег, чем вы получили по программе господдержки. Вот как этого избежать:

Не спешите выполнять требования налоговой и подавать декларацию. Сначала разберитесь со сроком владения. Для супругов он отсчитывается с даты первой регистрации, для детей — с даты регистрации права на долю.
Если налоговая требует декларацию, а вы не должны ее подавать, отправьте пояснения по поводу сроков.
Если дети владели долями меньше трех или пяти лет, за них придется подать декларацию. Даже если налога к уплате не будет, все равно подайте, а то оштрафуют.
Если планируете продавать квартиру с детскими долями, выделяйте им такую часть, чтобы по стоимости она была меньше вычета. Если продавать доли одним договором, миллион рублей вычета придется разделить между детьми.
Если продаете квартиру раньше минимального срока, заранее просчитайте налоговые риски за детские доли. Иногда лучше подождать, чем терять огромные суммы на несправедливых налогах.
Родители могут использовать вычет в сумме расходов на покупку. Дети — нет.
Если есть налог к уплате, за несовершеннолетних детей его платят родители.

Address

Улица Пушкина, д. 2 офис 101
Penza

Opening Hours

Monday 09:00 - 19:00
Tuesday 09:00 - 19:00
Wednesday 09:00 - 19:00
Thursday 09:00 - 19:00
Friday 09:00 - 19:00
Saturday 09:00 - 14:00

Telephone

+79273689111

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when АН "PENZA-CITY" posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to АН "PENZA-CITY":

Shortcuts

Share

Category