Rieltor_Taranenko

13/05/2026

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ДЕШЕВО. ЧАСТЬ 6. Временный дисконт к обычной рыночной цене. Старт продаж.

Каждый застройщик выстраивает собственную политику по ценообразованию на старте продаж.

🔶️ Существуют3️⃣стратегии 🔶️

🔸️ Переоценка и последующее снижение.
Пример:
ЖК «Имена» от «ССК» в Новосаратовке.
Старт продаж: 30.05.25
Цены на старте за 1ккв: 5,8 млн
Цена 30.09.25 за 1ккв: 4,7 млн

🔸️ Адекватное ценообразование без резких изменений.
Пример:
ЖК «Аурум» от Росстройинвеста в Калининском р-не.
Старт продаж: 04.08.25
Цены на старте за 1ккв: 11 млн
Цена 30.09.25 за 1ккв: 11 млн

🔸️ Планово заниженные цены в начале и быстрый разгон.
Пример:
ЖК «Гений» от «RBI» в Невском р-не.
Старт продаж: 14.07.25
Цены на старте за 1ккв: 8,3 млн
Цена 30.09.25 за 1ккв: 9,5 млн

Почему застройщики занижают цены?

Цена - способ привлечь заявок больше, чем готовы продать по этой цене. В первую очередь застройщикам интересны покупатели с собственными средствами, во вторую - с ипотекой. В последнюю - с рассрочкой.

Как купить дешево при таких условиях?

Успеть приобрести по низкой цене, пока она не поднялась.

Есть проблема: кому-то удается купить по стартовым ценам или близким к ним, большинству - нет. По каким критериям идет выбор покупателя - неясно.

Можно пробовать: узнавать заранее о старте, выбрать квартиру, определить максимальную цену, которая интересна, отправить заявку на участие в старте продажи, в день старта отправить заявку на квартиру по регламенту застройщика ровно в нужное время - и верить в удачу.
Продолжение в комментариях.

05/05/2026

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ДЕШЕВО. ЧАСТЬ ПЯТАЯ. Когда похожие варианты на рынке стоят дороже или отсутствуют.

У каждой квартиры есть свой небольшой рынок. Похожие варианты – это квартиры одной комнатности и в одной локации, а остальные параметры (дом, этаж, планировка, отделка) могут как совпадать, так и отличаться. Пример такого рынка — 2ккв в свежих домах с кухней не менее 12 м² в Мурино.

Разберем несколько стратегий, с примерами из моих поисков за последнее время.

1️⃣ В доме было запроектировано 30 студий. Сейчас 29 проданы, осталась последняя. Значит студии востребованы, и ценность последней непроданной будет высокой. Для оценки выгодности покупки необходимо проверить цены сделок по последним проданным аналогичным квартирам. Если цены сопоставимы с той, за которую продаётся оставшаяся квартира, то её покупка будет выгодной.

Пример выгодной покупки: в одном из домов Приморского р-на осталась единственная студия. Ее цена 6.3 млн, при том что цены последних сделок по студиям были схожи.

Вывод: аналогов внутри дома уже нет, а в соседних — дороже → цена 6,3 млн за последнюю студию дешевая и покупка выгодна.

2️⃣ Рядом расположены два дома от разных застройщиков. Класс домов немного разнится, но в целом с точки зрения потребительских свойств это похожие варианты. И разница в цене существенно больше, чем разница в потребительских свойствах.

Пример выгодной покупки: два дома рядом во Всеволожском районе:
А: 1ккв 8.9 млн
Б: 1ккв 7.8 млн
Разница: проще отделка, МОП, внутренняя территория.
Остальное сопоставимо.

Вывод: похожие варианты есть, но стоят дороже → при таких ценах и качестве вариант Б выгоден к покупке.

3️⃣ В доме продаётся несколько квартир, и среди них находится самая недорогая. Да, обычно есть причина, по которой цена именно такая. Но практика показывает, что в большинстве случаев эта причина недостаточно серьёзна, чтобы отказываться от покупки.

Пример выгодной покупки: дом в Ломоносовском районе
– 1ккв стоят 7.5–8.1 млн
– одна висит за 7.3 млн
Разница с конкурентами – высокий этаж

Вывод: внутри дома аналогов по цене нет → высокий этаж для многих даже плюс, поэтому можно покупать и экономить минимум 0,2 млн.

Продолжение в комментариях.

13/04/2026

31/03/2026

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ДЕШЕВО. Выбор этажа, вида, планировки и ремонта.

После того, как выбрана перспективная локация, пора выбрать конкретную квартиру.

Недавно подбирал квартиру клиенту под инвестицию, и хочу осветить тему именно на ее примере, так как получилось очень показательно.

Была задача найти 1ккв с кухней-гостиной, среди перспективных территорий приглянулась локация ЖК «Витебский парк» от застройщика ПИК, недалеко от м. Обводный канал. Место интересно тем, что находится в пешей доступности от центра, находится в квартале новых домов (ЖК «Второй квартал», ЖК «Автограф», ЖК «Куинджи», ЖК «Аэронавт»), и через несколько лет рядом возникнет м. Боровая.

Дальше предстояло пошагаво найти жемчужину внутри комплекса.

Корпус. Жилой комплекс находится рядом с ЖД и Лиговским проспектом, по которому происходит интенсивное движение. Поэтому чем дальше будет расположен дом от шума, тем лучше. Значит 6й корпус отметаем, смотрим 7й.

Вид. Вид тоже лучше не в сторону проспекта, а в других направлениях. Варианта два: во двор или на соседние корпуса. Но здания довольно близко примыкают друг к другу, между ними ездят машины, и вида вдаль нет. Поэтому оптимальный вид – во двор. Он хорошо благоустроен и довольно просторный.

Планировка. Поиск в новостройке удобен тем, что в одном и том же доме есть выбор планировок. Вот как выбиралась самая удачная из них, позволяющая правильно расставить мебель и оптимально использовать площадь.

Продолжение в комментариях.

13/03/2026

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ДЕШЕВО. ТЕРРИТОРИЯ. ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ.

Продолжаю писать про перечень реализующейся в городе инфраструктуры, которая повлияет на рост цен за кв.м в близлижайших районах.

🛣 КАД‑2

В первую очередь от строительства выиграют жители Всеволожска и окрестностей. Они смогут быстрее попадать и в Курортный район СПб, и на трассу до Москвы. Дорога напрямую до СПб быстрее не станет.

Что купить из строящегося жилья, где еще есть резерв роста цены:
Grona Lund (3ккв)
СветЛО (таунхаус)

🛣 Восточный скоростной диаметр от ЗСД до КАД

Дорога свяжет территорию между центром и югом города с восточными районами. Жители прилегающих к дороге районов (в первую очередь Московский, Фрунзенский и часть Невского) смогут выезжать на восток города, а восточные районы добираться в центр и на ВО. Дорога также продлится до Всеволожска. Получается, что эта локация выиграет вдвойне.

Что купить из строящегося жилья, где еще есть резерв роста цены:
ЖК «Ставни»
ЖК «Знатный»
ЖК «Витебский парк»
ЖК «Гранат»
+ то же, что и для КАД-2

🛣 Трасса М‑7 от Невы на север

Дорога поможет жителям севера города (Выборгский район) добираться до центра (Арсенальная наб.) по дороге, проходящей через Удельный парк и Полюстровский проспект.

Что купить из строящегося жилья, где еще есть резерв роста цены:
ЖК «Струны»
ЖК «Бионика»
ЖК «Окла»
ЖК «Сезоны»
ЖК «Глоракс Парголово»

Продолжение в комментариях.

08/03/2026

Милые дамы!

Я не перестаю восхищаться, как вы преображаете все вокруг.
Оказавшись в квартире или доме, сразу ощущается, по крупным и мелким деталям, приложила ли руку женщина к обустройству этого пространства.
Желаю приятных поступков и подарков от мужчин для весеннего настроения и вдохновения, чтобы вы создавали вокруг уют и наполняли его красотой!

20/02/2026

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ ДЕШЕВО. ТЕРРИТОРИЯ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ.

Причин, по которым удаётся купить квартиру дешевле рынка, много. В ближайших постах разберу несколько типовых сценариев.

Начнём с ситуации, когда уже сегодня понятно: объект стоит дешевле, чем будет стоить завтра. Причём рост ожидается выше среднего по рынку.

За счёт чего это происходит?
В первую очередь за счёт увеличения ценности территории. Это может быть строительство метро, развитие инфраструктуры, благоустройство, новые дороги, школы, общественные пространства. Район становится удобнее для жизни, а значит, растёт спрос и цены.

За последнее время открылись:

🚇 Метро Юго-Западная — открытие повлияло на рост стоимости в ЖК «Морская миля», который строится через дорогу.

🚋 Скоростной трамвай в Шушарах — теперь можно быстро добраться до метро Купчино, что увеличило ценность всего микрорайона с большим количеством новостроек, из которого раньше было временами сложно выехать.

🌆 Можно ещё вспомнить рост цен на Петровском острове, когда стало понятно, что его весь застроят.

Отмечу, что сам факт реализации проекта не обязательно полностью учитывается в цене недвижимости в момент завершения реализации.

В следующем посте поделюсь районами, в которых, на мой взгляд, в ближайшем будущем ожидается рост стоимости кв.м.

Если интересно, ставьте ❤️

➡️ Нужно выбрать правильную жилищную стратегию? Обращайтесь в личные сообщения или TG +7 921 903‑07‑70

06/02/2026

ВЫГОДНАЯ ПОКУПКА КВАРТИРЫ

Покупка бывает для себя и инвестиционная, а в идеале — чтобы эти цели совпадали.

Что значит «выгодная»?

1️⃣ Выгода для себя

Выгода — это набор свойств, делающих жизнь удобной:
🚇 близость к метро
🏢 близость к работе
🌳 парк рядом
🛋 комфортная планировка
🎨 уютный ремонт
🌅 вид для тишины или вдохновения

Такая квартира не обязательно дешевая. Но гораздо лучше дорого купить комфорт на годы, чем терять время, жить с неудобной мебелью и раздражаться из-за ремонта.

Пример. Вместо покупки 1ккв за 10 млн в микрорайоне, ограниченном Шуваловским пр., ул. Мебельной, Туристской и Оптиков, мы подобрали квартиру за 11,5 млн у метро Беговая.

Плюсы:
🚶‍♂️пешком до метро
🤌 больше площадь и удобная планировка
🗄 много мест хранения
👑 идеальный ремонт
🎡 рядом крупные ТЦ, парк и Нева
🏞 лучший вид: залив, стадион, Лахта

✅ Стоит ли квартира с такими плюсами лишних 1,5 млн с учетом скидки? Однозначно, да.

Квартира куплена надолго, преимущества дают длительный эффект, а цена была одной из самых низких за м² в районе.

2️⃣ Выгода в инвестиционном смысле

«Инвестиционно выгодно» означает одно из двух:

💰 Дешево
🏦 Доступный финансовый инструмент
(небольшой первоначальный взнос, низкая ставка по ипотеке или длительная рассрочка)

❗️ Чаще всего эти пункты не сочетаются: дешевые квартиры редко продаются с лучшими условиями, а выгодные ставки и рассрочки — чаще на объекты по рыночной или повышенной цене.

🛎 В следующем посте — как купить квартиру ДЕШЕВО, и что такое это «дешево», на реальных примерах.
А далее поговорим про финансовые инструменты. Ставьте ❤️, если ждете.

➡️ Если нужно выбрать правильную жилищную стратегию, обращайтесь или TG +7 921 903-07-70.

29/01/2026

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В 2026 ГОДУ

В 2025 году многие ждали снижения из-за высоких ставок и ухудшения экономики, но цены наоборот выросли.
Почему рост цен продолжится и в 2026 году?

1⃣ Объем денежной массы в экономике вырос в 3 раза за последние 6 лет, было около 40 трлн, а сейчас уже больше 130 трлн и продолжает расти. Кроме как в недвижимость эти деньги вкладывать особо некуда.
2⃣ Ставки по депозитам 15-20% не могут быть меньше инфляции. А значит, и цены на квартиры тоже растут.
3⃣ Увеличение налогов (22% НДС и повышение порога оборота по его взиманию) будет переложено на покупателей и зашито в цены абсолютно на всё, включая квартиры.
4⃣ Количество стартов продаж новостроек сократилось на треть. Объем качественного предложения уменьшается.

Драйвером роста является строящаяся недвижимость, которую можно купить с льготной ипотекой и в длительную рассрочку. При росте цены квартиры с 12 до 15 млн тот, кто мог внести первый взнос 2 500 000 и ежемесячно платить 60 000, может внести и 3 000 000 с платежом 72 000.

Снижение ставки рефинансирования (прогноз к концу 2026 года 10-12%) оживит рынок вторички. Разрыв между новостройками и вторичкой сократится.
Старые дома расти в цене не будут, а недавно построенные будут «тянуться» за первичкой.

Ухудшение условий финансовых инструментов (невозможность взять 2 льготные ипотеки на одну семью, возможное дифференцирование ставки в зависимости от количества детей и уменьшение срока рассрочек) окажут небольшой сдерживающий фактор, но лишь в краткосрочном периоде.

Исторически временное снижение цен возможно только при катаклизмах. Дефолт 1998, мировой кризис 2008, Крым 2014, пандемия 2020, СВО и мобилизация 2022. Падения всегда сопровождались скорым разворотом и новым ростом. Предстоящее окончание СВО для рынка недвижимости будет событием со знаком +.
Продолжение в комментариях.

30/12/2025

🎄 С Новым годом!

Надеюсь, в 2025 вы создали ту жизнь, к которой стремились. Или сильно приблизились к этому.

Вы правильно сфокусировались на важном, приложили достаточно сил и поэтому достигли всех своих целей. А попутно прожили много радостных эмоций.

Вас окружали те люди и обстоятельства, которыми вы хотели наполнить свою жизнь.

Дома вы жили в уюте, который создали сами.
Ведь квартиры, хотя и выглядят как коробки из застывшего бетона, во многом формируют наш внутренний мир. Жить в месте и пространстве, которые тебе нравятся, и обеспечить то же для детей и близких - реальная цель для каждого. 🎯

В этом году я отметил 20-летний юбилей работы на рынке недвижимости. Полжизни из своих 40.

Знаете, каждый год происходит вроде бы одно и то же.
Клиенты приобретали первое собственное жилье, добавляли комнат к квартире, меняли район на более удобный, а старое на новое, становились ближе к родным, покупали квартиры детям, инвестировали для роста стоимости и сдачи в аренду…

А вот в деталях каждая история - необычная, и человек в ней - особенный.
🤗На душе очень тепло и уютно, что мы сделали все это вместе.
И еще много чего реализуем уже совсем скоро. 🚀

Благодарю за этот год всех, кто был рядом, с кем мы обсуждали и решали вопросы по недвижимости!

И поздравляю с Новым годом!
Желаю отметить так, чтобы запомнилось, с хорошим настроением и надеждой на лучшее! ✨

Уже в январе буду помогать исполняться вашим старым и новым желаниям в недвижимости)