24/03/2018
Изменения в законе о долевом строительстве активизировали рынок новостроек❗
С началом весны рынок столичной недвижимости заметно оживился. Особенно заметна активность в сегменте новостроек. Люди спешат купить, пока долевое строительство осуществляется по старым правилам. Что принесут изменения в ФЗ-214, которые начнут действовать с лета этого года? Говорят, что этот закон вообще могут отменить. Этот вопрос я задаю заместителю генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леониду Муравину.
— Данная ситуация беспокоит не только покупателей жилья, но и всех участников рынка недвижимости. Недавно я был участником форума, который был организован Бизнес-Клубом Риэлторов России для руководителей ведущих агентств недвижимости страны, и этот вопрос там обсуждался. Если сказать правильнее, то Форум был полностью посвящен новостройкам. Участников, конечно же, волновали грядущие изменения в 214-ФЗ. Этот закон замечательный, он принёс в своё время огромную пользу. На рынке новостроек после вступления в силу этого закона (30 декабря 2004-го года) установились цивилизованные «правила игры», которые стали понятны всем участникам. Но прошли годы, и ситуация на рынке изменилась. Закон перестал соответствовать требованиям времени.
Президент России Владимир Путин в начале ноября 2017-го года поручил правительству России разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, минимизирующими риски граждан.
— Теперь главным действующим лицом становится банк, кредитующий застройщика?
— В финансовом смысле, конечно же, да. Многие участники форума высказывали беспокойство по поводу того, что банк, который будет являться одним из важных звеньев строительного процесса, может начать диктовать свои условия.
— Но отчего такие мысли?
— Потому что первое, о чем директор банка будет думать — и это его главная задача — получение банком прибыли. Так что, скорее всего, как говорили участники форума, цены на новостройки в ближайшие 2-3 года должны подняться процентов на 15-20. Тем более, что в экономике страны есть все предпосылки к этому: инфляция замедлилась, ключевая ставка снижается, ипотека развивается, влияние санкций минимизируется, покупательский спрос на жильё восстанавливается. И понятно, что новостройки за собой потянут вторичку.
Второе, что хотелось бы отметить. Модель, которая работала до сих пор, небезупречна. Если процесс продажи жилья по любым причинам приостанавливался, то строительство следующих домов начинало сбоить. Эта система неправильная, и необходимо уходить от этого. Конечно, банк, который кредитует застройщика, даст возможность строителям возводить новое жильё безостановочно. Но здесь возникает справедливый вопрос: каковы будут условия кредитования? На этот вопрос, исходя из содержания выступлений строителей на форуме, однозначного ответа пока нет.
С другой стороны, у застройщика в новой реальности не будет права продавать свои квартиры на этапе строительства от котлована. И это очень серьёзно. Все участники строительства (а это множество организаций: инвестор, власти района, застройщик, проектировщик, подрядчик, риэлтор, и пр.) должны суметь выстроить новую финансово-производственную бизнес-модель. Тут всё будет развиваться по закону природы: «Выживает сильнейший». Слабые застройщики проиграют в конкурентной борьбе лидерам рынка. В новых условиях строительная компания должна будет достроить дом, а потом по максимальной цене продавать квартиры. Правильно ли это? Жизнь покажет.
— Одним словом, застройщика ставят в более жёсткие рамки?
— Да. Это неизбежно.
— Но хотя бы не будет бесследного и неконтролируемого исчезновения денег покупателей. Уйдёт в прошлое ужасное словосочетание «Обманутые дольщики».
— Конечно же, да. Я уверен, что в новых условиях наши граждане будут максимально защищены. Посмотрим, как будет работать новая система. Сначала будут шероховатости, но потом всё наладится. Внедрение стандартов профессиональной деятельности в строительной отрасли согласно ФЗ № 214 поначалу тоже было шероховатым. Но с годами всё сгладилось. ФЗ № 214 сыграл важную роль и принёс людям большую пользу.
— Как вы думаете, имеет ли смысл использовать положительный опыт зарубежных коллег? Насколько целесообразно, по вашему мнению, сделать, как в некоторых западных странах: обязать банки выдавать деньги застройщикам небольшими траншами, не более, чем на этаж-два?
— Возможно, эта мера может стать полезной для рынка. Застройщик будет делать всё, что от него зависит, чтобы выполнять в полном объёме сроки и условия инвестиционного контракта на строительство жилья. Иначе ему денег не видать.
— Некоторые аналитики рынка недвижимости отмечают повышение покупательской активности. Как вы это прокомментируете?
— На форуме я встречался с руководителями ведущих столичных агентств недвижимости. Мы сошлись во мнении, что на рынке новостроек царит явное оживление. Одной из причин этого, как мне кажется, являются опасения людей, которые слышали или читали информацию о том, что долевое строительство в обозримом будущем отменяется. Люди спешат успеть купить жильё по старым правилам.
