22/10/2017
القوانين واللوائح المنظمة لعملية البناء فى ولاية الخرطوم
المبانى السكنية الشقق والمنازل والفلل
1/نسبة التغطية:-
أ- لا يجوز ان تزيد نسبة التغطية عن 75% من مساحة القطعة .
ب- لاتحسب المناور الرأسية (Voids) (إذا وجدت) من ضمن النسبة المسموح بها للمباني .
ج-تعتبر نسبة التغطية علي مستوي الطابق الارضي .
د- يجوز استغلال مساحة اكثر من المسموح بها للبناء لعمل طابق تحت الارض (بدرون) علي الا يقل بعده عن 2.50 متر من اي جار ملاصق .
2/ الارتفاعات ومناسيب الطوابق :-
أ- تحدد السلطات المختصة ارتفاع المبني وعدد الطوابق المسموح بها في المناطق السكنية المختلفة .
ب- يحسب ارتفاع المبني الكلي من منسوب منتصف الطريق المسفلت (امام القطعة) وحتي نهاية البارابيت (دروة السطح) .
ج- للعمارات السكنية لا يقل صافي ارتفاع الطابق عن 2.7متر .
د- لا يقل منسوب أرضية الفناء عن 0.3م فوق مستوي الرصيف .
هـ- لا يقل منسوب الطابق الأرضي عن 0.6م فوق مستوي الرصيف .
و- لا يقل صافي ارتفاع الطابق تحت الأرض(السرداب) عن 2.60م .
3/ الإرتدادات :-
أ- تقاس الارتدادات من ابرز حافة للمبني .
ب- ترتد المباني عن حد الذي يفصل القطعة المقامه بها المباني عن القطعتين الملاصقتيت من الناحيه الشماليه والناحيه الجنوبية. علي ألا يقل الارتداد عن 2.5متر .
ج- ترتد المباني عن حد القطعة الفاصلة بين الجارين الشرقي والغربي بما لا يقل عن 1.50م لكل.
د- يسمح باقامة المباني الرئيسية علي حد الجار الشرقي او الغربي بمباني الدرجة الثالثة وبالقطع التي مساحتها 300م2 او اقل بالدرجات الاخري اذا استوفت الشروط التالية :-
* أن لا يزيد الالتصاق عن نصف طول ذلك الحد مع الجار وترتد المباني عن الجهة الأخري بما لا يقل عن 1.5م .
* أي مبني ملتصق بالجار لا يسمح باقامة أي طابق علوي عليه ولا تستعمل اسقفه كاسطح او منامات ولا يسمح بانشاء أي درج او سلم بتلك المباني .
* لا يسمح بفتح أي شبابيك او فتحات في الحيطان الملتصقة علي الجار .
* لا يسمح ببروز الاسقف و الاساسات او اي اجزاء أخري من المباني الملتصقة علي الجار.
* يجوز لسلطات المباني ان تسمح بلصق المباني علي حد الجار شرقي او غربي في حالة المشاريع الإسكانية الجماعية .
* يسمح بالتصاق مباني الخدمات والمباني الثانوية في كل الإتجاهات وبارتفاع لايتجاوز 3 أمتار علي حد الجار ومما لايزيد طوله عن 6 أمتار ويكون المبني الخدمي منفصلا تماما عن المبنى الرئيسي.
4/ البروزات :-
أ- يجوز البروز عن حد القطعة الفاصل بين الشارع في مستوي الطوابق العليا بشرط ان لا يزيد البروز في الشارع عن المقدار المحدد في الفقرة (ب) ادناه ، وبما لا يقل عن ارتفاع 3متر من مستوي الرصيف وذلك كالآتي:-
ب-أن يكون البروز في الطابق الأول فما فوق.
ج-أن يكون الحد الأدنى لصافي ارتفاع الشرفة عن مستوى الرصيف 3 أمتار.
د- لايسمح ببروز أي شرفة علي شارع عرضه أقل من 10 متر .
هـ- يسمح بالبروز في الشارع او الفسحات تحت مستوى سطح الارض وبعمق لا يقل عن 1.80م للأغراض عند تصميم الأساسات للمباني والأسوار بحيث لا تزيد البروز عن حدود القطعة عن 1.0م
و-يسمح بالبروز في الطابق الأول أو الطوابق التي تعلوه على طول أو جزء من واجهة المبنى المشيد على حد قطعة الأرض المطلة على طريق وذلك وفقا"لما يلي:
* بروز بمقدار 1.80سم اذا كان عرض الطريق 20متر فأكثر.
* بروز بمقدار 1.50سم اذا كان عرض الطريق 15متر فأكثر.
* بروز بمقدار 1.20 سم اذا كان عرض الطريق 10متر فأكثر.
ز-لايسمح بأي بروز على الطريق الذي يقل عرضه عن 10متر باستثناء البروزات الجمالية غير المستغلة شرط أن لا تزيد عن 0.4م .
5/ الدور المسروق او الميزانيين :-
لا يسمح بعمل الدور المسروق او الميزانيين في المباني السكنية .
6/المناور الرأسية وأبعادها :-
أ-لاتحسب مساحة المناور الرأسية ضمن نسبة التغطية ، تختلف مساحتها وأبعادها حسب ارتفاع المبني ويقصد بها المناور الرأسية التي تخدم فراغ السلم ودورات المياه والمطابخ والحمامات ويجب ان لا يقل اصغر ضلع في المنور عن 1.5م وان يكون له باب للكشف في الدور الأرضي ولا تقل مساحته عن :-
* 2.0م2 للمباني اقل من ثلاثة أدوار .
* 5م2 للمباني من ثلاثة الي خمسة أدوار .
* 7م2 للمباني اكثر من خمسة أدوار .
ب- لا تحسب مساحة المناور الرأسية التهوية للغرف ضمن نسبة التغطية المصرح بها ويشترط ان لا يقل اصغر ضلع في مناور عن 2.0م ولا تقل مساحته :-
* 5م2 للمباني اقل من ثلاثة أدوار .
* 6م2 للمباني من ثلاثة الي خمسة أدوار .
* 8م2 للمباني اكثر من خمسة أدوار .
7/التهوية والإضاءة :-
(أ) يجب ان تطل فتحات الإضاءة والتهوية مباشرة علي الخارج او علي فناء داخلي او علي مناور رأسية.
(ب) يجب ان تطل فتحات الخدمات والمطابخ والحمامات علي الخارج مباشرة او علي مناور رأسية.
(ج) يجب ان لا تقل مساحة الفتحات عن 8% من مساحة الغرفة السكنية .
(د) يجب أن لا تقل مساحة الفتحات عن 10% من مساحة المطابخ والحمامات ودروات المياه والسلالم الرئيسية بالعمارات .
شروط خاصة
1/يسمح بعمل دكان واحد بالقطعة بالضوابط التي تحددها السلطات المختصة بمساحة لا تزيد عن 25م2 .
2/ يجب معالجة اي شرفة او نافذة الفرندة للطابق الارضي فقط تطل علي الجار بوسائل ثابتة تحجب الرؤيا بارتفاع لا يقل عن 1.8 متر من سطح الطابق المقامة عليه .
3/ لا يسمح استعمال البدرون (السرداب) للسكن .
4/ لا يسمح بعمل حمامات أو مراحيض بالبدرون إلا إذا تمّ تصميم الصرف الصحي لها بطريقة توافق عليها السلطات المختصة .
5/ يصمم البدرون من الخرسانة المسلحة ويعزل عزلا تاما عن المياه والرطوبة .
6/ يزود البدرون بوسائل تصريف المياه .
7/ لا يقل صافي ارتفاع دور البدرون عن 2.6م ولا يزيد منسوب باطن سقف البدروم عن مستوي نهر الطريق عن 1م .
8/ يجب ألا يزيد ارتفاع اسوار الفيلات والمنازل السكنية المطلة علي الشارع او الجار عن 2.50 متر من ارضية الحوش .
9/ يجب توفير غرفة ودورة مياه منفصلة للحارس للعمارات السكنية التي تزيد عن ارضي+3طوابق .
10/ يجب توفير غرفة للكهرباء حسب مواصفات الهيئة العامة للكهرباء .
11/ يجب توفير أماكن ووسائل لتجميع النفايات والقمامة
,,,,,,,منقول,,,,,,,,,
