27/01/2026
🏗️ NUJNO POJASNILO glede (ne)obveznih služnosti v postopku izdaje gradbenega dovoljenja v primeru izvedbe priključkov na GJI
Minimalna komunalna oskrba se v postopku izdaje gradbenega dovoljenja dokazuje na enega izmed naslednjih načinov:
• z mnenjem upravljavca gospodarske javne infrastrukture (v nadaljevanju: GJI),
• s pogodbo o priključitvi,
• s pogodbo o opremljanju v skladu s predpisi ali
• kot samooskrba, če je ta dopustna v skladu z zakonom, ki ureja prostor.
Država danes preverja zgolj, ali bo objekt imel zagotovljene osnovne priključke na GJI, ne pa civilnopravnih razmerij s sosedi.
Služnosti niso več pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja, so pa še vedno pomembne za nemoteno in dolgoročno uporabo objekta.
Gradbeno dovoljenje je lahko izdano brez urejenih služnosti, težave pa lahko nastanejo kasneje, če civilnopravna razmerja niso urejena.
________________________________________
1️⃣ Služnost ni (več) pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja.
Skladno z zadnjo novelo Gradbenega zakona (GZ-1B) urejene služnostne pravice za izvedbo priključkov na GJI (najpogosteje za vodovod, elektriko, kanalizacijo in dostopno cesto) niso več pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja.
Upravni organ mora presojati pogoje za izdajo gradbenega dovoljenja izključno v okviru GZ-1. Pri minimalni komunalni oskrbi zakon uvaja drugačno logiko kot prej: preverja se zagotovitev oskrbe, ne pa urejenost medsosedskih stvarnopravnih razmerij.
________________________________________
2️⃣ Zakaj služnost ni (več) potrebna?
GZ-1 natančno določa, kako se dokazuje minimalna komunalna oskrba, pri čemer služnost ni navedena.
Minimalna komunalna oskrba pri novozgrajenih stanovanjskih stavbah obsega:
• oskrbo s pitno vodo,
• oskrbo z električno energijo,
• odvajanje odpadnih voda in
• dostop do javne poti ali ceste.
Zakon izrecno določa, da se to dokazuje:
• z mnenjem upravljavca GJI,
• ali s pogodbo o priključitvi,
• ali s pogodbo o opremljanju,
• ali kot samooskrba, če je ta dopustna po predpisih s področja prostora.
Služnostne pravice zakon ne navaja. To pomeni, da upravna enota nima zakonske podlage za zahtevo po ustanovitvi ali vpisu služnosti kot pogoja za izdajo gradbenega dovoljenja.
________________________________________
3️⃣ Razlogi za spremembo zakona?
Sosed ne more več zavlačevati začetka gradnje.
V praksi se je pogosto dogajalo, da je sosed z zavlačevanjem podpisa služnosti lahko ustavil postopek izdaje gradbenega dovoljenja za mesece ali celo leta – tudi v primerih, ko ni šlo za dejansko varovanje njegove lastnine, temveč za osebne odnose, izsiljevanje ali zavlačevanje.
Zakonodajalec je zato glede zagotovitve minimalne komunalne oskrbe objekta jasno ločil dve ravni:
• (A) Upravni postopek (GZ-1): država preveri, ali je minimalna komunalna oskrba zagotovljena na način, kot ga določa GZ-1.
• (B) Civilnopravna razmerja (SPZ): vprašanja pravic na tujih nepremičninah ureja Stvarnopravni zakonik (SPZ) in se rešujejo med lastniki, sporazumno ali po sodni poti.
S tem se je vprašanje sosedskih sporov preneslo iz upravnega postopka izdaje gradbenega dovoljenja v civilno pravo, kamor tudi sodi.
________________________________________
4️⃣ Sosed s tem ni oškodovan!
Sprememba GZ-1 ne pomeni, da je sosed izgubil svoje pravice.
Sosed še vedno varuje svojo lastnino, lahko zahteva ureditev razmerij, odškodnino ali sproži civilni postopek, če nekdo brez pravne podlage posega na njegovo zemljišče.
Razlika je v tem, da sosed ne more več preprečiti izdaje gradbenega dovoljenja zgolj zato, ker se z investitorjem še ni dogovoril o služnosti.
Upravni organ ni pristojen za reševanje medsosedskih odnosov.
________________________________________
5️⃣ Zahteva po služnosti pomeni prekoračitev pooblastil upravnega organa.
Upravni organ sme v postopku izdaje gradbenega dovoljenja zahtevati in preverjati le tisto, kar mu izrecno nalaga GZ-1.
Ker GZ-1 pri dokazovanju minimalne komunalne oskrbe predvideva zgolj mnenje, pogodbo oziroma samooskrbo, ne pa služnosti, bi zahteva po služnosti pomenila, da:
• se uvaja dodaten pogoj, ki ga zakon ne določa, in
• se prekoračujejo zakonska pooblastila.
To je skladno tudi z logiko izvedbe priključkov, ki so pogosto predmet sprememb med gradnjo in se obravnavajo kot enostavni objekti, za katere gradbeno dovoljenje ni predpisano.
Novela GZ-1B zato upravni organ usmerja, da se v izreku gradbenega dovoljenja navaja predvsem način zagotavljanja minimalne komunalne oskrbe, ne pa parcel in parcelnih številk, po katerih so načrtovani priključki.
Tudi med dopustnimi minimalnimi odstopanji, ki se preverjajo v postopku izdaje uporabnega dovoljenja, je izrecno navedeno, da se lahko tekom gradnje spreminjata način zagotavljanja minimalne komunalne oskrbe in lega priključkov na GJI, če so izpolnjeni pogoji.
To dodatno potrjuje, da je poudarek na zagotovljenosti oskrbe, ne na vnaprej urejenih služnostih.
________________________________________
6️⃣ Zakaj kljub temu svetujemo soglasje ali služnost?
Čeprav služnost ni več pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja, SPZ še vedno velja.
Če priključki na GJI potekajo po tujem zemljišču, investitor dejansko uporablja tujo lastnino, kar lahko kasneje povzroči težave (menjava lastnika, spor, zahteva po odstranitvi, omejevanje dostopa ipd.).
Upravni organ tega ne rešuje, posledice pa lahko občuti investitor pri uporabi objekta.
Zato investitorjem priporočamo:
• vsaj pisno soglasje lastnika (hitrejša, začasna rešitev) ali, še bolje,
• ustanovitev služnosti, vpisane v zemljiško knjigo (trajna rešitev, ki velja tudi ob menjavi lastnika).
Soglasje je dopustno, vendar ni enakovredno služnosti, saj praviloma ni trajno in ni vezano na nepremičnino kot stvarna pravica. Služnost je zato dolgoročno varnejša rešitev.
________________________________________
7️⃣ Kaj, če upravni organ kljub temu zahteva služnost?
V praksi se še vedno dogaja, da upravni organi ne upoštevajo novele GZ-1B in zahtevajo služnost, s čimer prekoračujejo svoja pooblastila.
V takih primerih investitorjem svetujemo, da uradnike opozorijo na spremembo zakonodaje in zahtevajo, da je za vsako zahtevo v pozivu za dopolnitev vloge navedena konkretna pravna podlaga.
Za zahtevo po služnosti pri izvedbi priključkov na GJI ta pravna podlaga v postopku izdaje gradbenega dovoljenja po GZ-1 ne obstaja.
Upravni organ lahko zahteva soglasje (upravljavca javne ali nekategorizirane ceste) le v primeru izvedbe priključkov v cestnem telesu, ki je javno dobro oziroma v občinski ali državni lasti.
________________________________________
8️⃣ Kaj, če sosed ne želi dati soglasja ali služnosti?
Če je upravljavec GJI podal pozitivno mnenje glede priključitve novogradnje na GJI, mora upravna enota izdati gradbeno dovoljenje ne glede na nestrinjanje soseda.
Upravni organ nima pravice preverjati, kaj šele zahtevati soglasij ali služnosti.
Če ta razmerja niso urejena, to ne vpliva na izdajo gradbenega dovoljenja, lahko pa kasneje povzroči resne zaplete pri uporabi objekta ali v primeru spora.
Ključna prednost novele zakona je v tem, da investitorju ni več treba mesece ali leta čakati na ureditev služnosti, da lahko vloži zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja, kot je veljalo doslej.
V vmesnem času je pogosto potekla veljavnost dokumentacije zaradi sprememb zakonodaje, postopke pa je bilo treba začeti znova.
Odslej lahko upravna enota izda gradbeno dovoljenje, investitor lahko prične z gradnjo, služnostna razmerja oziroma soglasja pa se lahko urejajo tudi naknadno, v fazi gradnje.
________________________________________
V Sloveniji imamo 212 občin in 58 upravnih enot.
Veseli smo, ko se potepamo po naši domovini in obiskujemo hiše, za katere smo v našem podjetju pripravili projektno dokumentacijo. Prav zaradi tega se vsakodnevno srečujemo z zelo različno prakso upravnih enot.
Številni uradniki so izjemno predani svojemu delu in postopke vodijo strokovno ter hitro. Žal pa to ne velja povsod.
Namen te objave ni blatenje nobene upravne enote – če kdo, potem smo prav mi tisti, ki prakso upravnih enot zelo dobro poznamo. V 35 letih delovanja smo sodelovali pri več tisoč projektih po vsej Sloveniji, zato dobro vemo, kako različno se lahko zakonodaja razume in uporablja v praksi. Namen te objave je pomoč.
Komentiranje objave zato ni omogočeno. Naj pa bo v pomoč vsem, ki se pri pridobivanju gradbenega dovoljenja srečujejo s težavami zaradi urejanja služnosti, in tudi tistim, ki se tem zapletom lahko izognejo. Morda bomo skupaj uspeli »premakniti« tudi kakšnega birokrata.
Vsekakor pa bomo tudi v prihodnje delali to, kar počnemo že desetletja: s strokovnostjo, potrpežljivostjo in veliko vztrajnosti bomo pomagali družinam, da čim prej pridejo do svojega novega doma.
Ga. Tadeja, iskrena hvala za fotografije vaše štajerske lepotice.
