13/04/2021
Dejansko in pravno stanje nepremičnin.
Dokumentacija, ki nam opiše stanje nepremičnine, je žal pri nas razdeljena med Zemljiško knjigo, Geodetsko upravo in Upravno enoto.
Zemljiška knjiga nam pove lastništvo nepremičnine, vpogled v GURS nam opiše nepremičnino s površino. Ti podatki nam ne povedo nič o legalnosti nepremičnine, to nam pove šele gradbeno in uporabno dovoljenje, izdano od Upravne enote. Vsi tako zbrani podatki so potrebni za prodajo nepremičnine.
To je šele prvi del dela. Potrebno je komparirati izvire in ustanoviti, ali so med saboj logično povezani.
Kaj pomeni logična povezanost? Tu se lahko pojavi množica odstopanj, ki jih lahko zasledi samo strokovna oseba, ki se ukvarja z nepremičninami. Pa pravijo kupci, če nekaj ne bo v redu, nam banka ne bo odobrila kredita. Prepogosto nnapaka, govorim iz prakse, banke niso relevantne glede nepremičnin.
Npr.: Prodaja se stanovanje v večstanovanjski stavbi, stavba ima uporabno dovoljenje, vpisano je v ZK in GURS, vse ok. Treba pa je pogledati, kaj se je dogajalo od izdaje uporabnega dovoljenja do trenutka prodaje. Recimo, da se je število stanovanj in, normalno s tem, tudi površina delov spremenila. Laik to ne bo zaznal, »strokovnjaki« pa tudi ne.
GURS je do pred 2019 vpisoval vse dejanske spremembe na terenu, ni pa zahajal v legalnost, danes temu ni tako, čeprav se tudi danes pojavljajo anomalije. Tako je v preteklosti veliko število gospodarskih objektov vpisano kot stanovanjski objekti, brez gradbenega dovoljenja in brez vsakršne dokumentacije. NPR.: stavba je zgrajena pred letnikom 1967, bila je hlev. Lastnik je ta hlev spremenil v eno stanovanjsko hišo, poklical geodeta, ta mu je naredil elaborat, sedaj posneto stanje na terenu, in vpisal v evidence GURS-a stanovanjska stavba. Nešteto takih stavb je prodanih. Kupec pač naivno razmišlja, stavba je zgrajena pred 1967, torej je avtomatično legalna, pa ni. Zato je potrebno uporabno dovoljenje oziroma Odločba, da zgradba ima uporabno dovoljenje po zakonu. Tu Upravne enote pregledajo stanje 1967 in danes, stavba mora zadovoljiti kriterije velikosti, da ni spremenjena namembnost in da niso vršeni na stavbi posegi, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje.
Potem pa je še pregled nepremičnine, iz katerega strokovnjak lahko takoj vidi posege, ki izstopajo iz gradbenega dovoljenja in ostale anomalije.
Npr.: če stanovanje v dvostanovanjski stavbi nima svojega števca za vodo, oziroma ima odštevalni, je ogromna verjetnost, da stavba ni dvostanovanjska, ampak je kasneje predelana v dvostanovanjsko…
Takih in podobnih primerov je ogromno, zato kupcem svetujem da ne kupujejo mačka v žaklju, ker je preveč denarja v igri. Za vsa vprašanja je stran odprta.
Vasilij
