Tvoj upravnik

23/09/2022

Objavljeno na straneh Zbornice za poslovanje z nepremičninami; Združenje upravnikov nepremičnin, dne, 23.9.2022:

"Etažni lastniki zaradi dobav energentov v težkem položaju

V Združenju upravnikov nepremičnin si že dobro leto prizadevamo za sistemsko izenačitev pravic etažnih lastnikov in drugih uporabnikov v večstanovanjskih stavbah s pravicami drugih gospodinjskih odjemalcev pri nabavi energentov. Po večmesečnih prizadevanjih je bil v februarju sprejet interventni zakon, s katerim so bile pravice vsaj začasno izenačene, vendar le pri dobavi zemeljskega plina.

Nova vlada pa je pri ureditvi teh vprašanj ubrala nekoliko drugačno pot. Že v juniju je bila na Ministrstvu za infrastrukturo tako pripravljena novela Zakona o oskrbi s plini, ki naj bi uvedla novo kategorijo odjemalcev, in sicer »skupne gospodinjske odjemalce«, ki zemeljski plin kupujejo za oskrbo preko skupnih kurilnic v njihovi lasti. Že takrat smo ministrstvo opozorili, da novela ne prinaša nobenih zagotovil, da bodo pravice vseh gospodinjskih odjemalcev res izenačene, saj dobaviteljem še vedno dopušča različno obravnavo različnih zaščitenih kategorij.

Sredi julija je Vlada RS v to problematiko posegla tudi z izdajo dveh uredb, s katerima so bile določene cene zemeljskega plina in električne energije. V teh uredbah so bili gospodinjski odjemalci v večstanovanjskih stavbah, ki energent kupujejo skupaj, izrecno izenačeni z vsemi ostalimi gospodinjskimi odjemalci, kar smo na združenju sprejeli z zadovoljstvom. Žal pa se to ni zgodilo tudi pri noveli Zakona o oskrbi s plini, ki jo je Državni zbor RS sprejel 13. septembra. Kljub našim pripombam namreč tudi po sprejetju novele dobavitelji še vedno lahko za različni kategoriji gospodinjskih odjemalcev objavijo različne cenike. Seveda pa se bo ta problem pojavil šele po prenehanju veljavnosti uredbe o določitvi cen zemeljskega plina, ki zaenkrat velja do 31. avgusta prihodnje leto.

Ne glede na zgoraj opisane korake, ki (vsaj na papirju) dajejo občutek, da so težave začasno odpravljene, pa se upravniki in etažni lastniki tudi po sprejetju uredb in novele Zakona o oskrbi s plini soočajo s številnimi težavami, zaradi katerih jih skrbi tudi nemotena dobava električne energije in zemeljskega plina v prihodnjih mesecih.

Čeprav obe uredbi o določitvi cen dobaviteljem zapovedujeta, da ne smejo prekiniti z dobavo električne energije oziroma zemeljskega plina in ne smejo zavrniti dobave novim odjemalcem, se to kljub vsemu zelo pogosto dogaja. Uredbi za takšno ravnanje žal ne določata nobenih sankcij, opozorila Ministrstvu za infrastrukturo, Energetski inšpekciji in Agenciji za energijo pa ne zaležejo. Nekateri dobavitelji se tako upoštevanju obeh uredb izognejo preprosto s tem, da z upravnikom oziroma etažnimi lastniki zavrnejo sklenitev pogodbe oziroma ne podajo ponudbe.

Nekateri dobavitelji so v zvezi s tem še nekoliko bolj inovativni in upravnikom za dobavo električne energije postavljajo pogoje, ki so v nasprotju z določbami Stanovanjskega zakona. OD upravnikov tako npr. zahtevajo neodplačen prevzem celotnega tveganja za plačilo računov in celo bančno garancijo za primer neplačila računov. Pri tem ne zaležejo pojasnila, da v tem primeru ne gre za obveznosti upravnikov, ampak etažnih lastnikov oziroma uporabnikov v večstanovanjskih stavbah. Ker gre po našem mnenju za očitno kršitev določb Stanovanjskega zakona, smo na takšne primere opozorili tudi Ministrstvo za okolje in prostor. Poleg tega bi bil sprejem takšnih pogojev tudi v škodo etažnih lastnikov, saj bi upravnik dodatne stroške pridobitve bančne garancije in morebitnih dodatnih zavarovanj v skladu z zakonom v vsakem primeru prenesel na etažne lastnike. To pa pomeni, da bi se njihov položaj pri nakupu energenta bistveno poslabšal, s čimer bi bil v celoti izničen namen sprejetih uredb. Posledično gre po našem mnenju za nepošteno poslovno prakso v razmerju do potrošnikov, zato smo na to opozorili tudi Tržni inšpektorat RS.

Velik problem predstavlja tudi dobava energentov malim poslovnim odjemalcem. V mešanih (torej stanovanjsko poslovnih ali poslovno stanovanjskih stavbah) sicer to ni tako velika težava, saj dobavitelji od upravnikov zahtevajo zgolj razdelilnike porabe, na podlagi katerih lahko izstavijo ustrezen račun glede na določila uredbe. Bistveno večja težava pa so poslovne stavbe, v katerih energent skupaj odjemajo (izključno) mali poslovni odjemalci. Takšni primeri so manjši trgovski centri in poslovne stavbe s pisarniškimi prostori in manjšimi lokali. Teh primerov namreč ne urejata niti obe sprejeti uredbi, niti novela Zakona o oskrbi s plini. To pa pomeni, da dobavitelji takšne »skupne male poslovne odjemalce«, ko njihova skupna poraba presega zgornjo mejo, ki jo za male poslovne odjemalce določata zakona o oskrbi z električno energijo in zemeljskim plinom, obravnavajo kot »velike« poslovne odjemalce, s čimer pa v celoti izpadejo iz vseh zgoraj navedenih ukrepov. To pa ima lahko za podjetnike in obrtnike uničujoče posledice. Prepričani smo, da bi morali pristojni nasloviti tudi to vprašanje, saj bomo sicer priča verižnemu propadanju takšnih poslovnih subjektov.

Posebej moramo opozoriti tudi na odjemalce utekočinjenega naftnega plina in lesnih energentov, ki so bili iz vseh ukrepov povsem izvzeti oziroma so pristojni nanje v celoti pozabili. Pri oskrbi z lesnimi energenti bi bila naša država lahko brez težav samozadostna, a se ti sedaj množično izvažajo na zahod, kar povzroča enormno rast cen tudi pri nas. Medtem pa so nekatere države, iz katerih smo do sedaj te energente v velikem obsegu uvažali, izvoz prepovedale. Država bi morala zato urgentno nasloviti tudi to vprašanje.

Tik pred začetkom nove kurilne sezone so se tako etažni lastniki in uporabniki večstanovanjskih stavb ponovno znašli v nezavidljivem položaju. In to kljub vsem sprejetim ukrepom nove vlade. Pristojni so namreč po sprejetju vseh omenjenih predpisov in ukrepov pozabili na njihovo izvajanje, trg pa so s tem ponovno v celoti prepustili volji dobaviteljev. Mnogi od teh pa se želijo na najrazličnejše načine izogniti državnim omejitvam, s čimer bodo krajši konec ponovno potegnili etažni lastniki. V najslabšem primeru lahko, kljub drugačnim zagotovilom predsednika vlade in ministra za infrastrukturo, ostanejo celo brez zemeljskega plina in električne energije."

Zbornica za poslovanje z nepremičninami Združenje upravnikov nepremičnin
Direktor
Boštjan Udovič

Predsednica
mag. Ksenija Radminič Virant

15/07/2022

💡OBVEŠČAMO👇:

Vlada izdala uredbo o določitvi cen električne energije za gospodinjstva in male poslovne odjemalce
15. 7. 2022
Ministrstvo za infrastrukturo
Uredba določa najvišjo dovoljeno drobnoprodajno ceno električne energije za gospodinjske odjemalce in za male poslovne odjemalce ter za porabo v skupnih prostorih večstanovanjskih stavb in skupnih prostorih v mešanih večstanovanjsko-poslovnih stavbah.

Cene električne energije so na borzah že od oktobra 2021 višje za okoli 400%, če jih primerjamo s cenami iz prve polovice leta 2021 in dolgoletnimi povprečji. Zaradi potencialnih motenj pri oskrbi z zemeljskim plinom lahko pričakujemo nadaljnjo rast cen zemeljskega plina, posledično pa tudi cene električne energije na borzah temu sledijo s približno dvakratno vrednostjo. Trenutno cene električne energije znašajo okoli 400 EUR/MWh.

Kljub nekaterim podražitvam v zadnjem času so trenutne cene za gospodinjstva precej nižje in temeljijo še na cenah izpred krize. Cene za gospodinjstva se med dobavitelji tudi precej razlikujejo, pri čemer je razlika med najugodnejšim in najdražjim ponudnikom skoraj dvakratna. V nekaterih primerih je opazen tudi trend, da dobavitelji uvajajo dražje tarife za nove odjemalce, za stare pa ohranjajo nižje. Dobavitelji se zaradi velikih razlik v cenah namreč pripravljajo na morebitne večje navale novih odjemalcev, ki so bili prej uporabniki dražjih dobaviteljev oziroma tistih dobaviteljev, ki so prenehali z dejavnostjo.

Veliki prihranki na letni ravni

Vlada se strinja, da gre pri trenutnih gibanjih cen na trgu za hude motnje in ne za »redna sezonska nihanja«, kot jih opredeljuje 3. točka 8. člena Zakona o kontroli cen. Zakon o kontroli cen v 8. členu sicer določa tudi to, da lahko vlada z uredbo v določenih primerih določi ustrezne ukrepe kontrole cen.

Nova vladna uredba tako določa najvišjo dovoljeno drobnoprodajno ceno električne energije za gospodinjske odjemalce in za male poslovne odjemalce in za porabo v skupnih prostorih večstanovanjskih stavb in skupnih prostorih v mešanih večstanovanjsko-poslovnih stavbah. Najvišja dovoljena drobnoprodajna cena za električno energijo za gospodinjske odjemalce in za porabo v skupnih prostorih večstanovanjskih stavb in skupnih prostorih v mešanih večstanovanjsko-poslovnih stavbah znaša za višjo dnevno tarifno postavko 0,11800 EUR/kWh, za nižjo dnevno tarifno postavko 0,08200 EUR/kWh in za enotno dnevno tarifno postavko 0,09800 EUR/kWh.

Najvišja dovoljena cena za električno energijo za odjemalce s priključno močjo enako ali manjšo od 43 kW, ki niso gospodinjski odjemalci, znaša za višjo dnevno tarifno postavko 0,13800 EUR/kWh, za nižjo dnevno tarifno postavko 0,09900 EUR/kWh, za enotno dnevno tarifno postavko 0,12400 EUR/kWh.

Ministrstvo za infrastrukturo bo ob tem do 1. avgusta 2022 pripravilo še predlog spremembe Uredbe o načinu določanja in obračunavanja prispevkov za zagotavljanje podpor proizvodnji električne energije v soproizvodnji z visokim izkoristkom in iz obnovljivih virov energije, z veljavnostjo od 1. septembra 2022 naprej, na podlagi katere se bo gospodinjskim odjemalcem in malim poslovnim odjemalcem električne energije za čas uporabe Uredbe o določitvi cen električne energije obračunavalo le 50% prispevka za zagotavljanje podpor proizvodnji električne energije v soproizvodnji z visokim izkoristkom in iz obnovljivih virov energije.

Vlada bo poleg omejevanje cene električne energije v času uporabe uredbe prav tako znižala davčno stopnjo DDV na 9,5% in ohranila 50% znižanje trošarin.

Za povprečnega gospodinjskega odjemalca bo na letni ravni to predstavljalo okoli 15% do 30% (od 110 do 334 evrov) prihranka oziroma do kar 56% (do 1000 evrov) prihranka na letnem nivoju za tiste, ki so pri najdražjem dobavitelju, upoštevajoč objavljene tržne cene dobaviteljev, ki naj bi veljale s 1. septembrom 2022 brez uveljavitve ukrepa regulacije cene. Za povprečnega malega poslovnega odjemalca bo regulacija ob upoštevanju trenutnih cen na letni ravni predstavljala od 2 do 37 % prihranka (od 50 do 1760 evrov). Za večstanovanjske stavbe, ki so danes pri največjem dobavitelju, ocenjujemo, da bodo nova določila predstavljala okoli 36% prihranka na letnem nivoju glede na objavljene tržne cene, kar predstavlja okoli 400 evrov prihranka.

Trg v letu 2023 predvideva tudi nove podražitve električne energije, a se cene zaradi sprejete uredbe ne bodo zviševale. Torej bodo gospodinjski odjemalci, večstanovanjske stavbe in mali poslovni odjemalci v resnici v prihodnjem letu prihranili še več, saj z regulacijo preprečujemo tudi dodatne podražitve. Po vladnih izračunih te dodatni prihranki znašajo okoli 400 evrov za povprečno gospodinjstvo, okoli 800 evrov za male poslovne odjemalce in okoli 500 evrov za večstanovanjske stavbe.

Dobavitelji, ki od uveljavitve te uredbe dobavljajo električno energijo gospodinjskim in malim poslovnim odjemalcem, odjemu skupne porabe v večstanovanjskih stavbah in odjemu skupne porabe v mešanih večstanovanjsko-poslovnih stavbah, v času uporabe te uredbe ne smejo prenehati z dobavo tem kategorijam odjemalcev. Dobavitelji ne smejo odkloniti sklenitve pogodbe o dobavi z novimi odjemalci iz prvega člena te uredbe. Odjemalci ne izgubijo pravice do menjave dobavitelja. Uredba bo veljala od 1. septembra 2022 do 31. avgusta 2023.

24/01/2022

Ministrstvo za infrastrukturo je na svojih spletnih straneh objavilo dodatna pojasnila glede plinskega trga in skupnih kurilnic (vsebina spodaj👇).

Po njihovem mnenju umestitev skupnih kurilnic (odjemalcev večjih od 100.000 kWh) med majhne odjemalce nikakor ne bi pripomoglo k znižanji cen za te odjemalce, kakor tudi ne bi prispevalo k stabilnemu delovanju plinskega trga. Tak pristop tudi ni predviden v evropski zakonodaji. Smer, ki jo zasleduje tudi nova evropska plinska direktiva (osnutek objavljen 15.12.2021) so aktivni in odgovorni odjemalci, kar v primeru skupnih kurilnic še posebej naslavlja upravnike večstanovanjskih stavb oziroma kurilnic, ki bodo tudi v prihodnje morali angažirano in aktivno slediti možnostim optimalne in cenovno ugodne oskrbe s plinom, ter tudi na ta način upravičiti zaupanje stanovalcev izkazano s pogodbo o upravljanju.

V Združenju upravnikov nepremičnin se s takšnim stališčem seveda ne moremo strinjati, saj so ob takšnem tolmačenju zakona potrošniki, ki se ogrevajo iz skupnih kurilnic, nedvomno deležni slabše zaščite kot ostali. Poleg tega za takšno razlikovanje med gospodinjskimi odjemalci v področni zakonodaji ni nobene podlage. Položaj gospodinjskega odjemalca je namreč v zakonih, ki urejajo dobavo energentov, povsem jasno določen in ni odvisen od dobavljenih količin energenta.

V vsakem primeru si bomo še naprej prizadevali za odpravo očitne diskriminacije etažnih lastnikov in za sistemsko ureditev vprašanja.

👉
Plinski trg in skupne kurilnice
21. 1. 2022
Ministrstvo za infrastrukturo
Glede na številna vprašanja objavljamo dodatna pojasnila Ministrstva za infrastrukturo glede plinskega trga in skupnih kurilnic.

EU je postopoma vzpostavila enoten trg z zemeljskim plinom in od leta 2004 si vsi večji ter od leta 2007 tudi vsi manjši odjemalci plina lahko samostojno izberejo dobavitelja in z njim sklenejo pogodbo o dobavi. Enoten plinski trg je povzročil postopno izenačevanje cen zemeljskega plina na območju EU, kar je za naše okolje pomenilo postopno nižanje cen za končne odjemalce. Poseben skok v znižanju cen se je zgodil v letu 2012, ko je na trg plina v Sloveniji prišel domači ponudnik, ki do takrat še ni imel svojih odjemalcev. Cene so se v dveh tednih znižale za cca 30%.

Ker Slovenija nima svoje proizvodnje plina, ki bi ga lahko oddala v plinovodno omrežje, morajo dobavitelji plin v celoti kupiti na plinskih trgovalnih vozliščih v Evropi. Nam najbližje vozlišče je v Avstriji (CEGH: www.cegh.at), od koder tudi prihaja večino plina v Slovenijo. Plin se vsak dan kupuje za naslednja obdobja: celo leto, sezona, mesec ali dan. Dobavitelji morajo za svoje odjemalce kupiti plin po ceni, ki velja na dan nakupa in ga pripeljati do Slovenije.

Trg z zemeljskim plinom v EU se odziva na povpraševanje in ponudbo v skladu z mehanizmi delujočega plinskega trga. Tako je bila cena plina zaradi pandemije COVID-19 v letu 2020 in v začetku leta 2021, ko je bilo povpraševanje po plinu zelo nizko, na zgodovinsko nizkih vrednostnih (dnevne in povprečne letne cene za naslednje leto okoli 16 EUR/MWh). Ko pa se je povpraševanje po plinu v drugi polovici leta 2021 povečalo in ponudba, iz različnih vzrokov, temu ni uspela slediti, je cena plina v novembru 2021 poskočila kot še nikoli ter dosegla zgodovinske vrednosti (dnevna cena tudi do 180 EUR/MWh in povprečna cena za naslednje leto okoli 90EUR/MWh).

Skladno z evropsko direktivo se cena plina na trgu oblikuje prosto, to pomeni, da se odjemalec in dobavitelj dogovorita za ceno plina. Oblikovanje ponudb dobaviteljev in sklepanje pogodb o dobavi poteka na dva načina:

za majhna odjemna mesta oziroma odjemalce plina iz sistema (to so posamezni gospodinjski odjemalci in mali poslovni odjemalci do 100.000 kWh odjema letno),
za vsa ostala večja odjemna mesta oziroma za vse ostale odjemalce plina iz sistema.


Ad1:

Odjemalci na majhnih odjemnih mestih, to je posamezni gospodinjski in tudi mali poslovni odjemalci, ki samostojno odjemajo plin iz omrežja in samostojno sklepajo pogodbo o dobavi z dobaviteljem zemeljskega plina, so šibkejša stranka v odnosu do dobavitelja in so zato po Zakonu o varstvu potrošnikov, Energetskem zakonu, Zakonu o oskrbi s plini in po evropski direktivi posebej varovani. Zanje mora dobavitelj objaviti ponujeno ceno za plin, ki velja na dan podpisa pogodbe. Taki odjemalci sklepajo pogodbo za nedoločen čas, pri čemer pa lahko dobavitelj kadarkoli spremeni pogodbeno ceno za plin, hkrati pa lahko tak odjemalec kadarkoli zamenja dobavitelja. Slovenski dobavitelji trenutno (jan 2022) ponujajo plin za take posamezne odjemalce v Sloveniji po ceni med 27 do 70 EUR/MWh, nekateri pa tudi po 125 EUR/MWh.

Dobavitelj oceni, koliko plina bo potreboval za oskrbo takih odjemalcev in na plinskem vozlišču zakupi plin glede na ocenjeno količino prodanega plina tem odjemalcem. Če je takih odjemalcev več kot je pričakoval ali mu plina zanje zmanjka, ga mora dokupiti. Tisti dobavitelji, ki so zakupili dovolj plina po še nizki ceni za leto 2022 lahko trenutno ponudijo nižjo ceno, ostali pa so ceno plina že ali pa še bodo dvignili.

Ad2:

Za vsa ostala večja odjemna mesta oziroma večje odjemalce plina iz omrežja, se ponudba načeloma oblikuje posebej na osnovi posameznega povpraševanja. Nekateri dobavitelji sicer tudi za večje odjemalce ponujajo plin v obliki objavljenega cenika ali pa jim v ponudbi ponudijo enako ceno kot iz cenika. Za ta odjemna mesta odjemalci lahko pridobijo več ponudb za dobavo plina in na tej osnovi sprejmejo odločitev, s katerim dobaviteljem bodo sklenili pogodbo o dobavi plina, običajno za obdobje enega leta.

Pogodbene količine plina so pri teh odjemalcih večje, zato dobavitelji navadno šele po podpisu pogodbe za oskrbo s plinom kupijo plin za te odjemalce na plinskem vozlišču. Ob skokoviti rasti (ali morebitnemu padcu) cen plina je čas nakupa izredno pomemben, kar je v tej kurilni sezoni izredno močno izpostavljeno. Dobavitelji zato ne morejo ponuditi cene, ki bi bila nižja ali bistveno nižja od takratne tržne cene plina za določeno obdobje na nabavnem plinskem vozlišču. V nasprotnem primeru bi ogrozili svojo likvidnost in s tem oskrbo vseh ostalih odjemalcev plina, s katerimi imajo sklenjene pogodbe o dobavi.

Odjemalci plina oz. upravniki v njihovem imenu na večjih odjemnih mestih imajo tako dodatno odgovornost, da poskrbijo tudi za pravilen čas nakupa plina. Glede na situacijo je verjetno kar nekaj večjih odjemalcev plina, kljub očitnim trendom dvigovanja cen plina čez leto, zamudilo pravi čas nakupa ali pa so upali na padec cen v zadnjem delu leta, kar pa se ni zgodilo. Omenjena dodatna odgovornost, pa je seveda tudi priložnost, da si tak odjemalec zagotovi nizko ceno plina za celo leto.

Glede na situacijo prehoda iz zgodovinsko nizkih cen v zgodovinsko visoke cene plina v tej kurilni sezoni na plinskih trgih, so posledično tudi pogodbene cene plina za oskrbo večjih odjemalcev v letu 2022 verjetno zelo različne. Na plinskem vozlišču CEGH, so se cene plina v letu 2021 za oskrbo v letu 2022 gibale od 16 EUR/MWh v prvi polovici leta do 139 EUR/MWh v novembru in okoli 90 EUR/MWh konec decembra. Posamezni veliki odjemalci so sklenili pogodbe po dnevnih cenah ali mesečne pogodbe. Trenutno sta na CEGH dnevna in mesečna cena plina okoli 75 EUR/MWh.

Glede na omenjeno izredno situacijo na veleprodajnem plinskem trgu v Evropi in na normalen in odgovoren potek zakupa plina dobaviteljev za končne odjemalce, se v letošnji kurilni sezoni pojavljajo tudi znatne razlike v strošku za dobavljen plin med končnimi odjemalci, ki so lahko tudi sosedje in imajo enako porabo plina za ogrevanje. Težko je oceniti kakšna bodo nihanja cen plina na evropskem trgu v prihodnje, zagotovo pa lahko pričakujemo povprečno višje cene od zgodovinsko nizkih ravni v letu 2020 in 2021.

Skupne kurilnice, tudi tiste preko katerih se oskrbujejo gospodinjstva, predstavljajo (v primeru letne porabe plina preko 100.000 kWh) večjega odjemalca na omrežju, ki sklene pogodbo za oskrbo s plinom na osnovi pridobljene ponudbe, običajno od več dobaviteljev.

Mnogi upravniki (ki so odgovorno in pravočasno pristopili k pridobivanju ponudb) so tudi za leto 2022 uspeli zagotoviti ugodne ponudbe in ugodno ceno za oskrbovana gospodinjstva preko skupnih kurilnic za celo leto 2022. Tisti upravniki, ki tega niso storili, so bili v zadnjem četrtletju 2021 izpostavljeni opisanim tržnim dogajanjem in posledično nakupu plina po višjih cenah.

Enak pristop kot za skupne kurilnice velja tudi za večje ali manjše sisteme daljinskega ogrevanja, ki kot energent v kurilnicah uporabljajo zemeljski plin.

Iz opisanega postopka delovanja plinskega trga je razvidno, da umestitev skupnih kurilnic (odjemalcev večjih od 100.000 kWh) med majhne odjemalce nikakor ne bi pripomoglo k znižanji cen za te odjemalce, kakor tudi ne bi prispevalo k stabilnemu delovanju plinskega trga. Tak pristop tudi ni predviden v evropski zakonodaji. Smer, ki jo zasleduje tudi nova evropska plinska direktiva (osnutek objavljen 15.12.2021) so aktivni in odgovorni odjemalci, kar v primeru skupnih kurilnic še posebej naslavlja upravnike večstanovanjskih stavb oziroma kurilnic, ki bodo tudi v prihodnje morali angažirano in aktivno slediti možnostim optimalne in cenovno ugodne oskrbe s plinom, ter tudi na ta način upravičiti zaupanje stanovalcev izkazano s pogodbo o upravljanju

Central European Gas Hub AG (CEGH), located in Vienna, Austria, is the leading hub for gas trading in Central and Eastern Europe.

14/12/2021

OBVEŠČAMO:
Problematika pridobivanja gradbenih dovoljenj v večstanovanjskih stavbah

DIREKTORAT ZA PROSTOR, GRADITEV IN STANOVANJA
Dunajska cesta 48, 1000 Ljubljana T: 01 478 70 00
F: 01 478 74 25
E: [email protected] www.mop.gov.si

Gospodarska zbornica Slovenije Zbornica za poslovanje z nepremičninami [email protected]

Številka: 35100-1117/2021-2550-2 Datum: 7. 12. 2021

Zadeva: Problematika pridobivanja gradbenih dovoljenj v večstanovanjskih
stavbah – pojasnilo
Zveza: Vaš dopis z dne 24.11.2021

Spoštovani,

v dopisu navajate, da ste s strani članov Združenja upravnikov nepremičnin že večkrat prejeli pripombe glede postopkov pridobivanja gradbenih dovoljenj za posege v večstanovanjskih stavbah. Na podlagi določbe tretjega odstavka 29. člena Stanovanjskega zakona se etažni lastniki o gradbenih delih na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev, odločajo z več kot 75% soglasjem. To po novem velja za vgradnjo novih naprav (npr. dvigala) in vse rekonstrukcije stavb, kadar je potrebno gradbeno dovoljenje. Na drugi strani pa se upravniki pri pridobivanju tovrstnih gradbenih dovoljenj srečujejo z različnimi praksami upravnih enot (nekatere še vedno zahtevajo 100% soglasje npr. za vgradnjo dvigal). Ker gre po vašem mnenju za očitno napačno tolmačenje določb o pravici graditi, ministrstvo prosite za uradno pojasnilo glede omenjenega vprašanja. Predlagate, da stališče posredujemo tudi upravnim enotam, saj je prakso na tem področju nujno poenotiti.

V nadaljevanju vam podajamo pojasnila. Omenjena pojasnila posredujemo tudi upravnim enotam s prošnjo, da s pojasnili seznanijo zaposlene na področju izdaje gradbenih dovoljenj.

Stanovanjski zakon1 (v nadaljevanju: SZ-1) ter njegove spremembe in dopolnitve (SZ1- 1E2) niso v nasprotju z Gradbenim zakonom3 (v nadaljevanju: GZ). GZ govori o pravici graditi, torej izkazovanju stvarne pravice, ki investitorju omogoča gradnjo. Dokazilo o pravici graditi je dokazilo o lastninski ali drugi stvarni pravici ali o kateri drugi pravici, na podlagi katere lahko investitor na določenem zemljišču oziroma objektu izvaja gradnjo. Najpogosteje gre za lastninsko pravico, in sicer kot izključno lastninsko pravico, prav

1 Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19,
189/20 – ZFRO in 90/21)

2 Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 90/21)

3 Gradbeni zakon (Uradni list RS, št. 61/17, 72/17 – popr., 65/20 in 15/21 – ZDUOP)

tako pa sem štejemo tudi ostale oblike lastninske pravice, kot so solastnina, skupna lastnina in etažna lastnina. V primeru skupnih delov večstanovanjske stavbe v etažni lastnini je lastninska pravica vezana na potrebno soglasje solastnikov – v kakšnem deležu pa določa SZ-1. Etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine (75%) solastniških deležev, odločajo o gradbenih delih na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje v skladu z zakonom, ki ureja graditev, razen za spremembo namembnosti stanovanja v poslovni prostor v večstanovanjskih in stanovanjsko poslovnih stavbah za katero je potrebno 100% soglasje. To za dokaz o pravici graditi zadostuje. Etažni lastniki imajo kot solastniki na skupnih delih stavbe v postopku izdaje gradbenega dovoljenja položaj stranke.

S spoštovanjem!

Pripravila:
Anita Hočevar Frantar
Vodja Sektorja za stanovanja

mag. Matija Polajnar podsekretar

Georgi Bangiev GENERALNI DIREKTOR
DIREKTORAT ZA PROSTOR, GRADITEV IN STANOVANJA

www.uvg.si

UPRAVLJAMO VZDRŽUJEMO SVETUJEMO Potrebujete upravnika? Bi si želeli zamenjati obstoječega upravnika? Lahko vam pomagamo! Klik do upravnika

01/12/2021

December 🎄❄️⛄️🎁

www.uvg.si

10/11/2021

Napovedali smo 👇

www.uvg.si

Če želite izbrati prave temperature svojega bivalnega okolja, se posvetujte s strokovnjaki, ki vam bodo povedali, katera temperatura je najprimernejša za posamezni bivalni prostor. Že dve neznatni stopinji – denimo 22 namesto 20 stopinj, pomenita 12-odstotno večjo porabo toplotne energije!

08/11/2021

👉Napovedujemo: Kako varčevati?

Ali ste vedeli, da vsaka stopinja notranje temperature pomeni porabo energije❓
Znate pravilno prezračevati stanovanje?❓
Ste že kdaj preverili možne vzroke za visoko porabo toplotne energije❓
Ali veste kakšen vpliv imajo dobro zatesnjena okna in vrata❓
.. in še več kmalu na www.uvg.si .

05/11/2021

Želimo vam lep vikend!

www.uvg.si

03/11/2021

Napovedali smo 👇

www.uvg.si

Gre namreč za nerazumevanje termina upravljanje. Upravniki upravljamo skupne in posebne skupne dele in naprave. Običajna praksa je, da se pred posredovanjem ponudbe za upravljanje preveri vpis v Zemljiško knjigo in GURSove podatke (gre za brezplačno dostopne javne podatke) na podlagi katerih se ...

29/10/2021

Preprosto.
Zgornji sosedi😁

So tudi vaši tako simpatični?

27/10/2021

V sklopu komentarjev noveliranega Stanovanjskega zakona,
🎤 napovedujemo 👇

Članek bo objavljen na
✏️ www.uvg.si

25/10/2021

⚖️Težko pričakovani in po mnogih letih apelov, usklajevanj, predlogov,…, je bil v Državnem zboru potrjen Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E).

Spremembe in novosti ter prednosti in morebitne slabosti, bomo predstavili v sklopu našega videnja skozi članke, ki si bodo sledili na naši spletni strani

✔️ www.uvg.si

Vabljeni!