Realitor

14/06/2025

Ponúkame na prenájom 1 - izbový byt typu bauring o výmere 30 m2, ktorý sa nachádza na 3. poschodí bytového domu v Banskej Bystrici na Tulskej ulici. Byt prešiel rekonštrukciou a pripravený pre pohodlné bývanie. Viac informácií a obhliadky na tel. 0918 474 775.

20/02/2025

Podvody s predajom spoluvlastníckeho podielu

Upozorňujeme verejnosť na množiace sa podvody s kúpou spoluvlastníckeho podielu. Zameriavajú sa najmä na starších ľudí, dlžníkov, pasívnych podielnikov a pod. Prichádzajú im rôzne ponuky na odkúpenie ich spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti. Zväčša od ľudí, firiem, realitných kancelárií alebo advokátov, ktorých nepoznáte alebo nie sú z danej lokality.

Princíp podvodu tkvie v tom, že neznámy záujemca ponúkne jednému z podielových spoluvlastníkov odkúpenie jeho spoluvlastníckeho podielu za veľmi výhodných podmienok. Lákavá cena, skvelá príležitosť, všetko vyriešime a pod. Kúpna cena za spoluvlastnícky podiel je skutočne vyššia ako je obvyklé.

Takáto ponuka prichádza zväčša tesne po ukončení dedičského konania jednému alebo viacerým z dedičov alebo v prípadoch, ak má spoluvlastník (ďalej aj "podielnik") exekúciu a pod. Útočník tak vie, že takáto osoba je náchylnejšia podiel predať.

Po získaní podielu podvodník ihneď osloví ostatných podielových spoluvlastníkov danej nehnuteľnosti s ponukou na predaj získaného podielu, avšak už za výrazne vyššiu kúpnu cenu. Vyhráža sa rôznymi nepríjemnosťami, ktoré môže ako podielnik na nehnuteľnosti reálne spôsobiť. Môže blokovať nakladanie s nehnuteľnosťou, jej ďalší predaj či prenájom, snažiť sa nehnuteľnosť prenajať divným ľuďom, rozdeliť ju, vyhráža sa investíciou a následnou požiadavkou na preplatenie nákladov za údržbu alebo vyporiadaním podielového spoluvlastníctva, ktoré by viedlo k lacnému odpredaju podielov ostatných spoluvlastníkov práve jemu. Scenárov ako na takejto situácii zarobiť je množstvo.

Podielnici sú tak postavení pred nepríjemnú voľbu, či si takto predražený spoluvlastnícky podiel od podvodníka kúpia alebo nie. Niekedy majú možnosť namietať, že podvodník získal podiel bez toho, aby im pôvodný spoluvlastník ponúkol odkúpenie za identických podmienok v zmysle zákonného predkupného práva. Toto predkupné právo im komplikuje vykonanie podvodu ale je bežné, že verejnosť o ňom ani netuší a málokedy ho aj využíva. Vec síce môže skončiť na súde, avšak problémom zvyčajne je, že podielnici nemusia mať peniaze na úhradu kúpnej ceny a tak vynechávajú možnosť využiť svoje predkupné právo a nenamietajú absenciu ponukového konania zo strany podvodníka. A to je ďalší moment, s ktorým podvodníci vopred počítajú (veď si vás najskôr “preverili“). Vyberajú si také nehnuteľnosti, pri ktorých predpokladajú nečinnosť podielových vlastníkov, ich neznalosť spôsobov právnej obrany a tiež predpokladajú, že podielnici nemajú dosť peňazí na odkúpenie podielu alebo na následnú právnu pomoc. Ale ak ide odkúpenie samotného podielu podvodníka na základe jeho premrštenej ponuky, rád im navrhne „nezištnú pomoc“ pri získaní úveru a koleso dlhov, exekúcií a nepráva sa môže roztočiť naplno.

V skratke teda podvodník vyplatí vyššiu ako obvyklú kúpnu cenu tomu, kto mu predá svoj spoluvlastnícky podiel ako prvý a dostane tak do pasce ostatných podielnikov. Podvodník ich vydierať a žiadať za svoj podiel vysokú cenu. Ak ju odmietnu podielnici zaplatiť, začne robiť nepríjemnosti rôzneho druhu a smerovať k lacnému získaniu podielov. Potom mu nič nebráni nehnuteľnosť slušne predať. Ak sa podielnici rozhodnú podiel od podvodníka kúpiť ale nemajú naň peniaze, podvodník im často ponúkne „výhodný úver“. Podvod využíva ľudskú vlastnosť - chamtivosť.

Na základe našich skúseností sme pre vás pripravili niekoľko všeobecných rád ako sa takýmto problémom vyhnúť:

1. Redukujte počet podielových spoluvlastníkov nehnuteľnosti už počas dedičských konaní. Snažte sa, aby výsledkom dedičského konania bol jeden vlastník s povinnosťou vyplatiť ostatných dedičov. Tu je nutné ešte upozorniť, aby dohoda obsahovala aj spôsob riadneho vyplatenia kúpnej ceny určeným spôsobom, v určenej lehote s príslušnými sankciami pre prípad, ak by k vyplateniu kúpnej ceny nedošlo. V praxi sa totiž stáva, že dedičia sa síce dohodnú a nehnuteľnosť sa aj prevedie ale s úhradou sa aj roky otáľa. Neváhajte sa poradiť počas dedičského konania s notárom a dotiahnuť dedičskú dohodu vrátane vyplatenia kúpnej ceny do detailov.

2. Redukujte počet podielových spoluvlastníkov nehnuteľností na existujúcich listoch vlastníctva tam, kde je to zmysluplné. Najmä formou navýšenia podielov ostatných podielnikov, ideálne priamo v rodine. Veľa spoluvlastníkov znamená neschopnosť o nehnuteľnosti efektívne rozhodovať. Vznikajú dlhy, pohľadávky medzi podielnikmi, ktoré vedú k dlhoročným až generačným sporom. Nekomunikujúci a vzájomne si nedôverujúci podielnici sú ľahkou korisťou pre podvodníkov. A nie len pre nich. Z realitnej praxe vieme, že rozhádanú situáciu medzi predávajúcimi často využívajú aj kupujúci.

3. Zbavte sa svojho nepotrebného či chátrajúceho majetku na základe spoločnej dohody podielnikov. Peniaze sa rozdeliť dajú úplne presne. Nehnuteľnosť sa často rozdeliť nedá. Pozemok v extraviláne nie vždy viete rozdeliť pre zákaz drobenia pôdy, stavby často neviete rozdeliť pre absentujúci prístup, nevhodné stavebné riešenie a pod. Konajte včas a rozumne. Rátajte s tým, že každým dedičstvom bude na liste vlastníctva viac a viac podielnikov. Predaj bude komplikovaný až nemožný. Tu vám vieme pomôcť najefektívnejšie. V rodinách často požadujú rodinní príslušníci „nižšiu cenu, veď sme rodina“. Chyba! Všetko má svoju hodnotu a deliť sa má spravodlivo. Realitná kancelária odporučí reálnu trhovú predajnú cenu, zabezpečí vznik dohody o spoločnom predaji nehnuteľnosti aj medzi rozhádanými podielnikmi. Vykoná proces predaja a rozdelenie výťažku tak, že sa podielnici ani nemusia stretnúť. Nehnuteľnosť sa tak predá naraz, jednou zmluvou na základe spoločnej dohody vlastníkov.

4. Dávajte pozor na „slabších“ spoluvlastníkov. Vždy sa na liste vlastníctva nájde podielnik, ktorý má hlboko do vrecka, má exekúciu alebo ide o staršiu osobu náchylnú na vplyv cudzích osôb. Väčšina ľudí má veľmi nízke právne povedomie, zato veľmi silné ego prejavujúce sa utkvelou predstavou, že „mne sa to nemôže stať“. V tvárou v tvár profesionálnemu podvodníkovi so silným právnym tímom, silným marketingom a významnou finančnou silou, ťahá (dovolím si tvrdiť) 90% z nás za kratší koniec. Nie len takýto „slabší spoluvlastník“. Nie je hanba si to priznať. Naopak, je znakom rozumných ľudí vyhnúť sa problémom včas, ešte pred ich vznikom. Riešte veci, keď máte čas a ste v pohode. Držte list vlastníctva čistý od tiarch. Využívajte navyšovanie spoluvlastníckych podielov odkúpením od „slabších“ podielnikov na základe rodinných dohôd tak, aby predávajúci dostali férovú trhovú kúpnu cenu bez ohľadu na ich aktuálne finančné či emocionálne rozpoloženie. Zvážte alternatívne aj zriadenie vecných bremien smerujúcich k užívaniu nehnuteľnosti pre ochranu práv osôb, ktoré nemajú k nehnuteľnosti vlastnícke právo ale ich reálne využívajú. Rodina je od toho, aby si pomáhala. Navyše zriadenie takýchto vecných bremien môže pomôcť odkloniť pozornosť rôznych podvodníkov od nehnuteľnosti, keďže takéto právo musí rešpektovať každý, kto by nehnuteľnosť kúpil.

5. „Práva patrí bdelým“ (vigilantibus iura scripta sunt“), t. j. pozorným, ostražitým, opatrným, starostlivým. Teda tým, ktorí sa aktívne zaujímajú o ochranu a výkon svojich práv. V praxi a zrozumiteľne: sledujte čo sa s vašou nehnuteľnosťou deje, aktívne riešte vzniknuté záväzky svoje aj iných podielnikov, informujte sa navzájom o stave svojich nehnuteľností. Najmä ak máte podiely na viacerých listoch vlastníctva, v rôznych katastroch a pod.

6. Nereagujte na podobné výzvy a zabezpečte, aby nikto z podielnikov nepredal svoju nehnuteľnosť bez toho, by ju neponúkol včas a za rozumných podmienok najskôr ostatným. Upovedomte sa navzájom o tomto type podvodu a prijmite takúto dohodu, aby ani jeden z vás nepodľahol naoko „výhodnej“ ponuke. Uvedomte si, že jej využitie a spolupráca s podvodníkom veľmi často končí pred súdom.

7. Povedzte o tomto každému, pre koho môže byť táto informácia prínosná. Najmä starším a dôverčivým ľuďom. Nech sa poradia pred akýmkoľvek rozhodnutím s advokátmi, notármi alebo inými osobami, ktoré majú vyššie právne povedomie, dôverujú im na základe dlhoročných minulých skúseností a sú morálnymi autoritami miestneho spoločenstva.

8. Neraďte sa nikdy s neodborníkom, aj keď to môže byť hodnoverný človek. Je to zbytočná strata času. Možno vám aj poradí, ale zvyčajne (aj keď nechtiac) zle.

Autor fotky: Mikhail Nilov

10/01/2025

K aktuálnej situácii s nefunkčnosťou katastra sme pripravili pre našich klientov a spolupracovníkov stručný prehľad možností ako sa týmto vyporiadať. Aké sú teda naše odporúčania:

1. Predĺžiť lehoty formou dodatkov k aktuálnym zmluvám. Zmyslom je eliminovať riziká plynúce z dohôd, ktoré by nebolo možno realizovať pri výpadku katastrálnych služieb.
2. Upraviť spôsob úhrady kúpnej ceny alebo jej časti v zmluvách tak, aby sa eliminovali riziká z nedodržania povinností zmluvných strán z dôvodu na strane katastra. Zmyslom je odstrániť prípadné škody a nároky zmluvných strán zo sankcií, ktoré by mohli vzniknúť vďaka situácii na katastroch.
3. Pripraviť sa na výlučne papierové podania v najbližšej budúcnosti. Elektronické služby katastra budú minimálne 6 mesiacov rôzne testované alebo len postupne nasadzované. Pre prehľadnejšie, bezpečnejšie vklady a bezproblémové získanie kvalitných údajov z katastra je vhodné využívať listinné podania aj výbery listín z katastrov. Ideálne je podávať ich istý čas osobne.
4. Preverovať detailne údaje uvedené na listoch vlastníctva a v inej agende katastra porovnaním s údajmi, ktoré máme dostupné v listinnej podobe, v zmluvách atď. Zmyslom je odhaliť prípadné chyby systému, ku ktorým môže dôjsť pri tak významných zmenách v elektronickej evidencii KN.
5. Odporúčame po predaji alebo kúpe nehnuteľnosti, nechať si vystaviť nový výpis z listu vlastníctva na právne účely v listinnej forme. Zmyslom je, aby mali občania písomný právne relevantný doklad o svojom majetku, a to vo svojej moci. Takýmto dokladom sa vedia kedykoľvek v budúcnosti preukazovať v prípade spochybnenia ich práv alebo v prípade nefunkčnosti elektronických služieb KN.
6. Nábor zákaziek realitnou kanceláriou (RK). Aktuálna situácia v katastri nemusí mať odkladný účinok na prácu realitných maklérov pri získavaní zákaziek. Aktuálne síce nevieme overiť vlastnícke práva predávajúcich, ale môžeme zatiaľ pracovať s fikciou vlastníctva, ak sa záujemca o realitnú službu preukáže starším výpisom z listu vlastníctva alebo nejakým titulom nadobudnutia (kúpna, darovacia či iná zmluva, dedičné osvedčenia, súdne rozhodnutia a pod). Takúto fikciu treba v sprostredkovateľskej zmluve ošetriť, vrátane vyhlásení záujemcu o realitné sprostredkovanie o pravdivosti poskytnutých informácií o vlastníctve nehnuteľnosti a prípadných sankcií s týmto súvisiacich. Následné sprostredkovanie a propagácia zákazky nie je stavom v KN dotknutá.
7. Obhliadkové formuláre a iné protokoly RK pri propagácii nehnuteľnosti. V týchto písomnostiach je možné pre zvýšenie právnej istoty uvádzať, že RK vychádza výlučne z údajov poskytnutých vlastníkom a to aj v prípade preukázania vlastníckeho práva k sprostredkovaným nehnuteľnostiam (+ odkaz na dôvod: aktuálny stav katastra nehnuteľností (KN)).
8. Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve resp. „rezervačné zmluvy“ (ďalej len „ZoBZ“). V prípade aktuálnych právne účinných zmlúv, kde je bolo vlastnícke právo zistené pred kolapsom KN, je nutné predĺžiť lehoty na akékoľvek úkony, ktoré sú nerealizovateľné vďaka nefunkčnosti KN formou dodatku k ZoBZ. Je možné uzatvoriť na ich základe aj kúpne zmluvy, ale nie je žiadna istota, či sa právny stav v KN medzitým nezmenil. Preto sa odporúča prípravu a podpis realizačných kúpnych zmlúv ponechať na dobu, kedy bude kataster funkčný. V prípade novouzatváraných ZoBZ platí to, že aktuálny právny stav sa nedal objektívne zistiť, preto sa môžeme odvolať len na inak zistený stav na základe listinných podkladov od budúceho predávajúceho (obdobne ako v prípade uvedenom vyššie). Lehoty na akékoľvek úkony spojené s katastrom je nutné výrazne predĺžiť. Ak dnes sa ZoBZ uzatvára obvykle na dva mesiace, je vhodné predĺžiť ju minimálne na dvoj až trojnásobok. Zálohové platby je odporúčané buď nevyberať a ponechať len sankcie za neuzatvorenie kúpnej zmluvy, alebo je vhodné zálohovú platbu budúceho kupujúceho smerovať do úschovy (ideálne notárska) s tým, že sa ošetrí situácia pre prípad, ak nebude možné z dôvodu na strane KN uzatvoriť kúpnu zmluvu s právnym stavom zisteným na základe údajov z KN ku dňu podpisu kúpnej zmluvy.
9. Kúpne zmluvy, ktoré už sú podpísané je možné dodatkom upraviť tak, aby sa predĺžili lehoty, prípade sa do nich vložili ustanovenia, ktoré rešpektujú aktuálnu situáciu KN. V prípade úhrady prostredníctvom úverov je nutné postupovať v spolupráci s bankou a vopred s ňou veci konzultovať. V prípade, ak je kúpna cena alebo jej časť vyplácaná formou prevodu na bankový účet predávajúceho, platí stará známa zásada o eliminácii rizika formou zriadenia notárskej alebo inej úschovy. Toto je univerzálne pravidlo bez ohľadu na aktuálny stav katastra. Ak je už kúpna cena alebo jej časť uložená v notárskej alebo inej úschove, zmluva obyčajne predpokladá, že bude notárovi či inému uschovávateľovi predložený výpis z listu vlastníctva určený na právne účely. Takýto výpis z listu vlastníctva dnes nie je možné získať. Preto je treba dodatkovať kúpnu zmluvu aj v tejto časti a lehoty dostatočne predĺžiť. Zároveň je nutné dodatkovať aj notársku zápisnicu alebo inú dohodu o zriadení úschovy v tomto duchu. Je odporúčané vec vopred precízne konzultovať s notárom alebo advokátom s dôrazom na možný stav, že potrebné výstupy z KN nebude možné získať ani v tejto náhradnej lehote.
10. Nové kúpne zmluvy. Je vhodné do vyriešenia situácie okolo KN neuzatvárať nové kúpne zmluvy. Samozrejme je možné ich uzatvoriť a povedzme vkladovať ich do KN neskôr. Ale aktuálne je priveľa rizík, ktoré prináša absencia aktuálnych informácií z katastra. Preto sa odporúča uzatvoriť kvalitné ZoBZ a počkať na vyriešenie situácie v katastri nehnuteľností.
11. Už dnes je isté, že narastie výrazne počet prípadov nedodržania lehôt na vklad a pod. Taktiež budú prichádzať nároky na úhradu vzniknutej škody, ktorá bola spôsobená nefunkčnosťou katastra. Je potrebné mať na pamäti aj tento rozmer veci.
12. Na záver pripomíname, že aktuálny vývoj ukázal, aké dôležité je mať dáta aj v inej forme než len elektronickej. Donedávna boli originály listov vlastníctva vedené tak, že sa do nich ručne zapisovalo. Bolo by vhodné, aby kataster zvážil možnosť v nejakej modernizovanej forme ukladať kľúčové informácie aj v neelektronickej forme.
13. A všeobecné rada - zálohujte si svoje počítačové systémy tak, aby ste mali vždy offline zálohy v čase na viacerých zariadeniach. Všetko čo je napojené na internet je možné prostredníctvom internetu aj poškodiť.

01/08/2024

Ponúkame na predaj jednoizbový kompletne rekonštruovaný byt v Slovenskej Ľupči, časť Príboj. Nachádza sa na 2. poschodí, výmera nehnuteľnosti je 28 m2. Bytový dom je rekonštruovaný a zateplený. K dispozícii je pivnica o výmere cca 2 m2. Bližšie informácie a obhliadky: tel. 0918 474 775

25/07/2023

V minulosti sa v ČR stalo niekoľko prípadov sprenevery uschovaných peňazí zo zriadených úschov klientov advokátskych kancelárií.

Česká advokátska komora sa preto rozhodla zvýšiť informovanosť zložiteľov peňazí do advokátskej úschovy pomocou elektronickej notifikácie o pohybe peňazí klientov na bankových účtoch advokátov.

Zostáva len pripomenúť, že aj na Slovensku by bolo čo zlepšovať v tejto oblasti.

REALITOR dbá o bezpečnosť úhrady kúpnych cien prioritne formou zriaďovania notárskych úschov a v menšej miere formou bankových vinkulácií (t.j. úschovy na bankovom účte). Veľmi efektívne tak chránime nielen majetok predávajúceho, ale práve tak aj peniaze kupujúceho.

Úschovu u advokátov de facto nevyužívame. V prípadoch, ak je klientom (kupujúcim) žiadané zriadiť úschovu u iných subjektov ako u notárov, vysvetlíme našim klientom rozdiely, ktoré sú medzi úschovou peňazí u notára, v banke (tzv vinkulácia) resp. u advokáta. Klient sa tak vie rozhodnúť nie na základe emócií ale faktov.

Česká advokátní komora (ČAK) se snaží zvýšit bezpečnost advokátních úschov před možnými zpronevěrami. Nově proto stanovila advokátům povinnost informovat klienty, že si od bank mohou nechat zasílat upozornění k pohybům peněz na úschovních účtech. ČAK navíc bude klient...

24/07/2023

Byty v panelových bytových domoch tvoria veľkú časť nehnuteľností ponúkaných realitnými kanceláriami. Napriek všetkému sú tieto byty stále veľmi žiadané a zdá sa, že sa na tomto trende v blízkej budúcnosti nič nezmení. Aký je názor na "paneláky" historika architektúry si prečítajte v článku denníka Pravda.

Medzi rokmi 1946 až 1989 bolo na Slovensku postavených trištvrte milióna panelových bytov. Viac než polovica ľudí v našej krajine žije ...

08/07/2023

Ďalší príspevok k dávnejšej diskusii o tzv. reverzných hypotékach.

Reverzné hypotéky by umožnili dôchodcom odpredať nehnuteľnosti bankám.

13/06/2023

Problematika zmeny poľnopôdy na stavebný pozemok.

Podľa zákona č. 220/2004 na nepoľnohospodárske účely možno použiť poľnohospodársku pôdu len na základe rozhodnutia o odňatí poľnohospodárskej pôdy.

11/05/2023

REALITA V REALITÁCH

Dnes sme sa zúčastnili veľmi zaujímavej diskusie na tému umelá inteligencia. Bola to fascinujúca debata plná nápadov a nových myšlienok.
Vyskúšali sme naživo niekoľko príkladov využitia UI v realitách. 💻 🦾

Umelá inteligencia sa stáva súčasťou nášho každodenného života a jej potenciál je naozaj veľký. Mnohí z vás sa do diskusie zapojili so svojimy názormi, prečo ju (ne)využívať a čo v realitnom biznise nemôže nahradiť. 👥

Už teraz sa tešíme na ďalšie spoločné stretnutie pri novej téme.

28/02/2023

Podvodné pokusy o tzv. "reverzné hypotéky" sa šíria aj na Slovensku. Princípom je predaj nehnuteľností so zriadením vecného bremena a postupným splácaním kúpnej ceny. Vo svojej praxi sme sa s podobnými ponukami na slovenskom realitnom trhu stretli taktiež. Realitor varuje pred riešením ťažšej životnej situácie týmto spôsobom. Kupujúcimi sú zväčša rôzne "výkupné" s.r.o s pochybnou povesťou. Inštitút reverznej hypotéky je v zahraničí občas využívaný, ale pod regulačnými mechanizmami štátu. Ide totiž o jeden z možných bankových produktov. Na Slovensku Ministerstvo financií nedokončilo prípravu legislatívnej zmeny zákona o bankách. Preto slovenské banky takýto produkt neponúkajú. Riziko poškodenia spotrebiteľa (najmä starších ľudí) cez rôzne pochybné subjekty je extrémne vysoké. Lepší spôsob je napr predaj nehnuteľnosti a kúpa povedzme menšieho bytu a pod Aj to pod dohľadom zodpovedného notára, ktorý vám pripraví zmluvné podklady a pri vyplatení kúpnej ceny využije inštitút zariadenia notárskej úschovy vopred zloženej celej kúpnej ceny na notársky účet ischov..Tak má aj predávajúci istotu, že kupujúci uhradí celú kúpnu cenu spôsobom dohodnutým v kúpnej zmluve. Zároveň predávajúci vie, že kupujúci peniaze skutočne aj má. Prípadne využite pri predaji nehnuteľnosti služby zodpovedného advokáta či komplexné služby renomovanej realitnej kancelárie spolu s referenciou od niekoho, komu skutočne dôverujete a nemá dôvod vás pri rozhodovaní manipulovať.

Je to jednoduchý fígl. Musí vám být kolem osmdesáti let, ideálně, když nemáte děti, sotva vystačíte s důchodem a kvůli cenám energií vám nestačí peníze na život. Ale máte dům či byt. Ozve se vám firma, která tvrdí, že vám zajistí skvělé stáří. Každý měsíc vám...

10/02/2023

Kupujúci sú konečne v lepšej pozícii ako pred rokom či dvomi; makléri si ich začali predháňať

22/01/2023

Nožnice medzi cenami starých a nových bytov sa v roku 2023 roztvoria ešte viac. Klesá dopyt po domoch, stavebné materiály zostanú drahé, spúšťa sa registrácia záujemcov o nájomné bývanie