27/06/2026
NBS OD OKTÓBRA RADIKÁLNE MENÍ PRAVIDLÁ PRE HYPOTEKÁRNY TRH!
Ak plánujete v najbližšej dobe kupovať investičnú nehnuteľnosť na prenájom, predávať byt alebo riešiť rodinné dedičské konanie, zbystrite pozornosť. Národná banka Slovenska (NBS) oficiálne schválila a potvrdila novú makroprudenciálnu reguláciu, ktorej detaily predstavila verejnosti.
Nové pravidlá vstúpia do platnosti 1. októbra 2026. Ich cieľom je otvoriť dvere mladým prvožiadateľom, no pre viacnásobných investorov a špecifické skupiny dedičov to bude znamenať tvrdý náraz do reality.
🟢 Zelená pre mladých: Koniec zháňania obrovskej hotovosti
Najväčším benefitom pre mladú generáciu do 35 rokov je uvoľnenie limitu LTV (Loan-to-Value, teda pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti). Ak si budete kupovať svoje úplne prvé bývanie a doteraz nevlastníte žiadnu inú rezidenčnú nehnuteľnosť, banky vám budú môcť poskytnúť hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.
Doteraz bolo získanie 90-percentného financovania prísne limitované kvótami a banky ho dávali skôr výnimočne. Mladé rodiny tak museli mať našetrené desiatky tisíc eur v hotovosti, čo pri súčasných cenách bytov bolo pre mnohých likvidačné. Od októbra sa im cesta k vlastnému bývaniu výrazne zjednoduší.
🔴 Čierna listina pre investorov: Stopka pre špekulatívne nákupy
Odvrátená strana tejto regulácie mieri na ľudí, ktorí z nehnuteľností robia biznis. Podľa najnovších analýz NBS sa totiž viac ako polovica bytov na slovenskom trhu kupovala na špekulatívne investičné účely, čo umelo hnalo ceny nahor.
Schválené pravidlo hovorí jasne: Pri kúpe tretej a každej ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti limit LTV nekompromisne klesá na maximálne 70 %. Ak teda už doma vlastníte dva byty a chystáte sa kúpiť tretí na prenájom, banka vám požičia už len sedemdesiat percent. Zvyšných 30 % hodnoty nehnuteľnosti (čo pri investičnom byte za 150 000 € predstavuje masívnych 45 000 €) budete musieť vytiahnuť z vlastného vrecka v hotovosti.
⚠️ Pasca pre dedičov: Keď vás banka zaškatuľkuje ako „investora“
Najväčší paradox a nezamýšľaný dôsledok nového systému zažijú ľudia, ktorí nehnuteľnosti nadobudli dedením. Ak už na papieri vlastníte nehnuteľnosti (alebo ich podiely z dedičského konania), systém vás pri žiadosti o úver prestáva vidieť ako mladého človeka hľadajúceho prvé bývanie.
Ak už máte v majetku napríklad byt, v ktorom žijete, a k tomu zdedíte podiel na rodičovskom dome, každá ďalšia nehnuteľnosť vás automaticky posúva do kategórie viacnásobného vlastníka. Keď si budete chcieť neskôr kúpiť napríklad apartmán alebo ďalší byt, banka uplatní prísny 70-percentný strop. Štát tak prostredníctvom pravidiel NBS obmedzí flexibilitu bežných ľudí, ktorí legálne zdedili majetok po príbuzných.
📈 Aký to bude mať vplyv na realitný trh?
Od 1. októbra 2026 sa slovenský trh výrazne polarizuje:
1. Dopyt po 1- a 2-izbových bytoch zo strany menších investorov ochladne, pretože málokto dokáže doložiť 30 % vlastných zdrojov na ruku.
2. Výhoda sa presúva na veľkých hotovostných hráčov a investičné fondy, ktoré nie sú závislé od bankových úverov a budú môcť tlačiť unavených predávajúcich k zľavám.
3. Predávajúci majú posledné mesiace (do konca septembra), kedy môžu predať svoje nehnuteľnosti za starých podmienok, kým je na trhu dostatok kupujúcich s voľnejšími hypotékami.
