20/03/2016
Reality : Ako nenaletieť podvodníkom, keď byt kupujete sami
Obchod s nehnuteľnosťami si vyžaduje veľa pozornosti a obozretnosti, pretože vlastník môže prísť o byt a kupujúci o peniaze. Mnohí ľudia sa do predaja či kúpy púšťajú sami. V týchto prípadoch však hrozí najväčšie riziko, že naletia podvodníkom a zostanú bez financií aj bez bytu. Zvládnuť kúpu či predaj nehnuteľnosti možno aj bez pomoci realitnej kancelárie, pred podpisom akejkoľvek zmluvy si však treba všetko dôkladne zvážiť a v prípade pochybností sa nebáť ísť poradiť s odborníkmi na obchod s nehnuteľnosťami. Aké najväčšie riziká hrozia?
Ponuka inzerátov
Väčšina záujemcov o kúpu nového bytu alebo domu hľadá nehnuteľnosť prostredníctvom inzerátov na internete alebo v tlačených periodikách. Ponuka je naozaj bohatá. Veľa inzerátov láka výhodnou cenou, atraktívnou lokalitou a ďalšími výhodami kúpy. Nie každá na pohľad výhodná kúpa však spĺňa to, čo v texte sľubuje. Preto je dôležité overiť si všetky potrebné náležitosti. Realitní makléri ľuďom, ktorí sa rozhodnú kúpiť nehnuteľnosť sami, odporúčajú dať si pozor najmä na inzeráty, v ktorých sa ponúkaný byt predáva cez sprostredkovateľa. Ak majiteľ odmieta uviesť svoje meno a byt predáva takýmto spôsobom, môže ísť o podvod. Takzvaný sprostredkovateľ môže byť napríklad iba nájomcom predmetnej nehnuteľnosti a týmto spôsobom sa snaží oklamať prípadného kupca.
Overenie dokladov
Bez nahliadnutia do listu vlastníctva nič nepodpisujete. Predtým, ako sa vybranú nehnuteľnosť rozhodnete kúpiť a podpíšete akúkoľvek zmluvu, vyžadujte predloženie potrebných dokladov. Zamerajte sa najmä na tie, ktoré potvrdzujú, že predávajúci je skutočným majiteľom bytu. Dajte si ukázať list vlastníctva, snímku z katastrálnej mapy, výpis z katastra nehnuteľností, prípadne znalecký posudok. Vlastníctvo môže predávajúci potvrdiť aj kúpnou alebo darovacou zmluvou, alebo rozhodnutím o dedičstve. Či však ide o skutočného majiteľa bytu, najlepšie zistíte na príslušnom katastrálnom úrade, kde požiadate o výpis z listu vlastníctva. Z neho zistíte, či je byt alebo iné nehnuteľnosti vlastníctvom jedného alebo viacerých osôb, prípadne vlastnícke podiely, či viaznu na nehnuteľnosti ťarchy, vecné bremená alebo iné zápisy.
Triky podvodníkov
Podvodníci prezentujú niektoré nehnuteľnosti ako svoje na základe sfalšovaných dokumentov, napríklad kópie listu vlastníctva z katastrálnej mapy, pretože je to verejná listina. Podvodník sa prezentuje falošným občianskym preukazom vystaveným na základe informácií z listu vlastníctva a dokonca si na kúpnej zmluve overí aj podpis. Treba si preto vyžiadať viac dokladov o totožnosti, ako aj doklady, ktoré dokazujú jeho vzťah k nehnuteľnosti: inkasné lístky, daňové priznanie o zaplatení dane z nehnuteľnosti. Je dobré sa skontaktovať so susedmi, ktorí by mali poznať vlastníka nehnuteľnosti. Veľmi opatrne treba postupovať aj vtedy, ak je nehnuteľnosť neprimerane lacná alebo predávajúci súri predaj. Je dobré si preveriť, či daná nehnuteľnosť nebola už predaná.
Pozor na dlhy
Kúpu často môžu skomplikovať aj dlhy spojené s užívaním bytu. U správcu domu a na príslušných úradoch si treba overiť, či majiteľ bytu nedlhuje na nájme a na službách spojených s užívaním bytu - teda či nemá nedoplatky za elektrinu, plyn, vodu a podobne. Predtým, ako sa dohodnete na kúpe, žiadajte uhradenie prípadných podlžností majiteľom bytu. Záväzok, že ich uhradí, môžete dať napríklad zaviesť do zmluvy o budúcej zmluve.
Obhliadka bytu
Na prvú obhliadku bytu rozhodne nechoďte sami. Nikdy nie je na škodu poradiť sa s niekým, kto sa v danej oblasti vyzná. Pri prehliadke si od majiteľa dajte podrobne vysvetliť, ktoré časti zariadenia sú zahrnuté v cene a ktoré správne poplatky, pokiaľ sa dohodnete na kúpe, bude platiť predávajúci a ktoré kupujúci.
Rezervácia bytu
Ak kupujete byt bez realitnej agentúry, podstupujete riziko, že vám predávajúci byt nepodrží, kým si vybavíte všetky náležitosti (hypotéka, úver). Pri takomto postupe sa neodporúča zloženie zálohy predávajúcemu. Pokiaľ však majiteľ na zložení zálohy trvá a vy o byt máte záujem, zvoľte možnosť zloženia zálohy v depozite u notára. Zmluvu o prevode vlastníctva nehnuteľnosti alebo zmluvu o budúcej zmluve si dajte vypracovať alebo aspoň skontrolovať právnikom. Odporúča sa s právnikom konzultovať aj návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Znalecký posudok
V súčasnosti ho ešte žiadajú predložiť niektoré banky pri žiadosti o hypotekárny úver. Znalecký posudok môže mať vypracovaný majiteľ domu či bytu, ale vypracovať si ho môže dať aj kupujúci, ktorý ho potrebuje ku schváleniu hypotéky. Záleží to na dohode majiteľa nehnuteľnosti a kupca. Pri odovzdávaní bytu skontrolujte, či v byte od času obhliadky neprišlo k nejakým výrazným poškodeniam, ktoré by bránili jeho užívaniu. Potrebné je takisto odčítať stav meračov elektriny, plynu, teplej vody a tento stav nahlásiť dodávateľom.
Provízia za služby realitných kancelárií
Orientačná cena za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti - ak sa cena nehnuteľnosti pohybuje približne do 35-tisíc eur, realitné kancelárie vyžadujú zvyčajne za sprostredkovaný obchod províziu vo výške od 5 do 10% z kúpnej ceny. Pri predaji nehnuteľnosti s vyššou cenou môže táto suma klesnúť pod 5%. Konečná výška provízie však závisí od náročnosti uzatváraného obchodu.
Orientačná cena za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti - cena provízie sa odvíja od výšky jednomesačného dohodnutého prenájmu. Ak je prenájom nehnuteľnosti uzatvorený napríklad na rok, platí sa provízia vo výške jedného mesačného nájmu. Pokiaľ je doba prenájmu kratšia, znižuje sa aj výška provízie.
Služby zahrnuté v provízii realitnej kancelárii
- vyhotovenie ponuky a zverejnenie ponuky v tlačenom médiu alebo na internetových stránkach realitných serverov na základe podkladov dodaných vlastníkom nehnuteľnosti
- inzertná činnosť, ponuka nehnuteľnosti môže byť inzerovaná aj samostatne v médiách, ktoré sa prioritne nezameriavajú na obchod s nehnuteľnosťami
- prehliadky nehnuteľnosti so záujemcami o kúpu alebo prenájom
- vypracovanie zmlúv potrebných na uzatvorenie obchodu
- zabezpečme depozitu na zloženie zálohy pri predaji alebo prenájme
- komunikácia s potrebnými úradmi (zabezpečenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti, listy vlastníctva)
Iné poplatky
- Okrem služieb zahrnutých v provízii realitnej kancelárii platia klienti poplatky na úradoch, poplatky za služby notára, kolky a podobne.
Podvodníci prezentujú niektoré nehnuteľnosti ako svoje na základe sfalšovaných dokumentov, napríklad kópie listu vlastníctva z katastrálnej mapy, pretože je to verejná listina.
Zuzana Hlavačková
[Pravda; 13/04/2012; s.: 20,21; Zuzana Hlavačková ; Zaradenie: Užitočná Pravda]
