immobilier.tg

08/08/2025

19/05/2025

La fiscalité du titre foncier (création et post-création)

La semaine dernière, la Poste à Lomé m’a appelé pour venir chercher un courrier pour un client pour lequel j’avais eu à créer un titre foncier il y a une dizaine d’année au temps où il n’y avait pas l’obligation d’avoir un Numéro d’Identification Fiscal (NIF).
L’OTR dans le courrier lui rappelle qu’il n’a pas souscrit à ses déclarations annuelles de revenus (revenu foncier) au titre des exercices 2022 et 2023 conformément aux dispositions de l’article 86 du Livre de Procédure Fiscale (LPF).

Il y a donc une imposition lors de la création du titre foncier mais aussi une imposition post-création du titre foncier.

Imposition de création de titre foncier

Le Titre Foncier s’obtient suivant trois sortes de formalités : l’immatriculation, le morcellement (mutation partielle) et la mutation totale.
Pour ces trois formes, la fiscalité est différente.
Pour l’enregistrement du droit de propriété (contrat ou reçu de vente), le taux est de 1,5% de la valeur vénale pour l’immatriculation, de 0,9% pour le morcellement avec un droit d’immatriculation de 0,3% et de 35 000F pour la mutation totale.
La taxe de la plus-value de 7% est perçue pour les morcellements et les mutations totales à la charge du vendeur.

Imposition post-création de titre foncier

Aujourd’hui, la création du titre foncier est soumise à l’obligation d’avoir un Numéro d’identification fiscal (NIF) qui permet à l’Administration fiscale d’enregistrer sous ce numéro un ou tous les biens immobiliers détenus par une personne. Chose qui va lui permettre de calculer la taxe foncière
Cette taxe est instituée par l’article 275 du Code général des impôts au profit des budgets de l’Etat et des Collectivités locales sur les propriétés bâties (TFPB) ou nom bâties (TFPNB).

Ainsi tous les propriétaires, ainsi que tous ceux qui jouissent et perçoivent des revenus provenant d’immeubles bâtis ou non bâtis sont redevables des taxes foncières sauf exonérations expresses.
En ce qui concerne leur taux de calcul : pour la TFPB c’est 15% sur la moitié (50%) de la valeur locative cadastrale (revenu net cadastral ) au 1er janvier de l’année d’imposition et pour la TFPNB, le taux est de 2% sur la valeur vénale de l’immeuble au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ainsi le propriétaire de biens immobiliers après l’établissement du titre foncier est tenu de souscrire à sa déclaration annuelle de revenus fonciers conformément à l’article 86 du livre de Procédure Fiscale (LPF) sous peine de pénalité pouvant aller jusqu’à 30% conformément aux dispositions de l’article 121 dudit livre de procédure fiscale.

Il y a donc une imposition à la création du titre foncier avec paiement des droits d’enregistrement mais aussi une imposition post-création avec la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ou nom bâties (TFPNB).

Le notaire après avoir assisté son client pour la création du ou des titres fonciers peut l’aider à optimiser sa fiscalité immobilière pour éviter des pénalités.

Me Komi TSAKADI
Notaire

19/08/2024

Faut-il supprimer les accusés de réception de bornage ?

Le bornage est l’une des étapes importantes dans la création du titre foncier sur un immeuble bâti, non bâti, rural ou urbain.

Il consiste à vérifier sur le terrain, le plan parcellaire (“les trois tampons” ou plan à tampon unique) établi par le géomètre agréé ainsi que les limites réelles, avec les propriétaires limitrophes, du bien à immatriculer ou à morceler. Le géomètre assermenté de l’OTR vient vérifier l’exactitude du plan qui a été présenté avec la demande d’immatriculation ou de morcellement. Il rectifie les erreurs le cas échéant.

Les opérations de bornage sont constatées dans un procès-verbal de bornage signé par le notaire pour l’acquéreur, auquel sont annexés les accusés de réception de bornage.

Il y a deux sortes d’accusés de réception de bornage : les accusés des parties (requérant et cédant, voire les limitrophes) et les accusés des autorités uniquement pour l’immatriculation de terrain (Procureur, Greffier en chef, Préfet).

Il est admis aujourd’hui que 90% des dossiers d’immatriculation bloqués à la Conservation foncières sont dû au non-retour des accusés de bornage. Surtout l’accusé à faire signer par le vendeur pour les ventes faites sous seing privés. En effet, au moment de faire signer ces accusés, on peut ne pas retrouver le vendeur, soit qu’il est décédé ou fait de la surenchère pour signer le document.

Dans le cadre d’un contrat de vente signé devant le notaire, le problème ne se pose pas. Le notaire signe les accusés des parties. Mais pour les dépôts de reçu ou de contrat sous seing privés déposé au rang des minutes du notaire, la Conservation foncière exige que l’accusé vendeur soit signé par le vendeur. Le notaire n’ayant pas reçu la comparution de toutes les parties au moment de la vente.

Concernant les accusés des autorités, normalement l’administration est censée envoyer ces accusés à ces autorités, mais c’est souvent le requérant ou son notaire qui doit aller les chercher pour leur faire signer, d’où des retards dans le traitement de certains dossiers à la conservation foncière.

Si l’OTR souhaite diminuer les couts de création du titre foncier ainsi que la durée, il peut être adéquat de supprimer ces accusés de réception dont le non-retour fait trainer la procédure de création des titre fonciers à la Conservation foncière d’autant plus que tout le contrôle sur le terrain à immatriculer ou à morceler peut être fait en amont (plan visé, Numéro Unique Parcellaire, exigence de contrat de vente notarié)

Me Komi TSAKADI, Notaire

18/07/2024

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19/05/2024

Vers la création de titre foncier sur les appartements construits en hauteur au Togo.

La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Bien qu’elle ait été organisée au Togo depuis 1977 par l’ordonnance n° 77-13 du 18 mai 1977 relative aux sociétés immobilières et au statut de la copropriété, la copropriété reste un mode de propriété très peu rependu au Togo. Les gens préfèrent avoir leur terrain pour construire leur maison individuelle avec ou sans titre foncier individuel.

La Loi n° 2018-005 du 14/06/2018 portant code foncier et domanial a réorganisé la copropriété en lui consacrant les articles 180 à 212.
Si on peut observer des programmes immobiliers avec la copropriété horizontale (maisons individuelles), comme Résidence de la Caisse, Cité OUA, Cité Mokpokpo….très peu de programmes immobiliers en copropriété verticale sont mis en vente à Lomé ( la Cité les Mimosa, la Cité Renaissance).

Dans une lettre adressée aux architectes le 14 mai dernier, la conservation foncière a décidé de prendre en compte la création des titre fonciers sur les appartements en demandant le dépôt des règlements de copropriété pour procéder à l’inscription du règlement de copropriété au livre foncier en vue de l’immatriculation des titres fonciers distinctes de copropriété.

A cet effet, les pièces à fournir sont : la réquisition remplie dûment signée, l’expédition du règlement de copropriété, les plans architecturaux des parties communes, du rez-de chaussée avec échelle verticale des étages, ainsi que ceux de chaque fraction divisée avec numéro définitif, copie du titre foncier.

Si le rôle de l’architecte est important dans l’établissement du titre foncier sur les appartements, il n’en demeure pas moins que le notaire a un rôle important à jouer en rédigeant le règlement de copropriété et à l’authentifier pour en délivrer des expéditions. Le dépôt du règlement de copropriété notarié étant une étape essentielle.

On espère qu’avec la prise en compte de l’immatriculation des immeubles en copropriété verticale par la Conservation foncière, les promoteurs immobiliers se décideront à construire des appartements en hauteur à vendre pour le développement de nos villes et que les banques aussi prendront en compte l’hypothèque sur des biens en copropriété verticale pour garantir des prêts immobiliers.

Me Komi TSAKADI, Notaire

23/04/2024

A quoi sert la valeur vénale d’un bien immobilier au Togo ?

La loi n° 2018-005 du 14/06/2018 portant code foncier et domanial n’a pas défini la valeur vénale. Mais selon jurisprudence, c'est « le prix d'un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l'acte de vente » (Cass. com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782).

En clair, elle correspond à la somme qu’un vendeur ou un propriétaire pourrait obtenir de la vente de son bien immobilier (terrain urbain, terrain rural, maison), à un moment donné.
Cette valeur est déterminée par l’Office Togolais des Recettes (OTR) et sert de base au calcul des frais d’enregistrement dans le cadre de vente immatriculation et vente morcellement et de calcul de la plus-value dans le cadre de vente mutation et vente morcellement ainsi que dans le cadre de la déclaration de succession pour liquider les droits de succession.

Ainsi dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier, l’acte notarié de vente est envoyé après sa signature chez notaire, à l’OTR pour avoir l’accord sur le prix contenu dans l’acte. L’OTR peut confirmer ce prix ou le réévaluer pour liquider les droits d’enregistrement (1,5% pour immatriculation) et (0,9% pour morcellement) à payer.

Comment l’OTR calcule cette valeur vénale ? On considère que cette valeur tient compte de la localisation et de la superficie du bien. Il semble que l’OTR s’est constituée une base de données de ces valeurs vénales, quartier par quartier, ville par ville.

Mais cette base peut ne pas toujours refléter la réalité du prix du marché de certains biens qui peuvent être surévalués dans cette base. Chose qui pénalisera le vendeur dans le calcul de paiement de la plus-value à sa charge. Cette plus-value de 7% est appliquée à la différence entre le prix mentionné dans le titre foncier vendu et le prix fixé dans le contrat de vente signé par les parties (confirmé ou réévalué par l’OTR).

Me Komi TSAKADI, Notaire

03/04/2024

Titre foncier/Le numéro de réquisition

Le numéro de réquisition est le numéro qui est attribué à toute demande de création de titre foncier par immatriculation. On parlera de numéro de morcellement si la demande de création de titre foncier est faite par voie de morcellement ou mutation partielle.

Il s’obtient après le dépôt d’une réquisition d’immatriculation (formulaire à remplir) accompagnée des pièces (expédition de l’acte notarié, plan visé enregistré, avis favorable, plan projet, calque, copie de la pièce d’identité du requérant, copie de la procuration ou mandat (si le vendeur est une collectivité) et le paiement des frais de bornage (60.000 F CFA pour un terrain de 0 à 6 ares et 2000 F par are supplémentaire), de journal officiel (10.000 F CFA), de transport ( 10.000 F ) , de dépôt (2000 F CFA) , de tirage de Plan (3000 F CFA) au Guichet Unique foncier.

Ce numéro de réquisition fera l’objet de publication dans le journal officiel avant le bornage contradictoire.

Après le bornage, ce numéro permettra au requérant ou au notaire du requérant de suivre l’évolution du dossier de création de titre foncier, auprès des services de cadastre et de la conservation jusqu’à l’attribution du numéro du titre foncier correspondant à ce numéro de réquisition.

27/11/2023

Achat immobilier par des sociétés créées par des étrangers

L’article Premier de la loi n° 60-26 du 5 août 1960 relative à la protection de la protection foncière des citoyens togolais énonce que « tout acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels à intervenir entre un citoyen togolais et un étranger, devra à peine de nullité, être soumis à l’autorisation préalable de l’autorité publique ».

L’obtention de l’autorisation préalable pour l’achat immobilier par un étranger a été reprise par l’article 317 du nouveau code foncier et domanial « tout acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels à intervenir entre citoyen togolais et un étranger doit, à peine de nullité, être soumis à l’autorisation préalable de l’autorité publique. La même autorisation préalable est nécessaire à la validité de tout bail d’une durée supérieure à neuf ans, consenti par un citoyen togolais à un étranger. La nullité de l’acte ou du bail peut être poursuivie d’office par le ministère public ».
L’acquisition par un étranger sans l’obtention de l’autorisation préalable constitue une occupation frauduleuse, punissable par le code pénal togolais.

Face à la durée très longue de délivrance de l’autorisation préalable, les étrangers voulant acquérir un bien au Togo, font l’option de créer une société (société civile immobilière ou société commerciale). Puisqu’ une telle société est de droit togolais.
Apres plusieurs mois de suspension des procédures d’immatriculation, de morcellement et de mutation totale pour le compte de ces sociétés, la Direction du Cadastre, de la Conservation Foncière et de l’Enregistrement (DCCFE) vient de reprendre ces procédures.

Mais l’acceptation de ces dossiers pour le compte de ces sociétés est soumise à la présentation d’une attestation de régularité fiscale en cours de validité, délivrée par l’Office Togolais des Recettes (OTR).

Chose qui devra permettre à l’administration de vérifier l’effectivité de ces sociétés de droit togolais dont les responsables sont de nationalité étrangère et de voir si ces sociétés sont à jour dans le paiement de leurs impôts et taxes.

Me Komi TSAKADI
Notaire

25/01/2023

Achat immobilier par les étrangers: demande d'autorisation préalable

L’article Premier de la loi n° 60-26 du 5 août 1960 relative à la protection de la protection foncière des citoyens togolais énonce que « tout que acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels à intervenir entre un citoyen togolais et un étranger, devra à peine de nullité, être soumis à l’autorisation préalable de l’autorité publique ».

Mais cette autorisation préalable n’est pas nécessaire en cas de « sûretés immobilières consenties aux établissements financiers étrangers agréés au Togo ou aux acquisitions d’immeubles qu’ils réalisent aux enchères publiques lorsque les immeubles ont été mis en vente par eux-mêmes et sont destinés à être revendus en vue du recouvrement de leurs créances ». (article premier de la loi n° 89-25 du 7 novembre 1989 complétant l’article 1er de la loi n° 60-26 du 5 août 1960 relative à la Protection de la Propriété Foncière des Citoyens Togolais).

La sanction de la non demande de cette autorisation préalable est la nullité de l’acte de vente qui pourra être poursuivie d’office par le ministère public.

Les citoyens français n’ont pas besoin de cette autorisation préalable pour acquérir au Togo.

L’obtention de l’autorisation préalable pour l’achat immobilier par un étranger a été reprise par l’article 317 du nouveau code foncier et domanial « tout acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels à intervenir entre citoyen togolais et un étranger doit, à peine de nullité, être soumis à l’autorisation préalable de l’autorité publique. La même autorisation préalable est nécessaire à la validité de tout bail d’une durée supérieure à neuf ans, consenti par un citoyen togolais à un étranger. La nullité de l’acte ou du bail peut être poursuivie d’office par le ministère public ».
L’acquisition par un étranger sans l’obtention de l’autorisation préalable constitue une occupation frauduleuse, punissable par le code pénal togolais.

Face à la durée très longue de délivrance de l’autorisation préalable, la pratique a été de créer une société (société civile immobilière ou société commerciale) par des étrangers pour acquérir des immeubles ou conclure des baux de plus de neuf ans sans autorisation préalable, puisque l’immatriculation de la société au Togo lui confère la nationalité togolaise.
Mais actuellement, l’administration fiscale a bloqué les dossiers d’immatriculation ou de mutation de titre foncier pour ces sociétés.

Espérons que le prochain décret d’application du nouveau code domanial puisse venir préciser un délai raisonnable de demande d’autorisation préalable et la procédure d’achat par les sociétés constituées par des étrangers qui ont vraiment besoin d’acheter des terrains pour l’exploitation de leurs activités comme promotion immobilière....

02/01/2023

Meilleurs vœuxà nos clients.
Que 2023 renforce notre joie de travailler ensemble.