เว็บไซต์คืออะไร?

https://www.youtube.com/channel/UCsrN5bWnootalpENpUUIiqA

คุยอสังหาฯ และ การลงทุน กับ นิว, บางนา, Bang Na (2026)

27/02/2023

#ทรัพย์NPL ต่างกับ #ทรัพย์NPA ยังไง ❓

>> สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือใหม่
หลายคน เวลาจะลงสนาม สิ่งแรกที่มองหา
คือ ทรัพย์ที่ราคาตำ่กว่าราคาตลาด

>> ทั้งนี้ เพื่อปิดความเสี่ยง ด้วยการทำกำไร
ตั้งแต่ซื้อทรัพย์เข้า 😀

>> แต่พอหาแหล่งข้อมูลทรัพย์ที่ราคาถูกกว่า
ราคาตลาด นอกจากเจ้าของที่ประกาศขาย
ทรัพย์แล้ว ก็ยังเจอทั้งทรัพย์ NPA ทรัพย์ NPL
หรือ ทรัพย์กรมบังคับคดี ทำให้งงไปหมด 😵‍💫

>> วันนี้ผมจะมาบอกว่า
#ทรัพย์NPL กับ #ทรัพย์NPA ต่างกันยังไง ❓

>> โดยผมได้ทำภาพสรุปให้เข้าใจกันได้แบบง่ายๆ
ให้ดูกันนะครับ

*** แต่จะขออธิบายเพิ่มเติมเล็กน้อย ดังนี้ครับ

>> #ทรัพย์NPL มีเทคนิคเล็กน้อยตรงที่
ถ้าศาลสั่งให้จำเลยชดใช้หนี้ให้กับโจทย์

>> เราสามารถขอเจรจาขอซื้อจากจำเลย
ในวงเงินที่จำเลยติดค้างกับโจทย์ (ธนาคาร)
ได้เลย (เจรจากับโจทย์ด้วย)

>> ซึ่งถ้าเจรจาได้ จะได้ราคาถูกมากๆๆๆ ‼️ 😁

>> เพราะธนาคารแค่อยากได้เงินตัวเองคืน
มากกว่าได้ตัวอสังหาฯ เพราะมีต้นทุน
การถือครอง และต้นทุนในการขายเป็น
ทรัพย์ NPA อีก

>> และบางเคส อาจได้ตำ่กว่าราคาตลาด 30-50%
ก็มีให้เห็นกันอยู่เรื่อยๆ

>> หวังว่าข้อมูลนี้ จะเป็นประโยชน์
กับทุกคน โดยเฉพาะนักลงทุน
อสังหาริมทรัพย์มือใหม่นะครับ

>> ขอให้โชคดีกับการลงทุนครับ

***********************************************

>> สุรชัย ทุหมัด (ดร.นิว) 🙂
>> ที่ปรึกษาการพัฒนาธุรกิจ SMEs
และนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

***********************************************

26/02/2023

#สินเชื่อOD
ีอสังหาฯ

>> สำหรับผู้ประกอบการ SMEs หรือ
ผู้ที่ทำธุรกิจส่วนตัว รวมทั้งผู้ที่ทำงานประจำ
ที่มีแผนเกษียณออกไปทำธุรกิจ หรือทำธุรกิจ
ควบคู่กับงานประจำไปด้วย

>> สิ่งหนึ่งที่ต้องเตรียมพร้อม คือ #แหล่งเงินทุน
หมุนเวียน เพราะสภาพคล่องในธุรกิจ
มีความสำคัญมาก

>> SMEs และ ผู้ประกอบการรายย่อยหลายคน
ยอดขายดี แต่ไปไม่รอด เพราะขาดสภาพคล่อง

>> ซึ่งตรงนี้แหล่ะครับ ที่ #อสังหาริมทรัพย์
จะมาเป็นเครื่องมือในการสร้างเงินทุนหมุนเวียน
ให้กับเรา

>> วันนี้ ผมจะมาบอกวิธีการเปิดบัญชี
สินเชื่อเบิกเกินบัญชี หรือ #วงเงินOD
(Overdraft) กับประโยชน์ที่ได้จากการ
ใช้อสังหาฯ คำ้ประกันวงเงิน

>> เพราะถ้าเราประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็น
จะทำให้เราได้ประโยชน์เป็นอย่างมาก
แต่เราก็ควรมีเทคนิคในการเตรียม
ความพร้อม

>> โดยเราควรเลือกซื้ออสังหาฯ ที่มีมูลค่า
สูงกว่าวงเงินที่เราประมาณการว่าจะใช้
หมุนเวียนในกิจการ ประมาณ 20-30%

>> เช่น ธุรกิจเรา ต้องใช้เงินหมุนเวียน ประมาณ
800,000 บาท เราควรมีอสังหาฯ
ที่ #ปลอดภาระหนี้ ที่มีมูลค่า 1,000,000 บาท

>> เพราะธนาคารจะตีมูลค่าให้ ประมาณ 70-80%
(7-8 แสน บาท) ของราคาประเมินทรัพย์สิน
ที่คำ้ประกัน

>> และคิด
- ค่าธรรมเนียม 2-3% จากวงเงิน
- ค่าประกันวงเงิน (Upfront Fee) 5-7%
จากวงเงิน OD
- ค่าจดจำนอง 1 % จากวงเงิน

โดยสรุปแล้วต้องเตรียมไว้ 8-11% ของวงเงิน
(ไม่น้อยเลยนะครับ =_=")

>> เราถึงสามารถเอาอสังหาฯนี้ ไปคำ้ประกัน
สินเชื่อ OD ได้ 😲

>> แล้วเราก็จะได้กรอบวงเงินมาใช้ในการหมุนเวียน
ในธุรกิจ ซึ่งธนาคารจะคิดดอกเบี้ยตามยอดเงิน
เฉพาะเวลาที่เราเบิกมาใช้เท่านั้น โดยดอกเบี้ย
จะอยู่ที่ประมาณ 7-10 %

>> จึงเปรียบเสมือน #บัตรกดเงินสดของธุรกิจ
ของเรานั่นเอง

>> #ข้อดี คือ ระหว่างถือครองอสังหาฯ
เรายังสามารถนำมาปล่อยเช่าเพื่อ
#สร้างกระแสเงินสด (cash flow) ได้อีกทาง

>> และเมื่อเวลาผ่านไป ราคาอสังหาฯ ขึ้น
เรายังสามารถให้ธนาคารประเมินราคาใหม่
เพื่อเพิ่มวงเงิน OD ของเราได้อีกด้วย

>> ซึ่งแตกต่างจากการนำเงินสดมาคำ้ประกัน
เพราะถ้าเรานำเงินสดมาเป็นสินทรัพย์
ในการคำ้ประกันวงเงิน OD ก็จะทำให้เรา
#เสียโอกาส ในการนำเงินสดนี้ไปใช้ในธุรกิจ

>> หรือ นำเงินไปลงทุนอย่างอื่น ที่ได้ผลตอบแทน
มากกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก (ซึ่งปัจจุบันน้อยกว่า
เงินเฟ้อ)

>> ทั้งนี้ การที่เราจะเอาอสังหาฯ ไปคำ้ประกัน
กรอบวงเงิน OD เราก็ต้องมีอสังหาฯ ก่อน

>> และสิ่งหนึ่งที่ผมพยายามจะบอก คือ เราต้อง
เตรียมวางแผนซื้ออสังหาฯ แต่เนิ่นๆ ก่อนที่
จะเริ่มธุรกิจ โดยเฉพาะคนที่ทำงานประจำ
และมีแผนจะออกไปทำธุรกิจ หรือทำควบคู่
กันไป

>> เพราะการซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดสำหรับ
ผู้ที่จะเริ่มธุรกิจไม่ใช่เรื่องง่าย

>> และเราควรซื้ออสังหาฯ ในมูลค่าที่ cover
#กรอบเงินทุนหมุนเวียน ของธุรกิจที่เราวางแผน
ไว้แบบพอดีๆ ก็พอ (เพราะซื้อมูลค่าสูงเกินไป
ก็ผ่อนนาน กว่าจะปลอดหนี้เอาไปคำ้ OD ได้
คงไม่ทันกิน)

>> และสุดท้าย.. เราต้องเข้าใจว่า สินเชื่อ OD
ถูกออกแบบมาให้เป็นสินเชื่อระยะสั้น

>> เรา #ห้ามเอาไปใช้ผิดวัตถุประสงค์เด็ดขาด ‼️
เช่น ถ้าเอาไปซื้อของที่ไม่จำเป็น (เช่นซื้อ
รถยนต์ 🚗) และถ้าเราไม่มีเงินไปคืน เราต้อง
ชำระดอกเบี้ยในอัตราสูงไปตลอด

>> และเราอาจไม่มีเงินเหลือพอในการบริหาร
สภาพคล่องของธุรกิจเวลาฉุกเฉิน และทำให้
ธุรกิจของเราไปไม่รอดได้ =_="

>> สุดท้าย..หวังว่าบทความนี้ จะเป็นประโยชน์
ต่อทุกคน โดยเฉพาะผู้ประกอบการ
รายย่อย หรือ ผู้ที่เตรียมตัวจะทำธุรกิจ
นำไปประยุกต์ใช้กันนะครับ ^^

>> ขอให้โชคดีกับการลงทุนครับ

***********************************************
>> สุรชัย ทุหมัด (ดร.นิว) 🙂
>> ที่ปรึกษาการพัฒนาธุรกิจ SMEs
และนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

***********************************************

18/01/2023

📌 #การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ 🏠
#จากความสามารถในการสร้างรายได้

>> ปฏิเสธไม่ได้ว่า สำหรับสิ่งที่นักลงทุนอสังหาฯ
ต้องการก็คือ รายได้ หรือ กำไร จากการลงทุน
ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนแบบ (ซื้อมา-
ขายไป) หรือ (ซื้อเก็บไว้ปล่อยเช่า)

>> และจากข้อมูลในภาพที่โพสท์ ยังบอกไม่ได้
ว่าคอนโดฯ 30 ตร.ม. ราคา 1,200,000 บาท
ค่าเช่า 8,000 บาท ดอกเบี้ย Bank 3.5%ห้องนี้
ควรซื้อลงทุนมั๊ย เพราะเราต้องประเมิน
ราคาซื้อก่อน

>> วันนี้ ผมจะอธิบายวิธีการประเมินราคา
ซื้ออสังหาฯ จากความสามารถในการสร้าง
รายได้ (Income Approach) แบบง่ายๆ
#ถ้าเข้าใจกำไรแน่นอน

>> จากโพสท์ คอนโดมิเนียม 30 ตร.ม.
ประกาศขาย 1,200,000 บาท โดยเรา
ต้องการซื้อปล่อยเช่า แต่ไม่รู้ว่าจะซื้อที่
ราคาเท่าไหร่ มีขั้นตอนง่ายๆ ดังนี้ ครับ

>> ขั้นตอนที่ 1️⃣ เราตัองหาอัตราการเข้าอยู่อาศัย
เฉลี่ย (Occupancy Rate) ของคอนโดมิเนียม
(ถามจากนิติบุคค หรือ สังเกตุในพื้นที่) โดย
ควรมีคนอยู่ไม่ต่ำกว่า 80% ของตึก

>> ขั้นตอนที่ 2️⃣ เราต้องดูว่าค่าเช่าห้องในลักษณะ
เดียวกับที่เราจะซื้อว่าอยู่ที่เท่าไหร่
เช่น ลงสำรวจแล้ว ราคาเช่าอยู่ที่ 8,000 บาท

>> ขั้นตอนที่ 3️⃣ เราประเมินราคาได้ จากสูตร

>> ราคาประเมิน=ค่าเช่า/ปี÷ผลตอบแทนที่ต้องการ

**หมายเหตุ : ผลตอบแทนที่ต้องการต้อง
ไม่น้อยกว่าดอกเบี้ยธนาคาร สมมติว่า
เราต้องการผลตอบแทน 7.5%/ปี (ณ ดอกเบี้ย
ธนาคาร 3.5%)

นำมาแทนค่า

ราคาประเมิน = (8,000 x 12) ÷ 7.5%
= 96,000 ÷ 7.5%
= 1,280,000 บาท

>> เพราะฉะนั้น ราคาประเมินห้องนี้ที่เรา
สามารถซื้อได้ ณ ที่ผลตอบแทนเฉลี่ย
7.5%/ปี ต้องไม่เกิน 1,280,000 บาท

>> และจากประกาศขายคอนโดมิเนียมห้องนี้
ที่ราคา 1,200,000 บาท

>> #สรุป
คอนโดมิเนียมห้องนี้สามารถซื้อลงทุน
ปล่อยเช่าได้ จากการประเมินด้วยวิธี
Income Approach

>> เห็นได้ว่า วิธีนี้เหมาะกับการประเมิน
อสังหาฯ สำหรับการลงทุนปล่อยเช่า
เพราะเป็น
วิธีที่คำนวณจากผลตอบแทนที่นักลงทุน
ต้องการ และทำให้เราสามารถคำนวณ
รายได้ และ ต้นทุน ระหว่างถือครอง
ทรัพย์สินได้

>> ประเด็นต่อมา เราจะมาคำนวณค่าผ่อน
ต่อเดือน ในกรณีนี้ ถ้าเราผ่อน 30 ปี
ณ อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3.5% ต่อปี

>> เราจะผ่อนประมาณ 5,400 บาท/เดือน
ถ้าเก็บค่าเช่าได้ 8,000 บาท/เดือน
เอาค่าเช่า – ค่าผ่อน
= 8,000 – 5,400
= 2,600 บาท
เท่ากับว่า ระหว่างถือครองคอนโดฯ
เรายังมีกระแสเงินสดเหลือเข้ากระเป๋า
2,600 บาท/เดือน (โดยเฉลี่ย)

>> เมื่อเราผ่อนหมดเราจะมีทรัพย์สิน
มูลค่า 1,200,000 บาท (จริงๆ ราคาจะเพิ่ม
ขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ) เป็นของเรา 👍
โดยที่เราใช้เงินของธนาคารซื้อ แต่เราใช้
เพียงเครดิต แถมยังมีผู้เช่าเป็นคนผ่อน
ให้เราอีก

>> นี่แหล่ะครับ ที่เราเรียกว่า
#การลงทุนโดยใช้เงินคนอื่น
(Other People Money : OPM) 👍

>> เห็นมั๊ยครับว่า การลงทุนอสังหาฯ
ถ้าเราเข้าใจการวิเคราะห์ และการประเมิน
จะทำให้เราสร้างทรัพย์สิน เพื่อผ่อนแรง
ทางการเงินให้กับเราได้อีกทาง 🙂

>> สุดท้าย หวังว่าบทความนี้ จะเป็นประโยชน์
ต่อทุกคนที่จะซื้ออสังหาฯ มือสอง เพื่อ
การลงทุน หรือ เพื่ออยู่อาศัย นะครับ

>> ขอให้ทุกคนโชคดีกับการลงทุนครับ

***********************************************
>> สุรชัย ทุหมัด (ดร.นิว) 🙂
>> ที่ปรึกษาการพัฒนาธุรกิจ SMEs
และนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
***********************************************

17/01/2023

📌 #การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
#จากราคาตลาด

>> ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไมว่าจะเป็น
เพื่ออยู่อาศัย หรือ เพื่อการลงทุน
สิ่งที่เราควรเข้าใจ คือ หลักการประเมิน
ราคา

>> โดยหลักการประเมินอสังหาฯ หลักๆ
มีอยู่ 3 แบบ ได้แก่
1) การประเมินจากราคาตลาด
(Market Approach)
2) การประเมินจากต้นทุนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
(Cost Approach)
3) การประเมินจากความสามารถในการสร้างรายได้
(Income Approach)

>> วันนี้ผมจะมาอธิบายหลักการประเมิน
จาก ราคาตลาด (Market Approach)
ที่บริษัทประเมินใช้ให้ทราบกันนะครับ

>> การประเมินด้วยราคาตลาด
(Market Approach)

>> วิธีนี้จะเหมาะกับอสังหา ที่มีลักษณะ
เป็นโครงการ มีแบบบ้านเหมือนๆ กัน
หรือคล้ายๆ กัน ในพื้นที่ เช่น ทาวน์เฮ้าส์
2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1 ที่จอดรถ
ย่านอุดมสุข

>> วิธีนี้ผู้ประเมินจะตรวจสอบจากราคา
ประกาศขาย จากในพื้นที่ และ เว็บไซต์
และ สอบถามต่อรองหาราคาจริง
ที่เจ้าของยอมขาย

>> หลังจากนั้นจะเอาราคาทุกหลังมาเฉลี่ย
หาราคาที่ดินต่อตารางวา และ พื้นที่ใช้สอย
ต่อ ตร.ม.

>> ตัวอย่างเช่น ผมไปประเมินทาวน์เฮ้าส์ มือสอง
2 ชั้น 2 นอน 1 ที่จอดรถ พื้นที่ 19 ตร.ว.
พท.ใช้สอย 127 ตร.ม. แบบบ้านเหมือนๆ กัน
เป็นโครงการเก่า 20 ปี

>> ผมจะไปดูทาวน์เฮ้าส์ในหมู่บ้านที่มีลักษณะเดียวกัน
สมมติว่าไปดูมา 3 หลัง (จริงๆ ดู มากกว่า 10 หลัง)

- หลังที่ 1 พท.19 ตร.ว.
พท.ใช้สอยรวม พท.ภายนอกอาคาร 120 ตร.ม.
ราคา(ยอม)ขายจริง 2.2 ล้าน
- หลังที่ 2 พท.22 ตร.ว.
พท.ใช้สอยรวม พท.ภายนอกอาคาร 155 ตร.ม.
ราคา(ยอม)ขายจริง 2.6 ล้าน
- หลังที่ 3 พท.21 ตร.ว.
พท.ใช้สอยรวม พท.ภายนอกอาคาร 140 ตร.ม.
ราคา(ยอม)ขายจริง 2.35 ล้าน

* กรณี แบบบ้านเหมือนๆ กัน และ พท.นอกอาคาร
ไม่มากแบบทาวน์เฮ้าส์ เรานับเป็น ตร.ม. รวม
เพื่อหาพื้นที่เฉลี่ยได้เลย

>> ต่อมาเราจะหาราคาประเมิน ได้ดังนี้

>> ขั้นตอนที่ 1 เราเอาราคาขายจริงทั้งหมด
มาบวกกัน
= 2.2 + 2.6 + 2.35 ล้าน
= 7.15 ล้าน

>> ขั้นตอนที่ 2 เอาจำนวนพื้นที่ใช้สอยมาบวกกัน
= 120 + 155 + 140 ตร.ม.
= 415 ตร.ม.

>> ขั้นตอนที่ 3 หาราคา ต่อ ตร.ม.
เอา ราคา หาร พื้นที่ใช้สอย
= 7,150,000 บาท ÷ 415 ตร.ม.
= 17,228.92 บาท/ตร.ม.

>> ขั้นตอนที่ 4 หาราคาประเมินบ้านที่เราจะซื้อ
โดยเอา (ราคา/ตร.ม. x พ.ท.บ้าน) ที่เราประเมิน
= 17,228.92 x 127
= 2,188,072.84 บาท

>> เพราะฉะนั้น ราคาประเมินทาวน์เฮ้าส์จะอยู่ที่
2,188,072.84 บาท ปัดเป็นตัวเลขกลมๆ
= 2,188,073 บาท

>> ถ้าผู้ขายขายต่ำกว่า หรือ เท่ากับ ราคานี้
เราสามารถซื้อได้ ทั้งนี้ บ้านมือสอง

- สำหรับกลุ่มข้าราชการ สามารถกู้ธนาคารได้
100 % (ธนาคารรัฐที่มีโครงการสวัสดิการ)
- สำหรับบุคคลทั่วไป สามารถกู้ได้ 80-90 %
แต่อาจให้สินเชื่อ Top-up ส่วนที่ขาดจาก
ราคาบ้าน แต่คิดดอกเบี้ยสูงกว่าปกติ

>> เพราะถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน
เราต้องหาส่วนที่เกินจากราคาประเมิน
มาจ่ายเอง ^^”

>> หวังว่าบทความนี้ จะเป็นประโยชน์
ต่อทุกคนที่จะซื้อบ้านมือสอง เพื่อ
การลงทุน หรือ เพื่ออยู่อาศัย นะครับ

>> บทความต่อไปผมจะมาอธิบาย
การประเมินราคา จากความสามารถในการ
สร้างรายได้ (Income Approach) ให้กับทุกท่าน
สามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้

>> ขอให้โชคดีกับการลงทุนครับ

***********************************************
>> สุรชัย ทุหมัด (ดร.นิว) 🙂
>> ที่ปรึกษาการพัฒนาธุรกิจ SMEs
และนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
***********************************************

15/01/2023

📌 #จะกู้ได้เท่าไหร่
#ต้องเข้าใจCapacity 👍

>> สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันการ
ปฏิเสธไม่ได้ว่าคนส่วนใหญ่ต้องใช้ สินเชื่อธนาคาร
ไม่ว่าจะเป็น ผู้ลงทุน หรือ ผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย

>> แต่ในช่วงที่ผ่านมา หรือช่วงภาวะเศรษฐกิจไม่ดี
หลายคนถูกปฏิเสธ หรือ กู้ไม่ผ่าน และไม่ทราบว่า
เป็นเพราะอะไร เพราะพนักงานธนาคารก็ไม่ได้บอก
รายละเอียดที่ชัดเจน

>> ในฐานะนักประเมิน วันนี้ ผมจะมาบอกหลักการ
วิเคราะห์ง่ายๆ ที่ทุกท่านสามารถนำไปวิเคราะห์
ความสามารถในการเป็นหนี้ (Capacity) แบบง่ายๆ

>> เพื่อที่จะได้รู้ว่า เราจะสามารถกู้อสังหาริมทรัพย์
ที่เราอยากได้ ได้หรือไม่ ?

>> สัดส่วนที่เราใช้วัดความสามารถในการเป็นหนี้
ธนาคารจะพิจารณา สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้สุทธิ

>> โดยจะกำหนดเกณฑ์ว่าบุคคลควรมีสัดส่วนภาระหนี้
ได้เท่าไหร่ต่อรายได้ เช่น ธนาคารสีส้ม
กำหนดไว้ว่า
บุคคลสามารถมีภาระหนี้ได้ไม่เกิน 60%
ของรายได้สุทธิ

>> ต่อมาเราก็มาพิจารณาความสามารถในการ
มีภาระหนี้ต่อเดือน (Capacity) ของเรา หาได้
จากสูตร
ความสามารถในการมีภาระหนี้ = รายได้สุทธิ x 60%

>> ตัวอย่าง เช่น
นาย A มีรายได้สุทธิต่อเดือน = 40,000 บาท
ความสามารถในการเป็นหนี้ต่อเดือนของนาย A
จะเท่ากับ
40,000 X 60% = 24,000 บาท

>> เพราะฉะนั้น นาย A จะสามารถมีภาระหนี้ได้
24,000 บาท/เดือน

>> ถ้าบ้านที่นาย A อยากซื้อมีอัตราผ่อนชำระ
ไม่เกิน 24,000 บาท นาย A ก็สามารถกู้ผ่านได้
แบบสบายหายห่วง

>> แต่ถ้านาย A มีภาระหนี้อื่นๆ อยู่ เช่น
- ผ่อนรถยนต์ 8,000 บาท/เดือน
- ผ่อนสินเชื่อส่วนบุคคล 2,500 บาท/เดือน
- ผ่อนบัตรเครดิต 2,000 บาท/เดือน
รวมภาระหนี้ นาย A เท่ากับ 12,500 บาท/เดือน

>> ความสามารถในการเป็นหนี้ของนาย A จะเท่ากับ
ความสามารถในการมีภาระหนี้ - หนี้สินรวม

>> แทนสูตรได้ดังนี้
ความสามารถในการมีภาระหนี้คงเหลือ
= 24,000 – 12,500
= 11,500 บาท

>> เพราะฉะนั้น นาย A จะต้องกู้บ้านที่มีภาระผ่อน
ต่อเดือน ไม่เกิน 11,500 บาท เพราะถ้าเกิน
นาย A ก็จะกู้ไม่ผ่านแน่นอน (กรณีนี้อาจต้อง
ซื้อบ้านที่ราคาถูกลง เพื่อให้ค่าผ่อนไม่เกิน
11,500 บาท/เดือน)

>> ทั้งนี้ แต่ละธนาคารจะกำหนดค่า Capacity ไม่เท่ากัน
ขึ้นอยู่กับนโยบายการควบคุมสินเชื่อในแต่ละช่วงเวลา
เพื่อความคุมการเกิดหนี้เสีย (NPL)

>> เช่น จากตัวอย่างข้างบน ถ้านาย A มาขอสินเชื่อ
ธนาคารสีเขียว ที่กำหนดเกณฑ์ Capacity
ไว้ที่ 40%
ความสามารถในการมีภาระหนี้ของ นาย A
เท่ากับ
40,000 X 40% = 16,000 บาท

>> เห็นได้ว่าการที่เรารู้ค่า Capacity ของแต่ละธนาคาร
จะทำให้เราประเมินได้ว่า เราควรยื่นธนาคารไหน

>> เช่น จากตัวอย่าง ถ้านาย A ต้องการซื้อบ้านที่มี
ค่าผ่อนต่อเดือน 20,000 บาท (ไม่มีภ่ระหนี้อื่น)

ถ้านาย A ยื่นกู้ ธนาคารสีส้ม (Capacity 60%
= 24,000 บาท) จะกู้ผ่าน

แต่ถ้า นาย A ยื่นกู้กับธนาคารสีเขียว (Capacity
40% = 16,000 บาท ) จะกู้ไม่ผ่าน เป็นต้น

>> #สรุปว่า ค่า Capacity เป็นค่าที่ธนาคารใช้ในการ
ประเมินความสามารถในการเป็นหนี้ของเรา ถ้าเรา
เข้าใจจะทำให้เรารู้ว่าเรามี หรือ เหลือ Capacity
ในการผ่อนอสังหาฯ ได้เดือนละเท่าไหร่

>> และคำนวณได้ว่า ควรซื้ออสังหาฯได้ไม่เกิน
ราคาเท่าไหร่ ซึ่งจะทำให้นักลงทุนอสังหาฯ
แบบเราไม่ต้องเสียเวลา...

>> หวังว่าบทความนี้ จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่
สนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบรายย่อย
ไม่มากก็น้อย

>> ขอให้ทุกคนโชคดีกับการลงทุน ครับ

***********************************************
>> สุรชัย ทุหมัด (ดร.นิว) 🙂
>> ที่ปรึกษาการพัฒนาธุรกิจ SMEs
และนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
***********************************************

10/01/2023

📌 #แนวคิดการครอบครองอสังฯของนายทุน
#ในระบบทุนนิยม

>> คาร์ล มากซ์ ได้เคยวิพากษ์ และอธิบาย
การทำงานของทุนนิยมไว้ในหนังสือ
Das Kapital ในปี ค.ศ. 1867

>> ผมได้สรุป และวิเคราะห์ประเด็น ระบบการเงิน
การเข้าครอบครองที่ดิน และ อสังหาริมทรัพย์
ภายใต้คอนเซ็ปทุนนิยม ไว้ดังนี้ครับ :

>> #ระบบทุนนิยม เป็นระบบที่ชนชั้นนายทุนนั้น
ขูดรีดเอาเปรียบแรงงานอย่างแสนสาหัส
และยังเป็นมาจนถึงทุกวันนี้

>> ซึ่งเห็นได้ชัดในระบบการเงินที่มี นายทุน
นักการเมืองเป็นผู้ออกกฎกติกาไว้ ไม่ให้คน
ทั่วไปสามารถเข้าถึงเงินทุนได้อย่างง่ายๆ

>> ซึ่งทำให้คนทั่วไปเสียเปรียบตั้งแต่ได้รับอัตรา
ดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงกว่านายทุน โดยเฉพาะการกู้
เพื่อทำธุรกิจ...

>> เนื่องจากถ้าปล่อยให้ชนชั้นแรงงานเข้าถึงทุนได้
และมีต้นทุนทางดอกเบี้ยเท่ากัน
อาจทำให้นายทุนมีคู่แข่งทางธุรกิจมากขึ้น

>> ผลประโยชน์จะถูกแชร์ออกไป และเสียอำนาจ
ในการครอบงำเศรษฐกิจและสังคมในที่สุด

>> ทั้งนี้ เพราะเมื่อชนชั้นแรงงานมีอำนาจทาง
เศรษฐกิจขึ้นมาได้ จะทำให้ความมั่งคั่งของ
ชนชั้นนายทุนลดลงนั่นเอง

>> ประเด็นต่อมา ชนชั้นนายทุนยังออกแบบระบบ
ทุนธนาคารโดยการโฆษณาชวนเชื่อให้คนเชื่อ
ว่าการฝากเงินคือความมั่นคงในชีวิต

>> ซึ่งก็ไม่ได้ผิดอะไรมาก แต่แท้จริงแล้วนายทุน
ต้องการครอบครองทรัพย์สินที่สำคัญที่มีจำกัด
และไม่สามารถมีเพิ่มขึ้นเองได้นั่น คือ ที่ดิน
และ #อสังหาริมทรัพย์ แต่การครอบครองที่ดิน
และอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้เงินจำนวนมาก

>> นายทุนจึงพัฒนาระบบธนาคารขึ้น เพื่อใช้ระดม
ทุนจากคนทั่วไปผ่านธนาคาร โดยผลประโยชน์
ของคนที่นำเงินมาฝากก็คือ ดอกเบี้ย

>> ซึ่งน้อยมากเมื่อเทียบกับทุนที่นายทุนระดม
ผ่านธนาคาร เพื่อนำไปซื้อที่ดิน และ
อสังหาริมทรัพย์ จนเป็น "เศรษฐีที่ดิน" หรือ
"LANDLORD" และ พัฒนาธุรกิจต่างๆ ตามมา
บนที่ดินของตนเอง

>> ประกอบกับยกระดับราคาที่ดิน และ
อสังหาริมทรัพย์ ให้คนทั่วไปเป็นเจ้าของได้
ยากขึ้น...

>> เห็นได้จากปัจจุบันคนทำงานต้องผ่อน
บ้านหลังเดียว จนถึงเกษียณก็มีให้เห็นกัน
เป็นเรื่องปกติ จากที่เมื่อก่อนรุ่นพ่อแม่เรา
ที่ผ่อนกัน 7 ปี ถึง 15 ปี เท่านั้น

>> ซึ่งระบบนี้ จะทำให้ชนชั้นแรงงานทั้งชนชั้นกลาง
และชนชั้นรากหญ้าไม่มีความสามารถในการ
ครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
เป็นเพียง #ผู้เช่าประเทศอยู่ จากกลุ่มนายทุน
ใหญ่ เท่านั้น !!

>> ซึ่งนำมาสู่การสูญเสีย "อำนาจ" และ "เสรีภาพ"
ในการแสดงความคิดเห็นในที่สุด เพราะรายได้
เรามาจากนายทุน

>> ซึ่งนายทุนใช้ระบบนี้ในการทำให้คนสยบยอม
(Hegemony)

>> ด้วยเหตุนี้เอง เราจึงต้องมีความเข้าใจระบบ
#การลงทุนโดยใช้เงินคนอื่น (Other People
Money : ) 👍แบบที่นายทุนทำ

>> เพื่อให้เกมการเงินกระดานนี้ จะเป็นเกมที่
มดตัวเล็กๆ อย่างเราจะเดินและเติบไปกับช้างได้
แบบไม่มีใครกลัวใคร 🎉

>> ปัจจุบันปฏิเสธไม่ได้ว่าสำหรับคนทำงานประจำ
หรือมนุษย์เงินเดือน 💁 ที่วางแผนเกษียณอายุ
🧓ด้วยการใช้ชีวิตด้วยเงินที่เก็บออมไว้ใน
ช่วงทำงานนั้น เป็นไปได้น้อยมาก หรือแทบเป็น
ไปไม่ได้เลย

>> เพราะดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำเตี้ยเรี่ยดิน ผนวกกับ
อัตราเงินเฟ้อ โดยเฉพาะดัชนีเงินเฟ้อของค่า
รักษาพยาบาล (Healthcare Index) ที่ในอนาคต
จะสูงกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ ต่อปี

>> อีกทั้งในโลกทุนนิยมยุคหลังสมัยใหม่นี้คนอยู่
เป็นโสดมากขึ้น ส่งผลให้คนมีลูกกันน้อยลง
ประกอบกับค่านิยมที่เปลี่ยนไปและเงื่อนไขทาง
เศรษฐกิจ การหวังที่จะมีลูก หรือให้ลูกมาเลี้ยง
ตอนแก่จึงถือเป็นความเสี่ยงเช่นกัน

>> เพราะฉะนั้นมนุษย์เงินเดือนในปัจจุบัน จึงต้องหา
#การลงทุนที่มีพลังทวี (Leverage)

>> เพื่อเป็นตัวช่วยในการเสริมแรงในการสร้างความ
มั่งคั่ง (Wealth) ทั้งในรูปแบบ Active Income
และ Passive Income ควบคู่กันไป เพื่อให้อยู่
รอดได้ในระบบทุนนิยม...

>> ซึ่งการลงทุนที่สามารถใช้เงินคนอื่น
(เงินธนาคาร)ได้ ก็คือ
#การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบที่นายทุนใช้
นั่นเอง

>> ในบทความความต่อๆ ไป ผมจะมาแชร์เกี่ยวกับ
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ และ การลงทุน
ในรูปแบบต่างๆ ในมุมมองนักวิเคราะห์ ให้เข้าใจ
ได้แบบง่ายๆ

>> ที่มนุษย์เงินเดือน หรือ บุคคลทั่วไปก็ทำได้
แค่เข้าใจหลักการ #วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
และ #เทคนิคการวิเคราะห์สินเชื่อ

>> หวังว่าบทความนี้ จะเป็นข้อมูลเบื้องต้น
และเป็นประโยชน์ สำหรับผู้ที่สนใจการลงทุน
ในอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ไม่มากก็น้อย

>> ขอให้โชคดีกับการลงทุนครับ 🙂

***********************************************
>> สุรชัย ทุหมัด (ดร.นิว) 🙂
>> ที่ปรึกษาการพัฒนาธุรกิจ SMEs
และนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

***********************************************

คุยอสังหาฯ และ การลงทุน กับ นิว

27/02/2023

26/02/2023

18/01/2023

17/01/2023

15/01/2023

10/01/2023

ที่อยู่

เว็บไซต์

แจ้งเตือน

ติดต่อ ธุรกิจของเรา

ทางลัด

แชร์

ประเภท