รู้รอบอสังหาและภาษี

หน้าหลัก
ประเทศไทย
Bangkok
รู้รอบอสังหาและภาษี

การวางแผนภาษี
ภาษีจำนอง ขายฝาก
ภาษีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีที่ดินแบ่งแปลง บ้านมือสอง
(1)

10/09/2026

คนมีไอเดีย… มักไม่มีตังค์
คนมีตังค์… สุดท้ายได้แค่ "ค่าพิกัด"

ภาพนี้ผมเห็นซ้ำ ๆ ในวงการอสังหาฯ มาหลายปี

คนหนึ่งมองที่ดินเปล่าออกว่าจะปั้นเป็นอะไร — แต่ไม่มีทุนขยับ
อีกคนมีเงินก้อน — แต่ไม่มีของ ไม่มีดีล สุดท้ายควักเงินไปจบที่ถือโฉนดเปล่าแปลงนึง
อีกคนนั่งทับที่ดินทำเลทอง — แต่ไม่รู้จะปลุกมันยังไง

ต่างคนต่างมี "ครึ่งเดียว" ของดีล

— พอจับมือกัน ส่วนใหญ่ได้ร่วมกันแต่ตอนทุกข์… ตอนสุขกลับไม่มีใครได้ร่วม

ไม่ใช่เพราะของไม่ดี
แต่เพราะ จับมือกันผิดวิธีตั้งแต่วันแรก

— ล่าสุดผมไปเจอโครงการหนึ่ง —

เราจะมาถอดไอเดียใน The Light 6
ไอเดียดี ที่ดินสวย แต่เงินไม่พร้อม (ไม่ใช่ไม่มี — แต่แกไม่ใช้)
สุดท้ายทั้งโครงการเดินด้วยเงินของแบงก์

สวยในทางธุรกิจ — แต่ในทางภาษี สยองกว่าที่คิดหลายเท่า

รอบนี้เลยขึ้นโครงใหม่
3 วัน 2 คืน ที่ "คนมีไอเดีย – คนมีตังค์ – คนไม่มีตังค์ – คนมีที่ดิน – คนมีใจ" จะได้มานั่งวางเกมด้วยกันจริง ๆ

ตัวอย่างบทสนทนาจริงในห้อง —

🔸 อ.แม็ค วาง Cashflow → งบลงทุนขาดอยู่เท่าไหร่
🔸 Cashflow ผ่าน → ส่งต่อ อ.สงคราม เช็กภาษี ผ่านแล้ววนกลับมาที่ Project Finance อีกรอบ
🔸 พี่ป๊อป : บางดีล สะพาน 8 ล้าน ก็ต้องยอมทำ
🔸 พี่เคน : 76 แปลง ภาษีโดน 19 ล้าน ทุนมีแค่ 3 ล้าน — เจ้าของบอก "ถ้าใช้ทุนเท่านี้ ผมมีทำ"

แล้วโต๊ะก็เงียบไปแป๊บ —

🔸 พี่ป๊อป : แปลง 5 ไร่ 70 วา เจ้าของเสียดาย 19 ล้าน… ขยับโครงสร้างนิดเดียว ภาษีเหลือ 4.7 ล้าน

…นี่ยังไม่รวมเกมพื้นที่เพิ่ม–ลด อีกชั้น

ผลต่างหลักสิบล้าน ไม่ได้อยู่ที่ใครมีเงินมากกว่า
มันอยู่ที่ ใครคิดออก กับใครคิดไม่ออก

และที่คิดออก — เพราะภาพนี้ถูกฉายซ้ำ จนมันกลายเป็นวิธีคิด

รายละเอียดกำลังมา —
ชนะสุ Master Class เปิดโครงใหม่

พิมพ์ "สนใจ" ไว้ได้เลย — ไม่ต้องรอรอบหน้าจนกว่าโครงการนี้จะขายจบ

รู้รอบอสังหาและภาษี | TAX BATTLE

18 19 20 กันยายน 2569 เข้าค่า่ยอสังหาฯ 3 วัน 2 คืน
โครงการศึกษาด้านอสังหาฯ เฉพาะทาง

10/09/2026

ค่าเช่าก้อนนี้ ภาษีต่างกัน 33 ล้าน
แปลงเดียวกัน สัญญาเดียวกัน 30 ปีเท่ากัน
การดิ้นรนจดบริษัทเพราะคิดว่าก้อนนี้ประหยัดได้มากแล้ว

ต่างแค่ตรง "วันที่เริ่ม" ไม่ใช่วันยื่นแบบ
ที่ดินแปลงทำเลดี
ปล่อยเช่าระยะยาว
ค่าเช่า 560,000 บาทต่อเดือน ปีละ 6,720,000
บวกเงินหน้าดิน (เงินกินเปล่า) อีก 30 ล้าน
สัญญายาว 30 ปี
ฟังดูเป็นดีลในฝันของเจ้าของที่ดินใช่ไหมครับ
แต่พอเงินเข้าจริง มีคำถามเดียวที่ตัดสินว่าคุณจะเหลือเท่าไหร่ —
"ตอนเริ่ม คุณให้ใครเป็นเจ้าของ"
เจ้าของที่ดินหลายคนพอเห็นยอดนี้ รีบวิ่งไปตั้งบริษัท
เชื่อว่านิติบุคคลเสียภาษีถูกกว่าเสมอ
เอาที่ดินเข้าบริษัท แล้วมานั่งปวดหัวหา "ค่าบริหาร เงินเดือน" มาเป็นรายจ่าย
เงินได้สะอาด ๆ เลยกลายเป็นรายจ่ายที่พิสูจน์ไม่ได้ รอวันโดนตีกลับ
ตัวเลขจริงเป็นแบบนี้ครับ — ผมขอลงแค่ผลลัพธ์ ส่วนวิธีเก็บไว้กางกันในห้องเรียน
ทางที่เจ้าของ "วางเกมไว้ตั้งแต่วันแรก"
ภาษีรวมทั้งกอง 890,500 บาทต่อปี

ทางที่รีบเข้าบริษัท (รวมภาษีปันผลตอนดึงเงินออกมาใช้จริง)
1,986,100 บาทต่อปี
ต่างกันปีละเกือบ 1,100,000
คูณ 30 ปี = เกือบ 33 ล้าน
บนดีลเดียวกันเป๊ะ ๆ
นี่แหละที่ผมพูดตลอด —
ภาษีอสังหาฯ ไม่ได้แพ้ตอนยื่นแบบ แต่แพ้ตั้งแต่วันที่วางเกมผิด
พอเซ็นสัญญา 30 ปีไปแล้ว จะมาแก้ระหว่างทางมันแพงและแทบขยับไม่ได้
เกมนี้ชนะที่ "จุดเริ่ม" ไม่ใช่ "จุดแก้"
ศุกร์ที่ 12 กันยายน 2569 นี้
ผมจะกางเคสนี้ทั้งดีล ตั้งแต่หน้าดิน เงินกินเปล่า
ยันโครงสร้างที่ทำให้ภาษีเหลือหลักแสน ไม่ใช่หลักล้าน
ในคอร์ส Track 07 ภาษีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า
เอาที่ดิน เอาสัญญาเช่าของคุณมากางบนโต๊ะ แล้ววางเกมด้วยกัน
ทักมาคุยกันก่อน ดีกว่าไปวางเกมผิดตั้งแต่วันแรก
LINE:
🥊 ที่ดินของคุณตอนนี้ — เจ้าของคนเดียว หรือวางโครงสร้างไว้แล้ว?

09/09/2026

ยกที่ดินให้บริษัทใช้ฟรี ต้องเสียภาษีเท่าไร

คำตอบคือ — ยังไม่ต้องเสียสักบาท

แต่ผมจะบอกว่า นี่แหละคือกับดักที่ "หวาน" ที่สุด

เรื่องนี้ไม่ใช่ผมคิดเอง มีข้อหารือกรมสรรพากรวางไว้เป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว

พี่ติ๊ก เอาที่ดินของตัวเอง มา "จดทะเบียนให้สิทธิเก็บกิน" แก่บริษัทตัวเอง 30 ปี โดยไม่คิดค่าตอบแทน

ไม่ใช่ว่าไม่อยากได้ค่าเช่า แต่แกมองภาพใหญ่ไปไกลกว่านั้น

ด้วยฐานเงินเดือนที่สูงอยู่แล้ว ถ้าใส่ค่าเช่าเข้าไปอีก อัตราภาษีส่วนตัวจะพุ่งไปไกลกว่าอัตราบริษัทแน่ ๆ

ในสัญญาเขียนชัดว่า ถ้ามีการก่อสร้างอาคารลงบนที่ดิน พอครบสัญญาหรือเลิกใช้เมื่อไหร่ ให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน โดยปลอดภาระ

แล้วบริษัทที่ได้สิทธิเก็บกินมา ก็เอาที่ดินไปปล่อยเช่าต่อ โดยให้ผู้เช่าลงทุนสร้างอาคารเอง เก็บค่าตอบแทนสิทธิการเช่า + ค่าสิทธิรายปี

มองให้ชัด ๆ — สรรพากรมองเคสนี้แยกเป็น 3 ชั้น และแต่ละชั้นเสียภาษีไม่เหมือนกันเลย

ชั้นที่ 1 — เจ้าของที่ดิน (คนที่ให้สิทธิเก็บกินฟรี)

วันที่ให้ = ไม่มีเงินได้ ไม่ต้องเสียภาษี เพราะให้ฟรี ไม่ได้รับค่าตอบแทน

เงินได้ของแกจะเกิด "วันเดียว" เท่านั้น — วันที่อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ตอนจบสัญญา และสรรพากรชี้ว่าเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(8) ไม่ใช่ค่าเช่าตามมาตรา 40(5)

ซึ่งถ้ามองตามหลัก BOT ก้อนนี้น่ากลัวมาก — สมมติอาคารมูลค่า 100 ล้าน
ค่าอันพึงมีก้อนนี้ชนอัตราสูงสุด 35% เต็ม ๆ

ชั้นที่ 2 — ทำไมไม่ใช่ "ค่าเช่า"

ตรงนี้แหละหมัดเด็ด — เพราะ "สิทธิเก็บกิน" กับ "สัญญาเช่า" คือฉากคนละภาพกัน

สัญญาเช่า = บุคคลสิทธิ (ผูกกันแค่คู่สัญญา) เงินได้ค่าเช่า มาตรา 40(5)

สิทธิเก็บกิน = ทรัพยสิทธิ (สิทธิเหนือตัวทรัพย์ ตามแพ่งฯ มาตรา 1417) พอไม่ใช่การให้เช่า เงินได้ตอนรับอาคารเลยไปตกที่มาตรา 40(8)

ชื่อของสัญญาที่คุณเลือกใช้ตั้งแต่วันแรก เป็นตัวกำหนดว่าจะเสียภาษีมาตราไหน ตอนไหน — ไม่ใช่รอไปเถียงกันในวันที่ย้อนกลับมาแก้ไม่ได้แล้ว

ชั้นที่ 3 — บริษัทที่เอาสิทธิไปปล่อยเช่าต่อ

ค่าตอบแทนสิทธิการเช่า = เงินได้ค่าเช่า มาตรา 40(5) ของบริษัท

แต่ไม่ต้องเสียทั้งก้อนปีเดียว — รับรู้เฉลี่ยตามอายุสัญญา (เกณฑ์สิทธิ) แล้วภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% ที่ถูกหักเกินไว้ ก็ขอคืนได้

เห็นภาพใหญ่ไหมครับ

ก้อนเดียวกัน ที่ดินแปลงเดียวกัน อาคารหลังเดียวกัน แต่พอวางโครงสร้างเป็น เจ้าของที่ดิน → บริษัทผู้ทรงสิทธิ → ผู้เช่า

ภาษีมันไหลลงคนละมาตรา คนละจังหวะ คนละคน อย่างเป็นระเบียบ

แล้วกลับมาที่คำว่า "ให้ฟรี ไม่เสียภาษี"

มันจริง... แต่จริงแค่ครึ่งเดียว

เพราะวันสุดท้ายของสัญญา อาคารที่อาจมีมูลค่าหลายสิบล้าน จะตกลงมาที่เจ้าของที่ดินทั้งก้อน ตีราคาตาม "ค่าอันพึงมี" ณ วันนั้น (มาตรา 9 ทวิ) กลายเป็นเงินได้ก้อนโตในปีเดียว

"ฟรี" วันนี้ คือใบแจ้งหนี้ที่ถูกเลื่อนไปเปิดในอีก 30 ปีข้างหน้า

ลองแทนตัวเลขให้เห็นภาพ — อาคาร 100 ล้านเท่ากัน

รับตอนครบสัญญา (BOT แบบพี่ติ๊ก) ตีเต็มทั้งก้อนปีเดียว ชน 35% → เสียราว 17 ถึง 34.5 ล้าน (แล้วแต่จะสู้ราคาเสื่อมตาม ม.9 ทวิ ลงมาได้แค่ไหน)

แต่ถ้าพลิกโครงสร้างให้รับกรรมสิทธิ์ตั้งแต่วันสร้างเสร็จ บนสัญญาเช่ายาว (แบบ BTO) กฎหมายให้รับรู้แค่ราว 35.8% แล้วเฉลี่ยยื่น ภ.ง.ด.93 ทีละปี → เหลือราว 4.9 ล้านตลอดสัญญา

อาคารหลังเดียวกัน ต่างกันเกือบ 30 ล้าน — แค่ "จังหวะ" กับ "ชื่อสัญญา" ที่เลือกตั้งแต่วันแรก

ต่างกับเจ้าของที่ดินอีกแบบ ที่ให้บริษัทใช้ที่ดินแบบไม่ได้วางแผน — สัญญาเช่าสั้น ๆ ต่อไปเรื่อย ไม่จดทะเบียน ใบอนุญาตสร้างก็คนละชื่อกับคนลงบัญชี

คนแบบหลังไม่ได้ "เลื่อนวันจ่าย" ครับ เขา "จุดชนวน" ให้ระเบิดลงได้ทุกเมื่อ ทั้งส่วนควบ ทั้งประเมินค่าเช่าย้อนหลัง ทั้งค่าเสื่อมที่หักผิดตัว

โครงสร้างที่ดี ไม่ได้แปลว่าไม่เสียภาษี — แต่แปลว่าคุณรู้ล่วงหน้าว่าจะเสียเมื่อไหร่ เท่าไหร่ และมีเวลาเตรียมเงินไปรอ

ส่วนโครงสร้างที่พลาด คือระเบิดที่คุณไม่รู้ด้วยซ้ำว่าตัวเองเหยียบอยู่

12 ก.ย. 69 · สตาร์บัคส์ สาขาถนนราษฎร์พัฒนา

"ที่ดิน · เช่าสร้าง · สิทธิระยะยาว" คือวันที่เรากางเรื่องนี้กันทั้งวัน —
สำหรับคนมีที่ดิน / ปล่อยเช่าที่ดิน / ให้เขามาสร้าง

เช่าสั้น (≤3 ปี) vs ยาว, ให้เชนใหญ่มาเช่าสร้างแล้วยกอาคารตอนจบ (BTO/BOT/BOD), เงินกินเปล่าจะเสียก้อนเดียวหรือเฉลี่ย ภ.ง.ด.93, และเอาที่ดินให้บริษัทตัวเองใช้ยังไงไม่โดนประเมินย้อนหลัง — เทียบ บุคคล vs นิติบุคคล ให้เห็นว่าเคสคุณควรถือในนามไหน

🏪 7-11 · Makro · นักพัฒนา มาขอเช่าที่ดินยาว + สร้างอาคาร — รับดีลยังไงภาระไม่ตกเมื่อต้องรับรู้รายได้การได้มาอาคารยล
💰 เงินกินเปล่า / ค่าหน้าดิน ก้อนโต จะเสียภาษีทั้งก้อนปีเดียว หรือเฉลี่ย 30 ปีด้วย ภ.ง.ด.93 (ต่างกันหลายล้าน)
🏗️ ให้เขาสร้างตึกแล้วยกให้ตอนจบ (BTO / BOT / BOD) — "ตึกที่ได้มาฟรี" จริง ๆ คือเงินได้ที่ต้องเสียภาษี
🏢 เอาที่ดิน/โกดัง/อพาร์ตเมนต์ ให้บริษัทตัวเองเช่า หรือให้ใช้ฟรี — พลาดตรงไหนถึงโดนประเมินราคาตลาด
⚖️ ทุกเรื่อง เทียบ "บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล" ให้เห็นว่าเคสของคุณควรถือในนามไหน

📅 วันที่ 13 ก.ย. 69 · สตาร์บัคส์ สาขาถนนราษฎร์พัฒนา
หลัสสูตร เช่าอสังหาฯ "ปล่อยเช่า · ที่พักบริการ"
สำหรับคนมีอาคาร/ห้องอยู่แล้ว เก็บค่าเช่าทุกเดือน–ทุกคืน

วันนี้คุณจะรู้ว่า…
🏘️ อพาร์ตเมนต์ · หอพัก · คอนโด · พื้นที่พาณิชย์ — แยก "ค่าเช่า" กับ "ค่าบริการ" ยังไงไม่ให้โดน VAT ย้อนหลัง
🧾 รายได้ทะลุ 1.8 ล้าน ต้องจด VAT ไหม · เงินประกัน–เงินมัดจำ ต้องเสียภาษีหรือเปล่า
🅿️ ทำลานจอดรถ / ตลาดนัด เก็บค่าเอง — ทำไมกลายเป็น "บริการ" ต้องเสีย VAT
🏖️ พูลวิลล่า · Airbnb · เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ปล่อยรายวัน — เสียภาษี "เยี่ยงโรงแรม" ยังไง
🌐 ขายผ่าน Agoda / Booking / Airbnb — ภ.พ.36 / ภ.ง.ด.54 ที่เจ้าของส่วนใหญ่ "ลืมนำส่ง" แล้วโดนย้อนหลัง
🌏 เคสใหญ่: ขาย Leasehold พูลวิลล่าให้ต่างชาติ แล้วต่างชาติกลับประเทศ ปล่อยเช่าช่วง/Airbnb ต่อ — เสียภาษีครบวงจรยังไง
พูลวิลล่าต่างชาติ ตั้งแต่ขายสิทธิ → เช่ากลับ → ปล่อย Airbnb → รับบริหารแทน
เหมาะกับ: เจ้าของที่ดิน · ผู้ปล่อยเช่า · นักพัฒนา · เจ้าของอพาร์ตเมนต์/พูลวิลล่า · ผู้ประกอบการผู้ให้ความนใจ

สอบถาม/สมัคร: LINE · โทร 081-655-5256

🥊 ถ้าคุณมีที่ดินสักแปลง แล้วจะให้บริษัทตัวเองขึ้นอาคาร คุณจะเลือก "สัญญาเช่า" หรือ "จดสิทธิเก็บกิน" — เพราะอะไร

08/09/2026

ถ้าจะพัง ก็ให้มันพัง บนกระดาษใบนี้

บริหารโครงการ • การเงิน–สินเชื่อ • ภาษี

เพราะในสนามจริง 3 เรื่องนี้มันมาพร้อมกัน ไม่ได้มาให้แก้ทีละเรื่อง

—

"โรงเรียนบ้านชนะสุ" รุ่นที่ 4 ไม่ใช่คลาสนั่งฟังบรรยาย

แต่คือค่าย 3 วัน 2 คืน ที่คุณจะได้ลงมือ ขึ้นโครงสร้างโครงการจริงบนกระดาษ

หยิบแปลงที่ดินจริง + เงื่อนไขสินเชื่อธนาคารจริง มาวางทั้งโครงการ ให้ผ่านทั้งสินเชื่อและภาษี ด้วยผลตอบแทนที่ดีที่สุด — ก่อนเอาเงินก้อนจริงลงสนาม

—

และครั้งนี้คุณจะได้ลงมือกับทีมที่ "ทำจริง" ทั้งวง 👇

▪️ อ.สงคราม — ที่ปรึกษาภาษีอสังหาฯ
▪️ พี่เคน & พี่ป๊อป — เจ้าของโครงการจัดสรรตัวจริง
▪️ อ.แม็ค — ผู้เชี่ยวชาญสินเชื่อธนาคาร 15+ ปี

ครบทั้งคนที่ สร้างจริง ขายจริง ผ่านสินเชื่อจริง เสียภาษีถูกจริง

—

เพราะโครงสร้างที่ "ด้านภาษี" อาจไม่ผ่านธนาคาร
และโครงสร้างที่ "ผ่านธนาคาร" ก็อาจทำให้คุณเสียภาษีเกินโดยไม่รู้ตัว

ทางที่รอด...คือออกแบบให้ผ่านทั้งสองอย่างพร้อมกัน ตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดิน
ซึ่งผู้ประกอบการ อย่าพี่ป๊อป กับ พี่เคน จะพาวิกฤติในกระดาษ

—

📌 โรงเรียนบ้านชนะสุ · SPECIAL WORKSHOP รุ่นที่ 4
🗓 18–20 กันยายน 2569 | 📍 นครปฐม (รวมที่พัก + อาหาร)
👥 กลุ่มเล็ก จำนวนจำกัด — 2 ปีเปิดเพียง 1 ครั้ง

ดูรายละเอียด + ลงทะเบียน 👇

สอบถาม / สำรองที่นั่ง ไปวางแผนโครงการนี้ไปพร้อมกันตั้งแต่ถมดิน
📱 LINE:
📞 โทร. 081-655-5256

#โรงเรียนบ้านชนะสุ #ภาษีอสังหา #พัฒนาโครงการ #สินเชื่อโครงการ #อสังหาริมทรัพย์

07/09/2026

สร้างตึกบนที่ดินตัวเอง ใบอนุญาตชื่อใคร เดิมพันเป็นภาษีทั้งก้อน

"ที่ดินก็ของกรรมการ บริษัทก็ของกรรมการ จะต่างอะไร"

ภาพจำ "กระเป๋าซ้าย–กระเป๋าขวา" นี่แหละ ที่เปลี่ยนอาคารทั้งหลังให้กลายเป็นระเบิดเวลาของยอดภาษี

เพราะในทางกฎหมาย "ของกรรมการ" กับ "ของบริษัท" คือคนละคนกันสิ้นเชิง

พี่วิน เจ้าของโรงงาน สร้างอาคารบนที่ดินของตัวเอง

ที่ดินอยู่ในชื่อพี่วิน ในฐานะบุคคลธรรมดา

โรงงานสร้างด้วยเงินบริษัท ลงบัญชีเป็นทรัพย์สินบริษัท หักค่าเสื่อมทุกปี

ใบอนุญาตก่อสร้าง... เซ็นในนามพี่วิน เพราะที่ดินเป็นชื่อแก

"เดี๋ยวทำสัญญาเช่าให้บริษัท 3 ปี ต่อไปเรื่อย ๆ ไม่ต้องไปจดที่กรมที่ดินให้เสียค่าธรรมเนียม"

ทุกอย่างดูลงตัว ประหยัด คล่องตัว

สามปีต่อสัญญาที ไม่ต้องเสียค่าจดทะเบียนการเช่า 1% ที่กรมที่ดิน

บัญชีสวย ค่าเสื่อมหักได้ กำไรบริษัทดูไม่โดดเกินไป

จนวันที่นักบัญชีคนใหม่เข้ามาแทนคนเดิมที่ลาออกไป

เปิดแฟ้มแล้วเจอภาพแปลก ๆ — กิจการมีอาคาร แต่ไม่มีที่ดิน มีเพียงสัญญาเช่าเดือนละหลักพัน

"อาคารหลังนี้... กฎหมายถือว่าเป็นของใครครับ"

พอไล่เรื่องกลับ ก็เจอครบชุด — ที่ดินชื่อกรรมการ ใบอนุญาตก่อสร้างชื่อกรรมการ แต่กลับลงเป็นทรัพย์สินของกิจการ

ปพพ. มาตรา 144 วางหลักไว้ว่า สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน เป็น "ส่วนควบ" ของที่ดิน

เคสนี้เลยกลายเป็นว่า ใครเป็นเจ้าของที่ดิน คนนั้นเป็นเจ้าของอาคาร โดยอัตโนมัติ ตั้งแต่วันที่สร้างเสร็จ

แต่พี่วินมีแค่สัญญาเช่า 3 ปี ต่อไปเรื่อย ๆ ที่ไม่เคยจด ใบอนุญาตก็ชื่อบุคคล

เท่ากับว่า อาคารหลังนั้น ตามหลักกฎหมาย เป็นของ "พี่วินบุคคลธรรมดา" มาตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่ของบริษัท

แล้วภาษีล่ะ นี่คือจุดที่เลือดไหลจริง และมันไหลพร้อมกัน 3 ทาง

หนึ่ง — บริษัทหักค่าเสื่อมอาคารมาหลายปี ในทรัพย์ที่ไม่ใช่ของบริษัท เปิดช่องเป็นรายจ่ายต้องห้ามทันที (ฐานค่าเสื่อมผิดตั้งแต่ต้น)

สอง — บริษัทใช้ที่ดินกรรมการโดยจ่ายค่าเช่าต่ำหรือไม่จ่าย เจ้าพนักงานประเมิน "ค่าเช่าที่ควรได้" ย้อนหลังในนามกรรมการได้ (มาตรา 40(5) วรรคสอง)

สาม — วันที่กรรมสิทธิ์ "ตก" มาที่พี่วินเต็มตัว พี่วินมีเงินได้ตามมาตรา 40(8) ตีราคาตาม "ค่าอันพึงมี" ณ วันนั้น (มาตรา 9 ทวิ) ทั้งก้อน ในปีเดียว

จุดที่สามนี่แหละที่น่ากลัวที่สุด

เพราะมันขึ้นอยู่กับว่าเข้าเกณฑ์แบบไหน — BOT หรือ BTO — ผลต่างกันคนละโลก

ค่าก่อสร้าง 20 ล้านเท่ากันเป๊ะ แต่ภาษีที่ออกมา อันหนึ่งอาจหลักแสน อีกอันพุ่งไปหลายล้าน

ก้อนเดียวกัน แต่ "ใครรับกรรมสิทธิ์ และรับตอนไหน" ทำให้ภาษีต่างกันเป็นล้าน

ถ้าบุคคลธรรมดารับตอนครบสัญญา (แบบ BOT) รับรู้มูลค่าอาคารทั้งก้อนปีเดียว ดันฐานภาษีพุ่งขึ้นบันไดขั้นบนสุด 35%

ถ้าวางเป็นโครงสร้างที่โอนตั้งแต่สร้างเสร็จบนสัญญายาวที่จดถูก (แบบ BTO) บุคคลกลับรับรู้เพียงบางส่วนของค่าก่อสร้าง แล้วเฉลี่ยรายปี ยื่น ภ.ง.ด.93 ได้

ถ้าเป็นนิติบุคคลรับ รับรู้เป็นรายได้ก้อนเดียวก็จริง แต่ตั้งเป็นต้นทุนอาคาร หักค่าเสื่อมกลับคืนได้

ระเบิดลูกเดียวกัน วางเกมคนละแบบ แรงระเบิดของยอดภาษีต่างกัน เหมือน "ประทัด" กับ "ทุ่นระเบิดชนิด PMN-2"

ปัญหาไม่ได้เริ่มตอนสรรพากรมาประเมิน

มันเริ่มตั้งแต่ก่อนยื่นขอใบอนุญาต โดยไม่มีใครถามว่า "อาคารหลังนี้ กฎหมายให้เป็นของใคร"

เพราะสิ่งที่น่ากลัวกว่าการหักค่าเสื่อมผิด คือวันที่ "ความไม่รู้" ถูกตีความว่าเป็น "เจตนาเลี่ยงภาษี"

อาคารไม่ได้แพ้ตอนกรรมสิทธิ์ตก — แพ้ตั้งแต่วันที่วางผิดว่ามันเป็นของใคร

ถ้าตอนนี้มีอาคารสักหลังที่ยัง "ไม่ชัด" ว่าเป็นของบริษัทหรือของกรรมการ อย่ารอให้ถึงวันที่ไม่มีทางออก

📅 · 12 ก.ย. 69 · สตาร์บัคส์ สาขาถนนราษฎร์พัฒนา
หลักสูตรเช่าอสังหาฯ "ที่ดิน · เช่าสร้าง · สิทธิระยะยาว"

สำหรับคนมีที่ดิน / ปล่อยเช่าที่ดิน / ให้เขามาสร้าง

วันนี้คุณจะรู้ว่า…

🪧 มีที่ดินเปล่า ปล่อยเช่า สั้น (≤3 ปี) กับยาว (10/15/30 ปี) ต่างกันตรงไหน — และทำไม "ซอยสัญญา 3 ปีหนีจด" ถึงเป็นกับดัก
🏪 7-11 · Makro · นักพัฒนา มาขอเช่าที่ดินยาว + สร้างอาคาร — รับดีลยังไงภาระไม่ตกเมื่อต้องรับรู้รายได้การได้มาอาคารยล
💰 เงินกินเปล่า / ค่าหน้าดิน ก้อนโต จะเสียภาษีทั้งก้อนปีเดียว หรือเฉลี่ย 30 ปีด้วย ภ.ง.ด.93 (ต่างกันหลายล้าน)
🏗️ ให้เขาสร้างตึกแล้วยกให้ตอนจบ (BTO / BOT / BOD) — "ตึกที่ได้มาฟรี" จริง ๆ คือเงินได้ที่ต้องเสียภาษี
🏢 เอาที่ดิน/โกดัง/อพาร์ตเมนต์ ให้บริษัทตัวเองเช่า หรือให้ใช้ฟรี — พลาดตรงไหนถึงโดนประเมินราคาตลาด
⚖️ ทุกเรื่อง เทียบ "บุคคลธรรมดา vs นิติบุคคล" ให้เห็นว่าเคสของคุณควรถือในนามไหน

📅 วันที่ 13 ก.ย. 69 · สตาร์บัคส์ สาขาถนนราษฎร์พัฒนา
หลัสสูตร เช่าอสังหาฯ "ปล่อยเช่า · ที่พักบริการ"

สำหรับคนมีอาคาร/ห้องอยู่แล้ว เก็บค่าเช่าทุกเดือน–ทุกคืน

วันนี้คุณจะรู้ว่า…

🏘️ อพาร์ตเมนต์ · หอพัก · คอนโด · พื้นที่พาณิชย์ — แยก "ค่าเช่า" กับ "ค่าบริการ" ยังไงไม่ให้โดน VAT ย้อนหลัง
🧾 รายได้ทะลุ 1.8 ล้าน ต้องจด VAT ไหม · เงินประกัน–เงินมัดจำ ต้องเสียภาษีหรือเปล่า
🅿️ ทำลานจอดรถ / ตลาดนัด เก็บค่าเอง — ทำไมกลายเป็น "บริการ" ต้องเสีย VAT
🏖️ พูลวิลล่า · Airbnb · เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ปล่อยรายวัน — เสียภาษี "เยี่ยงโรงแรม" ยังไง
🌐 ขายผ่าน Agoda / Booking / Airbnb — ภ.พ.36 / ภ.ง.ด.54 ที่เจ้าของส่วนใหญ่ "ลืมนำส่ง" แล้วโดนย้อนหลัง
🌏 เคสใหญ่: ขาย Leasehold พูลวิลล่าให้ต่างชาติ แล้วต่างชาติกลับประเทศ ปล่อยเช่าช่วง/Airbnb ต่อ — เสียภาษีครบวงจรยังไง

พูลวิลล่าต่างชาติ ตั้งแต่ขายสิทธิ → เช่ากลับ → ปล่อย Airbnb → รับบริหารแทน

เหมาะกับ: เจ้าของที่ดิน · ผู้ปล่อยเช่า · นักพัฒนา · เจ้าของอพาร์ตเมนต์/พูลวิลล่า · ผู้ประกอบการผู้ให้ความนใจ

สมัคร/สอบถาม: LINE · โทร 081-655-5256

🥊 อาคารของคุณวันนี้ ยืนอยู่บนชื่อ "บริษัท" หรือชื่อ "กรรมการ" แล้วมั่นใจแค่ไหนว่ากฎหมายเห็นตรงกับบัญชี

06/09/2026

สิทธิเก็บกิน แลกกับ การยกให้ลูก

"ใครไม่เลี้ยง เดี๋ยวยกที่ให้วัดหมด!"

พูดแบบนี้ ก็ไม่ต้องใส่บาตรกันแล้ว
พระคงมาส่งข้าวส่งน้ำให้ป้าเอง

ป้ามี ญาติใกล้ๆ ไม่หวือหวา แต่ไม่ลำบาก
ที่ไร่ที่นาหลายแปลง ปล่อยเช่าบ้าง ให้คนทำบ้าง
เหลือทำเองอยู่แปลงเดียว—ไม่ใช่เพราะอยากได้ข้าว
แต่ทำแก้เหงา

พูดกันตรง ๆ
ป้านอนอยู่บ้านเฉย ๆ ซื้อข้าวสารกินทั้งปี
ยังถูกกว่าค่าไถค่าเกี่ยวแปลงนั้นอีก
แต่ป้าก็ทำ เพราะมันได้ออกไปเจอคน

ทีนี้เรื่องของป้า ไม่ใช่ค่าปุ๋ย
แต่เป็น "ลูก 3 คน"
คนโตอยากขาย เพราะเบื่อแม่ขยัน
คนกลางอยากเก็บ ไม่เดือดไม่ร้อน
คนเล็กอยากปลูกบ้าน แต่ตัวเองก็ไม่ได้มาอยู่
สามหัว สามทาง

ป้าบอก "ถ้าแบ่งให้คนละทุ่ง เดี๋ยวก็หาว่าคนนั้นได้ที่ดี คนนี้ได้ที่ดอน เดี่ยวหาว่าแม่ลำเอียง
ให้มันถือรวมกันทั้ง 3 คนไปเลย
อย่างน้อยคนที่อยากขาย ก็ต้องรอให้อีกสองคนยอมก่อน"

ถ้ายกให้ผม เป็นผมชิงขายก่อน เอาป้าไปฝากไว้ที่วัด

"ใครไม่เลี้ยง ป้าจะยกให้วัด! "

ถ้าอยากให้วัดต้อง "ทำพินัยกรรม" เท่านั้น อย่าไปให้ความหวังเจ้าอาวาสนะ

"ก็เอาไว้ขู่มันไปก่อน"

จริง ๆ มีวิธีที่เหนือกว่าการขู่
วิธีที่ป้า "ให้ที่ไปเลย แต่ยังกินยังอยู่ได้จนวันสุดท้าย"
แถมลูกก็แตะอะไรไม่ได้

คือ "การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน"

หลักมันง่ายมาก
โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ลูก 3 คนถือรวมกันตามใจ
หรือว่าจะแยกเป็นแปลงเป็นโฉนดให้แต่ละคน

แต่ "จดสิทธิเก็บกิน" ชื่อป้าไว้บนที่ผืนนั้น ตลอดชีวิต

ผลที่ตามมาคือ—
ตราบใดที่ป้ายังหายใจอยู่
ป้าคือคนที่มีสิทธิครอบครอง ใช้ และเก็บดอกผลทั้งหมด
(ป.พ.พ. มาตรา 1417)
ค่าเช่านาเข้ากระเป๋าป้าคนเดียว
ลูกเป็นเจ้าของก็จริง แต่ "แตะไม่ได้"

แล้วไอ้คนใจร้อนที่อยากขายล่ะ?
ต่อให้แอบเอาส่วนของตัวไปขาย
สิทธิเก็บกินมันจดผูกติดกับที่ดินไปแล้ว
คนซื้อได้แค่ "กระดาษโฉนด" ที่เข้าไปทำอะไรไม่ได้จนกว่าป้าจะไปเฝ้าพระอินทร์..แล้วใครจะซื้อล่ะครับ ที่ดินที่เจ้าของใหม่ห้ามเหยียบ

พอป้าจากไปเมื่อไร
สิทธิเก็บกินก็สิ้นสุดทันที
(ป.พ.พ. มาตรา 1418)
ที่ดินถึงจะกลับไปเต็มมือลูก 3 คน
ค่อยไปเถียงกันเอาตอนนั้น—ตอนที่ป้าไม่ต้องปวดหัวด้วยแล้ว

"อ้าว งั้นยิ่งแม่อยู่นาน พวกที่รอขายก็ยิ่งอดสิ"

สิทธิเก็บกินมันเลือกระยะเวลาได้ หรือจะเอา "ตลอดชีวิต"
เผลอ ๆ ป้าอยู่ยืนกว่าคนที่นั่งรอขายอีก

ทีนี้หลายคนจะถาม "แล้วโอนให้ลูกตอนเป็น ๆ เสียภาษีบานไหม"

พ่อแม่โอนที่ดินให้ "ลูกชอบด้วยกฎหมาย" โดยไม่มีค่าตอบแทน
ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ถึง 20 ล้านบาท ต่อลูก 1 คน ต่อปี
(ประมวลรัษฎากร มาตรา 42(26)) ส่วนที่เกินค่อยเสีย 5%

ปีนึงสามคนก็ตกไป 60 ล้าน ปีหน้าค่อยให้อีก 60 ล้าน
ทยอยให้ตามส่วนแต่ละปี คนละไม่เกิน 20 ล้าน

แต่ต้องเข้าใจให้ครบ—
ที่ยกเว้นคือ "ภาษีเงินได้" เท่านั้น
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 0.5% + ค่าอากรที่กรมที่ดิน 0.5% ยังมีตามปกติ
ตอนอยู่เรียกเสน่หา

เพราะเป็นการ "ให้โดยเสน่หา" ไม่ใช่ขายมุ่งค้า
เลยไม่โดนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
จ่ายแค่ค่าโอนกับอากร รวม ๆ 1% เท่านั้น

เทียบกับปล่อยให้เป็นมรดกไปแบ่งกันตอนป้าจากไป
ที่ต้องไปลุ้นภาษีการรับมรดก (ส่วนที่เกิน 100 ล้าน ผู้สืบสันดานเสีย 5%)
และที่สำคัญกว่าคือ—ตอนนั้นป้าคุมเกมอะไรไม่ได้แล้ว
พอจากไปเรียกมรดก

การให้ตอนยังอยู่ + จดสิทธิเก็บกินคุมไว้
ก็ได้ทั้งสองอย่าง
"ให้ด้วยมือ" แต่ "ยังคุมด้วยใจ"
ไม่ต้องกลัวลูกจะไปฝากวัดใกล้บ้าน หรือไปพำนักบ้านพักคนชรา

การให้ที่ฉลาด ไม่ใช่ให้แล้วหมดตัวหมดสิทธิ์
และไม่ใช่กำไว้แน่นจนลูกแอบนับวัน

แต่คือการ "ให้" ในแบบที่ป้ายังเป็นป้า
ยังมีที่ยืน ยังมีค่าเช่าเข้ากระเป๋า
ยังเป็นคนที่ลูกต้องกลับมาหา—ไม่ใช่เพราะรอที่ดิน แต่เพราะยังต้องง้อป้าอยู่

มรดกไม่ได้แพ้ตอนคนจากไป
แต่แพ้ตั้งแต่วันที่วางโครงสร้างการให้ผิด

ใครมีที่ดินอยากส่งต่อให้ลูก แต่ยังไม่กล้าปล่อยมือ
เพราะกลัว "ให้แล้วโดนทิ้ง" ไม่อยากโดนขายตอนซึ่งหน้า
ก็ไปจดสิทธิเก็บกิน ตลอดอายุผู้ทรงสิทธิ์

🥊 ถ้าเป็นคุณ จะเลือกยกที่ให้ลูกตั้งแต่ตอนนี้ (แล้วจดสิทธิเก็บกินคุมไว้)
หรือเก็บเป็นมรดกให้ไปแบ่งกันเองวันข้างหน้า?
แล้วเพราะอะไร เล่าให้ฟังหน่อย

04/09/2026

Airbnb แยกหลายบัญชี ประหยัดภาษีแน่นอน

นี่คือประโยคที่พี่โอ๊ตเชื่อสุดใจ
ก่อนจะรู้ว่ามันคือทางที่แพงที่สุดที่เขาเคยเลือก
พี่โอ๊ตเป็นคนสร้างบ้านขาย
ขายหลังหนึ่งให้ลูกค้าพร้อมประกันผลตอบแทนค่าเช่า 6% — จ่ายคืนลูกค้าเดือนละ 120,000 ปีละ 1.44 ล้าน เข้าบัญชีนิ่ง ๆ
แต่ลูกค้ากลับเมินเงินการันตีก้อนนั้น
เพราะเอาบ้านไปปล่อย Airbnb เองแล้วได้ถึงปีละ 3.5 ล้าน
พี่โอ๊ตเห็นตัวเลขนั้นแล้วนั่งกดเครื่องคิดเลข
บ้านอีกหลังที่เหลือ ไม่ขายแล้ว ปล่อย Airbnb เองบ้าง
คิดอัตราเข้าพักเฉลี่ยแบบไม่เพ้อฝัน 55%
ยอดจองเต็ม 4.51 ล้าน หักเบ็ดเสร็จเหลือกระแสเงินสดราว 1.70 ล้าน
ส่วนปล่อยเช่ารายเดือนราว 1.36 ล้าน
แล้วพี่เขาก็หาจุดคุ้ม —
แค่มีคนพักเฉลี่ย 14 วันต่อเดือน ก็เสมอกับปล่อยเช่ารายเดือน
ที่พี่คาดขั้นต่ำไว้คือ 17 วัน เอาช่วง Low กับ High มาเฉลี่ยทั้งเดือน มากกว่านั้นคือกำไร
"งั้นก็ Airbnb สิ เหลือเงินสดมากกว่าตั้งสามแสนหก"
คืนนั้นพี่โอ๊ตหลับสนิท
นึกว่าตัวเองกินยานอนหลับ — แต่ที่จริงเป็นยาคนละขนาน
ฟังอีกมุมที่ปลุกจากฝัน
สิ่งที่พี่โอ๊ตลืมเทียบ ไม่ใช่กระแสเงินสด
เพราะเงินสดพี่เทียบไปแล้ว และ Airbnb ชนะจริง
สิ่งที่พี่ลืม คือ "ภาษี" ที่มันคนละใบกับปล่อยเช่ารายเดือน
เพราะสิ่งที่สรรพากรมอง ไม่ใช่ยอดสุทธิที่โอนเข้าบัญชีพี่หลังหักค่าธรรมเนียม
แต่เป็น "ยอดจองเต็ม" ก่อนหัก — นั่นแหละคือเงินได้
เพราะคนที่เป็นคู่สัญญากับแขกคือพี่ ไม่ใช่ Airbnb
Airbnb แค่หน้าร้านกับกระเป๋าเงิน — คนขายบริการตัวจริงคือพี่
ยอดเต็มเลยเป็นเงินได้ของพี่ และคนออกใบกำกับภาษีก็คือพี่
ยอดจองเต็ม 4.15 ล้าน เกินเส้นจด VAT 1.8 ล้าน เกือบเท่าตัว
ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์มราว 16% ก็ปาไป 6.6 แสน
พอแตะเส้นนี้ พี่โอ๊ตมีหน้าที่ต้องจด VAT ทันที
เพราะที่พักรายวันมีบริการ = "บริการ" ไม่ใช่ "ค่าเช่า" → VAT 7% (ม.77/2)
แล้ว VAT มันตบเข้ามา 2 ทาง
ทางแรก — ค่าธรรมเนียมที่พี่จ่ายแพลตฟอร์มต่างประเทศ ถือเป็นบริการที่ใช้ในไทย พี่ต้องนำส่ง VAT 7% แทนเขาผ่าน ภ.พ.36 (ม.83/6)
ทางที่สอง — ค่าห้องที่พี่ขายเอง ต้องมี VAT ขาย 7% ของยอดจอง 4.15 ล้าน = ราว 290,000 ที่พี่ไม่เคยบวกเก็บจากแขกสักบาท
เห็นตัวเลขนี้แล้วย้อนกลับไปดูเงินสดที่ชนะมา —
พี่ชนะมา 340,000 แต่ VAT ขายห้องกินไป 290,000
เหลือส่วนต่างจริงแค่ห้าหมื่นนิด ๆ
แล้วถ้าพี่ปล่อยเลย 1.8 ล้านไปโดยไม่รู้ ไม่จด
ที่รออยู่คือเบี้ยปรับ เงินเพิ่ม ย้อนหลัง บวกภาษีเงินได้ปลายปีอีกก้อน (ม.40(8) หักเหมา 60%)
คืนที่เคยหลับฝันดี ก็กลายเป็นคืนที่ยาออกฤทธิ์กลับด้าน
พี่ไม่ได้กินยานอนหลับ — พี่กินยาระแวง
ตื่นกลางดึกทุกครั้งที่พลิกตัว ระแวงทุกยอดที่โอนเข้าบัญชี
ระแวงไปซะทุกอย่าง จนขาดความมั่นใจที่จะเดินธุรกิจต่อ
ทีนี้แหละ —
พอเงินหดและใจเริ่มระแวง พี่โอ๊ตก็ไปได้ยินคำปลอบใจว่า "แยกหลายบัญชีสิ เดี๋ยวสรรพากรก็ไม่เห็น"

เดี๋ยว ๆ ยังไม่จบ —
บ้านหลังเดียว รายได้ก้อนเดียว แยกสิบบัญชีก็ยังเป็นเงินได้ก้อนเดียวเท่าเดิม ภาษีไม่ลดสักบาท

แถมลิสติ้ง Airbnb เปิดสาธารณะ ที่อยู่–ปฏิทิน–รีวิว มองเห็นหมด บวก TM30 ผูกกับตัวห้อง สรรพากรจับคู่เจอไม่ยาก

และที่หนักสุด — บ้านหลังเดียวไม่มีเหตุผลทางธุรกิจที่จะเปิดหลายบัญชี มันอ่านออกทันทีว่า "ตั้งใจเลี่ยง"
จากคำว่า "ไม่รู้" ที่ยังแก้ได้ด้วยเบี้ยปรับ
มันขยับไปเป็น "เจตนาหลีกเลี่ยงภาษี" ที่เป็นโทษอาญา — และปิดข้อแก้ตัว "ผมไม่รู้" ทิ้งทั้งหมด
ย้อนกลับมาที่ทางเดิม —
ถ้าพี่โอ๊ตปล่อยเช่ารายเดือน ห้องเปล่า ไม่มีบริการ
เงินได้ค่าเช่า (ม.40(5)) ยกเว้น VAT ทั้งก้อน
ไม่มี ภ.พ.36 ไม่มี VAT ขาย ไม่มีเส้น 1.8 ล้านให้กลัว ไม่มีบัญชีให้ต้องแยกหนี
เงินสดน้อยกว่าสามแสนสี่จริง แต่นอนหลับได้ทั้งปี
ธุรกิจที่พักไม่ได้แพ้ตอนยื่นแบบ
แต่แพ้ตั้งแต่วันที่เลือกว่าจะ "ปล่อยเช่า" หรือ "ปล่อยรายวัน" โดยไม่ได้กางภาษีทั้งสองทางวางข้างกันก่อน
ทางที่ชนะไม่ใช่การหนี — แต่คือทำแบบที่พี่ถนัด แล้วใส่เรื่องธุรกิจเข้าไป รับรู้ภาษีให้ครบ
สุดท้ายธุรกิจที่พักเลือกได้แค่ว่าจะกินยาตัวไหน
คนที่วางเกมภาษีถูกตั้งแต่วันแรก ได้ "ยานอนหลับ" — หลับสนิทเหมือนคนมีบุญ
คนที่คิดจะหนี ได้ "ยาระแวง" — นอนไม่เต็มตากับเงินของตัวเอง
เงินสดที่มากกว่า ไม่ได้แปลว่าเหลือมากกว่า
และยาที่ทำให้หลับ ไม่ใช่ยาที่ทำให้ลืม — แต่คือยาที่ทำให้ "ไม่ต้องกลัว"
📌 13 กันยายน 2569 — วงภาษีสำหรับการปล่อยเช่า บ้าน อาคาร คอนโด และ Airbnb / Agoda / Booking

มาดูว่าคุณอยู่จุดไหน

Shopee, Lazada, Grab, Lineman — แพลตฟอร์มต้องทำ "บัญชีพิเศษ" ส่งรายได้ผู้ขายรายหัวให้สรรพากรภายใน 150 วันนับแต่สิ้นรอบบัญชี (โดนตรง)
Airbnb / Agoda / Booking — ใต้ระบบ e-Service ต่างชาตินำส่งแค่ VAT ของตัวเอง มาดูกันว่าสรรพากรเห็นคุณผ่าน "ทางอ้อม" ทางไหนได้บ้าง (โดนอ้อม แต่โดนเหมือนกัน)

บ้านหนึ่งหลัง เปิดหลายบัญชี ประหยัดภาษีได้จริงไหม — มากางเส้นทางเงินให้เห็นทั้งสาย

คู่สัญญาแพลตฟอร์ม: Airbnb Ireland UC
ตัวแทนรับเงิน: Airbnb Payments Luxembourg S.A.
ผู้ให้บริการที่พัก: ??????
จองที่นั่ง LINE:

🥊 ถ้าเป็นบ้านคุณหลังนี้ ระหว่างคุณ กับ Airbnb ใครคือคู่สัญญากับผู้เข้าพัก? เพราะอะไร

02/09/2026

"ผมทำมา 30 สัญญา ไม่เคยเสียภาษีสักบาท"

เทคนิคที่ถ่ายทอดกันมาแบบปากต่อปาก
จนพี่นัยเข้าใจไปว่ามันคือ "เทมเพลท" ลับสุดยอด

พี่นัยยึดอาชีพรับซื้อฝากทรัพย์เป็นอีกอาชีพ เงินต่อเงิน
ด้วยเทคนิคคลาสสิกที่ถ่ายทอดกันมาในวงการ —
จดทุนเท่าไหร่ ตั้งสินไถ่เท่านั้น

เหตุผลฟังดูเหมือนผู้ชนะ
หน้ากระดาษไม่มีกำไร วันลูกค้ามาไถ่ ก็ไม่ต้องเสียภาษี

ในสัญญา ทด.49 จึงเขียนเหมือนกันทุกใบ
ราคารับซื้อฝาก หนึ่งล้านห้า
สินไถ่ หนึ่งล้านห้า
เท่ากันเป๊ะ

ลองกางตัวเลขจริงของดีล 1.5 ล้านดูสักดีล

หักดอกเบี้ยล่วงหน้า 1 ปี 270,000
หักค่าปากถุง 5% 75,000
หักค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน 77,500
หักภาษีหัก ณ ที่จ่ายวันไถ่ 12,000
หักค่าอากรวันไถ่ 9,100

เบ็ดเสร็จ ลูกค้าถือเงินกลับบ้านจริงแค่ 1,056,400 บาท
แต่ในสัญญาเขียนยอดรับซื้อฝาก 1.5 ล้าน และตั้งสินไถ่ไว้ 1.5 ล้านเท่าเดิม
หมายถึงวันไถ่ ต้องได้เงินต้นคืน 1.5ล้านเป๊ะๆ

พี่นัยคิดว่าตัวเองไม่มีกำไร เพราะลบมันทิ้งไปแล้วบนกระดาษ
นี่แหละเกมชนะที่เป็นหลุมพราง —
เก็บกินส่วนต่างตั้งแต่วันแรกที่ทำขายฝาก
และความเคยชิน ก็ทำให้กล้าทำซ้ำแบบนี้ถึง 30 สัญญา

จนวันที่ฐานข้อมูลกรมสรรพากรสืบค้นเชื่อมกับกรมที่ดินได้
วันไถ่ วันโอน ยอดสัญญา ถูกดึงขึ้นมา
และชื่อพี่นัยก็ถูกเรียก เพราะไม่เคยยื่นภาษีสักปี

กลายเป็นช่วงเวลาพี่นัยนอนไม่หลับ
"ผมจะโดนอะไรไหม แล้วจะโดนเท่าไหร่"
"ผมก็ไม่ได้ทำผิดใช่ไหม ผมแค่ช่วยเขานะ"
"คนอื่นทำมาตั้งเยอะไม่เห็นโดน ทำไมคนอื่นไม่โดน ผมถึงโดน"

คำถามพวกนี้พาให้อดหลับอดนอนไปตาม ๆ กัน

วันเข้าพบ เจ้าหน้าที่ไม่ได้ดุ ไม่ได้ขึ้นเสียง
พูดเรียบ ๆ ว่า "คำชี้แจงของผู้เสียภาษี เจ้าหน้าที่เชื่อว่าเป็นไปตามนั้น
แต่ต้องขอพิสูจน์ด้วยเอกสารว่าถูกต้องตามที่ให้การไว้หรือไม่"

พอไล่ฝั่ง "รายได้" ครบ
มันมีทั้งยอดสินไถ่ และยอดราคาประเมินตอนโอนคืน —
สองรายการต่อหนึ่งสัญญา ตามมาตรา 40(8)
เก็บกันรายใบ รายยอด แบบเพลิน ๆ เพราะทุกอย่างอยู่ในระบบหมดแล้ว

แล้วก็มาถึงฝั่ง "รายจ่าย"

ใบแรก ทด.49 เขียนว่าจ่ายไป 1.5 ล้าน
ใบที่สอง สลิปโอนเงิน พิสูจน์เส้นทางได้แค่ล้านนิด ๆ
ส่วนที่เหลือคือเงินสด ไม่มีร่องรอย

นั่นแหละคือหมัดน็อก

เพราะภาษีเงินได้ตอนรับสินไถ่ ตามมาตรา 40(8)
กฎหมายให้คิดจาก "สินไถ่ ลบ ต้นทุนที่พิสูจน์ได้จริง"
ไม่ใช่ตัวเลขที่เท่ากัน ที่เขียนเอาไว้ในสัญญา

พอพิสูจน์ต้นทุนได้แค่ล้านเดียว
กำไรห้าแสนที่พี่นึกว่าลบทิ้งไปแล้ว ก็โผล่กลับมาเต็ม ๆ ต่อหนึ่งสัญญา

แล้วพี่ทำไว้กี่สัญญานะ — สามสิบ

ความเจ็บยังไม่หยุดแค่นั้น
เพราะมีดักซ้อนอีกชั้นที่คนรับซื้อฝากพลาดกันมากที่สุด

พี่นัยนึกว่า "รับสินไถ่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ" แล้วก็เลยไม่ต้องเสียอะไรเลย
ถูกครึ่งเดียวครับ — ยกเว้น SBT จริง
แต่ยกเว้น SBT ไม่ได้แปลว่ายกเว้นภาษีเงินได้ (ข้อหารือ กค 0702/5866)
ดอกเบี้ยและส่วนต่างที่เก็บกินทุกดีล ยังต้องนำมาเสียภาษีเงินได้ทั้งก้อน

และการทำผิดสูตรเดิมซ้ำ 30 ครั้ง
ยกระดับจาก "ความไม่รู้" กลายเป็น "เจตนาหลบเลี่ยง"
ถ้ารีบยื่นเองก่อนถูกออกหมายเรียก เบี้ยปรับยังพอผ่อนหนักเป็นเบาได้
แต่เงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือน (ม.27) เดินไม่หยุด ลดไม่ได้เลย

ที่เจ็บกว่าตัวเลข คือประโยคที่พี่นัยพูดกับตัวเอง
"ทำไมนายหน้าไม่เตือนผม เขาดูแลผมมาตั้งหลายปี
ดูแลคนอื่นอีกตั้งเยอะ ทำไมเขาไม่รู้"

แต่ความจริงที่เจ็บกว่านั้นคือ —
ถ้าวันแรกมีคนบอกความจริงทั้งหมด พี่จะยังทำไหมล่ะ

ขายฝากไม่ได้แพ้ตอนถูกเรียกตรวจ
มันแพ้ตั้งแต่วันที่นั่งเซ็นสัญญาโดยเข้าใจกฎหมายผิด

เรื่องของพี่นัยไม่ได้เริ่มพังตอนถูกตรวจ
แต่มันพังตั้งแต่คำถามที่ไม่มีใครชวนเขาคิดในวันแรก —
พอร์ตขนาดนี้ ควรทำในนามบุคคล หรือควรจดบริษัท

พี่นัยเดินสายบุคคลมา 30 สัญญาโดยไม่เคยตั้งคำถามนี้
พอปริมาณมันโตขึ้นเรื่อย ๆ โครงสร้างที่เคยพอไหว ก็กลายเป็นระเบิดลูกใหญ่

📌 หลักสูตร "ภาษีผู้ประกอบการ จำนอง–ขายฝาก"
เจาะประเด็นที่ตัดสินเกมตั้งแต่วันแรก —
ทำในนามบุคคล หรือ นิติบุคคล
พอร์ตขนาดไหน จำนวนสัญญาเท่าไหร่ แผนโตแบบไหน เหมาะกับโครงสร้างแบบใด

เพราะคำตอบของ "เจ้าของพอร์ต 3 สัญญา" กับ "เจ้าของพอร์ต 30 สัญญา"
มันคนละเกมกันไหม ฐานเงินได้จะเป็นตัวตัดสิน

🗓 6 กันยายน 2569 · เวลา 09.00–17.00 น.
📍 สตาร์บัคส์ สาขาถนนราษฎร์พัฒนา
ทักมาคุยกันก่อนได้ที่ LINE:

ใครทำสายรับซื้อฝาก–จำนอง แล้วไม่แน่ใจว่าตัวเองยืนอยู่ตรงไหนของเส้นนี้

เราไม่รับประกันว่าแก้ของเก่าได้ทุกเคส แต่วางโครงสร้างไม่ให้เจ็บเหมือนพี่นัยได้

อย่ารอจนถึงวันที่ต้องไปนั่งตอบเจ้าหน้าที่ว่า "ส่วนต่างนี้ พิสูจน์ต้นทุนได้ไหม"
เพราะถึงวันนั้น คำตอบไหนก็ราคาแพงเกินกว่าจะจ่ายไหว

🥊 ถ้าเป็นคุณ ที่นั่งอยู่ตรงข้ามเจ้าหน้าที่ในวันนั้น จะตอบคำถาม "พิสูจน์ต้นทุนได้ไหม" ว่าอะไร

01/09/2026

"ผมเริ่มจาก 7 หลัง โชคดีที่ผิดตั้งแต่วันแรก"

"ถ้าจะเจ๊ง ก็ให้จบบนกระดาษใบนี้"

ค่ายที่ไม่ได้ ขายภาพโครงการที่สำเร็จสวยงามให้คุณดู

ใน 3 วัน 2 คืน จะขายภาพที่ทุกคนทำอสังหาฯ ต้องเจอ — ซ้ำแล้วซ้ำอีก เพราะนี่คือเส้นทางเดียวกันหมด ไม่ว่าโครงการคุณจะ 7 หลัง หรือ 300 หลัง
20 ล้าน หรือ 800 ล้าน ภาพทุกขนาดจะถูกย่อและขยาย

ให้เห็นภาพลวงตาในกระดาษ ก่อนเผชิญชีวิตจริง

ผมเริ่มจากโครงการเล็ก ๆ แค่ 7 หลัง

โชคดีที่ผมผิดตั้งแต่วันแรก

ฟังดูเหมือนสาปแช่ง แต่มันคือโชคดีที่สุดในชีวิตการทำอสังหาฯ ของผม

เพราะวันแรกคือวันเดียวที่ยังแก้อะไรได้อีกหลายอย่าง — จากโครงสร้างบริษัท กลับไปเป็นบุคคล

ผลของการแก้ก่อนลงมือครั้งนั้น: ภาษีลดไปเกิน 5 แสน

(สถิตินี้ผมเก็บไว้ตลอด ไม่เคยลืม)

วันที่กระแสเงินสดจะขาดมือ ผมโชคดีที่เลือก "ติดหนี้ก่อนวันที่ยังไม่ขาด" — ไม่ใช่ไปวิ่งหาเงินวันที่ขาดแล้ว

เพราะวันที่ขาดแล้ว มันไม่มีใครให้กู้

ตรงนี้แหละที่คนทำอสังหาฯ ส่วนใหญ่เข้าใจผิดกันทั้งประเทศ —

"ต้องจัดสรรก่อนถึงจะกู้ธนาคารได้"

"ต้องเป็นนิติบุคคลก่อนถึงจะกู้ได้"

ไม่จริงเลยครับ

โครงการจัดสรรหลายร้อยล้าน ก็ยังทำในนามบุคคลได้

โครงการใหญ่กู้เงินได้ โครงการเล็กก็กู้ได้ — ถ้าวางโครงสร้างเป็น

ผมเคยเจอเจ้าของโครงการที่สร้างบ้านขายมาระดับ "พันหลัง" แล้ว

เขายังติดปัญหาภาษีสร้างบ้านตัวเดียวกับที่ผมเคยติดตอน 7 หลัง

ทำไม? ทำมาเป็นพันหลังทำไมยังพลาดจุดนี้

เพราะทุกขนาด...เดินเส้นทางเดียวกัน

เจ๊งจุดเดียวกัน แค่ตัวเลขคนละหลัก

หัวใจของค่ายนี้คือคำเดียว — ย่อส่วน

โครงการ 800 ล้าน เขาวางโครงสร้างธุรกิจ วางเส้นทางเข้าแหล่งสินเชื่อ แล้วมาปิดจบที่ภาษี ยังไง

เราก็ย่อส่วนมันลงมาวางกับโครงการเล็กของคุณแบบนั้น

ทั้งหมด — โครงสร้างบริษัท + สินเชื่อ + ภาษี — ต้องมาบรรจบกัน และจบลงบนกระดาษใบเดียว ก่อนลงมือจริง

เพราะอสังหาฯ ไม่ได้แพ้วันปิดโครงการ

แต่แพ้ตั้งแต่วันที่วางเกมผิด

ถ้าเกมมันจะพัง — ให้มันพังบนกระดาษ ไม่ใช่พังตอนเงินลงไปแล้ว

🥊 โรงเรียนบ้านชนะสุ SPECIAL WORKSHOP 2569

18–19–20 กันยายน 2569 (ศุกร์–เสาร์–อาทิตย์)

เข้าค่ายอสังหาฯ 3 วัน 2 คืน · นครปฐม (รวมที่พัก + อาหาร)

2 ปีนี้ มีรอบเดียว · เปิดหน้างานใหม่ ลุยตั้งแต่ถมดิน

ไม่ใช่นั่งฟังทฤษฎี — แต่กางโจทย์แปลงที่ดินจริง พร้อมเงื่อนไขธนาคารจริง แล้วลงมือวางโครงการบนกระดาษไปด้วยกัน

ทีมที่มาลุยกับคุณ 3 วันเต็ม:
– อ.สงคราม ภูผาทอง (โครงสร้างภาษี + สำนักงานบัญชี 20 ปี)
– พี่เคน ศุภวัฒน์ (เจ้าของโครงการชนะสุ)
– พี่ป๊อป นันธวัฒน์ (เจ้าของโครงการนิรันดร์ซิตี้)
– อ.แม็ค สุกฤษฎ์ (สินเชื่อธนาคาร 15+ ปี)

จบครบทั้งวางผัง–แบ่งแปลง–คุมต้นทุน / งบการเงิน–โครงสร้างสินเชื่อ–OD / ภาษีบุคคล vs นิติบุคคล ตั้งแต่ก่อนซื้อ ก่อนขาย ก่อนโอน

มือใหม่ยังไม่เคยเริ่ม หรือมือเก่าที่ทำซ้ำมาหลายรอบ — ที่นี่มีคำตอบให้ทั้งสองคน

(ถ้าคุณทำซ้ำมาหลายรอบแล้ว แปลว่าคุณมาถูกทางแล้ว เหลือแค่วางเกมให้ถูกตั้งแต่ใบแรก)

ทักมาคุยก่อนเพื่อ

LINE:
โทร: 081-655-5256

โครงการแรกของคุณ (หรือรอบล่าสุด) คุณวางบน "กระดาษ" ก่อน หรือวางใจไปก่อนแล้วค่อยแก้หน้างาน? เล่าให้ฟังหน่อย 🥊

31/08/2026

🚨 กับดัก "ตึกฟรี"! ปล่อยเช่าที่ดิน ตอนจบสัญญา...
บางคนถึงขั้นต้อง "ขายที่ดินเพื่อมาจ่ายภาษีค่าตึก"

ที่ดินเป็นของกรรมการ ใบอนุญาตชื่อกรรมการ แต่ "บริษัท" จ่ายค่าก่อสร้าง... ปัญหาสุดคลาสสิกที่แก้ผิด ภาษีย้อนหลังบาน!

ที่ดินทำเลทองหลายผืน เจ้าของไม่เคยคิดจะขาย เพราะความเจริญมันล้อมจนขายไปแล้วซื้อคืนไม่ไหว สิ่งที่เขาทำคือ "ปล่อยเช่าระยะยาว"
แล้วให้คนเช่าลงทุนสร้างตึกเอง

พี่ป๊อปเคยบอกว่า...
"เลือกที่ดินให้ตรงกับแผนธุรกิจ ไม่ใช่เลือกที่ราคา"

ผืนที่คุณซื้อไหว มักเกิดมาเพื่อขาย
แต่ผืนที่เหมาะกับการลงทุนจริง ๆ เจ้าของไม่ปล่อยหรอก ต่อให้อยากได้ก็ได้แค่ "เช่า"

ลองมองซอยที่เจริญ ๆ ดูครับ ตั้งแต่ต้นซอยยันสุดซอย ทั้งร้านสะดวกซื้อ โกดัง ห้องพักรายเดือน... ล้วนสร้างอยู่บน "ที่ดินของคนอื่น" ทั้งนั้น

จุดที่น่าสนใจคือ... ถ้าค่าเช่าปีละ 6 ล้าน ควรถือในนามบุคคลหรือบริษัท?
และเมื่อตึกต้องสร้างบนที่คนอื่น สิ่งที่ต้องคิดไม่ใช่แค่ "ค่าเช่าเดือนละเท่าไร" แต่คือ "ตึกนี้จะตกเป็นของใคร แล้วตกเมื่อไหร่?"

ตรงนี้แหละที่แยก "คนได้เปรียบ" ออกจาก "คนโดนภาษีย้อนหลัง"

🏢 แบบที่ 1 — ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ดิน "ทันที" ที่สร้างเสร็จ
✅ ข้อดี: ผู้ให้เช่าเฉลี่ยรายได้เป็นรายปีได้ ไม่โดนภาษีก้อนใหญ่
❌ ข้อเสีย: ภาษีซื้อค่าก่อสร้างเอามาเคลมไม่ได้ (หลายแฟรนไชส์ไม่ยอมเงื่อนไขนี้) และถ้าเขียนสัญญาพลาด อาจเด้งกลับมาเป็นรายได้ทั้งก้อนในปีเดียว

🏢 แบบที่ 2 — โอนตึกให้ตอน "ครบสัญญา"
⚠️ บอกตรง ๆ ว่าไม่เหมาะกับบุคคลธรรมดา เพราะกฎหมายตีมูลค่าตึกทั้งก้อนเป็นรายได้ในปีสุดท้าย ดันฐานภาษีชนเพดาน 35% ทันที! คนที่จะทำแบบนี้รอด ต้องวางโครงสร้างบริษัทไว้ตั้งแต่วันแรก

🏢 แบบที่ 3 — สร้าง ใช้ แล้ว "รื้อคืน" (ไม่มีการโอน)
💡 ถ้าไม่มีใครได้ตึก ก็ไม่มีใครต้องเจ็บเพราะภาษี! แต่ต้องรื้อจริง มีหลักฐานจริง ไม่ใช่แค่เขียนลอย ๆ ในสัญญา

ทั้ง 3 แบบนี้ ไม่มีแบบไหนดีที่สุดสำหรับทุกแปลง มันขึ้นอยู่กับ "วิธีวางโครงสร้าง"
ขนาดเงินกินเปล่า ค่าหน้าดิน หรือค่าแป๊ะเจี๊ย มันยังมีวิธีเฉลี่ยรายได้ ไม่ใช่รับปีไหนเสียปีนั้นทั้งก้อน!

หลายเจ้าของที่ดิน มึนงงกับค่าหน้าดินว่าจะจัดการวางแผนการเสียภาษียังไง
บางคนคิดการใหญ่ถึงขั้น เอาชื่อหลายคนมาแบ่งกันรับ

ลองเอาภาพนี้ไปทาบกับกลุ่ม พูลวิลล่าแบบ Leasehold ดูครับ
มีโปรเจกต์นึงผมลองดีดตัวเลขเล่น ๆ จากฐานข้อมูลชุดเดียวกัน... แค่เปลี่ยน "วิธีวางสัญญา" ภาษีลดจาก 35 ล้าน เหลือ 17 ล้าน! แต่น่าเสียดายที่เคสนี้แก้ไม่ทันแล้ว เพราะเซ็นสัญญาไปเกินกว่าจะถอยหลัง

จำไว้เลยครับ...
ที่ดินเป็นของคนอื่นได้ แต่ "ภาษี" เป็นของคุณเต็ม ๆ
เกมนี้ไม่ได้แพ้ตอนโอน แต่มันแพ้ตั้งแต่วันที่ "เซ็นสัญญา" ทั้งที่ยังไม่รู้เลยว่าตัวเองเลือกเงื่อนไขไหน!

📅 พรุ่งนี้ (1 กันยายน 2569)
ผมกับทีมนัดเจอกันที่ Starbucks Marina Pattaya
เราจะเอาเคสพวกนี้มากางบนโต๊ะ แล้วเคลียร์กันทีละประเด็น

เจาะลึก: เช่าสร้างบนที่ดินคนอื่น / เงินกินเปล่า / Leasehold พูลวิลล่า / ปล่อยเช่ารายวัน-รายเดือน

ใครมีที่ดินเช่าอยู่ในมือ หรือกำลังจะจรดปากกาเซ็น... เอาโครงสร้างมาคุยกันครับ
ทักมาคุยกันก่อน ดีกว่าวางเกมผิดตั้งแต่วันแรก!
📲 LINE:

🥊 ทิ้งท้าย: ถ้าเป็นที่ดินคุณ (หรือผืนที่กำลังจะเช่า) — คุณจะวางสัญญาแบบไหน? โอนทันที / โอนตอนจบ / หรือรื้อคืน? คอมเมนต์มาคุยกันครับ เดี๋ยวชวนคิดต่อก่อนเจอกันพรุ่งนี้!