21/07/2026
✅ หลายคนเวลาซื้อบ้าน อาจจะกังวลเกี่ยวกับบ้านมือสองที่เอามารีโนเวทใหม่ เพราะยังมีภาพจำเดิมๆของคนซื้อ คือ กลัวโดนย้อมแมวขาย อยู่ไปอยู่มา หลังคารั่ว ท่อประปาแตก ไฟฟ้าช๊อต ปลวกกิน เสากลวง แต่ทุกวันนี้ตลาดบ้านรีโนเวทมือสอง ถูกพัฒนาไปไกลมากแล้วครับ ถ้าเรารีโนเวทได้ไม่ดี ผมบอกเลย ขายไม่ออกแน่ๆ เพราะคนซื้อจะเทียบกับบ้านมือหนึ่งสร้างใหม่ วันนี้เลยจะมาขยายความให้เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียกันนะครับ 🥰
💞 อย่างแรกเลย บ้านมือสองที่รีโนเวทใหม่ชนะขาดในเรื่องของทำเลครับ ทำเลทองในราคาที่เราจับต้องได้จริง ลองสังเกตดูครับว่าบ้านสร้างใหม่สมัยนี้ ถ้าอยากได้ราคาที่ไม่แรงมาก เราต้องขับรถออกไปไกลถึงแถบชานเมือง ยิ่งใกล้มองเห็นเสาไฟทางด่วน ยิ่งเดินทางเหนื่อย แต่บ้านมือสองมักจะซ่อนตัวอยู่ในทำเลเก่าแก่ กลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า หรืออยู่ในแหล่งชุมชนที่เดินทางสะดวกมาก ซึ่งถ้าจะไปซื้อบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันนั้น ราคาอาจจะสูงมาก ต่างกันประมาณ 30-50% เลยทีเดียว อย่างบ้านโซนลาดพร้าวที่ผมเล่น สมมติราคาขายที่ 15 MB ถ้าเราไปซื้อที่ดินเปล่ามา แล้วมาสร้างใหม่ อาจจะต้องใช้งบประมาณสูงถึง 20-25 MB เลยทีเดียว💞
🧐 ถ้าจะถามว่าทำไมราคาถูกกว่า ผมว่าเหตุผลหลักๆ เป็นเรื่องของมูลค่าที่ดิน สำหรับบ้านเก่ามือสอง ราคาที่ดินที่เจ้าของเคยซื้อมาเมื่อ 30 ปีที่แล้ว อาจจะตารางวาละ 10,000-15,000 บาท แต่สมัยนี้ถ้ามาซื้อที่ดินในทำเลใกล้เคียงกัน ก็อาจจะต้นทุนตกตารางวาละ 70,000-100,000 บาท เจ้าของเดิมอาจจะเคยลงทุนซื้อที่รวมทำบ้านแค่ 5 ล้าน พอมีคนมาขอซื้อต่อที่ 7 ล้าน เขาก็อาจจะขายแล้ว ในขณะที่ถ้าเราไปซื้อที่ดินเปล่าๆมาสร้างเอง อาจจะต้องใช้ต้นทุนสูงถึง 10 ล้านแล้ว ตรงนี้เลยกลายเป็น Gap ที่ทำให้นักลงทุนรีโนเวทสามารถทำกำไรได้ และมี Competitive Advantage สูงกว่าบ้านมือหนึ่ง😃
🤭 ต่อมา ผมมองว่าความได้เปรียบของบ้านรีโนเวทมือสอง คือ เรื่องของ Supply กับ Demand ครับ ถ้าในงบเท่ากัน บ้านมือสองจะอยู่ในเมืองที่ค่อนข้างหนาแน่น เลยทำให้มี Supply ต่ำ เพราะ Developer ที่จะหาที่ดินเพื่อสร้างในทำเลที่หนาแน่น ราคาซื้อที่ดินจะแพงมาก เพราะเป็นราคาปัจจุบัน เขาก็เลยเลี่ยงที่จะไปซื้อที่ดินที่อยู่นอกเมืองหรือชานเมืองที่มีราคาถูกลง และสามารถหาที่ดินเปล่าขนาดใหญ่ง่ายกว่า 🤭
🌟 นอกจากนี้แล้วบ้านมือสองรีโนเวทใหม่ จะมี Supply อาจจะน้อย แต่ Demand สูงกว่าแล้ว (เพราะอยู่ในเมือง) และสำหรับบ้านในโครงการแล้ว ยิ่งมีบ้านสร้างใหม่หลังอื่นๆที่สร้างเหมือนกันอีก เวลาขายออก เปลี่ยนมือ จะยากตรงที่บ้านจะไม่มีเอกลักษณ์และความแตกต่าง เลยทำให้คนซื้อเทียบราคากับหลังอื่นๆได้ บางหลังซื้อมา 10 ล้าน เวลาขายออก ผ่อนไปซัก 5-10 ปี แล้วผ่อนต่อไม่ไหว ประกอบกับสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หรือกำลังซื้อที่ต่ำลง คนที่เคยผ่อนไหว กลับตกงาน ผ่อนต่อไม่ไหว โดนยึดบ้านไปขายทอดตลาดเหลือ 5 ล้าน เขาก็จะแปะป้ายหน้าบ้านไว้ โทรไปสอบถาม ก็สามารถต่อรองได้อีก เพราะเป็นทรัพย์ NPA ทั้งๆที่บ้านตั้งขายที่ 7 ล้าน แต่พอเจอ NPA ที่ 5 ล้าน ก็ทำให้กลายเป็นว่าโดนฉุดราคาตลาดลงไปอีก ทั้งๆที่ซื้อมาตั้ง 10 ล้าน ราคามันเลยลง เพราะ Demand
