03/06/2026
ผังเมืองใหม่ ดันทุนใหญ่ ปักหมุด “อภิโปรเจ็กต์แสนล้าน” ทั่วกรุงเทพฯ
กรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ “รอบเปลี่ยนเมือง” ครั้งใหญ่ที่สุดในรอบหลายสิบปี
และครั้งนี้ จุดเริ่มต้นอาจไม่ได้อยู่ที่เศรษฐกิจ…
แต่อยู่ที่ “ผังเมืองใหม่” ที่กำลังจะเริ่มใช้ปลายปี 2570
สิ่งที่เกิดขึ้นตอนนี้ คือกลุ่มทุนรายใหญ่ของไทย กำลังทยอยปักหมุดโครงการระดับแสนล้านทั่วกรุงเทพฯ เพื่อรอวันปลดล็อกศักยภาพที่ดินครั้งใหม่
ตั้งแต่ One Bangkok, Central GR9, ราชดำริ, มักกะสัน, คลองเตย, บางซื่อ ไปจนถึงเยาวราช
แทบทุกโซนสำคัญของกรุงเทพฯ กำลังถูกจัดวางใหม่อีกครั้ง
และรอบนี้ ไม่ใช่แค่สร้างตึกเพิ่ม
แต่คือการ “ย้ายศูนย์กลางเศรษฐกิจ” ของเมือง
One Bangkok คือ ภาพที่ชัดที่สุดของเรื่องนี้
จากที่ดิน 108 ไร่บนหัวมุมถนนวิทยุ–พระราม 4
วันนี้กลายเป็นเมืองขนาดย่อม ที่รวมทั้งสำนักงาน ห้าง โรงแรม และที่อยู่อาศัยไว้ในพื้นที่เดียว
เฟสแรกเปิดใช้งานไปแล้วตั้งแต่ปลายปี 2567
แต่สิ่งที่ตลาดกำลังจับตาคือ “เฟส 2”
เพราะจะมี Signature Tower สูงประมาณ 437 เมตร 92 ชั้น
ซึ่งจะกลายเป็นตึกที่สูงที่สุดในประเทศไทยทันทีหากสร้างเสร็จ
ที่น่าสนใจคือ ปัจจุบันโครงการยังเดินงานเพียงฐานราก
หลายฝ่ายมองว่า หนึ่งในเหตุผลสำคัญ อาจเป็นการรอผังเมืองใหม่ เพื่อให้การพัฒนาเกิดมูลค่าสูงสุด
เพราะผังเมืองใหม่ของโซนพระราม 4 ถูกปรับจาก “สีน้ำตาล” เป็น “สีแดง พ.8”
ทำให้พัฒนาได้สูงสุดถึง 12 เท่าของแปลงที่ดิน รวมโบนัส FAR
แปลว่า ที่ดินผืนเดิม
วันนี้สามารถสร้างมูลค่าได้มากกว่าเดิมมหาศาล
ไม่ใช่แค่ One Bangkok
CPN ก็กำลังวางเดิมพันครั้งใหญ่ที่พระราม 9 ผ่านโครงการ “Central GR9”
เมกะมิกซ์ยูสบนที่ดิน 73 ไร่ มูลค่าลงทุนรวมอยู่ในแผน 110,000 ล้านบาทของบริษัท
พื้นที่นี้กำลังถูกผลักดันเป็น New CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
เชื่อมรถไฟฟ้า ออฟฟิศ ที่อยู่อาศัย และศูนย์การค้าเข้าด้วยกัน
ขณะเดียวกัน “พหลโยธิน–บางซื่อ” ก็กำลังถูกยกระดับขึ้นมาอีกขั้น
ทั้งจากที่ดินของ CPN บริเวณพหลโยธิน 19
รวมถึงที่ดินการรถไฟฯ รอบสถานีกรุงเทพอภิวัฒน์กว่า 2,300 ไร่
ที่ผังเมืองใหม่เปิดให้พัฒนาได้เข้มข้นขึ้นเป็น พ.8
นี่คือเหตุผลว่าทำไม กลุ่มทุนใหญ่ถึงเริ่มขยับเข้าหา “สถานีกลาง” มากขึ้นเรื่อยๆ
เพราะในอนาคต
สถานีรถไฟ จะไม่ใช่แค่จุดเดินทาง
แต่จะเป็น “ศูนย์กลางเศรษฐกิจ” เหมือนโตเกียว โอซาก้า หรือฮ่องกง
อีกจุดที่น่าสนใจ คือราชดำริ
กลุ่มนันทวัน–ไทยโอบายาชิ และเครือสหพัฒน์ กำลังพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสใหม่ บนที่ดินกว่า 6 ไร่ ติด BTS ราชดำริ
หลังชนะประมูลที่ดินวชิราวุธวิทยาลัย
โครงการนี้มูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาท
และได้อานิสงส์จากการปรับผังเมืองจาก พ.5 เป็น พ.8 เช่นกัน
ขณะที่ AWC ก็กำลังเดินหน้า “เวิ้งนครเกษม” มูลค่า 16,000 ล้านบาท
รวมถึงแผนรีดีไซน์พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ผ่านเครือโรงแรม Ritz-Carlton และ River Journey
ภาพทั้งหมดกำลังสะท้อนว่า
กรุงเทพฯ ในอีก 10 ปีข้างหน้า อาจไม่ได้มี “CBD เดียว” อีกต่อไป
แต่จะเป็นเมืองที่มีหลายแกนเศรษฐกิจเชื่อมกันด้วยรถไฟฟ้า
เหมือนมหานครระดับโลก
สิ่งที่น่าคิดคือ…
แม้เศรษฐกิจไทยวันนี้โตต่ำ
กำลังซื้อในประเทศยังฟื้นไม่เต็ม
แต่ทุนใหญ่กลับเร่งสะสมที่ดิน และเดินหน้าโปรเจ็กต์ขนาดมหาศาล
นั่นแปลว่า นักลงทุนระดับประเทศ ไม่ได้มองแค่ปีนี้
แต่กำลังมอง “โครงสร้างเมือง” ของกรุงเทพฯ ในอีก 20 ปี
และสิ่งที่ตามมาจะไม่ใช่แค่ราคาที่ดินที่เปลี่ยน
แต่คือ
* ทิศทางเงินลงทุน
* การย้ายของบริษัทขนาดใหญ่
* การเกิดย่านเศรษฐกิจใหม่
คนที่ถือที่ดินใกล้แนวรถไฟฟ้า อาจได้อานิสงส์มหาศาล
ขณะที่บางพื้นที่ อาจค่อยๆ ถูกลดความสำคัญลงในระยะยาว
สิ่งที่ยังต้องจับตาต่อ คือหลังผังเมืองใหม่ประกาศใช้จริงในปี 2570
จะมีอีกกี่โครงการที่ “รอเปิดเกม” อยู่เงียบๆ
เพราะจากสัญญาณตอนนี้
ดูเหมือนว่า กรุงเทพฯ กำลังถูกออกแบบใหม่ทั้งเมือง
และรอบนี้ มูลค่าของที่ดิน อาจไม่ได้วัดกันที่ “ทำเลปัจจุบัน” อีกต่อไป
--- KIM Property
