04/11/2025
ตลาดบ้านมือสองหนักมากนะคะ นี่คือเหตุผลที่เราชะลอรับฝากขายตั้งแต่ช่วงกลางปี 66 ไม่ใช่แค่ขายยาก แต่เจ้าของบ้านแนวโน้มเสี่ยงสูง หมายศาลพร้อมแปะหน้าบ้านได้ทุกเมื่อ ไม่อยากออกโหนกระแสค่ะ
❌ช่วงนี้รับแต่เคสทำสัญญาและงานระบบ Platform เท่านั้น❌
และอยากให้เข้าใจตลาดกันด้วยข้อมูลชุดนี้ สภาวะตอนนี้ มีแต่คนอยากขาย ขนาดลดแลกแจกแถม ยังขายกันไม่ออกเลย หยุดการบอกว่า ฉันต้องการราคาเท่านั้นเท่านี้ แล้วหันมากาง Casflow Projection ของตัวเอง เพื่อให้หลุดสภาวะเงินตึงมือ เพราะมีหนี้บ้าน นึกถึงวันที่เรากู้บ้านวันแรกค่ะ วันนั้นเรามั่นใจว่าผ่อนไหว วันนี้ ต้องปรับตัวให้เรารอด มากกว่าหวังแค่เทขายทั้งที่ตลาดไม่อำนวย
สัญญาณแรงจาก REIC: ตลาดบ้านมือสองไตรมาส 2/2568 ร้อนฉ่า
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธอส. เผยว่า ประกาศขาย ‘บ้านมือสอง’ เพิ่มขึ้น 34.6% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน — สะท้อนแรงเทขายและย้ายมือครั้งใหญ่ในระบบที่อยู่อาศัยไทย
กรมบังคับคดีพุ่งปรี๊ด: +210% หน่วย และ +213% มูลค่า
ช่องทางที่ โตแรงสุด คือ กรมบังคับคดี: จำนวนหน่วยเพิ่ม +210%, มูลค่าเพิ่ม +213%
แม้ บุคคลธรรมดา/ตัวแทน จะยังมากกว่าเล็กน้อยที่ 68,834 หน่วย แต่ กรมบังคับคดี ขยับขึ้นมาติดๆ ที่ 67,641 หน่วย—โตแบบก้าวกระโดดในปีเดียว
ด้าน “มูลค่า” ต่างกันชัด:
บุคคลธรรมดา/ตัวแทน: 508,179 ล้านบาท
กรมบังคับคดี: 120,301 ล้านบาท
ชี้ชัดว่าทรัพย์บังคับคดีส่วนใหญ่คือ บ้านราคาต่ำ–ปานกลาง เข้าถึงได้
ทำไมถึงทะลัก? — ภาพตรงจากเศรษฐกิจครัวเรือน
REIC ชี้สาเหตุหลักมาจาก หนี้ครัวเรือนสูง คนจำนวนมากเริ่ม ผ่อนไม่ไหว จนเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี และถูกนำออก ขายทอดตลาด ต่อเนื่อง
โปรไฟล์บ้านที่ออกขาย: บ้านเดี่ยว–ทาวน์เฮาส์นำโด่ง
สัดส่วนประกาศขายโดยประเภท:
บ้านเดี่ยว 44.1%
ทาวน์เฮาส์ 30.1%
ห้องชุด 21.1%
อาคารพาณิชย์ 2.9%
บ้านแฝด 1.7%
ช่วงราคาที่ประกาศขายมาก:
≤ 1 ล้านบาท: 82.4%
1.01–1.50 ล้านบาท: 57%
1.51–2.00 ล้านบาท: 33.1%
2.01–3.00 ล้านบาท: 24.3%
3.01–5.00 ล้านบาท: 12.7%
5.01–7.50 ล้านบาท: 7.8%
≥ 7.5 ล้านบาท: 14%
กลุ่ม ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หนาแน่นเป็นพิเศษ—และ กรมบังคับคดี คือผู้เล่นหลักในช่วงราคานี้
ฮอตโซนประกาศขาย 10 อันดับแรก
กรุงเทพมหานคร, นนทบุรี, สมุทรปราการ, ชลบุรี, เชียงใหม่, ปทุมธานี, ภูเก็ต, สุราษฎร์ธานี, นครปฐม, ระยอง
(ทำเลดี–โครงสร้างพื้นฐานพร้อม ความต้องการพื้นฐานยังอยู่ แต่กำลังผ่อนเริ่ม “ล้า”)
ด้านการโอน: ชะลอ YoY แต่ดีดขึ้น QoQ หลังดอกเบี้ย-จำนองผ่อนคลาย
ประเภทที่โอนมากสุด: บ้านเดี่ยว
ช่วงราคาที่โอนมากสุด: ต่ำกว่า 1 ล้านบาท
บ่งชี้ชัด: ผู้ซื้อกำลัง “ล่าของจริง” ที่ ราคาเข้าถึงได้
สัญญาณดูดซับบ้านแพง: 7.5 ล้านขึ้นไปเริ่มหายไปจากกระดาน
ประกาศของกลุ่ม > 7.5 ล้านบาท ลดลงทั้ง จำนวนและมูลค่า สะท้อนว่า ของดีทำเลเด่น ถูกดูดซับออกอย่างต่อเนื่อง—ผู้ซื้อระดับบนยัง เลือกทำเล แต่ ต้องการราคาใต้ตลาด (มือสองตอบโจทย์)
บทสรุปแรงๆ
ฝั่งผู้ขาย: ภาระหนี้บีบให้ปล่อยทรัพย์—กรมบังคับคดี กลายเป็นท่อระบายใหญ่ของซัพพลาย
ฝั่งผู้ซื้อ: “มือสอง” คือ ทางลัดได้ทำเลเดียวกับบ้านใหม่ แต่ ราคาต่ำกว่า ในช่วงเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นเต็มกำลัง
ฝั่งตลาด: ซัพพลายมือสองจำนวนมากกำลัง พยุงยอดโอน ไม่ให้ทรุดหนัก—และกำลัง รีเซ็ตราคา ในหลายทำเล
ถ้าคุณยังมีเงินสดและมองหาบ้าน “ตัวจริงเสียงจริง” ทำเลดีในงบจำกัด—นี่คือหน้าต่างโอกาส
แต่ถ้าคุณคือผู้ถือสินทรัพย์—นี่คือสัญญาณให้ จัดระเบียบหนี้–สภาพคล่อง ก่อนพายุรอบใหม่จะมาอีกระลอก.
#บ้านมือสอง
#กรมบังคับคดี
#หนี้ครัวเรือน
#อสังหาไทย
#ขายทอดตลาด
