ทนายบ้านและคอนโด

ทนายบ้านและคอนโด Thailand Property Law Service
บริการงานกฎหมาย นิติกรรม ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ และคดีผู้บริโภค We never stop until our client get money back.

With more than 10-year of experience in real-estate and Legal service, House Condo Lawyer team has handled over than 1,000 cases with accumulated worth of cases more than billions. In one case, altogether we have retrieved the money back to our client more than 10 million baht. Let us be the solution to alleviate your troubles.
ทนายบ้าน และคอนโด ด้วยประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ และทนายความที่ว่

าความ กว่า 10 ปี อสังหาฯ ผ่านมือมา นับพันคดี มูลค่าหลักหลายพันล้าน หลายคดีในนั้น เราสู้ให้ถึงที่สุด อุทธรณ์ ไม่รับฎีกา จนได้เงินคืนพร้อมค่าปรับ 10 กว่าล้าน เราอยู่กับลูกความจนถึงที่สุด ขอให้เราเป็นหนึ่งในตัวช่วย เพื่อบรรเทาความเดือดร้อน และปกป้องสิทธิให้คุณ
💖💖💖 House & Condo Lawyer 💖💖💖
“ Take care with sincerity, Protect your right with law”
💖💖💖 ทนายบ้าน และคอนโด 💖💖💖 "ดูแลคุณด้วยใจ ปกป้องสิทธิให้คุณด้วยกฏหมาย"
สนใจปรึกษาเบื้องต้น “ฟรี” สอบถาม ปรึกษา นัดหมายปรึกษาทางโทรศัพท์ โทร. 080-315-5686 หรือ inbox เฟสบุ๊คเพจ FB.ทนายบ้านและคอนโด 🙂 Free Initial Consult with our Lawyer via Phone or Inbox!!! 😉 080-315-5686 or inbox
😁Line ID :
-------------------------------------------------------------------
#ทนายบ้านและคอนโด #ทนายคอนโด #ทนายอสังหาริมทรัพย์ #คืนเงินดาวน์ #คืนเงินคอนโด #กฏหมายอสังหาริมทรัพย์ #ฟ้องคอนโด #สัญญาไม่เป็นธรรม #สัญญาเอาเปรียบ #ค่าเปลี่ยนสัญญา #สัญญาจะซื้อจะขาย #แบบสัญญามาตรฐาน #นิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ #พินัยกรรม #ข้อพิพาทอสังหาริมทรัพย์

กรมพัฒนาธุรกิจการค้ายังคุมเข้มมาตรการปราบ “นอมินี” ทั่วประเทศ ล่าสุดพบผู้ทำบัญชี 140 คน จาก 29 สำนักงานบัญชี เข้าไปถือหุ...
23/06/2026

กรมพัฒนาธุรกิจการค้ายังคุมเข้มมาตรการปราบ “นอมินี” ทั่วประเทศ ล่าสุดพบผู้ทำบัญชี 140 คน จาก 29 สำนักงานบัญชี เข้าไปถือหุ้นในบริษัทต่างชาติร่วมลงทุน 2,040 บริษัท มูลค่าหุ้นรวม 2,528 ล้านบาท...

กรมพัฒนาธุรกิจการค้ายังคุมเข้มมาตรการปราบ “นอมินี” ทั่วประเทศ ล่าสุดพบผู้ทำบัญชี 140 คน จาก 29 สำนักงานบัญชี เข้าไปถือหุ้นในบริษัทต่างชาติร่วมลงทุน 2,040 บริษัท มูลค่าหุ้นรวม 2,528 ล้านบาท เตรียมถกสภาทนายความ-สภาวิชาชีพบัญชี 30 มิ.ย.นี้ ก่อนยกระดับตรวจเส้นทางการเงิน 1 ส.ค. 2569
_________

นายพูนพงษ์ นัยนาภากรณ์ อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ เปิดเผยภายหลังแถลงข่าวเรื่อง “การป้องกันและปราบปรามการใช้คนไทยเป็นนอมินี” ว่า นางศุภจี สุธรรมพันธุ์ รองนายกรัฐมนตรีและรมว.พาณิชย์ สั่งการให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้าเข้มงวดการรับจดทะเบียนการประกอบธุรกิจ เพื่อป้องกันปัญหาการใช้คนไทยเป็นตัวแทนอำพราง หรือ Nominee

ปัจจุบันประเทศไทยมีนิติบุคคลคงอยู่ 1,002,685 ราย แบ่งเป็นห้างหุ้นส่วน 200,100 ราย บริษัทจำกัด 801,070 ราย และบริษัทมหาชน 1,515 ราย ในจำนวนบริษัทจำกัด 801,070 ราย พบว่ามีบริษัทที่ต่างชาติร่วมลงทุนสัดส่วน 0.01-49.99% จำนวน 119,297 ราย และในกลุ่มที่ต่างชาติถือหุ้น 40-49.99% มีจำนวน 95,306 ราย ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้าและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องติดตามตรวจสอบ

🔺 คุมก่อนจดทะเบียน ธุรกิจเสี่ยงลด 65%

กรมพัฒนาธุรกิจการค้าเริ่มยกระดับมาตรการตรวจสอบก่อนจดทะเบียน ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 โดยกำหนดให้ผู้ถือหุ้นไทยที่ลงทุนร่วมกับต่างชาติ ซึ่งต่างชาติลงทุนไม่ถึงกึ่งหนึ่ง และบริษัทยังมีสถานะเป็นนิติบุคคลไทย ต้องแสดงหลักฐานทางการเงิน หรือ Bank Statement ย้อนหลัง 3 เดือน นับจากวันที่ชำระเงินทุนหรือค่าหุ้น เพื่อพิสูจน์ความสามารถในการลงทุนจริง

มาตรการดังกล่าวส่งผลให้จำนวนบริษัทกลุ่มเสี่ยงนอมินีในช่วงวันที่ 1 มกราคม-31 มีนาคม 2569 ลดลงเหลือ 1,771 บริษัท จากช่วงเดียวกันปีก่อนที่มี 3,618 บริษัท หรือลดลง 51.05%

ต่อมา กรมฯ เพิ่มมาตรการยืนยันการลงทุนตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2569 ทำให้จำนวนบริษัทกลุ่มเสี่ยงในช่วงวันที่ 1 เมษายน-31 พฤษภาคม 2569 ลดลงเหลือ 731 บริษัท จากช่วงเดียวกันปีก่อนที่มี 2,102 บริษัท หรือลดลง 65.22%

นายพูนพงษ์กล่าวว่า แม้จำนวนบริษัทกลุ่มเสี่ยงลดลงมาก แต่ยังเหลืออีกประมาณ 35% ที่อาจมีการหลบเลี่ยง จึงเตรียมออกมาตรการเข้มเพิ่มเติม คาดว่าจะเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 สิงหาคม 2569 โดยอยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็น

มาตรการใหม่จะเน้นการตรวจสอบเส้นทางการเงินที่ใช้ลงทุน ว่าเงินทุนมีอยู่จริงหรือไม่ โอนเข้าบริษัทจริงหรือไม่ และมีความเชื่อมโยงอย่างไร เบื้องต้นเฟสแรกจะให้บริษัทนำ Bank Statement จากธนาคารมาแสดง ส่วนเฟสต่อไปอยู่ระหว่างพิจารณาการเชื่อมโยงข้อมูลแบบเรียลไทม์กับธนาคารผ่านสมาคมธนาคารไทย

🔺 ชี้ 3 รูปแบบนอมินีต่างชาติใช้คนไทยบังหน้า

จากการตรวจสอบพบพฤติการณ์ที่ต่างชาติมักใช้ในการกระทำผิดฐานนอมินี คือ การใช้ผู้ทำบัญชี พนักงานสำนักงานบัญชี หรือสำนักงานกฎหมายที่ชาวต่างชาติจ้างให้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล มาเป็นผู้ถือหุ้น รวมถึงใช้พนักงานคนไทยของธุรกิจต่างชาติเองเป็นผู้ถือหุ้น

รูปแบบที่พบมี 3 ลักษณะ ได้แก่ 1. การจัดตั้งนิติบุคคลด้วยสัดส่วนคนไทยและคนต่างชาติ 51:49 2. การจัดตั้งนิติบุคคลที่ต่างด้าวถือหุ้นตั้งแต่ 50% ขึ้นไป และ 3. การจัดตั้งนิติบุคคลด้วยคนไทย 100% แล้วภายหลังแก้ไขเป็นผู้ถือหุ้นต่างชาติ

นอกจากนี้ ยังพบการกำหนดให้กรรมการต่างชาติมีอำนาจ หรือกำหนดข้อบังคับให้ผู้ถือหุ้นต่างชาติมีสิทธิมากกว่าผู้ถือหุ้นไทย ซึ่งเข้าข่ายต้องตรวจสอบเชิงลึก

ธุรกิจเสี่ยงที่กรมฯ มุ่งตรวจสอบมี 6 กลุ่มหลัก ได้แก่ ธุรกิจท่องเที่ยวและเกี่ยวเนื่อง ธุรกิจค้าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ e-Commerce ขนส่ง และคลังสินค้า โรงแรมและรีสอร์ท ธุรกิจการเกษตร และธุรกิจก่อสร้าง
_______________

📍 อ่านข่าวต่อในคอมเม้นต์

กฎหมาย Super License หรือร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การอำนวยความสะดวกในการพิจารณาอนุญาตและการให้บริการแก่ประชาชน พ.ศ…. เ...
20/06/2026

กฎหมาย Super License หรือร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การอำนวยความสะดวกในการพิจารณาอนุญาตและการให้บริการแก่ประชาชน พ.ศ…. เหลือเพียงขั้นตอนในการประกาศลงในราชกิจจานุเบกษา เพื่อให้มีผลบังคับใช้

⚖️ ปฏิวัติราชการ รับลงทุน
กฎหมาย Super License หรือร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การอำนวยความสะดวกในการพิจารณาอนุญาตและการให้บริการแก่ประชาชน พ.ศ…. เหลือเพียงขั้นตอนในการประกาศลงในราชกิจจานุเบกษา เพื่อให้มีผลบังคับใช้

และเมื่อกฎหมาย Super License บังคับใช้แล้ว การขอใบอนุญาตในการประกอบธุรกิจจะสะดวกขึ้นกว่าเดิมหลายเท่าตัว

“ปกรณ์ นิลประพันธ์” รองนายกรัฐมนตรี ในฐานะหัวหน้าฝ่ายกฎหมายของรัฐบาล เล่าที่มาของกฎหมาย Super License ว่า เริ่มจากที่สำนักงานกฤษฎีกาตั้งเรื่องดังกล่าวในช่วงปี 2557 สมัยรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์

เมื่อรัฐบาลรับเรื่องมอบให้สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาระบบราชการ (ก.พ.ร.) ที่เป็นหน่วยงานหลักนำไปดำเนินการ

และทำให้กฎหมายพระราชบัญญัติการอำนวยความสะดวกในการพิจารณาอนุญาตของทางราชการ พ.ศ. 2558 ฉบับแรกเกิดขึ้นเมื่อปี 2558 โดยหัวใจของกฎหมายอำนวยความสะดวกปี 2558 เพื่อให้การขอใบอนุญาตมีความรวดเร็วขึ้น และเป็นการควบคุมการทุจริตคอร์รัปชั่นไปในตัว

🔴 Super License ปฏิวัติระบบราชการ

ทั้งนี้สำหรับไฮไลต์กฎหมาย Super License ที่น่าสนใจที่อาจกล่าวได้ว่าเป็นการ “ปฏิวัติระบบราชการ” อาทิ มาตรา 8 กำหนดให้ “หน่วยงานของรัฐ” พึงพัฒนาระบบการปฏิบัติงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณาอนุญาตและการให้บริการประชาชนให้เป็นไปตามหลักการบริหารกิจการบ้านเมืองที่ดี โดยใช้ “เทคโนโลยี” ที่เหมาะสมกับสภาพกาล

หน่วยงานของรัฐ ผู้อนุญาต และเจ้าหน้าที่ของรัฐ พึงตระหนักว่าประชาชนเป็น “ประธานแห่งสิทธิ” ที่จะได้รับบริการจากรัฐตามรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย และ “ต้องร่วมมือและช่วยเหลือกันในการปฏิบัติหน้าที่” เพื่อให้การพิจารณาอนุญาตและการให้บริการประชาชน รวมทั้งงานอย่างอื่นที่เกี่ยวข้องเกิดประสิทธิภาพและประสิทธิผลสูงสุด เพื่อความผาสุกของประชาชนโดยรวม

“รวมตลอดทั้งพัฒนาเจ้าหน้าที่ของรัฐให้มีศักยภาพ ความซื่อสัตย์สุจริต และทัศนคติในการเป็นผู้ให้บริการประชาชนให้ได้รับความสะดวก รวดเร็ว ไม่สร้างภาระและขั้นตอนที่ไม่จำเป็น และไม่เลือกปฏิบัติโดยไม่เป็นธรรม”

อ่านเนื้อหาเต็ม : https://www.prachachat.net/politics/news-2025111

20/06/2026

📌70% ของ บ.ที่ปรึกษากฎหมาย ในเมืองท่องเที่ยว ที่ถูกจับ "นอมินี" คือ "เถื่อน"😱

100% ทนายชาวต่างชาติ คือ "ปลอม" 🤔😅

20/06/2026

📌ปัญหา "NOMINEE" ต่างชาติ รู้ไหม⁉️ ต้นเหตุส่วนหนึ่ง คือ ทนายและ บ.ที่ปรึกษากฎหมาย "เถื่อน+ปลอม" 🤔😅

📌ด่วน! มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน–จำนอง เหลือ 0.01% หมดเขต 30 มิถุนายน 2569 นี้
18/06/2026

📌ด่วน! มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน–จำนอง เหลือ 0.01% หมดเขต 30 มิถุนายน 2569 นี้

📌ด่วน! มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน–จำนอง เหลือ 0.01% หมดเขต 30 มิถุนายน 2569 นี้
📍ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยปรับลด “ค่าธรรมเนียมการโอน” และ “ค่าจดจำนอง” เหลือเพียง 0.01%
มาตรการดังกล่าวครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุด
☘️อย่างไรก็ตาม ผู้ที่สามารถใช้สิทธินี้ได้จะต้องเป็น “บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย” เท่านั้น และมีเงื่อนไขสำคัญด้านราคา คือ ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา 📍โดยจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569
มาตรการลดค่าธรรมเนียมครั้งนี้ไม่เพียงช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ แต่ยังเป็นโอกาสสำคัญในการเริ่มต้นชีวิตในบ้านหลังใหม่ หรือขยับขยายที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับความต้องการมากยิ่งขึ้น สำหรับผู้ที่กำลังตัดสินใจ นี่อาจเป็น “จังหวะที่ดีที่สุด” ในการก้าวสู่ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างมั่นคง
☎️สามารถติดต่อสอบถามได้ที่สำนักงานที่ดินทั่วประเทศ หรือกรมที่ดิน โทร 0 2141 5555
#กรมที่ดิน #มาตรการ #บ้าน #คอนโด #ทั่วประเทศ #มิถุนายน

18/06/2026

ต่อเติมครัวราคา 150,000 บาท ทำมาครึ่งปีแล้วยังไม่เสร็จ! บทเรียนราคาแพงจากการทำสัญญาที่ไม่รัดกุม คลิปนี้ทนายโจ้จากทนายบ้านและคอนโดจะมาเล่าให้ฟังครับ #สัญญาก่อสร้าง #ต่อเติมบ้าน #ค่าปรับในสัญญาก่อสร้าง #ทนายบ้านและคอนโด

ผ่านครม. แล้ว! กฎหมาย Lemon Law ผู้บริโภคไม่ต้องพิสูจน์เอง หากสินค้าชำรุดภายในกำหนด
16/06/2026

ผ่านครม. แล้ว! กฎหมาย Lemon Law ผู้บริโภคไม่ต้องพิสูจน์เอง หากสินค้าชำรุดภายในกำหนด

UPDATE: กฎหมาย Lemon Law ผ่าน ครม. ผู้บริโภคไม่ต้องพิสูจน์เอง หากสินค้าชำรุดภายในกำหนด

วันนี้ (16 มิถุนายน) ศุภมาส อิศรภักดี รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ในฐานะกำกับดูแลสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีวันนี้มีมติเห็นชอบร่างพระราชบัญญัติความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องของสินค้า พ.ศ. .... หรือกฎหมาย Lemon Law ตามที่ สคบ. เสนอ เพื่อส่งให้รัฐสภาพิจารณาต่อไป

ถือเป็นก้าวสำคัญในการยกระดับมาตรฐานการคุ้มครองผู้บริโภคของไทยให้สอดคล้องกับมาตรฐานสากล และสร้างความเป็นธรรมให้ประชาชนตามนโยบายของรัฐบาลภายใต้การนำของอนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย โดยได้มอบหมายให้ประเดิมชัย บุญช่วยเหลือ ที่ปรึกษารัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี และพัชรินทร์ ซำศิริพงษ์ เลขานุการรัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ติดตามความคืบหน้า ตามที่รณรงค์ พูลพิพัฒน์ เลขาธิการ สคบ. เป็นผู้รับผิดชอบในการเสนอร่างกฎหมายฉบับนี้

ศุภมาส กล่าวว่า ปัจจุบันผู้บริโภคที่ซื้อสินค้าแล้วพบปัญหาความชำรุดบกพร่องมักต้องเป็นฝ่ายพิสูจน์เองว่าสินค้ามีปัญหาตั้งแต่ต้น ขณะที่การรับประกันสินค้าเป็นไปตามเงื่อนไขที่ผู้ขายกำหนด หลายกรณีผู้บริโภคต้องนำสินค้าเข้าซ่อมซ้ำหลายครั้งโดยไม่มีกำหนดเวลาที่ชัดเจน และหากต้องการใช้สิทธินอกเหนือจากการซ่อมแซม ก็จำเป็นต้องดำเนินคดีในชั้นศาล ทำให้เสียเวลาและมีค่าใช้จ่ายสูง

กฎหมายฉบับนี้จึงเปลี่ยนหลักการสำคัญจากเดิมที่ผู้บริโภคต้องพิสูจน์เอง มาเป็นผู้ขายที่ต้องรับผิดชอบพิสูจน์ข้อเท็จจริง หากสินค้าเกิดความชำรุดภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด โดยให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าสินค้าชำรุดมาตั้งแต่วันส่งมอบ เว้นแต่ผู้ขายจะพิสูจน์ได้ว่าไม่ได้เกิดจากความรับผิดชอบของตน

สำหรับสินค้าทั่วไป หากพบความชำรุดภายใน 6 เดือนนับจากวันส่งมอบ ให้สันนิษฐานว่าสินค้ามีความชำรุดบกพร่องตั้งแต่ต้น ส่วนรถยนต์กำหนดระยะเวลา 1 ปี ขณะที่ผู้บริโภคมีสิทธิได้รับการเยียวยา 4 รูปแบบ ได้แก่ การซ่อมแซม การเปลี่ยนสินค้า การลดราคา หรือการเลิกสัญญา ตามลักษณะและความรุนแรงของปัญหาที่เกิดขึ้น

นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดกรอบเวลาการซ่อมแซมที่ชัดเจน โดยสินค้าทั่วไปและรถจักรยานยนต์ต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 60 วัน และรถยนต์ต้องแล้วเสร็จภายใน 90 วัน นับแต่วันที่รับมอบสินค้าไว้ซ่อม หากผู้ขายไม่สามารถดำเนินการได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้บริโภคมีสิทธิขอลดราคา บอกเลิกสัญญา หรือเรียกค่าเสียหายตามกฎหมายได้

ในกรณีที่พบข้อบกพร่องที่เป็นสาระสำคัญ ผู้บริโภคมีสิทธิขอเปลี่ยนสินค้าได้ทันที โดยสินค้าทั่วไปสามารถใช้สิทธิได้ภายใน 7 วัน ส่วนเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์สามารถใช้สิทธิได้ภายใน 14 วัน นับจากวันที่ได้รับสินค้า ขณะที่รถยนต์ซึ่งมีข้อบกพร่องที่ส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยและไม่สามารถแก้ไขได้ ผู้ขายต้องเปลี่ยนรถยนต์คันใหม่ชนิดเดียวกันให้แก่ผู้ซื้อ

“กว่า 10 ปีที่ผู้บริโภครอคอยกฎหมายฉบับนี้ นี่คือการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของระบบคุ้มครองผู้บริโภคไทย จากเดิมที่ประชาชนต้องรับภาระพิสูจน์ความบกพร่องของสินค้าเอง มาเป็นผู้ขายที่ต้องรับผิดชอบมากขึ้นเมื่อสินค้ามีปัญหา ผู้บริโภคจะได้รับความเป็นธรรมรวดเร็ว ลดภาระค่าใช้จ่าย และไม่ต้องเผชิญกระบวนการทางกฎหมายที่ยุ่งยากเหมือนที่ผ่านมา กฎหมายฉบับนี้จะช่วยสร้างมาตรฐานใหม่ในการคุ้มครองผู้บริโภคไทย ลดข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เพิ่มแรงจูงใจให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาคุณภาพสินค้า และส่งเสริมการแข่งขันด้านคุณภาพและนวัตกรรม ซึ่งเป็นผลดีต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม” ศุภมาส กล่าว

ทั้งนี้ ร่างกฎหมายดังกล่าวผ่านการตรวจพิจารณาของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา และผ่านกระบวนการรับฟังความคิดเห็นจากภาคประชาชน ภาคธุรกิจ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามมาตรา 77 ของรัฐธรรมนูญแล้ว โดยครอบคลุมการซื้อขายระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโภค รวมถึงการซื้อขายระหว่างผู้ประกอบธุรกิจด้วยกันเอง ตลอดจนสัญญาเช่าซื้อ สัญญาซื้อขายโดยมีผู้ให้สินเชื่อ และสัญญาแลกเปลี่ยน แต่ไม่รวมสินค้าใช้แล้ว สัตว์มีชีวิต และการซื้อขายระหว่างผู้บริโภคด้วยกันเอง

“ต่อไปนี้ หากซื้อรถยนต์ โทรศัพท์มือถือ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าแล้วพบว่าสินค้ามีปัญหา ผู้บริโภคจะไม่ต้องทนซ่อมซ้ำซากหรือรับภาระพิสูจน์ด้วยตนเองอีกต่อไป เพราะกฎหมายจะกำหนดสิทธิและหน้าที่ของทุกฝ่ายไว้อย่างชัดเจน นี่คืออีกหนึ่งก้าวสำคัญที่รัฐบาลตั้งใจสร้างความเป็นธรรมให้แก่ประชาชนผู้บริโภคทั่วประเทศ” ศุภมาส กล่าว

แฉขบวนการ“คอนโดเงินทอน”กลโกงร่วม เจ้าของ-นายหน้า-เจ้าหน้าที่แบงก์ จุดเริ่มต้นฟองสบู่อสังหาฯ และ หายนะภาคการเงินที่ต้องจั...
15/06/2026

แฉขบวนการ“คอนโดเงินทอน”กลโกงร่วม เจ้าของ-นายหน้า-เจ้าหน้าที่แบงก์ จุดเริ่มต้นฟองสบู่อสังหาฯ และ หายนะภาคการเงินที่ต้องจับตามอง!

แฉขบวนการ“คอนโดเงินทอน”กลโกงร่วม เจ้าของ-นายหน้า-เจ้าหน้าที่แบงก์ จุดเริ่มต้นฟองสบู่อสังหาฯ และ หายนะภาคการเงิน
เมื่อไม่นานมานี้ คำเตือนจาก “ตัน ภาสกรนที” นักธุรกิจรุ่นใหญ่ระดับประเทศ ในรายการกรรมกรข่าว คุยนอกจอ ได้กลายเป็นตัวเปิดประเด็นร้อนที่น่าสนใจ
กับมุมมองที่ระบุว่า วิกฤตเศรษฐกิจในรอบนี้ มีความน่ากังวลสำหรับคนทำธุรกิจยิ่งกว่าช่วงโควิดและต้มยำกุ้งเสียอีก
โดยหนึ่งในสัญญาณอันตรายที่ถูกหยิบยกขึ้นมาเตือนสติ เกี่ยวกับการดิ้นรนของคนมีหนี้สิน และลงทุนแบบไม่มีความรู้ ก็คือเรื่องของภาพลวงตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เกี่ยวกับ “ขบวนการคอนโดเงินทอน และการันตียิลด์ทิพย์” ที่กำลังถูกใช้เป็นเครื่องมือดับกระหายทางการเงินแบบผิด ๆ
ในความเป็นจริง ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นสิ่งที่คนในวงการอสังหาริมทรัพย์รับรู้และเห็นกันมานาน เพียงแต่ในยุคปัจจุบันที่ภาวะเศรษฐกิจซบเซา หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และเงินในกระเป๋าของพนักงานประจำเริ่มไม่พอกับรายจ่าย กลลวงกลยุทธ์นี้จึงยิ่งแพร่ระบาดหนักขึ้น
จากเรื่องในมุมมืด สู่ ฟีดโฆษณาที่พบเห็นได้ทั่วไปบนโลกโซเชียล ไม่ว่าจะเป็น “รวมภาระ ปิดหนี้ฟรี มีเงินเหลือสูงสุด 500,000 บาท” หรือ “เงินเดือน 15,000 กู้ได้เต็ม ไม่ต้องดาวน์ แถมรับเงินทอนกลับบ้าน”
ซึ่งมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่กำลังต้องการทางรอดในการเคลียร์หนี้สินหรือต้องการเงินหมุนเวียนระยะสั้น บ้างก็เป็นผลพ่วงมาจากการตกเป็นเหยื่อของคอร์สสอนลงทุนอสังหาฯ ที่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดในยุคหลังๆ
คำถามสำคัญคือ ขบวนการนี้มีกลไกอย่างไร และ กำลังจะสร้างหายนะที่อาจลุกลามทั้งภาคการเงินและเศรษฐกิจอย่างไรบ้าง?

[ แฉขบวนการ กู้เงินเหลือ หรือ อสังหาริมทรัพย์เงินทอน ]

ข้อมูลอินไซต์จากคนวงในชื่อดังอย่าง “ภัทรชัย ทวีวงศ์” นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้เปิดเผยกับ Thairath Money แสดงให้เห็นถึงกลไกการทำงานร่วมกันเป็นเครือข่ายของห่วงโซ่ธุรกิจแบบแยบยล เกี่ยวเนื่องตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการบางกลุ่ม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงเจ้าหน้าที่สถาบันการเงิน
โดยมีจุดเริ่มต้นจากการเสาะหาลูกค้าที่เป็นพนักงานประจำ มีฐานเงินเดือนตั้งแต่ 15,000 บาทขึ้นไป และประวัติเครดิตบูโรยังไม่เสียหาย ซึ่งถือเป็น "ทรัพยากรชั้นดี" ในยุคที่แบงก์เข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ และยอดปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 70%

ย้อนไป “ตัน ภาสกรนที” เล่าถึงกระบวนการสร้างเงินทอน มักถูกขับเคลื่อนด้วย 2 กลไกหลักๆ

- การตั้งราคาประเมินทิพย์: เช่น คอนโดมิเนียมมีราคาขายจริงอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่จะมีการดันราคาประเมินให้สูงเกินจริงไป 20-30% ขึ้นไปเป็น 2.5 ล้านบาท โดยนายหน้าบางรายจะเข้ามาบริหารจัดการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลังให้ลูกค้าประมาณ 6 เดือนเพื่อสร้างรายได้จำลองให้ผ่านเกณฑ์ของธนาคาร
เมื่อสัญญาอนุมัติและมีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะได้เงินส่วนต่างหรือ "เงินทอน" กลับไปหลักแสนบาท เพื่อนำไปปิดหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่ออื่น ๆ โดยมองเพียงว่าดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ประเภทอื่น โดยไม่ได้คำนึงถึงภาระหนี้ระยะยาวที่สูงเกินมูลค่าสินทรัพย์จริง

การันตีผลตอบแทนลวง (Yield ทิพย์): โฆษณาที่ระบุว่าจะการันตีผลตอบแทน 7% เป็นเวลา 3 ปี แท้จริงแล้วคือการบวกราคาเพิ่มเข้าไปในตัวสินทรัพย์ตั้งแต่ต้น เช่น ห้องราคาจริง 5 ล้านบาท ถูกตั้งราคาขายที่ 6 ล้านบาท
เงินส่วนต่าง 1 ล้านบาทนั้นจะถูกนำมาทยอยจ่ายคืนให้ผู้ซื้อในรูปแบบของเงินค่าเช่าการันตี เมื่อครบกำหนด 3 ปีตามสัญญา ภาระทั้งหมดจะตกอยู่กับผู้ซื้อที่ไม่สามารถหาผู้เช่าจริงในราคานั้นได้

[ จาก "กู้เงินเหลือ" สู่การเซ็ตโครงสร้าง "ดีมานด์เทียม" ]

หากเจาะลึกในมุมมองของนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ขบวนการนี้ไม่ได้หยุดอยู่แค่วิธีการยื่นกู้ของบุคคล แต่มีกระบวนการทำงานที่ซับซ้อนและเป็นระบบมากกว่าที่คิด โดยถูกแบ่งออกเป็น 4 ขั้นตอนหลัก ดังนี้

1. การประเมินศักยภาพและล็อกวงเงินกู้ล่วงหน้า

กระบวนการจะเริ่มต้นจากฝั่งนายหน้าหรือผู้ประกอบการทำการประเมินโปรไฟล์ของลูกค้าก่อนเป็นอันดับแรกในเชิงลึก เพื่อดูว่าลูกค้ารายนั้น ๆ มีขีดความสามารถสูงสุดในการขอสินเชื่อได้ในวงเงินเท่าใด เมื่อได้ตัวเลขวงเงินที่แน่นอนแล้ว ข้อมูลนี้จะถูกใช้เป็นสารตั้งต้นในการไปเสาะหาหรือจับคู่กับทรัพย์สินที่มีอยู่

2. การคัดเลือกสินทรัพย์ที่มี "ช่องว่างราคาประเมิน" สูงสุด

ขั้นตอนนี้ถือเป็นหัวใจสำคัญ ปัจจัยในการเลือกโครงการหรือตัวห้องไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าสูงหรือมีคุณภาพดีเพียงใด แต่อยู่ที่ "ช่องว่าง (Gap) ระหว่างราคาประเมินของสถาบันการเงินกับราคาซื้อขายจริง" ยิ่งช่องว่างนี้กว้างมากเท่าไหร่ โอกาสที่จะดึงเงินส่วนต่างออกมาก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

โดยเฉพาะพื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) และบางพื้นที่ในกรุงเทพฯ โครงการรายกลางและรายเล็กจะมีราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริงถึง 20-30% โดยมีเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินบางกลุ่มคอยช่วยเหลือในการดันราคาประเมินนี้ให้สูงขึ้น

3. การกระจายผลประโยชน์ในระยะสั้นเพื่อปิดดีล

เมื่อกลไกราคาถูกเซ็ตอัปเรียบร้อยและธุรกรรมอนุมัติ ทุกฝ่ายในห่วงโซ่ธุรกิจจะได้รับผลประโยชน์ร่วมกันทันทีในระยะสั้น ผู้ซื้อได้รับเงินทอนกลับไปหมุนเวียน นายหน้าได้รับค่าคอมมิชชั่น เจ้าของทรัพย์เดิมหรือผู้ประกอบการสามารถปิดการขาย ระบายสต็อกคงค้าง และสร้างตัวเลขยอดขายให้เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ได้

4. การแปลงยอดขายเป็นเครื่องมือสร้างภาพลวงตาทางการตลาด

เมื่อธุรกรรมเหล่านี้เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยอดขายที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและการประกาศ Sold Out ของโครงการ จะถูกนำไปใช้เป็นเครื่องมือทางการตลาดเพื่อสร้างความเชื่อมั่นต่อสาธารณะ
ตัวเลขเหล่านี้กลายเป็นหลักฐานชั้นดีที่ผู้ประกอบการนำไปแสดงต่อนักลงทุน สถาบันการเงิน และผู้ถือหุ้นกู้ ว่าธุรกิจยังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ขณะเดียวกันก็ทำให้ผู้บริโภคทั่วไปเกิดความเข้าใจผิดว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น จึงตัดสินใจแห่เข้าซื้อตาม

[ จุดจบของวงจร ผลกระทบภาพใหญ่ที่กำลังลามทั้งระบบ ]

ความน่ากังวลที่สุดของปรากฏการณ์นี้คือ ยอดขายและเม็ดเงินที่สะพัดอยู่ในระบบส่วนหนึ่งไม่ได้เกิดจากความต้องการอยู่อาศัยที่แท้จริง แต่เกิดจาก "ดีมานด์เทียม" (Artificial Demand) ที่ถูกแต่งตัวเลขขึ้นมาเพื่อแรงจูงใจทางการเงิน สิ่งนี้กำลังสร้างความคาดหวังที่สูงเกินจริงในตลาด ทั้งในแง่ของราคาขายต่อ อัตราการปล่อยเช่า และผลตอบแทนจากการลงทุน
ตราบใดที่มีผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาในวงจร ภาพลวงตานี้อาจจะยังดำเนินต่อไปได้ แต่ในปัจจุบันที่ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น กำลังซื้อชะลอตัว และเศรษฐกิจส่งสัญญาณอ่อนแรงอย่างชัดเจน ความเปราะบางทั้งหมดกำลังถูกขุดรากถอนโคนออกมา

- ฝั่งผู้ซื้อ: กำลังเผชิญภาวะผ่อนชำระไม่ไหว ขายต่อไม่ได้ และปล่อยเช่าไม่ออก สุดท้ายต้องเหลือภาระหนี้สินที่สูงกว่ามูลค่าสินทรัพย์จริง

- ฝั่งสถาบันการเงิน: กำลังเตรียมรับแรงกระแทกจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่มีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูลของ ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ซีอีโอ BAM ที่ระบุว่า ปัจจุบันมีทรัพย์รอการขาย (NPA) หรือทรัพย์โดนยึดทะลักในตลาดรวมสูงถึง 700,000 ยูนิต โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มหลักของขบวนการเงินทอน

- ฝั่งผู้พัฒนาโครงการ: เริ่มเผชิญปัญหาสภาพคล่องอย่างรุนแรง จากภาระหนี้และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น เนื่องจากไม่สามารถสร้างยอดขายจากดีมานด์ที่แท้จริงได้อีกต่อไป

ท้ายที่สุดแล้ว ขบวนการคอนโดเงินทอนจึงไม่ใช่แค่เรื่องของการบริหารหนี้หรือกลโกงส่วนบุคคลเพื่อปิดหนี้ แต่คือจุดเริ่มต้นของฟองสบู่ลูกใหม่ที่บิดเบือนข้อมูลจริงในตลาด และกำลังลักลอบทำลายความเชื่อมั่นของระบบอสังหาริมทรัพย์และเสถียรภาพทางการเงินของประเทศในภาพรวมอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง

#การเงินดีชีวิตดี #ลงทุนอสังหา #คอนโดเงินเหลือ #คอนโดเงินทอน #กู้บ้าน #ซื้อคอนโด #โครงการบ้าน #กู้เงิน #ปิดหนี้

สถิตอยู่ในใจตราบนิรันดร์น้อมสำนึกในพระกรุณาธิคุณอย่างหาที่สุดมิได้สมเด็จพระเจ้าลูกเธอ เจ้าฟ้าพัชรกิติยาภา นเรนทิราเทพยวด...
12/06/2026

สถิตอยู่ในใจตราบนิรันดร์
น้อมสำนึกในพระกรุณาธิคุณอย่างหาที่สุดมิได้
สมเด็จพระเจ้าลูกเธอ เจ้าฟ้าพัชรกิติยาภา นเรนทิราเทพยวดีกรมหลวงราชสาริณีสิริพัชร มหาวัชรราชธิดา
ข้าพระพุทธเจ้า คณะผู้บริหารและพนักงาน ทนายบ้านและคอนโด

ที่อยู่

Unit L2-A9 BuildingA (2nd Floor) Nasa Street Mall (Airport Link Ramkhamhang ) No. 99 Ramkhamhaeng Road, Khwaeng Suan Luang, Suan Luan
Bangkok
10250

เวลาทำการ

จันทร์ 10:00 - 18:00
อังคาร 10:00 - 18:00
พุธ 10:00 - 18:00
พฤหัสบดี 10:00 - 18:00
ศุกร์ 10:00 - 18:00
เสาร์ 10:00 - 13:00

เบอร์โทรศัพท์

+66803155686

เว็บไซต์

แจ้งเตือน

รับทราบข่าวสารและโปรโมชั่นของ ทนายบ้านและคอนโดผ่านทางอีเมล์ของคุณ เราจะเก็บข้อมูลของคุณเป็นความลับ คุณสามารถกดยกเลิกการติดตามได้ตลอดเวลา

ติดต่อ ธุรกิจของเรา

ส่งข้อความของคุณถึง ทนายบ้านและคอนโด:

แชร์