05/04/2025
สมมติ ถ้าเกิดคอนโดของคุณ ถล่ม ขึ้นมาจริงๆ
จะเหลืออะไร? ที่ดินในอากาศ! เหลือแค่เงินประกันอันน้อยนิดใช่ไหม?
ไม่ครับ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ยังเหลือ
อ้าว แต่ตึกถล่มไปแล้วนี่! ... ก็เหลือ ที่ดิน ที่ตึกนั้นตั้งอยู่ไงครับ
นี่แหละ ความแตกต่างของการซื้อ freehold vs leasehold
หยิบโฉนดคอนโด (อช 2) ของคุณขึ้นมาพลิกดูครับ
ในนั้น จะมีบอก ‘พื้นที่ที่ดินของโครงการ’ กับ ’อัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง‘ อยู่
ถ้าตึกของคุณ ตั้งอยู่บนแปลงที่ดินริมถนน เอาว่า ถนนราชดำริ แล้วกัน
4 ไร่ = 1,600 ตรว
อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ คำนวณจาก พื้นที่ห้องของคุณ หารด้วย พื้นที่ขายทั้งหมด
สมมติห้อง 70 ตรม พื้นที่ขาย 40,000 ตรม
อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ = 0.00175
เอามาดูว่า คุณมีส่วนในที่ดินเท่าไหร่ ก็คือ
1,600 x 0.00175 = 2.8 ตรว
2.8 ตรว อาจดูน้อย
แต่ถ้าอ้างอิงจากราคาที่ดินแถวๆ นั้น ที่เคยขาย 3-4 ล้าน/ตรว
ก็คือ 8.4-11.2 ล้าน บาท
แน่นอนว่าถ้ามีการถล่มจริง ขายจริง คงมีการปรับราคาไปตามสมควร ตามระยะเวลา ค่ารื้อถอน ความน่าซื้อของแปลงนั้น ว่าจะนำไปขึ้นอะไรต่อได้
เจ้าของ อาจจะกำไร เท่าทุน ขาดทุน จากราคาห้องที่ซื้อมา
แต่อย่างน้อยๆ ก็ยังพอจะเยียวยาตัวเลขทางบัญชี ได้ ครับ
อันนี้ พูดในแง่ worst case scenario เลย ว่าถ้ามีแผ่นดินไหว ลูกถัดไป (อาจจะไม่มี อาจจะมี, only god knows)
และยังใช้กับโมเดลของ การที่ไม่มีเหตุอะไร แต่อาคารเก่าอสจจะ 50 ปี++ ลูกบ้านพร้อมใจขายยกตึกยกแปลง
ที่ดิน จะอยู่กับคุณไปเสมอ ตราบใดที่คุณซื้อคอนโดประเภท ขายขาด (freehold) ครับ
จะเรียกว่า วันที่คุณซื้อห้อง คุณก็เป็นส่วนหนึ่งของผู้ถือกรรมสิทธิ์ ที่ดิน แปลงที่ตึกนั้น ตัังอยู่
เหมือนซื้อหุ้น ก็เป็นส่วนหนึ่งของเจ้าของกิจการ ก็ประมาณนั้น ครับ
พวกที่บอกว่า ’คอนโดถล่ม เหลือ 0‘ ประโยคนี้ ควรต้องเลิกพูด ได้แล้วครับ ไม่เป็นไปตามกฎหมาย
คนพูด พูดเอามัน อย่างเดียว
