03/09/2026
S QUARTER – ธุรกิจใหม่ของพี่สิบหมื่น
เมื่อวันที่แนวถนน ช.2 หายไปจากร่างผังเมืองใหม่
โครงการจะยังไปต่อหรือพอแค่นี้ !?
หากพูดถึงธุรกิจที่กำลังมาแรงในปีนี้
หนึ่งในนั้นคงหนีไม่พ้น Sport club นั่นเอง
หลายๆคนหันมาลงทุนในธุรกิจนี้กันเยอะ
เรียกได้ว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เป็นปีทองเลยแหละ
จำนวนคนที่หันมาออกกำลังกาย ยึดหลัก longevity
กันมากขึ้น และกีฬาสุดฮิตอย่าง tennis, pickleball
ที่ได้รับความสนใจมากขึ้น จนแทบหาจองคอร์ทไม่ได้
และแน่นอน SANSIRI เองก็เป็นหนึ่งในนั้น
ซึ่งได้เปิดตัว S QUARTER ซึ่งเป็น active lifestyle
ในโซนอย่างกรุงเทพกรีฑา ที่เป็นแหล่งรวมบ้านหรู
(แปะโลเคชั่นไว้ให้ในคอมเมนต์นะ)
ถือเป็นมูฟที่น่าสนใจในปีนี้เลยทีเดียว
สำหรับการแตกไลน์ new business ของพี่สิบหมื่น
ที่เพิ่มการลงทุนในส่วนของ recurring income มากขึ้น
แต่ แต่ แต่.. นี่เป็นการประกาศเปิดตัวธุรกิจนี้ก่อนที่
ร่างผังเมืองใหม่กทม. ปรับปรุงครั้งที่ 4 ฉบับล่าสุด
จะประกาศออกมา ซึ่งมีแก้ไขเรื่องแนวถนนตัดใหม่
คำถามต่อไป – แล้วมันสำคัญตรงไหน ?
มันเกี่ยวยังไงกับโครงการ S QUARTER ?
มาดูคำตอบไปพร้อมๆกัน
ที่ดินแปลงนี้ แน่นอนว่าเจ้าของคือแสนสิริ
ซึ่งก่อนหน้านี้เลย แปลงนี้ถูกเช่าใช้เป็นแคมป์คนงาน
ซึ่งรองรับจากการก่อสร้างโครงการต่างๆของแสนสิริ
ในคอมมูนิตี้กรุงเทพกรีฑา บนถนนเส้นเดียวกันนี่แหละ
โดยในปัจจุบันได้มีการเคลียร์ที่และกำลังก่อสร้าง
โครงสร้าง S QUARTER (กำลังลงเสาเข็มแล้ว ไวมาก)
พื้นที่ของโครงการนี้ ถ้ากดดูจากในระวางแดง
จะเป็นที่แปลงใหญ่ถึง 31 ไร่เลยนะ แต่เห็นจากสื่อ
บางเจ้าก็บอกว่า ที่ดินแค่ 24 ไร่ อันนี้ไม่แน่ใจตัวเลข
ว่าอาจจะแบ่งทำบางส่วน หรือไม่ทำทั้งแปลงเลยมั้ย?
--------------------------------------------------------------
คำถามคือ ที่ดินแปลงใหญ่ตั้ง เกือบ 30 ไร่
ทำไมแสนสิริไม่ทำโครงการ ทั้งๆที่ตั้งอยู่ในโซนบ้านหรู
รวมถึงค่าที่ดิน และราคาขายบ้านโซนนี้ก็คงไม่ใช่ถูกๆ
ทำไมมาทำเป็น active lifestyle หรือ sport club แทน
คำตอบคือที่ดินแปลงนี้ อยู่ในแนวถนนตัดใหม่นั่นเอง
หรือที่ชาว dev เรียกติดปากกันว่า ถนน ช.2 นั่นแหละ
ซึ่งแนวถนนเส้นนี้ มีความกว้างถึง 60 เมตรเลยทีเดียว
ที่จะตัดผ่าน เพื่อเชื่อมถนนหลายๆสายเข้าด้วยกัน
แนวถนนเส้นนี้อยู่มานาน ตั้งแต่ผังเมืองกทม.ปี 56
จนถึงร่างผังเมืองกรุงเทพที่ประกาศกันผ่านๆมาก็ยังอยู่
เลยเป็นปัญหากับ dev แนวราบในโซนกรุงเทพกรีฑา
จากที่ดิน 30 ไร่ พอโดนแนวถนนเส้นนี้ตัดผ่าน เรียกได้ว่า
พื้นที่ที่เหลือทำโครงการจริงอาจจะน้อยกว่าที่รับได้
หรือไม่คุ้มค่าที่จะทำโครงการ ณ เวลานั้น ลองนึกภาพตาม
ว่ามีถนนที่กว้าง 60 เมตร ตัดผ่านหน้าแปลงที่ดิน
(ทางเพจไม่ได้มีตัวเลขเป๊ะๆ แต่เดี๋ยวแปะแนวถนนไว้ให้
ลองไปดราฟต์ตามกันได้ ว่าระยะ 60 เมตร ในแนวนั้น
กว้างแค่ไหน และโดนแปลงไหนไปเท่าไหร่กันบ้าง)
ซึ่งถามว่าในทางหลักการ แบบนี้ทำอะไรได้ไหม
คำตอบคือ ได้ แต่ในพื้นที่ที่แนวถนนตัดผ่านนั้น
จะไม่สามารถขออนุญาตสร้าง หรือใช้ประโยชน์ได้
อย่างโครงการบ้านจัดสรรเนี่ย ตัดไปเลย การที่จะมี
ตัวบ้านตั้งอยู่ในแนวถนน แทบเป็นไปไม่ได้ หรือ
อาจจะเคยเห็นบางเจ้าสร้างได้ อาจจะสงสัยกัน
แต่แลกมาด้วยการที่ต้องแบกรับความเสี่ยงในอนาคต
วิธีการส่วนใหญ่คือ ถ้าแนวถนนตัดใหม่เนี่ย
พาดผ่านในแปลงที่ดินที่จะทำโครงการ
จะทำการเว้นพื้นที่ส่วนนั้นไว้ ทำเป็นสวนสีเขียว
หรือถนน ก็แล้วแต่แนวทางการพัฒนาโครงการ
คล้ายๆกับแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง ที่มีการห้ามสร้าง
ที่ทาง dev สามารถเว้นที่ในส่วนที่พาดผ่านไว้ได้
โดยส่วนมากจะทำเป็นสวน ไม่ก็ขุดเป็นบ่อน้ำ
(แต่ใช้นับเป็นพื้นที่สีเขียวของโครงการไม่ได้นะ)
และท้ายที่สุด เวลาจะทำการซื้อบ้านในโครงการ
โดยตัวโครงการที่ได้รับผลกระทบ หรือใกล้เคียง
กับแนวถนนตัดใหม่ จะมีการให้ลูกค้าเซ็นเอกสาร
รับรู้รับทราบ หรือเอกสารแนบท้ายสัญญานั่นแหละ
โดยใจความสำคัญของสิ่งนี้คือ แจ้งให้ลูกค้าทราบ
ถึงเรื่องแนวถนนตัดใหม่เส้นนี้ ว่ามันมีแนวนี้อยู่นะ
*ถึงทุกคนจะรู้กันหมด ว่ามันแทบเป็นไปไม่ได้
ที่ถนนเส้นนี้จะเกิด เรียกว่าเกิดยาก หรือไม่เกิดเลย
ด้วยจากหลายๆสาเหตุ และหลายๆปัจจัยประกอบกัน
แต่ลูกค้าบางท่านบางราย อาจจะยังมีความกังวลอยู่ดี
(ส่วนนี้ต้องเข้าใจในมุมมองผู้บริโภคนะครับ ไม่มีผิดถูก)
.
จริงๆ Dev เกือบทุกเจ้ามีวงใน และข้อมูลอยู่แล้ว
ว่าแนวถนนเส้นไหนจะเกิดหรือไม่เกิดในอนาคต
แค่อาจจะไม่มีเอกสาร หรือลายลักษณ์อักษรออกมา
แต่สุดท้ายในขั้นตอนการขออนุญาต ก็ยังคงต้อง
ยึดตามแนวถนนเวนคืน ตามบังคับผังเมืองกทม.ปี 56
จนกว่าจะมีการประกาศผังเมืองใหม่ประกาศใช้
อ่านมาถึงตรงนี้แล้ว คงจะพอเห็นภาพกันมากขึ้น
แล้วจุดพลิกผันของที่ดินแปลงนี้ และเรื่องนี้อยู่ตรงไหน
มาดูคำตอบที่ 2 ของคำถามนี้ไปด้วยกันน
----------------------------------------------------------------
* นี่เป็นเพียงความเห็นและการคาดการณ์จากทางเพจ
เพื่อใช้ในกรณีศึกษาเท่านั้น ใช้อ้างอิงไม่ได้นะ *
เมื่อเดือนสิงหาที่ผ่านมา ได้มีการประกาศร่างผังเมือง
ฉบับใหม่กทม. ปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งได้มีการแก้ไขล่าสุด
โดยเนื้อหาสำคัญของการปรับปรุงครั้งนี้คือ
ลดจำนวนของแนวถนนตัดใหม่ และแนวการขยายถนน
เรียกได้ว่า หายไปพอสมควร โดยเฉพาะกรุงเทพชั้นใน
(เดี๋ยวแปะไฟล์ไว้ให้ในคอมเมนต์นะ เผื่อใครจะเทียบดู)
ซึ่งจุดสำคัญอยู่ตรงนี้แหละ แนว ช.2 ได้หายไป!
ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ หลังจากแนวนี้อยู่มาแสนนาน
โดยในฉบับล่าสุด แนวถนนนี้ได้หายไปเรียบร้อย
โดยออกมาเป็นเอกสารในรูปแบบของแผนที่
ถือว่าชาว dev และเจ้าของที่สบายใจขึ้นมาหน่อย
แต่ใดๆก็ตาม ร่างผังเมืองกทม. ถ้ายังไม่ประกาศใช้
อย่างเป็นทางการ ไม่สามารถใช้ในการขออนุญาตได้นะ
ยังไง ณ ปัจจุบันก็ยังคงต้องใช้ ผังเมืองกทม. ฉบับปี 56
โดยสาระสำคัญคือ ควรดูร่างผังเมืองใหม่เป็นแนวทาง
ควบคู่ไปในอนาคต เผื่อวางแผนการพัฒนาด้วยเช่นกัน
หรือ จนกว่าจะมีการบังคับใช้จากทางการแล้ว
เมื่อนั้น ข้อจำกัดทุกอย่างจะถูกปลดล็อกทันที
มาดูไทม์ไลน์กันคร่าวๆ
ว่าทำไม เกมอาจจะเปลี่ยนเล็กน้อย
- ประมาณเดือนเมษายน ปี 2569
พี่สิบหมื่นได้เปิดตัวโครงการ S Quarter
โดยเห็นได้จากสื่อออนไลน์ และเพจอสังหา
- ช่วง กรกฎาคม-สิงหาคม ปี 2569
เป็นช่วงที่ทางสำนักการวางผังกทม.ได้ประกาศ
เอกสารร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ เวอร์ชันล่าสุด
เรียกได้ว่าการที่แนวถนน ช.2 หายไปนั้น
ประกอบกับร่างผังเมืองที่นับวันรอประกาศใช้แล้ว
เกมของที่ดินแปลงนี้อาจจะเปลี่ยนไปก็เป็นได้
ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีการประกาศร่างผังเมืองฉบับนี้
หลังที่พี่สิบหมื่นได้ประกาศเปิดโครงการไปแล้ว
----------------------------------------------------------
เมื่อเงื่อนไขที่ดินครบ เกมไหนที่อาจจะได้เดินต่อ
ระหว่างการทำ recurring หรือ ทำโครงการเพื่อขาย
แน่นอนครับว่าถ้ามองในมุมของตัวเลขและการลงทุน
การนำที่ดินมาพัฒนาโครงการ และขายออกไป
ซึ่งเป็น business และรายได้หลักของพี่สิบหมื่นนั้น
ตัวเลขผลตอบแทนและ IRR จะดีกว่าอยู่แล้ว
เมื่อเทียบกับธุรกิจที่เป็น Recurring อย่าง
ตัวของ Sport complex หรือ active lifestyle
แต่ ณ จุดนี้พี่สิบหมื่น มีทางเลือกพอสมควร
ไม่ว่าจะเดินทางไหนก็ไปในทิศทางบวกทั้งนั้น
- รันธุรกิจ S QUARTER ไปช่วงนึง (5-7ปี) เพื่อสร้าง
คอมมูนิตี้ของแสนสิริเอง และในโซนกรุงเทพกรีฑา
เพิ่ม brand awareness ได้ดีเลย แถมทำให้พื้นที่
ในบริเวณนั้นพัฒนาไปได้อีก เรียกได้ว่าเพิ่ม value
ของโซนกรุงเทพกรีฑาเข้าไป ลูกบ้านโครงการรอบๆ
ชอบใจกันแน่ๆครับ ได้มี sport complex ใกล้บ้าน
นี่อาจจะเป็นการสร้างแบรนด์และภาพจำให้ธุรกิจใหม่
ในกรณีที่ธุรกิจนี้ เกิด success จากการเปิดตัวที่นี้
ไม่แน่ในอนาคตอาจมีการเปิด lifestyle active เพิ่ม
ในทำเลอื่นๆที่รอการพัฒนา หรือตามคอมมูแสนสิริ
ก็เป็นไปได้เช่นกัน ถือเป็นการเดินเกมที่ดีเลย
- ข้อดีอีกอย่างคือ เป็นการรอระบาย stock บ้าน
แสนสิริได้มีการเปิดโครงการใหม่และใหญ่ อีกโครง
บน ถ.กรุงเทพกรีฑา รวมๆแล้วน่าจะ 2 โครง 2 แบรนด์
คงใช้เวลาระบายบ้านพอสมควรเลย ซึ่งการเลือกทำ
Sport complex บนที่ดินที่รอพัฒนาอยู่เนี่ยดีมากเลย
ดีกว่าปล่อยให้เป็นที่ดินเปล่าๆ ไม่ก่อให้เกิดรายได้
นี่ถือเป็นการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ณ เวลานี้
(ไม่งั้นถ้าเปิดหมดพร้อมกัน product จะชนกันเอง)
ถึงเวลาเมื่อผ่านไป 5-7 ปี โครงการที่เปิดใหม่นั้น
คงขายไปได้เยอะพอสมควร หรือขายหมด (?)
ที่ดินแปลงนี้อาจจะถูกเปลี่ยนและพัฒนาต่อไปเป็น
โครงการบ้านของแสนสิริในอนาคตก็เป็นไปได้
(ธุรกิจประเภทนี้ คืนทุนภายใน 7 ปีถือว่าดีเลยนะ
ถ้าบริหารดี บวกกับ performance โครงการดีหน่อย)
หรือจะให้พีคหน่อยก็คือ เปิดแค่ 2-3 ปี
แล้วเปลี่ยนแผนพัฒนาไปเป็นการสร้างโครงการ
เพื่อขายเลย ก็อาจจะเป็นไปได้เช่นกัน
มารอชมไปด้วยกัน ว่าเกมนี้พี่สิบหมื่น
จะมีแผนพัฒนากับที่ดินแปลงนี้ยังไงต่อ
ขอบคุณสำหรับทุกคนที่อ่านจนจบ
เราจะตั้งใจผลิตคอนเทนต์แบ่งปันกันต่อไป
และถ้าหากมีอะไรอยากพูดคุย-แลกเปลี่ยน
หรือมีคำติชมอะไรอย่างไร คอมเมนต์ไว้ได้เลยย
#ที่ว่างๆไม่ใช่ที่ดินแต่เป็นแอดมินเอง
#ที่ว่างๆจะเป็นอะไรได้บ้าง
ัน
#อสังหาฯข้างบ้าน
#ที่ว่างว่าง
