14/08/2024
หนึ่งในคำถามโลกแตกของวงการอสังหาฯ
ที่ชวนให้ปวดเฮด เจ็บฮาร์ตกันมามากนัก
ก็คงหนีไม่พ้นเรื่องนี้กันแน่นอน
มีคอนโด มีบ้าน หรือมีที่ดิน ในมือ
ไม่อยากขาย แต่จะ “ปล่อยเช่า” ทำไงดี
แล้วมันต้องปล่อยเช่าเท่าไหร่ดีล่ะ?
เริ่มจากโครงการอย่าง บ้านและคอนโดกันก่อน
1.เริ่มจากวิธีที่แสนง่ายที่สุดก่อนเลย
อย่างที่คนส่วนใหญ่เค้าพูดกันว่า
เข้าเมืองตาหลิ่ว ต้องหลิ่วตาตาม
ก็ตั้งราคาตามชาวบ้านเค้าไปเลยสิครับ
ส่องราคาประกาศให้เช่าในโซนใกล้ๆ
หรือโครงการเดียวกันไปด้วยเลยยิ่งดี
เทียบจาก ขนาดห้อง ตำแหน่งห้อง ชั้น
ดูราคาเฉลี่ย จากนั้นก็ตามเลย!
ซึ่งมีสิ่งที่อาจจะส่งผลต่อราคาที่ต่างกัน
เช่น ทำเล ขนาดห้อง หรือ อายุโครงการ
โครงการที่เก่ากว่าอาจจะปล่อยเช่า
ได้ราคาที่ต่ำกว่าโครงการใหม่ๆ ที่เพิ่งสร้าง
แต่ใดๆ ก็ล้วนแล้วแต่ความพึงพอใจของเจ้าของด้วย
2.ผ่อนเท่าไหร่ เราก็คิดเท่านั้น!
ใครอยากมีคนช่วยผ่อนห้องให้สบายๆ
ก็ลองคิดจากราคาที่เราต้องผ่อนธนาคารดู
สูตรวิธีคิดดอกเบี้ยง่ายๆ
“จำนวนเงินกู้ x ระยะเวลากู้ x อัตราดอกเบี้ย”
ซึ่งอัตราดอกเบี้ยอยู่ประมาณช่วง 2.5 - 4%
ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
และวงเงินกู้ของแต่ละบุคคล
เราก็ต้องไปเฟ้นหาธนาคารที่ให้เรทถูกที่สุด
เพื่อให้เราจะได้สบายกระเป๋าในการผ่อน
ลองมาคิดดูเล่นๆ ถ้าเราซื้อคอนโด
ในราคา 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี
และได้เรทดอกเบี้ยจากธนาคารอยู่ที่ 2.5%
คิดดอกเบี้ย >> 1,000,000 x 30 x 2.5% = 750,000
รวมเงินต้น >> 750,000 + 1,000,000 = 1,750,000
หารต่อเดือน >> 1,750,000 / (30x12) = 4,861
เพราะฉะนั้นในกรณี เรทขั้นต่ำที่เราต้องผ่อน
คือ 4,861 บาท/เดือน นั่นแหละเอาไปเป็นค่าเช่าเลย!
แต่ใดๆ ก็ตามวิธีนี้ถือเป็นการลงทุนแบบเสือนอนกิน
ในรูปแบบผู้เช่าผ่อนห้องให้แทน และอาจจะไม่เวิร์ค
เสมอไป เพราะทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ยังไงก็ควร
ศึกษาความคุ้มค่า ก่อนการลงทุนกันทุกครั้งนะครับ
แล้วถ้าเป็น “ที่ดิน” ล่ะ จะคิดยังไง?
พอเป็นที่ดินวิธีการคิดจะชวนปวดสมองขึ้นมาหน่อย
ค่อยๆพากันคิดไปทีละ Step นะ
Step 1 : หา “ราคาตลาด” ของที่ดิน
ในที่นี้เราจะหา “ราคาขาย” ของมันก่อน
ซึ่งวิธีการก็คล้ายๆกับการหาราคาตลาด
ของคอนโดหรือบ้านที่บอกไปข้อแรก
ดูจากราคาประกาศขายที่ดินในโซนใกล้เคียง
ซึ่งอาจจะมีปัจจัยที่ทำให้ราคาแตกต่างกัน
เช่น ที่ดินติดถนนใหญ่ราคาสูงกว่าที่ดินเข้าซอย
Step 2 : “ตั้งราคาขาย”
เมื่อเราสำรวจราคาตลาดมาแล้ว
เราก็จะเดินตามผู้ใหญ่เช่นเคย
“ตั้งราคาขาย” ของที่ดินเราเลย
ในกรณีนี้ เราไม่ได้จะตั้งราคาเพื่อขาย
แต่มันคือการนำพาไปสู่ Step ต่อไป!
Step 3 : คิด “มูลค่าสัญญาเช่า ณ ปัจจุบัน”
มันก็คือการคิดค่าเช่าทั้งหมดที่เราอยากได้
จนหมดระยะเวลาของสัญญา
สูตร >> 1-3% x (ราคาที่ดิน x จำนวนปีที่ให้เช่า)
ซึ่งตัวเลขก้อนนี้เราอาจจะแบ่งเป็น 2 ส่วนได้
1.ค่า Upfront >> ค่าหน้าดิน
คือเงินก้อนแรกที่จ่ายเพื่อเริ่มสัญญา
ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 30-50%
ของมูลค่าสัญญาเช่า ณ ปัจจุบัน
2.Rental Fee >> ค่าเช่ารายปี
คือเงินส่วนที่เหลือจากค่า Upfront
นำมาหารเป็นค่าเช่าต่อปี
แต่ เอ๊ะๆๆ ที่ดินมันก็ราคาสูงขึ้นทุกปีเลยน้า
ให้เช่าระยะยาว จะไม่เสียโอกาสที่จะทำกำไรหรอ?
นั่นจึงทำให้เกิดสิ่งที่เรียกว่า “Discount Rate”
โอกาสของมูลค่าที่ดินที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต
หรือเรียกง่ายๆ คือค่าเสียโอกาสของเรานั่นเอง
เช่น ถ้าหากเราจะให้เช่าที่ดิน 30 ปี และใน 30 ปีนี้
ที่ดินมีโอกาสราคาสูงขึ้นไปอีกเท่าไหร่
ก็บวกเข้าไปด้วย ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 6-8%
ของมูลค่าสัญญาเช่า ณ ปัจจุบัน
ซึ่งตัว “ Discount Rate ” นี้
จะเป็นตัวช่วยในการกำหนดเวลา
และราคาในการขึ้นค่าเช่านั่นเอง
อ่านทฤษฎีมาเยอะแล้ว อาจจะยังงงๆ
มาดูตัวอย่างเพื่อให้เกิดความกระจ่างกัน
ถ้าเราตั้งราคาขายที่ดิน 10,000บาท/ตร.วา
ที่ดินขนาด 10 ไร่ = 10,000 x (10*400)
มูลค่าที่ดินทั้งหมด 40,000,000 บาท
โดยกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปี
สูตรคิดมูลค่าสัญญาเช่า ณ ปัจจุบัน
ลองคิดเรทกลางๆที่ 1.5%
1.5% x (40,000,000 x 30) = 18,000,000 บาท
โดยแบ่งเป็น
1.ค่า Upfront สมมุติอยากได้ 40%
18,000,000 x 40% = 7,200,000 บาท
2.เงินก้อนที่เหลือ 10,800,000 บาท
ถือเป็น Rental Fee ที่นำมาหารรายปี
จากนั้นได้เวลาของการบวก “Discount Rate”
โดยนำมาเป็นเงื่อนไขในสัญญา เช่น
- ในปีที่ 4 จะขึ้นค่าเช่า10%
- จากนั้นจะขึ้นค่าเช่าทุกๆ 2 ปี ปีละ10%
พอรวม Discount Rate จากเงื่อนไขนี้แล้ว
รวมได้เป็นค่าเช่าทั้งหมด 21,869,087 บาท
ซึ่ง Discount Rate อยู่ที่ประมาณ 8%
ของมูลค่าสัญญาเช่า ณ ปัจจุบัน
ใดๆก็ตามวิธีคิดพวกนี้เป็นเพียงคู่มือเบื้องต้น
สำหรับใครที่ยังมองไม่ออกว่าควรเริ่มต้นยังไงดี
สุดท้ายแล้วก็ขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกัน
ระหว่างผู้ให้เช่ากับตัวของผู้เช่า จะตกลงหรือ
เจอกันตรงไหน แล้วสบายใจกับทั้งสองฝ่าย
ก็เซ็นสัญญากันได้เลย!
ขอบคุณสำหรับทุกคนที่อ่านจนจบ เราจะตั้งใจผลิตคอนเทนต์
แบ่งปันกันต่อไป และถ้าหากมีอะไรอยากพูดคุย-แลกเปลี่ยน
หรือมีคำติชมอะไรอย่างไร คอมเม้นไว้ได้เลยย
#ที่ว่างๆไม่ใช่ที่ดินแต่เป็นแอดมินเอง #ที่ว่างๆจะเป็นอะไรได้บ้าง
#อสังหาฯข้างบ้าน #ที่ว่างว่าง
