13/02/2026
ใครที่แพลนจะลงทุนคอนโด อย่าลืมศึกษาเรื่องผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่น่าจะประกาศใช้กลางปีหน้านะครับ คอนโดที่ราคาดีในวันนี้ อีกไม่กี่ปีอาจจะมีคอนโดเปิดใหม่ที่อยู่ติดกัน แต่ราคาถูกกว่าเดิมเนื่องจากผังเมืองเปลี่ยนสีได้!
(ผมตั้งใจจะเขียนโพสนี้สั้นๆให้อ่านง่าย ถ้าข้อมูลตกหล่นหรือไม่ครบตรงไหน แจ้งได้นะครับ)
สีของผังเมืองที่เกี่ยวกับคนกรุงเทพฯหลักๆสีเหลือง (ความหนาแน่นน้อย), สีส้ม (ความหนาแน่นปานกลาง), สีน้ำตาล (ความหนานแน่นมาก) และสีแดง (ที่ดินพาณิชยกรรม)
ผมบอกเพื่อนๆเสมอว่าความเข้าใจในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครนั้นสำคัญมากๆสำหรับคนที่จะลงทุนในคอนโด คำถามที่ผมใช้ถามเพื่อนๆเสมอคือ “ทำไมคอนโดที่ห้าแยกลาดพร้าว อยู่ตรงข้ามเซ็นทรัลลาดพร้าวเลย ถึงมีราคาถูกกว่าคอนโดที่แยกรัชโยธิน? ทั้งๆที่ห้าแยกลาดพร้าวทำเลดีกว่าอย่างชัดเจน” คำตอบสั้นๆคือผังเมืองครับงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ตรงห้าแยกลาดพร้าวเป็นสีแดง ส่วนแยกรัชโยธินเป็นสีส้ม พูดง่ายๆคือห้าแยกลาดพร้าวสามารถสร้างคอนโดที่ความหนาแน่นสูงกว่าคอนโดในโซนรัชโยธิน
โซนรัชโยธินเลยมีแต่คอนโดที่ยูนิตน้อย (2xx – 4xx ยูนิต) เช่น Mazarine Ratchayothin, Centric Ratchayothin, Knightsbridge Space และ Knightsbridge Prime แล้วราคาขายเฉลี่ยๆสูงกว่าโซนห้าแยกลาดพร้าว ที่มี Life Valley (1,140 ยูนิต), Life Ladprao (1615 ยูนิต), The LINE Phahonyothin Park (880 ยูนิต) หรือ The Line VIBE (943 ยูนิต) ถามว่าเรื่องนี้สำคัญยังไง? ถ้าพูดตรงๆมันก็ทำให้คอนโดในโซนรัชโยธินลงทุนยาก ต้นทุนในการพัฒนาโครงการสูง (เพราะสร้างยูนิตได้น้อย) แถมคนก็อยากอยู่โซนห้าแยกลาดพร้าวที่อยู่ห่างออกไปนิดเดียวมากกว่า
อีกคำถามที่ผมถามเพื่อนๆเสมอคือ “ทำไมแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะช่วงวงเวียนหลักสี่ + เซ็นทรัลรามอินทรา ถึงขึ้นคอนโด High Rise ไม่ได้?” หรือ “ทำไมแนวถนนเกษตร-นวมินทร์ + เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทราถึงยังมีที่ดินเปล่าอยู่หลายแปลง ทั้งๆที่มีคนอยู่เยอะมาก?” เหตุผลคือตอนที่ผังเมืองเป็นสีเหลือง ถ้านายทุนเลือกจะพัฒนาที่ดินในตอนนี้ จะใช้ศักยภาพของที่ดินได้ไม่เต็มที่ ขอยกตัวอย่างให้เห็นภาพ ถ้าผมมีที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูแถวๆเซ็นทรัลรามอินทราในตอนนี้ ผมมี 2 ทางเลือก
1) พัฒนาคอนโด Low Rise (เช่น Chapter One ALL รามอินทรา)
2) รอฝังเมืองเปลี่ยนสีเป็นสีส้ม แล้วพัฒนาเป็นคอนโด High Rise
เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่อาจจะยอมรอนะ ยกเว้นได้ที่ดินมาราคาดีจริงๆ
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุดคือตั้งแต่ปี 2556 ที่ต่ออายุมาเรื่อยๆ ตอนนี้ทางกรุงเทพมหานครมีการประกาศร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มาซักพักแล้ว มีการรับฝังความคิดเห็นอยู่เรื่อยๆ ล่าสุดร่างผังเมืองนี้ผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการผังเมืองกรมโยธาธิการและผังเมือง และทางกรุงเทพมหานครจะปรับแก้ร่างผังเมืองตามความเห็นของคณะกรรมการชุดนี้ อาจจะมีการปรับปรุงรายละเอียดอีกนิดหน่อย แล้วเดี๋ยวเดือนมีนาคมปีนี้จะปิดประกาศ 90 วัน เพื่อให้ผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสียตรวจสอบอีกรอบ ก่อนที่จะประกาศใช้ปีกลางปีหน้า
สิ่งทีน่าสนใจสำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่จะประกาศใช้ในปีหน้าคือจะมีพื้นที่สีส้มเพิ่มขึ้นเกือบๆ 25% เอื้อต่อการพัฒนาคอนโดและอาคาร Mixed Use โซนที่มีการเปลี่ยนแปลงเยอะมีอยู่ 9 โซน ได้แก่กรุงรัตนโกสินทร์, บริเวณรัชโยธิน, บริเวณดอนเมือง-หลักสี่, บริเวณลาดพร้าว-รามอินทรา, บริเวณศรีนครินทร์, บริเวณมีนบุรี, ทางน้ำหลากฝั่งตะวันออก, บริเวณตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา และบริเวณวงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์
กลับมาที่โซนรัชโยธิน ถ้าเพื่อนๆดูในรูปจะเห็นว่าที่ดินในช่วงตั้งแต่เซ็นทรัลลาดพร้าว->แยกรัชโยธิน->เกือบๆถึงปากซอยเสนานิคม รวมไปถึงจากเซ็นทรัลลาดพร้าว -> สี่แยกลาดพร้าว -> แถวๆปากซอยลาดพร้าว 35 และที่ดินบนถนนรัชดาภิเษก ตั้งแต่วงศ์สว่างลงมาจะกลายเป็นสีน้ำตาล ทำให้พัฒนาโครงการความหนาแน่นมากได้ (จากเดินเป็นสีส้ม) ถ้าลงรายละเอียดก็ได้ FAR เพิ่มจาก 5 เป็น 6 และ 7) ผมมั่นใจมากๆว่าจะมีคอนโดเปิดใหม่โซนนี้เยอะขึ้น ราคาอาจจะไม่ได้ต่างจากโครงการในปัจจุบัน เนื่องจากสร้างจำนวนยูนิตได้เยอะขึ้น
แล้วที่พูดมาทั้งหมดสำคัญกับการลงทุนคอนโดยังไง? ถ้าผมซื้อคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองบนถนนศรีนครินทร์เพื่อลงทุน เป็นคอนโดที่มี 400 ยูนิต ราคา 2.5 ล้านบาท แล้วปีหน้าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครออกใหม่ ที่ดินที่อยู่ข้างๆสามารถพัฒนาคอนโดได้หนาแน่นขึ้น เป็นคอนโด 600 ยูนิต ราคา 2.2 ล้านบาท คอนโดผมก็ลงทุนยากขึ้นนะ เพราะของใหม่มาในราคาถูกกว่า ถึงแม้ว่าจะยูนิตเยอะกว่าก็ตาม อันนี้แค่ยกตัวอย่างให้เห็นภาพนะครับ การเลือกซื้อคอนโดเพื่อลงทุนมีปัจจัยอื่นๆอีกเยอะ
สรุปสั้นๆคือ ก่อนที่จะซื้อคอนโดเพื่อลงทุน ลองดูว่าผังเมืองใหม่จะมีผลกระทบกับโซนที่เราจะซื้อไหม? ดูทั้งโซนที่เราสนใจ + โซนใกล้เคียงที่จะเป็นคู่แข่งของเราในอนาคต
ขอบคุณรูปจาก Land Analysis and Development
![[ 𝑭𝑶𝑹 𝑹𝑬𝑵𝑻 ]✨ ราคาเช่า 17,000 บาท / เดือน📍 รหัสทรัพย์ : ML-250804001🏢 คอนโด Nye by Sansiri | ตึก B ชั้น 7➥ ทำเลดี ใกล้รถ...](https://img4.estateagents1.com/580/919/1329888395809194.jpg)
