27/05/2026
โอกาสนักลงทุนบ้านมือสอง ราคาดีจากตลาด
#นึกถึงบ้านนึกถึงเรา
🏘 สัญญาณเศรษฐกิจอ่อนแรง สภาพัฒน์ เปิดข้อมูลหนี้ครัวเรือนไทยทะยาน 16.44 ล้านล้าน คุณภาพสินเชื่อแย่ต่อเนื่อง “หนี้เสีย” พุ่งไม่หยุด ส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อบ้าน-สินเชื่อบุคคล
----------
🔵 หนี้ครัวเรือนขยับ-หนี้เสียพุ่ง
นายดนุชา พิชยนันท์ เลขาธิการสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เปิดเผยว่า ไตรมาส 4 ปี 2568 หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น 0.05% มูลค่าอยู่ที่ 16.44 ล้านล้านบาท ทำให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP อยู่ที่ 86.7% หลังจากที่ทรงตัวมา 2 ไตรมาส ขณะที่คุณภาพสินเชื่อแย่ลงต่อเนื่อง โดยข้อมูลจากธนาคารพาณิชย์สินเชื่อที่ค้างชำระ 90 วันขึ้นไป (NPLs) มีมูลค่า 1.71 แสนล้านบาท คิดเป็น 3.23% ต่อสินเชื่อรวม
ขณะที่ข้อมูลเครดิตบูโรที่ครอบคลุมมากกว่า พบว่า NPLs อยู่ที่ 1.31 ล้านล้านบาท ขยายตัว 9.45% จากไตรมาสก่อนหน้า หรือคิดเป็น 9.59% ของสินเชื่อรวม และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 3 ติดต่อกัน โดยส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มขึ้นจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อส่วนบุคคล
“ในส่วนของสินเชื่อที่ค้างชำระ 31-90 วัน (SMLs) พบว่ามีมูลค่า 4.8 แสนล้านบาท หรือ 3.51% ของสินเชื่อรวม เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่อยู่ที่ 3.09% ตรงนี้คงต้องเร่งเข้าไปบริหารจัดการ เพื่อไม่ให้กลายเป็น NPLs ในช่วงถัดไป”
ทั้งนี้ ประเด็นที่ต้องให้ความสำคัญในเรื่องปัญหาหนี้ครัวเรือนคือ 1) พฤติกรรมการบริโภคของคนรุ่นใหม่ที่มักซื้อสินค้าและบริการตามรีวิวหรือเทรนด์ออนไลน์ ทำให้หนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลกลุ่มอายุต่ำกว่า 25 ปี เพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับกลุ่มอื่น จึงควรเร่งเสริมสร้างทักษะทางการเงินแก่คนรุ่นใหม่ตั้งแต่ประถมศึกษา 2) การเปิดตัวของธนาคารพาณิชย์ไร้สาขา (Virtual Bank) อาจต้องเฝ้าระวังการก่อหนี้เพิ่ม ดังกรณีประเทศจีนที่พบว่าผู้กู้บางส่วนเข้าสู่วงจรหนี้ได้ง่ายขึ้น ขณะที่ฟิลิปปินส์พบว่าธนาคารดิจิทัลมีสัดส่วน NPLs สูงกว่าธนาคารแบบดั้งเดิม
และ 3) อิทธิพลของ Finfluencer ต่อพฤติกรรมการเงินครัวเรือนในยุคดิจิทัล บางส่วนอาจเผยแพร่ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนหรือคลาดเคลื่อน จึงควรให้ความสำคัญกับการกำกับดูแลเนื้อหา อาทิ กำหนดให้ขึ้นทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับ�หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และมีใบอนุญาต
🔵 NPA ต่ำ 3 ล้านทะลักตลาด
ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวว่า ปัจจุบันทรัพย์บ้านมือสองหรือบ้านร้างที่ทั้งมีและไม่มีเจ้าของ ที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ในตลาดรวมมีอยู่ประมาณ 700,000 ยูนิต โดยปีนี้ NPA กลุ่มราคาที่ทะลักเข้ามามีตั้งแต่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไปจนถึงระดับ 7-10 ล้านบาท โดยกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนมากสุด จากเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ ผ่อนต่อไม่ไหว ทำให้มี NPA เข้ามาในตลาดมากขึ้น ขณะที่ด้านการขายก็ระบายออกยาก เพราะปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 70% และวงเงินกู้เกิน 3 ล้านบาทได้รับการอนุมัติเพียง 50%
ทั้งนี้ปัจจุบันพอร์ต BAM มีทรัพย์รอการขายทั้งหมด 100,000 รายการ แบ่งเป็นทรัพย์ NPA ประมาณ 30,000 รายการ (ทรัพย์ถูกธนาคารยึดผ่านกระบวนการทางกฎหมายเรียบร้อยแล้ว) และ NPL ประมาณ 70,000 รายการ โดยพบว่าทำเลที่ได้รับความนิยมมากสุดยังคงเป็นกรุงเทพฯ ติดแนวรถไฟฟ้า และรังสิตที่ใกล้สถานศึกษาและแหล่งงานเนื่องจากที่อยู่อาศัยในเมืองมีราคาสูงเกินเอื้อมถึง
ดร.รักษ์กล่าวว่า ปีนี้คาดว่าทรัพย์มือสองจะได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการซื้อทรัพย์ไปรีโนเวตเพื่อขายต่อมากขึ้น โดยที่ผ่านมามีผู้ประกอบการที่เซ็น MOU กับ BAM เพียง 2-3 ราย ซื้อครั้งละ 10-20 ยูนิต แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 10 ราย โดยเฉพาะ บมจ. อรสิริน โฮลดิ้ง ผู้ประกอบการอสังหาฯจังหวัดเชียงใหม่ ที่ซื้อทรัพย์ไปเมื่อปี 2568 จำนวน 10 ยูนิต ได้ปิดการขายแล้วและกำลังพิจารณาซื้อลอตใหม่ และยังมี บมจ.วีบียอนด์ เอกซ์ ซื้อทรัพย์ไปหลัก 100 ยูนิต เตรียมทำตลาดในเดือนมิถุนายนนี้ จะทำให้ตลาดบ้านมือสองคึกคักมากขึ้น
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569 BAM มีทรัพย์สินรอการขายเป็นอสังหาริมทรัพย์มูลค่ารวม 41,046 ล้านบาท แบ่งเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑล 15,096 ล้านบาท ภาคกลางและภาคตะวันออก 10,319 ล้านบาท ภาคเหนือ 5,178 ล้านบาท ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5,585 ล้านบาท และภาคใต้ 4,852 ล้านบาท โดยแบ่งตามประเภททรัพย์สิน เป็นที่ดินเปล่า 5,631 ล้านบาท โรงแรม 1,736 ล้านบาท อาคารเพื่อการพาณิชย์ 10,339 ล้านบาท ที่อยู่อาศัย 23,324 ล้านบาท
อ่านต่อที่ลิงก์ในคอมเมนต์
