01/04/2025
ชุดความรู้เรื่องกฎหมายจัดสรร-อาคารชุด ตอนที่ 1 ห้องชุดเสียหายเพราะแผ่นดินไหวใครรับผิดชอบ
ในฐานะที่ผู้เขียนเป็นอาจารย์สอนทางด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมถึงการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดด้วย คำถามที่ถูกถามเยอะมากตั้งแต่เกิดแผ่นดินไหว คือ ห้องชุดที่เสียหายใครรับผิดชอบ แล้วจะเอาเงินจากไหนมาซ่อมแซม
ขออนุญาตทำความเข้าใจในตัวบทกฎหมายก่อนว่า ในวันที่อาคารชุดสร้างเสร็จ เมื่อผู้ซื้อไปโอนกรรมสิทธิ์ ณ วันนั้น ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องจ่ายหลักๆ มีตั้งแต่ค่าห้องชุด ค่ามิเตอร์ไฟ ค่าส่วนกลาง ฯลฯ และอีกก้อนที่ต้องจ่ายคือ "เงินกองทุน" ของอาคารชุดนั้นๆ
"เงินกองทุน" ไม่ใช่ "เงินส่วนกลาง" เป็นเงินคนละก้อนกัน กฎหมายบังคับให้ทุกอาคารชุดต้องเรียกเก็บเงินก้อนนี้ไว้เพื่อใช้ในคราวฉุกเฉิน แต่เงินทั้งสองก้อนนี้ดูแลโดยนิติบุคคลอาคารชุด
เงินกองทุนจะนำมาใช้โดยเหตุทั่วไปไม่ได้ จะใช้เมื่อถึงสถานการณ์ฉุกเฉินเท่ากับเป็นการยืมมาใช้ เมื่อใช้เสร็จและนิติบุคคลมีเงินรายได้ส่วนไหนเข้ามาที่พอชำระคืนได้ก็ต้องรีบนำมาใช้คืน แต่ถ้าอาคารไหนใช้ไปแล้วจนหมดและส่วนกลางก็ไม่เหลือเป็นรายได้มาใช้คืน ก็ต้องเรียกเก็บเงินกองทุนกันใหม่ อย่างไรเสียก็ต้องมีเงินกองทุนเพราะเป็นไปตามกฎหมาย
ยกตัวอย่าง เมื่อครั้งเกิดน้ำท่วมเมื่อปี 2554 ห้องงานระบบในอาคารชุดเสียหายเป็นจำนวนมาก เพราะอาคารชุดส่วนใหญ่จะออกแบบให้ห้องงานระบบอยู่ชั้นล่าง เพื่อง่ายต่อการบำรุงรักษา พอน้ำท่วมเสียหายขึ้นมาก็ต้องซ่อมแซมหรือย้ายงานระบบไปอยู่ในชั้นที่สูงขึ้น ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปเอาจากค่าส่วนกลางไม่ได้เพราะไม่ได้อยู่ในแผนค่าใช้จ่าย ก็มาใช้เงินกองทุนที่ว่านี้
การเกิดแผ่นดินไหวจนห้องชุดในหลายๆอาคารได้รับความเสียหายก็เช่นกัน ในเบื้องต้นทุกอาคารชุดล้วนมีเงินกองทุนนี้อยู่ตามที่กฎหมายกำหนดทั้งสิ้น ค่าซ่อมแซมส่วนต่างๆ นิติบุคคลจึงน่าจะเอาเงินกองทุนมาสำรองจ่ายได้ก่อน
ในขณะเดียวกัน นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่ล้วนต้องทำประกันภัยอาคารไว้ ซึ่งในปัจจุบันการทำประกันภัยอาคาร คณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบการประกันภัย (คปภ.) บังคับให้บริษัทผู้เอาประกันครอบคลุมการคุ้มครองในเรื่องแผ่นดินไหวด้วย
ฉะนั้น เมื่อความเสียหายในห้องชุดเป็นผลมาจากการเกิดแผ่นดินไหว ในส่วนนี้บริษัทประกันที่นิติบุคคลทำการประกันไว้ก็ต้องจ่าย ส่วนจะจ่ายเท่าไหร่ก็คงขึ้นอยู่กับวงเงินในการเอาประกัน
แต่ในขณะเดียวกันการเอาประกันก็น่าจะคุ้มครองส่วนโครงสร้างหลักที่เกี่ยวข้องกับความมั่นคง ปลอดภัย แข็งแรง หรือที่เราเรียกว่าทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนผนังแม้ว่าจะเป็นผนังก่ออิฐถือปูนหรืออิฐมวลเบาที่ถือว่าเป็นทรัพย์ร่วมก็ต้องครอบคลุมด้วย รวมทั้งทรัพย์ส่วนบุคคลบางส่วนที่เป็นโครงสร้างตามแบบแปลน เพราะถือว่าเป็นผลของความเสียหายที่เกิดจากแผ่นดินไหว
ที่อาจจะต้องไปดูในสัญญาของการเอาประกันก็คือส่วนของที่เป็นการตกแต่งเพิ่มเติมหรืองานอินทีเรียมีการทำสัญญาคุ้มครองเพิ่มเติมไว้หรือไม่ เพราะต้องถือว่าความคุ้มครองส่วนนี้ไม่ใช่เป็นเงื่อนไขของความคุ้มครองหลัก วงเงินส่วนนี้จะอยู่ที่ห้องชุดละเท่าไหร่ก็คงขึ้นอยู่กับสัญญาในการเอาประกัน
เอาเป็นว่าอย่างน้อย ผู้ซื้อก็เบาใจได้ว่า ห้องชุดของท่านๆไม่ต้องซ่อมเอง ส่วนเงินที่นำมาซ่อมทุกอาคารก็มีเงินกองทุนสำรองจ่ายในเบื้องต้นไว้ก่อนแล้ว เมื่อแจ้งให้บริษัทประกันมาเคลม และบริษัทประกันตกเบิกให้แล้ว เงินส่วนนั้นก็จะคืนมาที่เงินกองทุนของนิติบุคคล ที่อาจจะได้ไม่ครบถ้วนบ้างก็คือค่าตกแต่งภายในที่ท่านตกแต่งเพิ่มเติมในภายหลังกับเฟอร์นิเจอร์ที่เสียหายบางส่วน ส่วนนี้แล้วแต่วงเงินในการทำประกันว่าคุ้มครองแต่ละห้องชุดในวงเงินเท่าไหร่
รู้แบบนี้แล้ว เงินส่วนกลางก็ดี เงินกองทุนก็ดี ทุกอย่างมีที่มาที่ไปและเป็นไปเพื่อการอยู่ร่วมกันในสังคม "จ่ายดีกว่าไม่จ่าย"
ขอให้ทุกท่านโชคดี
# คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาฯ
#ชุดความรู้เรื่องกฎหมายจัดสรร-อาคารชุด
ขอบคุณเจ้าของความรู้นี้
