ปีศาจคอนโด

ปีศาจคอนโด ติดตามแนวคิดการลงทุนคอนโด

Digital Door Lock สำคัญมั้ยผมมีความรู้สึกว่า Digital Door Lock รุ่นเก่า ๆ นั้นมันมีบางรุ่นที่ต้องจำรหัสผ่านเก่าก่อน จึงจ...
08/08/2026

Digital Door Lock สำคัญมั้ย

ผมมีความรู้สึกว่า Digital Door Lock รุ่นเก่า ๆ นั้นมันมีบางรุ่นที่ต้องจำรหัสผ่านเก่าก่อน จึงจะ re-new password ใหม่ ซึ่งบางรุ่นนั้น ถ้าเรามีลูกค้าที่ย้ายออกไปแล้ว แต่ติดต่อไม่ได้ ก็จะมีปัญหากับ Digital Door Lock รุ่นเก่า ๆ ราคาถูก ๆ สมัยก่อน ทำให้เข้าห้องไม่ได้นั่นเอง
สำหรับ Digital Door Lock รุ่นใหม่ ๆ หรือรุ่นที่แพงขึ้นมา สามารถใช่ร่วมกับกุญแจก็ดีไปครับ เพราะหากลูกค้าย้ายออกไปและไม่แจ้ง Password เราเองนั้นก็ใช้กุญแจไขเข้าห้องไปได้ไม่ได้มีผลอะไร ทะลุ Password ไปเลย
แต่คราวนี้หากคุณมีห้องเช่าหลายห้อง Digital Door Lock แต่ละห้องก็คนละยี่ห้อ หรือคนละรุ่นกัน ความรู้สึกส่วนตัวผมคิดว่าลำบากเหมือนกัน ต้องมานั่ง Re-set Password ใช้กุญแจง่ายดีเป็น Basic พื้นฐาน ผมว่าสะดวกดีน่ะในแง่การจัดการ

เอาจริง ๆ เรื่องความปลอดภัยนั้น หากเยอะมากเกินไป บางครั้งมันก็อาจทำร้ายเราได้เหมือนกัน ลองคิดดูน่ะครับ หากบ้านไฟไหม้ กว่าจะออกจากบ้านได้ต้องมี 3 ชั้น 4 ชั้นหลายขั้นตอน แบบนี้ ไฟไหม้เอาไม่ทันเหมือนกัน อะไรที่ซับซ้อนมันก็สุดท้ายก็เป็นดาบสองคม ในอีกมุมตรงกันข้ามเช่นเดียวกัน
เอาจริง ๆ ผมก็ยังชอบกุญแจเป็นพื้นฐาน ผมว่ามันง่ายกว่า บางคนไม่ชอบพกพากุญแจก็มี เท่าที่เคยสอบถามมา หรือบางคนใช้ Digital Door Lock แต่ขี้เกียจใส่ Password ยังมีเลย ผมเจอลูกค้ารายนึง อยากใช้ Card ไปแตะตัว Digital Door Lock แทนการใส่ Password
ผมก็ถามว่าถ้าทำ Card หาย แล้วห้องอื่น ๆ เห็น และรู้ว่าเป็นห้องนี้ก็จะไม่ปลอดภัยเช่นกัน ยอมรับตรงนี้ได้มั้ย ลูกค้าตอบว่าได้ ผมก็ยังแปลกใจเหมือนกันว่า การจำ Password เรารู้คนเดียวไม่มีใครขโมยเราไปได้ ทำไมจึงอยากได้เป็น Card แถมตัว Card นั้นยังต้องพกพาด้วยอีก ไม่น่าจะสะดวก
คนเรารสนิยมเรื่องเล็ก ๆ แค่เข้าห้องตัวเองก็ยังแตกต่างกันได้ถึงขนาดนี้

ชอบคอนโดเลี้ยงสัตว์ แต่ไม่ได้เลี้ยงสัตว์ จะทำอย่างไรปัจจุบันคอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้นั้น เท่าที่ผมสังเกตพบว่ามีสั...
25/07/2026

ชอบคอนโดเลี้ยงสัตว์ แต่ไม่ได้เลี้ยงสัตว์ จะทำอย่างไร
ปัจจุบันคอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้นั้น เท่าที่ผมสังเกตพบว่ามีสัดส่วนมากขึ้นพอสมควร ซึ่งมากกว่าเมื่อก่อนน่ะ สมัยก่อนจะเห็นเฉพาะ Major Development แต่ปัจจุบันพบว่า มีหลาย Developer สร้างโครงการใหม่และอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้
คราวนี้มันมีประเด็นอยู่ว่าชอบทำเลโครงการนี้ ทั้งการออกแบบ ราคาและอะไรต่าง ๆ และคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ ซึ่งดูเหมือนก็ OK แต่ถ้าคุณไม่ชอบสัตว์เลย คุณจะทำอย่างไร
ถ้าคุณไม่เลี้ยงสัตว์ แต่ข้างห้องเลี้ยงสัตว์ เช่น สุนัขเห่าหอน คุณรับได้มั้ย
ถ้าคุณรับ และสนุกกับเสียงนั้นมากกว่าฟังเพลง คุณก็ซื้อโครงการนั้น ๆ ได้ครับ
ส่วนตัวผมไม่ได้เป็นคนเลี้ยงสัตว์ แค่อาบน้ำ แปรงฟัน ล้างหน้าอาบน้ำ
ดูแลตัวเองก็พอแล้ว คงไม่มีเวลาดูแลสัตว์น้อยน่ารักขนาดนั้น ผมมองว่าผมจะไม่เลือกซื้อโครงการนั้นครับ เพราะหากเกิดสุนัขเห่าเสียงดัง คุณจะไปแจ้งห้องข้าง ๆ หรือแม้แต่แจ้งนิติบุคคลว่า บอกห้องข้าง ๆ ว่า ให้ช่วยบอกสุนัขคุณไม่ให้เห่าหอนให้ผมหน่อยน่ะ ผมว่าลำบากน่ะ เพราะวัตถุประสงค์ของโครงการนี้ได้แจ้งชัดเจนตั้งแต่เปิดขายแล้วว่า "อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้" ส่วนกฎเกณฑ์การเลี้ยง หรือสัตว์ขนาดเท่าไหร่นั้นเป็นรายละเอียดอีกเรื่องนึงซึ่งผมว่าเลี่ยงได้ให้เลี่ยงดีกว่าครับ
คนเรานั้นขนาดพูดภาษาคนเหมือนกัน ยังตกลงหรือกระทบกระทั่งหรือแม้แต่ความคิดเห็นไม่ตรงกันเลย และถ้าโครงการนั้น ๆ จูงหมาแมวกันสัก 3000 คน ออกมาเดินกินลมพร้อมกัน คุณคงจะปวดหัวทั้งคนและสัตว์ไปพร้อม ๆ กัน ผมมองว่าเราควรหาโครงการที่เหมาะกับเราดีกว่าครับ คุณอาจจะรับกับสังคมแบบนั้นลำบาก เพราะเหตุการณ์ที่ต้องเจอไม่ใช่แค่ 1-2 วันแต่อาจตลอดไป
เพราะฉะนั้นคุณต้องคิดให้ดีว่าสังคมแบบนั้นคุณยอมรับได้หรือเปล่า เพราะคุณไม่ได้ซื้อแค่คอนโด แต่คุณซื้อสิ่งแวดล้อมด้วยครับ

ล้อมรั้วเป็นที่เรียบร้อยแล้วครับ สำหรับหัวมุมแยกรัชดา-เทียมร่วมมิตรวันนี้ผมไป Big C รัชดา พบว่าปั้มจีนแห่งนี้ได้ล้อมร้้ว...
25/07/2026

ล้อมรั้วเป็นที่เรียบร้อยแล้วครับ สำหรับหัวมุมแยกรัชดา-เทียมร่วมมิตร

วันนี้ผมไป Big C รัชดา พบว่าปั้มจีนแห่งนี้ได้ล้อมร้้วปิดเป็นที่เรียบร้อยแล้วครับ รวมทั้ง B-Quik ถอดป้ายและปิดตัวลงไปแล้วเช่นกัน เพราะใช้ทางเข้าร่วมกัน และแน่นอนแหละครับ SC เค้าซื้อที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ถ้าดูแบบนี้ก็น่าจะรีบลุย Project ใหม่ เพราะรถไฟฟ้าสายสีส้มนั้น จะเริ่มวิ่งภายในปี 2570 ที่ดินที่ซื้อมาตารางวาละล้าน การสร้างคอนโดขายดูแล้วราคาน่าจะไม่ถูกน่ะครับ เพราะการตั้งราคาขาย อย่าลืมว่าต้องตั้งราคาเผื่ออนาคตอีก 2-3 ปี ในช่วงสร้างเสร็จด้วยเช่นกัน และยังไม่ทราบ Product หรือ Segment ของทาง SC ถ้าทำเล A และ Product A ด้วย ราคาก็จะยิ่งไปกันใหญ่

Noble District R9 (บรรยากาศสบาย ๆ )ช่วงนี้เห็นทาง Noble เค้าลดราคา วันหยุดแทนที่จะนั่งดีดกีต้าร์อยู่คอนโด ก็คงต้องออกมาช...
12/07/2026

Noble District R9 (บรรยากาศสบาย ๆ )

ช่วงนี้เห็นทาง Noble เค้าลดราคา วันหยุดแทนที่จะนั่งดีดกีต้าร์อยู่คอนโด ก็คงต้องออกมาชมเมืองกันหน่อย ผมได้แวะมาดู 2 ห้องนอน เผื่อจะมีลดราคาให้ admin บ้าง แต่สุดท้ายโครงการนี้ก็ลดเหมือนกัน แต่ใจ admin ยังไม่สั่นเท่าไหร่เลยเป็นได้แค่ผู้เยี่ยมชม
วันนี้เลยขอดูห้องใหญ่สุด ขนาดประมาณ 46 ตร.ม.
เดี๋ยวนี้ 2 นอน 2 น้ำ ขนาดแค่ 46 ตร.ม. ก็ทำได้แล้ว จริง ๆ ห้องขนาดนี้ผมมองว่า 1 นอน จะโล่งกำลังดีน่ะ แต่ปัจจุบันเค้าแทบไม่ทำกันแล้ว
ต้องบอกว่า Type 46 ตร.ม. นี้จะมีแบบเดียวน่ะ เพียงแต่อาจจะกลับด้านกันซ้ายขวาทำนองนั้นเค้าขายแบบ Fully furnished แต่งมาให้พร้อมอยู่ตั้งเตียง ฟูก ผ้าม่าน โต๊ะ กินข้าว โซฟามากันครบเลย ใครอยากดูแนะนำให้ไปดูด้วยตาจะดีกว่า
โครงการนี้ส่วนตัวผมมองว่าโดดเด่นเรื่องทำเล ที่ใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ตินพระราม 9 หรือแม้แต่ Central โดยไม่ต้องข้ามถนน พื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบมาเยอะมาก โดยบางส่วนมีการทำพื้นที่ส่วนกลางแบบส่วนตัว เช่น ห้องทำงานแบบนั่ง Private อะไรแบบนี้ ถือว่าทำออกมาดี มีจุดนั่งชิว จิบกาแฟ และอีกมากมายบรรยายเท่าไหร่ก็ไม่หมด

 #ลูกค้าจ่ายค่าเช่าล่าช้าอันนี้เป็นสิ่งที่ผู้ปล่อยเช่าคอนโด อสังหา ต้องเคยพบเจอ ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติและหลีกเลี่ยงได้ยาก...
08/07/2026

#ลูกค้าจ่ายค่าเช่าล่าช้า
อันนี้เป็นสิ่งที่ผู้ปล่อยเช่าคอนโด อสังหา ต้องเคยพบเจอ ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติและหลีกเลี่ยงได้ยาก และต้องอยู่คู่กับธุรกิจนี้ตลอดไป
1. ทำสัญญาเช่าตามปกติ เพื่อความยืดหยุ่นให้มีเวลาอีก 5 วัน (ไม่มากหรือน้อยจนเกินไป)
2. หากจ่ายช้าเกิน 5 วัน ในสัญญาเช่าก็ต้องปรับ คราวนี้ Agent ส่วนใหญ่มักจะเขียน 500 บาท/วันบ้าง แต่จริง ๆ แล้วควรจะต้องดูค่าเช่าเป็นหลักน่ะครับ เพราะหากค่าเช่าเดือนละ 120,000 บาท คุณคงไม่เขียนสัญญาเช่า ปรับเดือนละ 500 บาท แบบคอนโดค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท (15,000/30 = 500)
เพราะฉะนั้นหากคุณมีคอนโดเดือนละ 120,000 บาท/เดือน คุณควรเขียนค่าปรับจากความล่าช้า (120,000/30 = 4,000 บาท) ต่อวัน ให้เหมาะสมกับราคาค่าเช่า
3. ปัญหามันอยู่ที่เราจ่ายค่า Agent ไปแล้ว ลูกค้าจ่ายช้าจะทำอย่างไร อันดับแรกคือทำใจก่อนเลย เพราะธุรกิจนี้คุณคงเลี่ยงยาก หากคุณไม่ชอบ แนะนำว่าไปทำธุรกิจอื่นจะดีกว่า ไปเล่นหุ้นไปลงทุนอย่างอื่น
4. การรับมือกับความล่าช้า ผมคิดว่าก็คงต้องให้เวลาการจ่าย หากเค้าพอที่จะจ่ายได้ส่วนตัวผมก็อนุโลมให้ ส่วนปรับก็ต้องมีการปรับ จะน้อยจะมากก็คงต้องดูอีกที เพราะตามสัญญาเช่าลูกค้าบางคน ปรับทีหมื่น ๆ ได้เลยจากความล่าช้า ซึ่งแน่นอน จ่ายธรรมายังมีปัญหาเลย หากปรับอีก 10,000 บาท ช้าหลายวันในแต่ละเดือนก็คงอยู่ไม่ได้
5. หากลูกค้าเป็นคนไม่มีวินัยจริง ๆ แต่ยังอยากเช่า ก็คงต้องปรับตามสถานการณ์ บางคนอ้างว่าเงินเดือนเพิ่งออก แต่ผมเห็นเงินเดือน ออกไม่พร้อมกันสักเดือน (ลูกค้าก็พูดเอาตัวรอดไปเรื่อย) ซึ่งเราก็รู้ ก็คงใช้วิธีประคองให้รอดไปแต่ละเดือนกับสัญญา 1 ปี เพราะเจ้าของมีการจ่ายค่าเช่ากับ Agent ไปแล้ว แล้วฝากถาม Agent ที่หาลูกค้าว่า ลูกค้าคุณ Perfect แบบนี้คุณไปขุดจากที่ใดมา
6. แต่หากเห็นทีจะไม่ไหวเช่น เดือนเก่าก็ยังไม่จ่าย แล้วครบรอบข้ามเดือนถึง due date เดือนใหม่ ก็คงต้องบอกกับลูกค้าว่า ยกเลิกสัญญา จะได้หมดเวรหมดกรรมกันไป อันนี้คงต้องจบ เพราะลูกค้าหมดความสามารถแล้วจริง ๆ
7. ริบเงินประกัน กรณีหมดความสามารถในการเช่า เพราะอยู่ไม่ครบ 1 ปี และไม่จ่ายค่าเช่า ก็คงต้องให้เวลาลูกค้าย้ายออกไป อันนี้ก็คงต้องตกลงกับลูกค้า ให้เค้ามีเวลาในการหาห้องใหม่
8. หากถึงเวลาที่คุยกันแล้วไม่ยอมย้ายออกไป อันนี้ถือว่าเข้าขั้นเลวร้ายจริง ๆ ก็คงต้องแจ้งนิติบุคคลตัดน้ำและตัดไฟฟ้า เป็นอันจบเกมส์
***เพื่อน ๆ รับมือกับลูกค้าอย่างไร ก็ลอง Comment กันเข้ามาครับ***

ข้อเสนอสัดส่วนการถือครองคอนโดต่างชาติ จาก 49% และเสนอปรับเป็น 69%สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาที่นายกสมาคมอาคารชุดไทยเสนอนั...
02/07/2026

ข้อเสนอสัดส่วนการถือครองคอนโดต่างชาติ จาก 49% และเสนอปรับเป็น 69%
สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาที่นายกสมาคมอาคารชุดไทยเสนอนั้น เฉพาะเรื่องการถือครองชาวต่างชาติ จากเดิม 49% โดยครั้งแรกนั้นเสนอให้ต่างชาติมีสัดส่วนถึง 75% และล่าสุดจะปรับมาเป็น 69% นั้น
ส่วนตัวผมคิดว่าระยะยาวไม่ได้ผลดีต่อคนไทย
1. การที่โครงการนั้น ๆ จะมีสัดส่วนต่างชาติมากกว่าครึ่งนึงคือเกิน 50% นั้นผมคิดว่าคนไทยจะเสียเปรียบ ทั้งในแง่การการมีสิทธิ์ออกเสียงอะไรต่าง ๆ เกี่ยวกับคอนโดหรือนโยบาย การโหวตเสียงของลูกบ้าน ซึ่งไม่เป็นผลดีในระยะยาวต่อคนไทยที่ปริมาณน้อยกว่า
2. การที่คนไทยนั้นมีกรรมสิทธิ์น้อยกว่านั้น ค่านิยมอะไรต่าง ๆ จะกลายเป็นตามใจต่างชาติมากกว่า ซึ่งบางอย่างอาจไม่เหมาะกับการใช้ชีวิตของคนไทย
3. การจะกระตุ้นภาคอสังหานั้น มีวิธีการอื่น ๆ อีกมายมาย ที่ให้เอื้อกับชาวต่างชาติที่จะให้มาซื้อคอนโด และคนไทยเองก็ได้ประโยชน์ด้วยกัน เพียงแต่ต้องอยู่ในกรอบ ที่เหมาะสม ไม่ใช่ใช้วิธีคิดในการการลดทอนสิทธิ์ที่เอื้อต่อต่างชาติในลักษณะแบบนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งการซื้อขาย

การที่เหล่าบรรดา Developer กำลังมีปัญหาสภาพคล่อง ดูอย่างไรสมมุติผมเดินใส่สูธ ผูกเน็คไท กำลังเดินออกไปประชุม ดูผิวเผินผมแ...
15/06/2026

การที่เหล่าบรรดา Developer กำลังมีปัญหาสภาพคล่อง ดูอย่างไร
สมมุติผมเดินใส่สูธ ผูกเน็คไท กำลังเดินออกไปประชุม ดูผิวเผินผมแต่งตัวดีถูกมั้ยครับ แต่เมื่อผมลวงกระเป๋ากางเกงพบว่ามีแต่เศษเหรียญ ไม่เจอแบงค์ 500 หรือแบงค์ 1000 ในกระเป๋ากางเกง แบบนี้บ่งบอกอะไร
ในมุมอสังหานั้นสภาพคล่องเป็นเรื่องสำคัญมาก ๆ หรือแม้แต่ธุรกิจธนาคาร หรือธุรกิจที่ต้องใช้กระแสเงินสด Cash Flow การที่ธุรกิจนั้นไม่มีกระแสเงินสด สถานการณ์ที่อยากจะเป็นต่อกลับกลายจะเป็นรองเกิดขึ้นได้ทันที เพราะคุณไม่มีอำนาจ ต่อรองมากนัก ถูกมั้ยครับ

#สถานะการณ์ที่บอกว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังขาดสภาพคล่องมีดังนี้
1. เริ่มขาดการจ่ายเงินเดือนพนักงานติดต่อกันหลายเดือน (บ่ายเบี่ยง)
2. ปีที่ผ่านมาอ้างเรื่องเศรษฐกิจ และบอกว่าเป็นนโนบายบริษัท ไม่จ่ายโบนัสพนักงาน
3. การที่บริษัทนั้น เทขายทรัพย์สินออกมา เช่น ที่ดินใจกลางเมืองที่ถือมา หรือแม้แต่โรงแรม ฯลฯ แบบผิดสังเกต
4. ไม่สามารถชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดได้ ซึ่งบาง Developer มีการติดค้างกลุ่มนักลงทุนหุ้นกู้ในหลายรุ่นด้วยกัน
5. การลดราคาอสังหา คอนโด บ้าน แบบคาดไม่ถึง เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง (การลดราคานั้นเป็นเรื่องปกติ แต่สถานการณ์นี้ไม่ได้เป็นการลดทั่ว ๆ ไปตามหลักการตลาด)
6. Credit Rating ของบริษัทผู้ออกหุ้นกู้ (หมายถึงความน่าเชื่อถือของผู้ออกหุ้นกู้) โดยสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือ ได้รับการรับรองจากสำนักงาน ก.ล.ต.ในประเทศไทย
ซึ่งโดยปกติจะมีการทบทวนและปรับลด/เพิ่มอันดับเครดิตตลอดเวลา
(หรือที่เรียกว่าการทำ Intermediary Review) แต่โดยปกติมาตรฐานจะทบทวนปีละ 1 ครั้ง ซึ่งหลังจากทบทวนแล้ว กลับพบว่ามี Credit Rating ลดต่ำลงอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับการออกหุ้นกู้เอกชนนั้น ในเรื่องการลงทุนก็ต้องบอกว่ามีความเสี่ยงน่ะครับ ต้องวิเคราะห์กันดี ๆ ท่ามกลางสถานการณ์ เศรษฐกิจไม่สู้ดี โดยเฉพาะภาคอสังหา ที่ผู้บริโภค (ลูกค้าทั่วไปมีอัตราการเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงิน แล้วผลการยื่น App in/Pre-Approved ออกมา Reject สูงจากปัญหาหนี้ครัวเรือน)
ก็ต้องคอยดูต่อไปว่าจะมีการกระตุ้นภาคอสังหาเพิ่มเติมอย่างไรบ้าง หรือแม้กระทั่งการต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมการโอน หรือการจดจำนอง เพื่อช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ครับ

SC แอสเสท ปิดดีลซื้อที่ดินปั้ม SINOPEC SUSCO ถนนรัชดาภิเษกต้องบอกว่าการที่ SC แอสเสท สามารถปิดดีลการซื้อที่ดินตามข่าวที่...
14/06/2026

SC แอสเสท ปิดดีลซื้อที่ดินปั้ม SINOPEC SUSCO ถนนรัชดาภิเษก
ต้องบอกว่าการที่ SC แอสเสท สามารถปิดดีลการซื้อที่ดินตามข่าวที่เห็นกันนั้น ผมมองว่าเป็นเรื่องที่ดีน่ะ ทำเลตรงปั้ม SINOPEC SUSCO นั้น บริเวณแถวนั้นถ้าสังเกตดี ๆ จะเห็นว่าถนนใหญ่รัชดา ตรง Big C นั้น แทบจะไม่มีคอนโดเลย จะมีก็เพียง Noble Revolve รัชดา ทั้งตัวหนึ่งและตัวสอง และถัดไปก็เป็น IVY Empio ซึ่งเป็นโครงการหรู สร้างเสร็จหลายปีก่อน ซึ่งใกล้ Central Rama 9 ไปแล้ว นอกจากนั้นก็จะเป็น Low Rise ที่อยู่ในซอยสถานทูตจีน
#ทำเลตรงนี้มีจุดเด่นอะไร
อีกราว 4 ปีข้างหน้านั้น รถไฟฟ้าสายสีส้มจะเปิดให้บริการ และกลายเป็นจุด Interchange เชื่อมกับสายสีน้ำเงินตรงสถานีศูนย์วัฒนธรรม ถ้าสังเกตุดี ๆ ทำเลที่มีจุดตัดรถไฟฟ้าแบบนี้มักจะเป็นจุดที่มีความเจริญ ผู้คนสัญจรหนาแน่น เช่น อโศก เป็นต้น หรือทำเลตรงแยกลำสาลีที่จะมีรถไฟฟ้าหลายสายในอนาคต เพียงแต่อาจจะนอกเมืองออกไปก็ถือว่าเป็นจุดสำคัญในระยะยาวเช่นกัน
ในอนาคตนั้นผมมองว่าจุดตัดตรงนี้จะมีความสำคัญอีกจุดหนึ่งของกรุงเทพเลยครับ เพราะทำเลรัชดา ก็ถือว่าเป็น NEW CBD และมีผังเมืองใหม่ที่จะใช้ในปี 2570 ด้วย และที่ดินบริเวณนี้ยังเหลือและรอการพัฒนาอีกพอสมควร
ผมมองว่าบริเวณแถวนี้ ยังสามารถมีตึกออฟฟิต Mixed use ห้างอะไรต่าง ๆ ได้อีกเยอะมาก ๆ ถึงแม้เดิมจะมีห้างบางส่วน เช่น Big C, The Street, เอสพลานาด แล้วก็ตาม และก็จะลากยาว ๆ ความเจริญเชื่อมต่อไปยังแยกพระราม 9 ซึ่งมีกลุ่ม Central ในการพัฒนา Mixed Used อย่างต่อเนื่องอีกด้วย แถมกลางคืนยังมี Jodd Fair ใหม่ นักท่องเที่ยวโดยเฉพาะจีน เดินกันเต็มไปหมด
การที่ SC แอสเสท ปิดดีลซื้อขายนั้น ผมเชื่อว่าคงจะได้ที่ดินตั้งแต่หัวมุมตรงแยกเทียมร่วมมิตรตรงนั้นมาเลย ปัจจุบันเป็นร้านอาหาร อีสานแซ่บวัน ถัดมาก็จะเป็น B-Quick และต่อด้วยปั้ม SINOPEC SUSCO ซึ่งถือว่า RARE มาก ๆ การที่ SC แอสเสทจะสร้างคอนโดใหม่นั้น คงจะต้องดูเรื่อง Timing ให้เหมาะสมกับการที่รถไฟฟ้าสายส้มจะมาในอีก 4 ปีข้างหน้า
หากมีการเปิดจอง การตั้งราคานั้นคงจะไม่ใช่ราคาทั่ว ๆ ไปอย่างแน่นอน คงจะเป็นราคาเผื่ออนาคตในอีก 4 ปีที่รถไฟฟ้าวิ่งผ่านเป็นอย่างน้อย ผมเองก็จินตนาการไม่ถูกเช่นกันว่าจะราคาสักเท่าไหร่ หรือ Product ที่ออกมาจะเป็นเช่นไร แต่เชื่อว่าน่าจะต้องเป็นคอนโดหรูครับ ถ้าพอมีเงินก็น่าจะเก็บไว้เหมือนก้นสำหรับทำเลที่กำลังโตวันโตคืนแบบนี้

ใครค้างชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภาษีท้องถิ่น) ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินล่าสุดเมื่อไม่กี่วันมานี้ พี...
25/05/2026

ใครค้างชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภาษีท้องถิ่น) ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ล่าสุดเมื่อไม่กี่วันมานี้ พี่สาวผมได้ซื้อคอนโดมาห้องนึง เตรียมเอกสารและเช็คอะไรเรียบร้อยผู้ขายก็เตรียมปิดภาระหนี้กับธนาคาร และแน่นอนทำเช็ค 2 ฉบับคือ สั่งจ่ายเจ้าของและสั่งจ่ายธนาคารตามปกติ
โดยผู้ขายได้เคลียร์ค่าส่วนกลาง ได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลเรียบร้อย และแล้ววันที่โอนกรรมสิทธิ์ก็ไปกันตั้งแต่เช้าเพื่อจะได้เสร็จเร็ว สิ่งที่เกิดขึ้นคือ สำนักงานที่ดินตรวจพบว่า ผู้ขายนั้นยังค้างชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ไม่ได้คิว
ตรงจุดนี้เองทำให้ผู้ขายต้องรีบไปสำนักงานเขต และติดต่อชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก่อนจริง ๆ จำนวนเงินไม่กี่บาทหรอกครับ โดยทางเขตตรวจสอบพบว่าผู้ขายได้ค้างชำระปี 2563 แค่ปีเดียว ซึ่งปีนั้นเป็นปีแรกที่เรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยทางระบบทางราชการเองก็ยังไม่พร้อม ยังกรอก Excel กันอยู่เลย แค่ปีเดียว เมื่อชำระเรียบร้อย ก็กลับมาสำนักงานที่ดิน ทุกอย่างก็จบได้ด้วยดี
อย่าลืมว่าปัจจุบันหน่วยงานราชการนั้นเค้าสามารถตรวจสอบกันได้หมด ตามตัวอย่างกรณีนี้ ไปค้างชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นเรื่องภาษีท้องถิ่นที่เขตนั้น ๆ ดูแล ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายกันได้เลย ต้องรีบจัดการให้เรียบร้อยกันก่อนน่ะครับ ถึงแม้ว่าจะเป็นเรื่องเล็กน้อยแต่ทำให้เราเสียเวลาได้เลย

 #ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุมัติผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว 1 ปีการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีนโยบายผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวอี...
14/05/2026

#ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุมัติผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว 1 ปี
การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีนโยบายผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวอีก 1 ปีนั้น เป็นที่ชัดเจนแล้วว่าภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างหยุดชะงัก
การที่ภาคอสังหาหยุดชะงักในช่วงเศรษฐกิจแบบนี้นั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงต้องเข้ามามีบทบาท ด้วยเหตุผลต่าง ๆ ดังนี้
1. อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องสำคัญ เพราะหากหยุดชะงักนั้น ธุรกิจอื่น ๆ จะหยุดชะงักตามไปด้วยเป็นลูกโซ่ และกระทบเศรษฐกิจเป็นวงกว้าง

2. จากข้อ 1 นั้น คุณลองคิดดูว่าธุรกิจบ้านคอนโด โยงไปยังเรื่องอะไรบ้าง สมมุติผมเป็นคนขายเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือเฟอร์นิเจอร์ ถ้าหากไม่มีการซื้ออสังหา เช่น บ้าน ที่อยู่อาศัย คุณจะซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือเปล่า หรือเฟอร์นิเจอร์ใหม่หรือเปล่า คำตอบคือยาก หรือมีอยู่แล้วก็คงต้องชำรุดก่อนจึงจะซื้อถูกมั้ยครับ หรือแม้แต่โยงไปยังเรื่องธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ เช่น Renovate บ้าน ตกแต่งบ้าน การก่อสร้างอะไรต่าง ๆ มันเกี่ยงโยงไปหลายธุรกิจ Home pro แม้แต่สายสายไฟ ยันหลอดไฟยังมีผล ร้านผ้าม่าน ตกแต่งวอลเปเปอร์มีผลหมดครับ เพราะไม่มีบ้านใหม่ ๆ ร้านผ้าม่านคงนั่งเหงา ๆ ไปวัน ๆ จริงมั้ยครับ จะเห็นว่าธุรกิจอสังหาสำคัญต่อประเทศแค่ไหน

3. ส่วนตัวผมมองว่านโยบายผ่อนคลายเรื่อง LTV นั้น ต่อให้ผ่อนคลายแค่ไหน แต่รากหญ้าอย่างคนทั่วไปนั้น หากเครดิตไม่ดี ผ่อนคลาย LTV ก็หมดความหมาย เพราะการที่คุณจะกู้บ้านหรือคอนโด เครดิตคุณต้องดีก่อน (วิธีคิดเดียวกัน ถ้าคุณมีเพื่อนที่ชอบยืมคนอื่นแล้วไม่คืน คุณจะให้เพื่อนคนนั้นยืมเงินมั้ยครับ ทั้ง ๆ ที่เพื่อนคนนั้นบอกคุณว่าจะให้ดอกเบี้ย)

4. LTV (Loan to value) ช่วยเหลืออย่างไร ช่วยในแง่ของเม็ดเงินดาวน์ที่น้อยลงต่างหาก หากจะซื้อบ้านหรือคอนโด คุณใช้เงินสดน้อยลง ซึ่งคนที่ไม่เตรียมตัวอะไรเลยในการซื้อบ้าน เงินก็ไม่มี ก็มีสิทธิ์กู้บ้านได้ง่ายขึ้น
ธนาคารแห่งประเทศไทยมีเกณฑ์ LTV ไว้หลัก ๆ 2 กลุ่มดังนี้
#กลุ่มแรกราคาบ้าน < 10 ล้าน
- เดิม กู้หลังแรก ไม่ต้องเทดาวน์ และธนาคารยังให้ Topup 10% (ให้กู้เกินมูลค่าบ้านได้อีก) ซึ่งความหมาย 10% นี่ก็คือให้เงินค่าตกแต่งบ้านหรือ Refinance
กู้หลังที่สอง ต้องใช้เม็ดเงินดาวน์ 10% ขึ้นไป
กู้หลังที่สามขึ้นไป ต้องเทดาวน์ 30% นั่นเอง
- ใหม่ กู้หลังแรก ไม่ต้องเทดาวน์ และธนาคารยังให้ Topup 10% (ให้กู้เกินมูลค่าบ้านได้อีก) ซึ่งความหมาย 10% นี่ก็คือให้เงินค่าตกแต่งบ้านหรือ Refinance
กู้หลังที่สอง ไม่ต้องเทดาวน์
กู้หลังที่สามขึ้นไป ไม่ต้องเทดาวน์
.
#กลุ่มที่สองราคาบ้าน >= 10 ล้าน
- เดิม กู้หลังแรก ต้องเทดาวน์ 10%
กู้หลังที่สอง ต้องใช้เม็ดเงินดาวน์ 20% ขึ้นไป
กู้หลังที่สามขึ้นไป ต้องเทดาวน์ 30% ขึ้นไป (ถ้าบ้านที่จะซื้อมีราคาประเมินจากธนาคาร 10 ล้าน ต้องใช้เงินสดตัวเองถึง 3 ล้าน ธนาคารจึงจะยอมให้กู้ได้)
- ใหม่ กู้หลังแรก ไม่ต้องเทดาวน์
กู้หลังที่สอง ไม่ต้องเทดาวน์
กู้หลังที่สามขึ้นไป ไม่ต้องเทดาวน์
หมายเหตุ ตัว % ดาวน์ต่าง ๆ ที่ผมอธิบายนั้น ยึดราคาประเมินจากธนาคารน่ะครับ เพราะก่อนกู้ธนาคารจะมีเจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สินจะมาประเมินบ้านที่คุณจะซื้อ โดยธนาคารแต่ละธนาคารนั้นก็อาจมีราคาประเมินแตกต่างกันก็ได้ บางธนาคารมีทีมประเมินเป็นของตนเอง บางธนาคารใช้ Outsource มืออาชีพจากข้างนอก อันนี้แล้วแต่โครงสร้างนโยบายของแต่ละธนาคาร
#สรุปสั้นๆใครได้ประโยชน์
เพราะฉะนั้นผู้ที่ได้ประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลาย LTV จริง ๆ ส่วนใหญ่ต้องบอกตรงว่าคือนักลงทุนดี ๆ นี่แหละครับที่เป็นคนกู้เพื่อลงทุน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโอกาสขายของได้มากขึ้น จากการที่นักลงทุนกู้สินเชื่อธนาคารมาซื้อ และธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวโยงกับธุรกิจบ้านและคอนโด
จะเห็นว่าแท้ที่จริงแล้ว คนธรรมดาที่ไหนจะกู้ซื้อบ้าน 3 หลัง โดยที่หลังที่ 1 และ 2 ก็ยังผ่อนไม่หมด จริงมั้ยครับ (ส่วนใหญ่เป็นแบบนั้น)

Credit : รูปนี้เป็นภาพจากธนาคารแห่งประเทศไทย

ที่อยู่

Bangkok
10400

เวลาทำการ

จันทร์ 09:00 - 17:00
อังคาร 09:00 - 17:00
พุธ 09:00 - 17:00
พฤหัสบดี 09:00 - 17:00
ศุกร์ 09:00 - 17:00

เบอร์โทรศัพท์

+66816066599

เว็บไซต์

แจ้งเตือน

เป็นคนแรกที่รู้ข่าว: เราจะส่งอีเมลแจ้งเมื่อ ปีศาจคอนโด โพสต์ข่าวสารและโปรโมชั่น อีเมลของคุณจะไม่ถูกนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น และคุณสามารถยกเลิกการรับข่าวสารได้ทุกเมื่อ

ติดต่อ ธุรกิจของเรา

ส่งข้อความของคุณถึง ปีศาจคอนโด:

ทางลัด

แชร์