เปิดทำการกี่โมง?

จันทร์ 09:00 - 17:00 อังคาร 09:00 - 17:00 พุธ 09:00 - 17:00 พฤหัสบดี 09:00 - 17:00 ศุกร์ 09:00 - 17:00

เว็บไซต์คืออะไร?

https://www.facebook.com/2025273597737709/

ปีศาจคอนโด, Bangkok (2026)

15/06/2026

การที่เหล่าบรรดา Developer กำลังมีปัญหาสภาพคล่อง ดูอย่างไร
สมมุติผมเดินใส่สูธ ผูกเน็คไท กำลังเดินออกไปประชุม ดูผิวเผินผมแต่งตัวดีถูกมั้ยครับ แต่เมื่อผมลวงกระเป๋ากางเกงพบว่ามีแต่เศษเหรียญ ไม่เจอแบงค์ 500 หรือแบงค์ 1000 ในกระเป๋ากางเกง แบบนี้บ่งบอกอะไร
ในมุมอสังหานั้นสภาพคล่องเป็นเรื่องสำคัญมาก ๆ หรือแม้แต่ธุรกิจธนาคาร หรือธุรกิจที่ต้องใช้กระแสเงินสด Cash Flow การที่ธุรกิจนั้นไม่มีกระแสเงินสด สถานการณ์ที่อยากจะเป็นต่อกลับกลายจะเป็นรองเกิดขึ้นได้ทันที เพราะคุณไม่มีอำนาจ ต่อรองมากนัก ถูกมั้ยครับ

#สถานะการณ์ที่บอกว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังขาดสภาพคล่องมีดังนี้
1. เริ่มขาดการจ่ายเงินเดือนพนักงานติดต่อกันหลายเดือน (บ่ายเบี่ยง)
2. ปีที่ผ่านมาอ้างเรื่องเศรษฐกิจ และบอกว่าเป็นนโนบายบริษัท ไม่จ่ายโบนัสพนักงาน
3. การที่บริษัทนั้น เทขายทรัพย์สินออกมา เช่น ที่ดินใจกลางเมืองที่ถือมา หรือแม้แต่โรงแรม ฯลฯ แบบผิดสังเกต
4. ไม่สามารถชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดได้ ซึ่งบาง Developer มีการติดค้างกลุ่มนักลงทุนหุ้นกู้ในหลายรุ่นด้วยกัน
5. การลดราคาอสังหา คอนโด บ้าน แบบคาดไม่ถึง เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง (การลดราคานั้นเป็นเรื่องปกติ แต่สถานการณ์นี้ไม่ได้เป็นการลดทั่ว ๆ ไปตามหลักการตลาด)
6. Credit Rating ของบริษัทผู้ออกหุ้นกู้ (หมายถึงความน่าเชื่อถือของผู้ออกหุ้นกู้) โดยสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือ ได้รับการรับรองจากสำนักงาน ก.ล.ต.ในประเทศไทย
ซึ่งโดยปกติจะมีการทบทวนและปรับลด/เพิ่มอันดับเครดิตตลอดเวลา
(หรือที่เรียกว่าการทำ Intermediary Review) แต่โดยปกติมาตรฐานจะทบทวนปีละ 1 ครั้ง ซึ่งหลังจากทบทวนแล้ว กลับพบว่ามี Credit Rating ลดต่ำลงอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับการออกหุ้นกู้เอกชนนั้น ในเรื่องการลงทุนก็ต้องบอกว่ามีความเสี่ยงน่ะครับ ต้องวิเคราะห์กันดี ๆ ท่ามกลางสถานการณ์ เศรษฐกิจไม่สู้ดี โดยเฉพาะภาคอสังหา ที่ผู้บริโภค (ลูกค้าทั่วไปมีอัตราการเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงิน แล้วผลการยื่น App in/Pre-Approved ออกมา Reject สูงจากปัญหาหนี้ครัวเรือน)
ก็ต้องคอยดูต่อไปว่าจะมีการกระตุ้นภาคอสังหาเพิ่มเติมอย่างไรบ้าง หรือแม้กระทั่งการต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมการโอน หรือการจดจำนอง เพื่อช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ครับ

14/06/2026

SC แอสเสท ปิดดีลซื้อที่ดินปั้ม SINOPEC SUSCO ถนนรัชดาภิเษก
ต้องบอกว่าการที่ SC แอสเสท สามารถปิดดีลการซื้อที่ดินตามข่าวที่เห็นกันนั้น ผมมองว่าเป็นเรื่องที่ดีน่ะ ทำเลตรงปั้ม SINOPEC SUSCO นั้น บริเวณแถวนั้นถ้าสังเกตดี ๆ จะเห็นว่าถนนใหญ่รัชดา ตรง Big C นั้น แทบจะไม่มีคอนโดเลย จะมีก็เพียง Noble Revolve รัชดา ทั้งตัวหนึ่งและตัวสอง และถัดไปก็เป็น IVY Empio ซึ่งเป็นโครงการหรู สร้างเสร็จหลายปีก่อน ซึ่งใกล้ Central Rama 9 ไปแล้ว นอกจากนั้นก็จะเป็น Low Rise ที่อยู่ในซอยสถานทูตจีน
#ทำเลตรงนี้มีจุดเด่นอะไร
อีกราว 4 ปีข้างหน้านั้น รถไฟฟ้าสายสีส้มจะเปิดให้บริการ และกลายเป็นจุด Interchange เชื่อมกับสายสีน้ำเงินตรงสถานีศูนย์วัฒนธรรม ถ้าสังเกตุดี ๆ ทำเลที่มีจุดตัดรถไฟฟ้าแบบนี้มักจะเป็นจุดที่มีความเจริญ ผู้คนสัญจรหนาแน่น เช่น อโศก เป็นต้น หรือทำเลตรงแยกลำสาลีที่จะมีรถไฟฟ้าหลายสายในอนาคต เพียงแต่อาจจะนอกเมืองออกไปก็ถือว่าเป็นจุดสำคัญในระยะยาวเช่นกัน
ในอนาคตนั้นผมมองว่าจุดตัดตรงนี้จะมีความสำคัญอีกจุดหนึ่งของกรุงเทพเลยครับ เพราะทำเลรัชดา ก็ถือว่าเป็น NEW CBD และมีผังเมืองใหม่ที่จะใช้ในปี 2570 ด้วย และที่ดินบริเวณนี้ยังเหลือและรอการพัฒนาอีกพอสมควร
ผมมองว่าบริเวณแถวนี้ ยังสามารถมีตึกออฟฟิต Mixed use ห้างอะไรต่าง ๆ ได้อีกเยอะมาก ๆ ถึงแม้เดิมจะมีห้างบางส่วน เช่น Big C, The Street, เอสพลานาด แล้วก็ตาม และก็จะลากยาว ๆ ความเจริญเชื่อมต่อไปยังแยกพระราม 9 ซึ่งมีกลุ่ม Central ในการพัฒนา Mixed Used อย่างต่อเนื่องอีกด้วย แถมกลางคืนยังมี Jodd Fair ใหม่ นักท่องเที่ยวโดยเฉพาะจีน เดินกันเต็มไปหมด
การที่ SC แอสเสท ปิดดีลซื้อขายนั้น ผมเชื่อว่าคงจะได้ที่ดินตั้งแต่หัวมุมตรงแยกเทียมร่วมมิตรตรงนั้นมาเลย ปัจจุบันเป็นร้านอาหาร อีสานแซ่บวัน ถัดมาก็จะเป็น B-Quick และต่อด้วยปั้ม SINOPEC SUSCO ซึ่งถือว่า RARE มาก ๆ การที่ SC แอสเสทจะสร้างคอนโดใหม่นั้น คงจะต้องดูเรื่อง Timing ให้เหมาะสมกับการที่รถไฟฟ้าสายส้มจะมาในอีก 4 ปีข้างหน้า
หากมีการเปิดจอง การตั้งราคานั้นคงจะไม่ใช่ราคาทั่ว ๆ ไปอย่างแน่นอน คงจะเป็นราคาเผื่ออนาคตในอีก 4 ปีที่รถไฟฟ้าวิ่งผ่านเป็นอย่างน้อย ผมเองก็จินตนาการไม่ถูกเช่นกันว่าจะราคาสักเท่าไหร่ หรือ Product ที่ออกมาจะเป็นเช่นไร แต่เชื่อว่าน่าจะต้องเป็นคอนโดหรูครับ ถ้าพอมีเงินก็น่าจะเก็บไว้เหมือนก้นสำหรับทำเลที่กำลังโตวันโตคืนแบบนี้

25/05/2026

ใครค้างชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภาษีท้องถิ่น) ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ล่าสุดเมื่อไม่กี่วันมานี้ พี่สาวผมได้ซื้อคอนโดมาห้องนึง เตรียมเอกสารและเช็คอะไรเรียบร้อยผู้ขายก็เตรียมปิดภาระหนี้กับธนาคาร และแน่นอนทำเช็ค 2 ฉบับคือ สั่งจ่ายเจ้าของและสั่งจ่ายธนาคารตามปกติ
โดยผู้ขายได้เคลียร์ค่าส่วนกลาง ได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลเรียบร้อย และแล้ววันที่โอนกรรมสิทธิ์ก็ไปกันตั้งแต่เช้าเพื่อจะได้เสร็จเร็ว สิ่งที่เกิดขึ้นคือ สำนักงานที่ดินตรวจพบว่า ผู้ขายนั้นยังค้างชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ไม่ได้คิว
ตรงจุดนี้เองทำให้ผู้ขายต้องรีบไปสำนักงานเขต และติดต่อชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก่อนจริง ๆ จำนวนเงินไม่กี่บาทหรอกครับ โดยทางเขตตรวจสอบพบว่าผู้ขายได้ค้างชำระปี 2563 แค่ปีเดียว ซึ่งปีนั้นเป็นปีแรกที่เรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยทางระบบทางราชการเองก็ยังไม่พร้อม ยังกรอก Excel กันอยู่เลย แค่ปีเดียว เมื่อชำระเรียบร้อย ก็กลับมาสำนักงานที่ดิน ทุกอย่างก็จบได้ด้วยดี
อย่าลืมว่าปัจจุบันหน่วยงานราชการนั้นเค้าสามารถตรวจสอบกันได้หมด ตามตัวอย่างกรณีนี้ ไปค้างชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นเรื่องภาษีท้องถิ่นที่เขตนั้น ๆ ดูแล ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายกันได้เลย ต้องรีบจัดการให้เรียบร้อยกันก่อนน่ะครับ ถึงแม้ว่าจะเป็นเรื่องเล็กน้อยแต่ทำให้เราเสียเวลาได้เลย

14/05/2026

#ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุมัติผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว 1 ปี
การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีนโยบายผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวอีก 1 ปีนั้น เป็นที่ชัดเจนแล้วว่าภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างหยุดชะงัก
การที่ภาคอสังหาหยุดชะงักในช่วงเศรษฐกิจแบบนี้นั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงต้องเข้ามามีบทบาท ด้วยเหตุผลต่าง ๆ ดังนี้
1. อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องสำคัญ เพราะหากหยุดชะงักนั้น ธุรกิจอื่น ๆ จะหยุดชะงักตามไปด้วยเป็นลูกโซ่ และกระทบเศรษฐกิจเป็นวงกว้าง

2. จากข้อ 1 นั้น คุณลองคิดดูว่าธุรกิจบ้านคอนโด โยงไปยังเรื่องอะไรบ้าง สมมุติผมเป็นคนขายเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือเฟอร์นิเจอร์ ถ้าหากไม่มีการซื้ออสังหา เช่น บ้าน ที่อยู่อาศัย คุณจะซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือเปล่า หรือเฟอร์นิเจอร์ใหม่หรือเปล่า คำตอบคือยาก หรือมีอยู่แล้วก็คงต้องชำรุดก่อนจึงจะซื้อถูกมั้ยครับ หรือแม้แต่โยงไปยังเรื่องธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ เช่น Renovate บ้าน ตกแต่งบ้าน การก่อสร้างอะไรต่าง ๆ มันเกี่ยงโยงไปหลายธุรกิจ Home pro แม้แต่สายสายไฟ ยันหลอดไฟยังมีผล ร้านผ้าม่าน ตกแต่งวอลเปเปอร์มีผลหมดครับ เพราะไม่มีบ้านใหม่ ๆ ร้านผ้าม่านคงนั่งเหงา ๆ ไปวัน ๆ จริงมั้ยครับ จะเห็นว่าธุรกิจอสังหาสำคัญต่อประเทศแค่ไหน

3. ส่วนตัวผมมองว่านโยบายผ่อนคลายเรื่อง LTV นั้น ต่อให้ผ่อนคลายแค่ไหน แต่รากหญ้าอย่างคนทั่วไปนั้น หากเครดิตไม่ดี ผ่อนคลาย LTV ก็หมดความหมาย เพราะการที่คุณจะกู้บ้านหรือคอนโด เครดิตคุณต้องดีก่อน (วิธีคิดเดียวกัน ถ้าคุณมีเพื่อนที่ชอบยืมคนอื่นแล้วไม่คืน คุณจะให้เพื่อนคนนั้นยืมเงินมั้ยครับ ทั้ง ๆ ที่เพื่อนคนนั้นบอกคุณว่าจะให้ดอกเบี้ย)

4. LTV (Loan to value) ช่วยเหลืออย่างไร ช่วยในแง่ของเม็ดเงินดาวน์ที่น้อยลงต่างหาก หากจะซื้อบ้านหรือคอนโด คุณใช้เงินสดน้อยลง ซึ่งคนที่ไม่เตรียมตัวอะไรเลยในการซื้อบ้าน เงินก็ไม่มี ก็มีสิทธิ์กู้บ้านได้ง่ายขึ้น
ธนาคารแห่งประเทศไทยมีเกณฑ์ LTV ไว้หลัก ๆ 2 กลุ่มดังนี้
#กลุ่มแรกราคาบ้าน < 10 ล้าน
- เดิม กู้หลังแรก ไม่ต้องเทดาวน์ และธนาคารยังให้ Topup 10% (ให้กู้เกินมูลค่าบ้านได้อีก) ซึ่งความหมาย 10% นี่ก็คือให้เงินค่าตกแต่งบ้านหรือ Refinance
กู้หลังที่สอง ต้องใช้เม็ดเงินดาวน์ 10% ขึ้นไป
กู้หลังที่สามขึ้นไป ต้องเทดาวน์ 30% นั่นเอง
- ใหม่ กู้หลังแรก ไม่ต้องเทดาวน์ และธนาคารยังให้ Topup 10% (ให้กู้เกินมูลค่าบ้านได้อีก) ซึ่งความหมาย 10% นี่ก็คือให้เงินค่าตกแต่งบ้านหรือ Refinance
กู้หลังที่สอง ไม่ต้องเทดาวน์
กู้หลังที่สามขึ้นไป ไม่ต้องเทดาวน์
.
#กลุ่มที่สองราคาบ้าน >= 10 ล้าน
- เดิม กู้หลังแรก ต้องเทดาวน์ 10%
กู้หลังที่สอง ต้องใช้เม็ดเงินดาวน์ 20% ขึ้นไป
กู้หลังที่สามขึ้นไป ต้องเทดาวน์ 30% ขึ้นไป (ถ้าบ้านที่จะซื้อมีราคาประเมินจากธนาคาร 10 ล้าน ต้องใช้เงินสดตัวเองถึง 3 ล้าน ธนาคารจึงจะยอมให้กู้ได้)
- ใหม่ กู้หลังแรก ไม่ต้องเทดาวน์
กู้หลังที่สอง ไม่ต้องเทดาวน์
กู้หลังที่สามขึ้นไป ไม่ต้องเทดาวน์
หมายเหตุ ตัว % ดาวน์ต่าง ๆ ที่ผมอธิบายนั้น ยึดราคาประเมินจากธนาคารน่ะครับ เพราะก่อนกู้ธนาคารจะมีเจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สินจะมาประเมินบ้านที่คุณจะซื้อ โดยธนาคารแต่ละธนาคารนั้นก็อาจมีราคาประเมินแตกต่างกันก็ได้ บางธนาคารมีทีมประเมินเป็นของตนเอง บางธนาคารใช้ Outsource มืออาชีพจากข้างนอก อันนี้แล้วแต่โครงสร้างนโยบายของแต่ละธนาคาร
#สรุปสั้นๆใครได้ประโยชน์
เพราะฉะนั้นผู้ที่ได้ประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลาย LTV จริง ๆ ส่วนใหญ่ต้องบอกตรงว่าคือนักลงทุนดี ๆ นี่แหละครับที่เป็นคนกู้เพื่อลงทุน และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโอกาสขายของได้มากขึ้น จากการที่นักลงทุนกู้สินเชื่อธนาคารมาซื้อ และธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวโยงกับธุรกิจบ้านและคอนโด
จะเห็นว่าแท้ที่จริงแล้ว คนธรรมดาที่ไหนจะกู้ซื้อบ้าน 3 หลัง โดยที่หลังที่ 1 และ 2 ก็ยังผ่อนไม่หมด จริงมั้ยครับ (ส่วนใหญ่เป็นแบบนั้น)

Credit : รูปนี้เป็นภาพจากธนาคารแห่งประเทศไทย

05/05/2026

#พัฒนาการของตึกร้างดินแดงเก่า (SKYY9 Centre สกายไนน์ เซ็นเตอร์)
ผมเดินผ่านตึกร้างนี้เกือบทุกวัน สมัยก่อนเดินผ่านไปรถไฟใต้ดินบ้าง ทุกครั้งที่ผมมองตึกร้างนี้ ผมจินตนาการว่าสักวันนึงคงจะมีเศรษฐีสักคนนึง หรือบริษัทใดบริษัทนึงขี่ม้าขาวมาชุปชีวิตตึกนี้ขึ้นมาอีกครั้ง
หลังจากนั้นผ่านไป สิ่งที่ผมคิดไว้ก็เกิดขึ้น พบว่าตึกแห่งนี้มีการ Renovate ครั้งใหญ่ และดูจริงจัง แต่เมื่อซ่อมแซมและปรับปรุงไปสักพัก ดันเกิดโควิด-19 ขึ้นมา ผมนึกในใจว่าเอาอีกแล้ว จะทำใหม่ทั้งทีดันจะยุคเดียวกับโควิดนี้อีก จะรอดหรือไม่อย่างไร
จนวันที่โครงการนี้สร้างเสร็จ ผมเองก็เดินเข้าไปดูก็ทำออกมาถือว่าดีเลย และเริ่มมีเหล่าออฟฟิตเข้ามาเช่าแต่ในช่วงแรก ๆ นั้น พบว่าคนน้อยมาก ๆ ที่ผมเห็นน่าจะราว 1-2 ปีที่ผ่านมา คนน้อยจริง ๆ แต่มาวันนี้เริ่มเห็นเป็นรูปเป็นร่าง เริ่มมีพนักงานออฟฟิตมากขึ้น
เริ่มมีร้านค้ามากขึ้นจนดูผิดหูผิดตาจากที่ผมเดินเข้าไปหลังจากเสร็จราว 2 ปีก่อน และสิ่งที่เห็นคือตอนนี้มีร้านกาแฟชั้นนำ มีร้านอาหารต่าง ๆ เริ่มมาเปิดมากยิ่งขึ้น ผมเดินขึ้นไปเฉพาะชั้น 1-2 น่ะครับ มีพนักงานมากขึ้นจนสังเกตเห็นได้ชัดเจน พนักงานมีทั้งออกไปทานนอกตึกและทานในตึกน่ะครับ
ส่วนตัวผมคิดว่าตึกใหญ่ ๆ แบบนี้บางครั้งมันต้องใช้เวลาเหมือนกันในการพัฒนาค่อย ๆ เป็นค่อย ๆ ไปกว่าจะเริ่มมีร้านต่าง ๆ เข้ามาทำให้ดูมีสีสัน และตึกเองก็น่ามองน่าทำงาน
รายละเอียดเพิ่มเติม ลองหาใน Google ดูน่ะครับ ทราบว่าเป็นตึกที่กรอง PM 2.5 ด้วยน่ะ เป็นตึกที่ซื้อเกินมูลค่าความเป็นจริงที่มีประเด็นกับหน่วยงานประกันสังคมอยู่

21/04/2026

#ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีนี้มาแล้ว
#ตรวจสอบภาษีให้ละเอียดก่อนจ่าย
ตอนนี้ทางสำนักงานเขตเริ่มส่งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาให้ตรวจสอบตัวเลขกันแล้วน่ะครับ (ภ.ด.ส. 6,8) หากถูกต้องก็สามารถชำระได้ด้วยการ Scan QR Code ได้เลย แต่ถ้าคำนวณแล้วไม่ถูกต้อง เราสามารถ ติดต่อเขตและชี้แจงภายใน 30 วัน หลังจากวันที่ได้รับแจ้ง ในหนังสือมีเบอร์โทร สำหรับติดต่อที่หลังสือบรรทัดล่างสุด โดยจัดส่งเอกสารมาที่ที่อยู่ตามทะเบียนบ้านน่ะครับ
สำหรับปีนี้ ผมสังเกตว่าเขตห้วยขวางที่ผมรับมีการส่งหนังสือ ภ.ด.ส. 4 เพิ่มเติมมาด้วย ซึ่งปกติปีที่ผ่านมาจะส่งเป็นสีเขียวอย่างเดียว โดยหนังสือ ภ.ด.ส. 4 ตัวเอกสารหน้าแรกเป็นสีชมพู

สำหรับปี 2569 ไม่มีส่วนลดแล้วน่ะครับ หากมีส่วนลดจะมีหัวข้อดังนี้ครับ
-การลดภาษีตามพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2563
-ลดภาษีตามมาตรา 56 และ 57
โดยแต่ละเขตอาจจะมีวิธีการไม่เหมือนกัน เนื่องจากเป็นภาษีท้องถิ่น บางเขตแยกเป็นห้อง ๆ และบางเขตจ่ายรวมทีเดียว เช่น เขตห้วยขวาง เอกสารฉบับเดียว แต่มีจำนวนหลายห้อง ทางเขตก็จะแจ้งรายละเอียดในหนังสือเป็นห้อง ๆ ไป ตอน Scan จ่ายตาม QR Code จะจ่ายมัดรวมค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาเลยครับ ส่วนเขตอื่นที่ผมมีติดมืออยู่ ตัวเอกสารจะแยกกันจ่ายเป็นห้อง ๆ ไปครับ
#ลักษณะการทำประโยชน์ :-
1. ประกอบเกษตรกรรม
2. อยู่อาศัย
3. อื่น ๆ
4. ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ
5. ใช้ประโยชน์หลายประเภท

#ใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

อัตราภาษี: ใช้กฎหมาย พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 แบบเต็มอัตราปกติ
ที่อยู่อาศัยหลัก (บ้าน+ที่ดิน):
มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท = ยกเว้นภาษี
มูลค่า 50 - 75 ล้านบาท = 0.03% (ล้านละ 300 บาท)
มูลค่า 75 - 100 ล้านบาท = 0.05% (ล้านละ 500 บาท)
มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป = 0.1%

ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป (เฉพาะบ้าน/คอนโด): เสียภาษีตั้งเเต่บาทเเรกตามอัตราปกติ (เริ่มต้น 0.02% - 0.1%)
ที่ดินเกษตรกรรม: บุคคลธรรมดาได้รับยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก
ที่ดินอื่นๆ/พาณิชยกรรม: จัดเก็บ 0.3-0.7%
#ตัวอย่างการตรวจการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
คอนโดหลังที่ 2 มีราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ 5,962,490 บาท
ลักษณะการทำประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ก็จะคูณด้วย 0.02%
จะต้องเสียภาษี คือ 1,192.50 บาท

19/04/2026

#ช่วงนี้ผมเชียร์ให้ซื้อคอนโดมือสอง

ผมคิดว่าช่วงนี้คอนโดมือสองได้เปรียบหลายประการ โดยความคิดเห็นส่วนตัวของผมเป็นแบบนี้

1. ถึงแม้ดอกเบี้ยมือสองจะแพงกว่าดอกเบี้ยมือหนึ่ง
แต่ด้วยดอกเบี้ยนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านถูกลงมากและปี 2569 ผมเชื่อว่าอาจจะมีปรับลดดอกเบี้ยอีกสัก 1 ครั้ง
2. คอนโดมือสองแต่ผ่านกาลเวลาเรื่องแผ่นดินไหว เราจะเห็นว่าโครงการไหนแข็งแกร่งจากร่องรอยประสบการณ์ แต่ประสบการณ์ที่ว่านี้จะถูกลบออกไป เพราะหลังจากนิติ
เคลมประกันภัย จะได้เงินมา Renovate ซึ่งจะทำให้คอนโดมือสองจะกลายเป็นของใหม่ทั้งหมด อาจจะมีเรียกเก็บเงินลูกบ้านเพิ่มเติมบ้างหากเงินที่ได้เคลมประกันไม่พอ
แต่ถือว่าได้ทำใหม่ไปเลย เพียงแต่การออกแบบส่วนกลางอะไรต่าง ๆ อาจจะไม่ทันสมัยเท่ากับคอนโดใหม่ คุณต้องยอมรับว่าใหม่วันนี้ พรุ่งนี้คือของมือสองอยู่ดี ไม่มีอะไรเป็นมือหนึ่งได้ทุกวัน
อีกอย่างคอนโดใหม่ปัจจุบันผมคิดว่าความสวยมันจะบังตา เราไม่รู้เลยว่าความสวยที่ว่านั้น มันซ่อนความแข็งแกร่งในการก่อสร้างไว้อย่างไร ดูด้วยตาไม่ออกจริง ๆ คุณต้องเชื่อแบรนด์ หรือ Developer เท่านั้น อย่างอื่นดูยากครับ
3. คอนโดมือสองมีราคาถูกกว่าคอนโดมือหนึ่งพอสมควร
จาก ณ เวลานี้คอนโดเกิดใหม่มากมาย คอนโดมือสองที่ทำเลดี ย่อมดีกว่าคอนโดมือหนึ่งที่ไกลออกไป เพียงแต่คุณก็เลือกที่โครงการที่อายุไม่มากนัก หรือโครงการที่อายุเกิน 10 ปี แต่ได้สเป็กเก่า เพราะจากข้อ 2 สุดท้ายแผ่นดินไหว ปีที่ผ่านมา นิติุคคลแทบทุกโครงการน่าจะได้ประกันส่วนกลางเกือบจะครบกันแล้ว สุดท้ายเก่าแค่ไหนก็จะกลายเป็นใหม่อยู่ดี
4. ถ้าเป็นคอนโดกลุ่มตลาดทั่วไป หากเป็นคอนโดที่มีอายุสัก 10 ปี จะมีที่จอดรถเยอะกว่าโครงการใหม่มาก ยกตัวอย่างสมัย 14 ปีก่อน คอนโดตลาดส่วนใหญ่ (Mass) จะมีสัดส่วนที่จอดรถ ประมาณ 60% ปัจจุบันคอนโดใหม่มีที่จอดรถราว ๆ 40% เท่านั้นเอง และเอาเทคโนโลยีที่จอดรถอัตโนมัติมาใช้ ก็เพราะไม่มีพื้นที่ไง เลยเป็นแบบนั้น ซึ่งไม่สะดวกหรอกครับ โดยเฉพาะช่วงเร่งรีบ จอดแบบวนจอดธรรมดาพื้น ๆ นั่นแหละสะดวกกว่า สบายกว่ามาก
5. ผมสังเกตว่าคอนโดใหม่ปัจจุบัน พยายามหยิบยกส่วนกลางมาทำให้ Wow ให้สวย เพื่อดูเด่น เอาหน้าเอาตา
เพื่อไปลดต้นทุนขนาดห้อง คุณต้องเข้าใจว่าผู้คนยุคนี้ต้องการความเป็นส่วนตัว มากกว่าร่วมใช้งานกับผู้อื่น
ส่วนตัวผมให้ความสำคัญกับขนาดพื้นที่ส่วนตัว มากกว่าพื้นที่ส่วนกลาง และที่ทำคัญ การที่พื้นที่ส่วนกลางมากมาย มันดู Rare อันนี้ทำให้ตื่นเต้นในการเข้าไปดู และในแง่ขายของสำหรับ Developer
แต่ถ้าส่วนกลางมากจนเกินความจำเป็นและไม่มีคนใช้งาน เปิดแอร์ทิ้งไว้ เดี๋ยวก็มีปัญหากันอีก คนนี้พอใจ อีกคนไม่พอใจ คุณจะเห็นความตื่นเต้นกันอีกทีตอนโต้วาทีกัน เมื่อจัดประชุมใหญ่ ยากยิ่งจำนวนยูนิตเยอะปัญหาจะยิ่งเยอะ
อย่าลืมว่า การที่ส่วนกลางเยอะ ต่อให้คุณไม่ใช้งาน คุณต้องแลกมาด้วยค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ที่มากขึ้น แม่บ้านก็ต้องมากขึ้น ค่าไฟส่วนกลางมากขึ้น สุดท้ายคนจ่ายก็คือพวกเราอยู่ดี ต้องคิดลึก ๆ น่ะครับ ความสบายต่าง ๆ แลกมาด้วยเงินทั้งสิ้น

30/03/2026

คุณจะเลือก Simplex หรือ Loft
โครงการ ณ ปัจจุบันจะมีห้องให้เลือกหลากหลายรูปแบบแตกต่างกันออกไป
ถ้าคุณต้องเลือกเพื่ออยู่อาศัยเอง ไม่ใช่ลงทุนปล่อยเช่า คุณจะเลือก Type แบบไหน โดยมีเงื่อนไขดังต่อไปนี้
1. ห้องนั้นมีพื้นที่ใช้สอยรวม 60 ตร.ม. ขนาด 1 นอน และ 1 น้ำ กรณีห้อง Loft มีพื้นที่ด้านล่าง 40 ตร.ม. ด้านบน 20 ตร.ม. มีพื้นที่ใช้สอยเท่ากัน
โดยห้อง Loft ห้องนอนเปิดโล่ง
และมีครัวเปิดทั้งคู่
2. ค่าส่วนกลางแบบ Simplex แพงกว่า เพราะพื้นที่ 60 ตร.ม. ในขณะห้อง Loft พื้นที่ด้านล่างเพียง 40 ตร.ม.
3. ห้อง Loft นั้น ห้องน้ำ จะอยู่ด้านล่างเท่านั้น หากคุณหลับตอนกลางคืนคุณต้องตื่นและลงบันไดลงมาทุกครั้ง
4. การทำความสะอาดห้อง ห้อง Loft จะแพงกว่าประมาณ 2 เท่า เช่น เรื่องล้างแอร์ หรือการทำความสะอาด ค่าแม่บ้านต่าง ๆ ภายใน
5. ราคาห้อง Loft เมื่อหารด้วยพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดจะยังแพงกว่าห้อง Simplex อยู่สัก 15%
6. ห้อง Simplex และห้อง Loft สมมุติว่าอยู่ในตำแหน่งที่ชั้นสูงเท่ากัน ๆ คือ ชั้น 25
7. ผ่านมา 1 เดือนพบว่าห้อง Loft เปลืองค่าไฟฟ้ามากกว่าห้อง Simple ประมาณ 1 เท่าตัวเพราะเป็นห้องเปิดโล่ง
ถ้าคุณต้องซื้อห้องนี้เพื่ออยู่อาศัยเองคุณจะเลือกห้องแบบไหนครับ

29/03/2026

ตลาดปล่อยเช่ามีปัญหาค่อนข้างมาก
จากที่ผมเองก็สัมผัสและเพื่อนนักลงทุนและ Agent หลายท่านแจ้งมา ช่วงนี้ลูกค้าค่อนข้างเลือกเยอะมาก ขนาดห้องใหม่ ๆ ใส ๆ ปิ้ง ๆ ยังเลือกกันเยอะมาก
ส่วนตัวผมคิดว่าเรื่องปริมาณจำนวนลูกค้าในตลาดหายไปพอสมควร คือพูดง่าย ๆ ว่า Demand หายไป แต่จำนวน Supply หรือจำนวนห้องยังเท่าเดิม โดยลักษณะตอนนี้คล้ายคลึงกับช่วง Covid พอสมควร
โดยปัญหาเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นเรื่องของเศรษฐกิจที่มีปัญหา ทำให้ลูกค้าลดลงไปจากตลาด ส่วนที่มีเข้ามาหรือหาของในตลาด ก็เดินสายช็อปปิ้งดูคอนโดเหมือนเดินเล่นห้าง Paragon เห็นทีจะไม่ผิด
ในขณะลูกค้าบางท่านที่ดูแล้วถูกใจแล้ว แต่ก็ยังขอเลือกต่อไปอีกผมก็เห็นมาเยอะ ผมแนะนำ Agent ว่าถ้าเจอลูกค้าลักษณะแบบนี้อย่าไปเสียเวลาครับ คุณจะเหนื่อยเปล่า ๆ ถ้าเปิดดูเกิน 5 ห้องและไม่เลือกแบบไม่มีเหตุผล อย่าไปเสียเวลา เค้าจะใช้งานคุณให้เป็นคนต่อราคา อย่าไปเป็นเครื่องมือให้กับเค้า คุณควรคุยกับลูกค้าที่มีเหตุผลมากกว่าจะมีประโยชน์กว่า
คุณอย่าลืมว่าค่าน้ำมันปัจจุบันก็ไม่ได้ถูก ๆ การที่คุณตระเวนหาของให้กับลูกค้าเหล่านี้ คุณก็เสียเวลาและไร้ทิศทางในการทำงาน
ส่วนตัวผมในฐานะนักลงทุนนั้น ผมชัดเจนมาตั้งแต่ชาติปางก่อนตั้งแต่เริ่มลงทุนว่า ถ้าราคาไม่มีเหตุผล ผมก็จะไม่มีทางปล่อยเช่าเป็นอันขาด ไม่ได้เงินเข้ามาก็ไม่เป็นไร ไม่สนใจ ว่างสัก 5-10 ปีก็ไม่เป็นไร เพราะผมมองว่าผมซื้อทรัพย์สิน
ไม่เดือดร้อน เพราะเวลาห้องคุณมีปัญหา การซ่อมแซมหรืออะไรต่าง ๆ คุณก็ไม่คุ้มหรอกครับ เพราะเวลาคุณเก็บค่าประกันห้อง คุณต้องเก็บตามราคาค่าเช่า หากราคาค่าเช่าคุณต่ำ คุณก็จะเก็บเงินค่าประกันได้ต่ำไปด้วย

17/03/2026

#โปรโมชันแบบไหนโดนใจที่สุด
ช่วงนี้จะเห็นเหล่าบรรดา Developer มีโปรโมชั่นอะไรต่าง ๆ พอสมควร
เพื่อระบายสต๊อกออกไป
จริง ๆ สุดท้ายทำเล และ ขนาดห้อง ทิศหรือแม้แต่ราคาก็ยังสำคัญที่สุด
แต่การมีโปรโมชั่นก็ช่วย ก็เป็นแรงจูงใจได้เหมือนกัน
#ถ้าคุณต้องเลือกโปรโมชั่นคุณจะเลือกอะไร
1. ซื้อคอนโด + สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ย Rate พิเศษ ถูกกว่าทั่วไป 1%
2. ซื้อคอนโด + เฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง Build-in 3 แสนบาท
3. ซื้อคอนโด + แถมค่าส่วนกลาง 10 ปี
4. ซื้อคอนโด + Developer ให้อยู่ฟรี 1 ปี
5. นำห้องบางชั้น บางตำแหน่งมาลดราคา 20%

ปีศาจคอนโด

15/06/2026

14/06/2026

25/05/2026

14/05/2026

05/05/2026

21/04/2026

19/04/2026

30/03/2026

29/03/2026

17/03/2026

ที่อยู่

เวลาทำการ

เบอร์โทรศัพท์

เว็บไซต์

แจ้งเตือน

ติดต่อ ธุรกิจของเรา

ทางลัด

แชร์

ประเภท

จันทร์	09:00 - 17:00
อังคาร	09:00 - 17:00
พุธ	09:00 - 17:00
พฤหัสบดี	09:00 - 17:00
ศุกร์	09:00 - 17:00