31/07/2021
ตอนที่ 2
📢📢 Hot ที่สุดชั่วโมงนี้ 🏗️🏗️
“น้ำตาอโศก”
จั่วหัวเหมือนชื่อเพลง เพราะอยากบรรเลงเรื่องผลกระทบจากข่าวใหญ่เมื่อคืน ที่หลังไมค์กันมาหาผมถล่มทลายเรื่อง คำพิพากษาศาลปกครองกลาง “ให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้างโครงการนี้” ซึ่งอธิบายภาษาง่ายๆคือเหมือนยกเลิกใบอนุญาตก่อสร้าง ของโครงการคอนโดหรู Ashton Asoke นั่นเอง
ส่วนเรื่องรายละเอียดผมเข้าใจว่าคงมีคนพูดเยอะแล้ว ลองหาดูครับ
แต่ที่อยากจะมองภาพต่อไปตอนนี้ คือ เรื่องผลกระทบต่อเนื่องมากกว่า ว่า
🤔 “จะเกิดอะไรขึ้นในวงการคอนโดและตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเราจากเหตุการณ์นี้บ้าง ??? ” 🤔
ผมว่าน่าสนใจ
เพราะเคสนี้เอาจริงๆ เหมือนหิมะตกเมืองไทยเลยนะ คือเป็นไปได้ทางทฤษฎีแต่โอกาสเกิดสะท้านสื่อแบบนี้ยากมากๆ เคสนี้น่าจะนับเป็นตำนานได้ เพราะ
1. โครงการนี้สร้างเสร็จมาหลายปีแล้ว มีการโอนให้ลูกห้องแล้ว มีคนเข้าอยู่จำนวนมากทั้งไทยและต่างชาติแล้ว
2. เจ้าของโครงการเป็นผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียง เป็นที่รู้จัก และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งน่าเชื่อถือ
3. แม้ว่าจะเคยมีประเด็นช่วงก่อนเปิดใช้อาคาร เมื่อ 4-5 ปีก่อน แต่ก็ผ่านมาจนโอนและออกหนังสือกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อได้
4. โครงการนี้ มูลค่าโครงการประมาณ 6,400 ล้านบาท ซึ่งหากเกิดผลไม่คาดฝันทางคดี ค่าเสียหายต่อเนื่องต่างๆจะมีมูลค่ามากกว่านี้อีกมาก
5. โครงการนี้ ช่วงขั้นตอนดำเนินการก่อสร้าง ถือได้ว่า เอกสารราชการทุกอย่าง อนุญาตให้ก่อสร้างได้
6. โครงการนี้ ถือว่าเป็นหน้าเป็นตา เป็น Flagship ของเจ้าของโครงการ ที่มีชื่อเสียง และเป็นที่หมายปองของทั้ง นักลงทุน ชาวต่างชาติ และ Real Demand จริงๆ สร้างปรากฏการณ์ Sold out ที่ตอนนั้นต้องบอกว่า ใครมีถือว่าเท่ ใครจองไม่ได้จะอายเพื่อนเลย
7. เป็นโครงการที่มีช่วงหนึ่งสามารถทำราคาขายต่อกันได้ถึงประมาณ 3 เท่าตัว จากราคาจอง Presales ด้วยศักยภาพ ของ ทำเล ที่ต้องบอกว่าโคตรดี ชื่อชั้นแบรนด์ การออกแบบ มันถึงหมด
เอาน้ำจิ้มแค่ 7 ข้อนี้ ก็ไม่น่ามีใครกล้าคิดว่า 4-5 ปี ต่อมา โครงการที่ HOT ที่สุดโครงการนี้จะมีดราม่าเรื่องนี้เกิดขึ้นได้
ผมขอย้ำ “ความเห็นส่วนตัว” อีกครั้งนะครับว่า “คดีเพิ่งเริ่มเท่านั้น” ยังไม่สิ้นสุดนะครับ และเราจะได้ดูหนังซีรี่ส์แบบ 80 EP ที่ยาวมากอีกหลายปี
ลูกบ้านที่มีห้องที่นี่ ยังไม่ต้องรีบเก็บเสื้อผ้าเตรียมย้ายกันครับ ( มีลูกบ้านแซวหลังไมค์กันมาว่าเตรียมเก็บกระเป๋าแล้ว )
และการตีความว่า จะถือเอาตาม “ข้อกฎหมาย” หรือจะ “เอาเจตนาของกฏหมาย” จะมีผลในที่สุดครับ
แต่วันนี้ ผมแค่อยากจะลองเรียบเรียงดูว่า จากเคสนี้จะเกิดผลกระทบอะไรต่อโครงการและต่อตลาดอสังหาบ้านเราเอาไว้กันลืม เผื่อไว้ให้รุ่นน้องๆทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ซื้อ ได้ช่วยกันนึกต่อได้
😔สำหรับลูกบ้าน ตอนนี้เท่าที่มีข้อมูลก็กำลังรวมตัวกันอย่างแข็งขัน เพื่อเตรียมการทางด้านกฏหมายทั้งทนาย ทั้งนักกฎหมาย ทั้งเส้นสายต่างๆ สิ่งที่น่าจะเกิดขึ้นต่อผู้เกี่ยวข้องโครงการนี้โดยตรง เท่าที่นึกได้เร็วๆ คือ
1. ลูกบ้าน จะยังจ่ายผ่อนแบงค์ต่อไปมั๊ย คำถามนี้น่าจะพอเดาได้ เพราะหลายคนคงกลัวผ่อนต่อแต่ไม่ได้อะไร
2. อยู่ดีดี แบงค์ก็เลยซวยไปด้วย สมมุติลูกบ้านหยุดผ่อน จะทำยังไงกันต่อไป อันนี้กระทบไปถึง สมาคมธนาคารต้องรีบคุยเรื่องเคสนี้กัน ถ้าไม่ผ่อนต่อ แบงค์ก็คงฟ้อง ซึ่งมันจะไปเกิดมหากาพย์เรื่องใหม่ตามมา ว่าด้วย “กฎหมายกับความถูกต้องชอบธรรม” อีก
3. ค่าส่วนกลางของตึก มีปัญหาแน่นอน ลูกบ้านจะใจถึงกล้าจ่ายต่อกันอยู่หรือเปล่า
4. นิติบุคคลและกรรมการนิติบุคคล ไม่ใช่คนทำผิด แต่ชีวิตนับจากวันนี้วุ่นวายแน่นอน
5. นักลงทุนที่ซื้อห้องไว้ขายต่อ ตอนนี้คงนอนหนาวสั่นเหมือนอยู่อลาสก้าว่าจะทำยังไงต่อกับชีวิต น่าเห็นใจมากๆ บางคนเงินเย็น หรือโอนสดอาจไม่เดือดร้อน เท่าคนที่กำลังผ่อนอยู่ อันนี้เหนื่อยแทนจริงๆ
6. โควต้าชาวต่างชาติที่ซื้อไว้ เมื่อรู้ข่าวนี้ คงสรรเสริญระบบราชการและกฏหมายไทยกันอยู่ ว่า ยูทำแบบนี้กับไอ ได้ยังไง งงกับ Thailand Only จริงๆ
( เอาจริงๆ คนไทยก็ไม่เข้าใจ ไม่ต่างกับยูเลย )
7. แบรนด์นี้ น่าจะได้รับผลกระทบเรื่อง ความเชื่อมั่น และ เครดิต พอสมควร ถึงแม้ว่าสุดท้าย หากกลับมาแก้ปัญหาได้ แต่สำหรับ ผู้ซื้อแล้ว “จำฝังใจ” ของไมโคร และ “เจ็บนี้อีกนาน” ของพงศ์พัฒน์ แน่นอน
8. วันจันทร์ เราอาจได้เห็นราคาหุ้นตัวนี้ แบบ ช๊อคตาค้าง ได้
9. แผนขายหุ้นกู้ล็อตใหม่ของเจ้าของโครงการที่กำลังโปรโมทอยู่ “น่าจะต้องทำแผนใหม่รับสึนามิ” แล้ว
10. ผลกระทบอีกเรื่องคือ โครงการแบรนด์อื่นๆ ของรายนี้ จะได้รับผลกระทบไปด้วยแบบเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจริงๆแล้ว โครงการอื่นๆของรายนี้ที่ ดีดี สวยงาม ไม่มีปัญหา เป็นที่ชื่นชอบของ นักลงทุนและผู้ซื้อ ก็มีอยู่มาก แต่ต้องยอมรับว่า โดนหางเลขไปด้วยแน่นอน
ฝ่ายการตลาดตอนนี้คงต้องเหนื่อยเป็น 10 เท่าจากตลาดตอนนี้ที่เหนื่อยอยู่แล้ว เอาใจช่วยจริงๆ
😔😔แล้วผลกระทบต่อตลาดคอนโดและอสังหาบ้านเราล่ะ ???
อารมณ์ผมว่าประมาณ เพื่อนแอบกินขนมคนนึงแล้วครูจับได้เลยโดนไปวิ่งรอบสนามทั้งห้องเลยนะ
😭หลังจากช่วง 4 ปีมานี่ อสังหาฯบ้านเราเหนื่อยมาก ตั้งแต่ เจอ LTV , ค่าเงินบาทแข็ง กำลังซื้อจีนหาย , เศรษฐกิจโลกซบเซา จนมาเจอ ความเรือหายครั้งใหญ่ใน 2 ปีนี้กับ โรคใหม่และการปิดเมือง
😱ผมว่า เคสนี้ คงจะมีผลให้ผู้ประกอบการทุกราย ต้องทำการบ้านหนัก เพิ่มขึ้นไปอีก เหมือนกำลังเรียนอยู่ ป. 1 แต่ต้องไปทำข้อสอบ ป.4 ซึ่งยังไม่เคยเรียนมา แต่ต้องทำให้ได้ ไม่งั้นจะโดนไล่ออกประมาณนั้นเลย
1. ความมั่นใจของ ผู้ซื้อ หายไปอีก แต่คราวนี้จะไม่ใช่แค่แบรนด์นี้เท่านั้น แต่ มันจะลามไปถึงเจ้าอื่นๆด้วย เพราะขนาดสร้างเสร็จ จ่ายแล้ว โอนแล้ว มีโฉนดแล้ว เข้าอยู่แล้ว ยังมีปัญหาได้ คนจะยิ่งกลัวมากขึ้น
2. การตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อจะยิ่งช้าลง ตอนนี้จะยิ่งกลัว หาข้อมูลเปรียบเทียบ มากขึ้นไปอีก
3. เซลส์ ฝ่ายขายโครงการไปเตรียมศึกษาข้อกฎหมาย และพกใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสาร EIA และ เอกสารยืนยันจากหน่วยงานโน้น นี้ นั้น ติดตัวไว้ได้เลย ต่อไปลูกค้าจะไม่ถามแต่สเปคประตู แต่จะถามไปถึงเขตที่ดิน ความยาวถนน บลา บลา บลา...
4. การขอ EIA ที่เป็นไม้เบื่อไม้เมากับผู้ประกอบอย่างเราๆมาตลอด ขนาดเมื่อก่อนยังอนุมัติช้า สั่งแก้ไขจนบางรายเจ๊งไปตั้งแต่ยังไม่เปิดขายก็มี ต่อไปจะหนักหนา ยากกว่าเดิมอีก เพราะ “แขยง”
5. การเซ็นอนุมัติเอกสารราชการ ที่เมื่อก่อนจะรู้กันในวงการต้องทำเอกสารยังไง วิธีพิเศษยังไงให้ผ่านได้ ผ่านเร็ว น่าจะเกิด NEW NORMAL แล้วล่ะ เฮ้อ กลัวกันทั้งคนยื่น คนขอ คนอนุมัติ คนเซ็น และคนรับ......
6. สมมุตินะครับสมมุติ ว่าเกิดเหตุการณ์การสืบคดีในชั้นศาล แล้วดันมีการลากเพื่อนมาเป็น Reference เช่น อ้าวว เพื่อนคนนั้นก็ทำแบบนี้ เพื่อนคนนี้ก็ทำแบบนั้น แล้วฉันก็ทำแบบเดียวกัน ทำไมฉันโดน เพื่อนไม่โดน Oh No ! อันนี้จะสั่นสะเทือนเลื่อนลั่นกันทั้งบางอีกรอบหนึ่ง ไม่อยากนึกเลย
7. ที่ผ่านมา มีคำกล่าวที่ว่า “ไม่มีอะไรผิดกฏหมายถ้าไม่มีคนร้อง” อันนี้น่าจะจริง เหมือนบ้านทาวน์เฮาส์ที่ต่อเติมหลังบ้านกันทุกหลัง รู้ว่าผิด แต่ก็ไม่คิดเคยร้อง เพราะต่อกันทุกบ้าน เคสนี้ก็คล้ายๆกัน
8. พอเกิดประเด็นนี้มา เราน่าจะมาวิเคราะห์กันดีๆอีกที ก็จะรู้ว่า ผังเมืองเรามันเก่า ไม่ทันกับการขยายตัวของเมือง พูดกันมา 10 ปี แล้วยังไม่เปลี่ยน มองกันจริงๆ ที่ดินกลางเมืองแพงระยับ มันควรต้องส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงที่สุดเป็นโจทย์ตั้งแล้วออกข้อกฎหมายตามมาตอบโจทย์ พูดกันมาเป็น 10 ปี ตอนนี้เป็นยังไง
9. มองกันกลางๆ ถ้ากำหนดระยะที่ดินต้องติดถนน 12 เมตร เจตนาก็คือ เพื่อให้รถดับเพลิงเข้าได้ถ้าเกิดเพลิงไหม้ ถ้าอย่างนั้น 12 เมตรนี้ จะเป็นที่ตัวเอง หรือที่เช่า แต่รถดับเพลิงเข้าได้ ก็น่าจะตรงกับเจตนานะ แต่ถ้าบอกกฎหมายต้องตรงตามคำที่เขียน ก็จบ ไม่ต้องเถียงกัน
10. ถ้าสรุปว่าข้าราชการเป็นฝ่ายผิดจริงๆ ถามว่าความเสียหายทั้งหมดน่าจะเฉียดๆหมื่นล้าน ฟ้องชดใช้โดยตัวบุคคลต่อให้เกิดใหม่ไป 7 ชั่วโคตรแล้วยังใช้ไม่หมดเลย จะมีประโยชน์อะไร งั้นหาทางลงที่เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายที่สุดดีมั๊ย ที่ไม่ใช่แค่เจาะจงว่าใครผิด
😅จริงๆมีหลายเรื่องที่อยากเล่า แต่อาจไม่ค่อยเหมาะ เอาเท่าที่นึกออกก่อนละกัน
อย่างไรก็ตาม เป็นกำลังใจขอให้ทุกฝ่ายหาทางแก้ปัญหาที่มีผลเสียกับทุกฝ่ายและชุมชนตรงนั้นน้อยที่สุดละกันครับ
ข้อแรกเลยรีบเปิดโต๊ะเจรจาชี้แจงลูกบ้านก่อนด่วนที่สุด เรื่องข่าว เรื่องธุรกิจเดี๋ยวค่อยมาแก้กันต่อ
เพราะ “น้ำตาอโศก” เพลงนี้ ไม่ใช่แค่น้ำตาเจ้าของโครงการเท่านั้น
แต่ยังมีน้ำตาโยธาเขต น้ำตาเจ้าหน้าที่ กทม. น้ำตาธนาคาร น้ำตานิติ และน้ำตาลูกบ้านตาดำๆ อีกกว่า 800 คู่เลยนะครับ.........
โอภาส ใหญ่ HI - Happy Investor
