09/08/2026
บ้านลงประกาศ 3เดือน คนทัก19 นัดดู14 #ทำไมปิดการขายไม่ได้สักคน💸
---
บ้านหลังนี้เป็นทาวน์โฮม 3.5 ชั้น ใน หมู่บ้าน HAUS35
ซอยทางเข้าอยู่ตรงข้ามไทวัสดุ แจ้งวัฒนะ ติด MRT ศรีรัช
ไหมซื้อมาสมัยยังทำงานที่เซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ เมื่อ 8ปีที่แล้ว ที่ราคา 4.36 ล้าน
แต่ซื้อแล้วไม่ได้อยู่ และยอดจำนองธนาคารยังสูงกว่าราคาขายได้ เลยปล่อยเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบพร้อมอยู่มาเรื่อยๆ
จนคนเช่าคนสุดท้าย เช่าทำโฮมออฟฟิศ แล้วทำบ้านพังยับ ต้องรีโนเวทใหม่ทั้งหลัง หมดไป 350,000 บาท T-T
ไหมเอาเฟอร์ที่พังแล้วทิ้งหมดเลย รื้อลามิเนตเดิมที่เปื่อยทิ้งเท Self-leveling ปูพื้น SPC ทาสีภายนอก ภายใน เปลี่ยนสุขภัณฑ์
รีโนเวทให้บ้านกลับคืนสู่สภาพบ้านมือ 1
เป้าหมาย คือ “ขายเพื่อตัดภาระ”
---
หลังรีโนเวทเสร็จ ลงประกาศไว้สองแบบ
ขาย เริ่มต้นที่ 4.39 ล้านบาท
ให้เช่า 26,000 บาทต่อเดือน
คิดว่า แบบไหนได้ก่อนก็เอาวิธีนั้น ถ้าขายได้เลยก็ดี แต่ถ้ามีคนเช่าก่อน ก็ขายต่อพร้อมคนเช่าให้นักลงทุน
ลงประกาศไป 3 เดือน ผลลัพธ์ที่ได้น่าสนใจ
มีคนทักมาทั้งหมด 19 ราย
นัดดูบ้านจริง 14 ราย
ในจำนวนนี้ต้องการเช่า 11 ราย และซื้อ 3 ราย
---
#ทำไมคนถึงมาดูเยอะขนาดนี้?
1️⃣ลงประกาศเป็น ให้เช่าโฮมออฟฟิศ
ความต้องการเช่า โฮมออฟฟิศ งบ 25,000 – 30,000 บาท มีสูงมาก แต่มีเจ้าของบ้านปล่อยเช่าน้อย
ไหมมีบ้านอีกหลัง ที่ปล่อยเช่าโฮมออฟฟิศ เต็มตลอด รู้ดีกว่าการปล่อยเช่าโฮมออฟฟิศมีข้อดีตรง
-ปล่อยเช่าบ้านโล่งๆได้ ไม่ต้องใส่เฟอร์
-ค่าเช่าที่ได้ ดีกว่าปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัย
-หาลูกค้าง่าย บริษัทขนาดเล็กจำนวนมากต้องการบ้านหรือทาวน์โฮมสำหรับใช้เป็นสำนักงานและจดทะเบียนบริษัท
-คนเช่ามักจะอยู่ยาว ถ้าไม่เกิดอุบัติเหตุทางธุรกิจอะไร เพราะการย้ายที่อยู่บริษัทมันยุ่งยาก
บ้านหลังนี้ คนเช่าล่าสุดก็เพิ่งเช่าทำโฮมออฟฟิศ เลยคิดน่าจะปล่อยเช่าแบบเดิมได้
คนที่ต้องการเช่าโฮมออฟฟิศ มักจะหาโฮมออฟฟิศที่ใกล้ๆบ้านพนักงาน ไม่จำเป็นต้องอยู่ใจกลางเมืองก็ได้
เดินถึง MRT ยิ่งดี เพราะที่ลูกค้ามาดูบริษัทนึง ก็มีพนักงานต่างชาติเป็นหลักที่ต้องการ โฮมออฟฟิศเดินถึง MRT ได้ เพราะต่างชาติทุกคนเดินทางด้วย MRT
การจะจดบริษัทได้ ต้องมีที่อยู่ บริษัทเหล่านี้ถึงหาบ้าน ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ ที่ใช้จดที่อยู่บริษัท คอนโดใช้จดบริษัทไม่ได้
---
ความต้องการของลูกค้าหลักที่ได้ยินซ้ำๆ
-งบ 25,000-30,000 บาท
-เจ้าของบ้านอนุญาตให้จดบริษัทได้
-จอดรถได้ 2-3 คันขึ้นไป มีลานจอดเพิ่มเติม
-เดินถึงรถไฟฟ้าได้จะดีมาก
-มีพื้นที่เพียงพอสำหรับพนักงาน 5- 8 คน
-บ้านโล่งๆ ไม่มีเฟอร์ เพราะต้องใส่โต๊ะทำงานเอง
-บ้านพร้อมอยู่ ไม่ต้องซ่อม
แต่ในตลาดมีบ้านที่ตอบโจทย์นี้ไม่มาก
เนื่องจากเจ้าของบ้านไม่ค่อยประกาศปล่อยเช่าเป็นโฮมออฟฟิศ เพราะ
1.ไม่รู้ว่ามีลูกค้ากลุ่มนี้อยู่
2.ไม่ต้องการให้จดบริษัท เพราะต้องจัดการเรื่องเอกสาร ภาษี และถูกหัก ณ ที่จ่าย 5%
3.ไม่รู้ว่าควรทำการตลาดหรือเลือกลงประกาศในหมวดหมู่ไหน
เมื่อมีคนหาเยอะ แต่ของที่ตรงสเปกมีน้อย บ้านหลังนี้จึงมีคนสนใจและนัดดูจำนวนมาก ถึงแม้จะปล่อยเช่าที่ 26,000 บาท ทั้งที่ในหมู่บ้านเดียวกันจะมีบ้านอื่นที่ไม่ได้รีโนเวทปล่อยเช่ากันแค่ 17,000 – 22,000 บาทก็ตาม
2️⃣ทำการตลาดถึงลูกค้า
ทำการตลาดอย่างไรให้มีคนมาดูบ้าน 14 ราย? ใช้วิธีตามนี้
1.รูปหยุดนิ้ว
ใช้รูปเก้าอี้หน้าบ้าน ที่อยู่ท่ามกลางต้นไม้ ให้ความรู้สึกผ่อนคลาย น่ากดเข้าไปดู
2.พาดหัวประกาศให้บอกจุดเด่นทันที
ที่ปล่อยเช่า พาดหัวประกาศไหมเขียนเลยว่า “โฮมออฟฟิศ รีโนเวทใหม่ เดินถึง MRT ศรีรัช ใน 10 นาที จดบ.ได้”
พอพาดหัวมีทั้งคำว่า “โฮมออฟฟิศ” “เดินถึงMRT” “รีโนเวทใหม่” “จดบ.ได้” ลูกค้าเห็นพาดหัวแบบนี้ก็เลือกจะมากดดูก่อนประกาศอื่น
ส่วนขายก็เขียน “บ้านรีโนเวทใหม่พร้อมอยู่ เดินถึง MRT ศรีรัชใน 10 นาที”
บ้านเราเดินถึงรถไฟฟ้าได้ อันนี้เป็นจุดเด่นที่ ม.อื่นแทบไม่มี
และดูมาแล้วว่าใน ม. แทบทุกหลังขายตามสภาพ ไม่ทาสี ไม่เปลี่ยนพื้น บ้านเรารีโนเวททั้งหลังพร้อมอยู่
ต้องใส่ 2 จุดเด่นนี้ให้ลูกค้าเห็นแล้วเลือกกดเข้ามาดู
และเวลาค้นหาใน Google หรือ AI ก็มีโอกาสเจอบ้านเราง่ายกว่าหลังอื่น
3.ลงประกาศถูกหมวดหมู่
ถ้าจะให้เช่า โฮมออฟฟิศ เวลาลงประกาศใน
Livinginsider ต้องเลือกหมวดหมู่ “โฮมออฟฟิศ”
Ddproperty เลือก “สำนักงาน”
เวลาบริษัทมาค้นหา จะหาเจอ
ถ้าเอาไปลงหมวดหมู่ บ้าน ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์อย่างเดียว บริษัทอาจหาไม่เจอ
4.บ้านสวย รีโนเวทใหม่ โล่งๆ เหมือนบ้าน มือ1 ถ่ายรูปสวย
คนเช่าที่เป็น บ. รู้สึกว่าน่าอยู่ เช่าแล้วภาพลักษณ์บริษัทดี และเวลาเอาเฟอร์เข้าก็ไม่ยุ่งยากในการคุยว่าจะเอาอันไหนเข้าไหนออก
คนซื้อที่ซื้ออยู่เอง ก็รู้สึกว่าสะดวก ไม่ต้องรีโนเวทเอง กู้ได้เต็ม 100 % ส่วนเฟอร์ก็อยากซื้อตามแบบที่ชอบอยู่แล้ว
---
#แล้วทำไมคนดูถึง14รายแต่ยังปิดไม่ได้?
ฝั่งผู้เช่า #บ้านอยู่ในงบแต่เสปกยังไม่ได้
🔶️บ้านจอดรถประจำได้ 1 คัน แต่บริษัทส่วนใหญ่มีรถ 3–4 คัน
🔶️บ้านหน้ากว้าง 4 เมตร พื้นที่ใช้สอย 162 ตร.ม. เล็กไป ลูกค้าส่วนใหญ่มีพนักงาน 5-8 คน พื้นที่ไม่พอ
🔶️ลูกค้าบางรายต้องการครัวต่อเติมด้านหลัง แม้ในบ้านจะมีเคาน์เตอร์ครัวอยู่แล้ว
🔶️มีลูกค้าที่ทำบริษัท IT จะอยู่อาศัยเองชั้นบน ชั้น 2 ทำเป็นออฟฟิศ พนักงาน4 คน คนนี้เกือบวางมัดจำแล้ว แต่หมอดูบอกเลขที่บ้านไม่ตรงดวงเลย cancel ไป
สรุป คือ หลักๆ คือ เป็น Home office ได้สำหรับบริษัทที่เล็กๆจริงๆ พนักงาน 4 คน แต่ที่มาดูส่วนใหญ่อยากได้จอดรถเยอะ พนักงานอยู่เยอะ เลยไม่ match ถึงเราจะทำการตลาดดี แต่ลูกค้าเรากลุ่มแคบมาก ไม่ใช่ปล่อยเช่าไม่ได้เลย แต่ต้องใช้เวลาให้การหาคู่
ฝั่งผู้ซื้อ #ราคาน่าจะยังสูงไปและยังไม่เจอลูกค้าที่ใช่
ตอนตั้งราคา
🔶️ 4.29 ล้าน ลูกค้ามาดู หาบ้านที่เดินถึง MRT อยู่ แต่บ้านเดิมเขาอยู่โซนลาดพร้าว รู้สึกว่าไกลไป
🔶️4.19 ล้าน มีคนมาดูอีก แต่ถามถึงไม่มีครัวต่อเติมด้านหลัง เลยยังไม่เอาน่าจะเพราะเรื่องนี้
🔶️4.09 ล้าน มีคนมาดูอีก แต่ไม่ได้ต่อราคา หรือตกลงซื้อ คาดว่าเพราะเขามีรถ 2 คัน แต่ในบ้านจอดรถได้ คันเดียว
ฝั่งผู้ซื้อ ไหมคิดว่าเดี๋ยวก็จะเจอลูกค้าที่มีรถคันเดียว ไม่ติดเรื่องไม่ต่อเติมครัว แต่น่าจะต้องลดราคามากกว่านี้เพื่อให้ลูกค้าสนใจและนัดมาดูเยอะขึ้น
และคิดว่าราคาขาย 4.09 ล้าน ลูกค้าก็ยังรู้สึกว่าสูงไป เพราะปกติถ้าราคาเหมาะสมแล้วจริง บ้านทำเล เสปกและราคาประมาณนี้จะมีคนนัดดูเดือนละ 2-3 คน และต่อรองราคา แต่ตอนนี้ดูเดือนละคน ไม่มีใครต่อรองราคา
---
#แล้วสรุปไปต่อยังไง ทัก 19 ดู 14 แล้วยังไม่จบแบบนี้?
ทบทวน สิ่งที่จ่ายไปแล้ว ทั้งค่าซื้อและค่ารีโนเวท คือ Sunk cost หรือเงินที่ย้อนกลับไปแก้ไขไม่ได้
อนาคตที่ต้องการ คือ ต้องการตัดภาระบ้านหลังนี้ ปิดยอดหนี้ธนาคาร ตอนนี้ยอดผ่อนก็ดูดเงิน cashflow ลบจากยอดผ่อนและค่าส่วนกลาง ก็เดือนละ 21,950 บาท
ในนี้เป็นดอกเบี้ยบ้านเดือนละ 10,000 บาท เรียกว่านั่งเฉยๆ หายใจทิ้ง ก็โดนดอกเบี้ยกินวันละ 300 บาทละ
ถ้าให้คนเช่าเป็นโฮมออฟฟิศ แล้วกว่าจะ match คนเช่า ไหมเองยังลำบากไปเปิดเอง ให้แม่บ้านไปเปิดตั้งกี่รอบ ยังไม่จบ
จะขายนักลงทุน ก็ไม่อยากให้นักลงทุนต้องมาลำบากแบบที่ตัวเองเป็น
และสมมติจะปล่อยเช่าแบบอยู่อาศัยแทนการเป็นโฮมออฟฟิศ ซึ่งก็น่าจะปล่อยไม่ยากหรอก
แต่ต้องซื้อเฟอร์ใหม่อีก ซึ่งถ้าจะซื้อเฟอร์ใส่ให้อีก ลองคิดราคาแล้ว ต้องลงทุนจ่ายเพิ่มอีก 60,000 – 150,000 โดยไม่รู้ว่าจะอัพค่าเช่าได้เท่าไหร่ ในขณะที่ใน ม.ปล่อยเช่าบ้านพร้อมเฟอร์ตามสภาพที่ 17,000-22,000 บาท ต่ำกว่ายอดผ่อนเราอีก
ถ้าจะจ่ายเยอะแบบนี้ ลดราคาขายแล้วจบปัญหาดีกว่า
อาทิตย์นี้ เลยตัดสินใจ ปิดประกาศเช่าทั้งหมด แล้วลดราคาขายเหลือ 3.99 ล้าน
ซื้อมา 4.36 ขาย 3.99 ขาดทุนอยู่แล้ว แต่ยอมขาดทุนแล้วจบ ดีกว่าต้องจ่ายเงินลงทุนเพิ่ม และบริหารจัดการบ้าน รับความเสี่ยงคนเช่าไม่จ่ายค่าเช่า หรือทำบ้านพังต้องจ่ายค่าซ่อมเพิ่ม เสียเวลาซ่อมอีก
เหตุผลที่ตั้งต่ำกว่า 4 ล้านบาท เพื่อให้คนที่ค้นหา “บ้านใกล้รถไฟฟ้า งบไม่เกิน 4 ล้านบาท” สามารถเจอประกาศนี้ได้ง่ายขึ้น
เป็นราคาสุดท้ายที่ไหวแล้ว ตั้งราคานี้เพื่อให้คนที่งบไม่เกิน 4 ล้านหาเจอง่ายๆ ขายได้เร็ว และให้ออกค่าใช้จ่ายกรมที่ดินคนละครึ่งเอา
ถึงบ้านในโครงการจะลดราคากันมาก แต่บ้านของไหมยังมีจุดต่างจากหลังอื่น คือ รีโนเวทใหม่ทั้งหลัง พร้อมอยู่ คนซื้อไม่ต้องเสียเวลาหาช่าง คุมงาน หรือเตรียมเงินสดก้อนใหม่สำหรับซ่อมบ้านหลังโอน ลดราคาแล้วขายได้ ปัญหาทั้งหมดก็จะจบ
---
#โอกาสสำหรับเจ้าของบ้านที่อยากสร้างรายได้จากบ้านที่ไม่ได้อยู่
หากคุณมีบ้านเดี่ยว,ทาวน์โฮมที่
-จอดรถได้ 2–3 คัน และ มีลานจอดรถเพิ่มเติม
-อยู่ใกล้ถนนใหญ่ ทางด่วน หรือรถไฟฟ้า
-หน้ากว้างมากกว่า 5 เมตร (จอดรถได้มากกว่า 2 คัน)
-พื้นที่ใช้สอยประมาณ 200 ตร.ม.ขึ้นไป
-อนุญาตให้ผู้เช่าจดทะเบียนบริษัท
-พอใจค่าเช่าประมาณ 25,000–30,000 บาทต่อเดือน
นี่อาจเป็นโอกาสที่น่าสนใจ เพราะมีบริษัทขนาดเล็กจำนวนมาก กำลังมองหาทรัพย์ลักษณะนี้อยู่ แต่บ้านที่ตรงสเปกและทำการตลาดถึงคนกลุ่มนี้ยังมีไม่มาก
ถ้าสนใจ ลองนำเทคนิคการเขียนประกาศ และการถ่ายรูปของไหมไปปรับใช้กันดูนะคะ
ส่วนใครที่ซื้อบ้านแล้วไม่ได้อยู่แบบไหม กำลังเจอปัญหาแบบเดียวกันว่าไม่รู้จะขายหรือปล่อยเช่าดี
ลองถามตัวเองดูว่าเป้าหมาย คือ ต้องการตัดภาระ หรือ กำไรสูงสุด
ถ้าต้องการตัดภาระ ขายน่าจะเป็นวิธีที่ดีที่สุด เพราะหมดภาระแน่นอน แม้จะขาดทุน เจ็บแต่จบ
แต่ถ้าอยากได้กำไรสูงสูด การเช่า มีโอกาสทำให้ได้เงินค่าเช่าให้มาเป็นค่าผ่อน ใส่คนเช่ารอจนกว่าราคาบ้านจะขึ้น แต่ก็ต้องมีภาระในการบริหารจัดการ และต้องรับความเสี่ยงเรื่องคนเช่าไม่จ่ายค่าเช่า คนเช่าทำบ้านพัง
ลองเลือกวิธีที่เหมาะกับตัวเองดูนะคะ
