06/10/2022
#วิธีคำนวณหาความคุ้มค่าการลงทุนที่พักรายวัน น่าลงทุนไหม มีความเป็นไปได้ไหม
ค่าที่พักรายวันโซนนี้
ที่ศักยภาพใกล้เคียงเราอยู่ที่
1,000-2,000 ต่อ คืน
เนื่องจากใกล้ตัวเมือง ใกล้โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย ทางผ่านสู่แหล่งท่องเที่ยว
ผมจึงตั้งสมมุติฐานการพัฒนาโครงการโรงแรมขนาดเล็ก ขนาดห้องพัก 11 ห้องพัก ต่อ ยูนิต
จันทร์-พฤหัส เก็บค่าเช่า คืนละ 900 ศุกร์-อาทิตย์ เก็บค่าเช่า คืนละ 1,200
คิดเป็น ค่าเช่าศักยภาพ เฉลี่ย 1,000 / คืน
เฉลี่ยค่าเช่าคืนละ 1,000 บาท จำนวน 11ห้องพัก 30 วัน
จะมีรายได้ เดือนละ 330,000 บาท
หัก อัตราว่าง 25% หรือ ocupecy 75%
หักรายจ่าย 25% (พอๆกับโรงแรม 5 ดาวเลย แต่ เราขนาดเล็ก 15% ก็เอาอยู่ แต่มองโลกในแง่ร้ายไว้ก่อน)
คงเหลือรายได้สุทธิต่อเดือน 165,000 บาท
รายได้สุทธิต่อปี 1,980,000 บาท
จากตรงนี้เราสามารถหามูลค่าทรัพย์โดยวิธีที่ 3 วิธี income approach เข้าสูตร V=I/R
V=มูลค่าทรัพย์สิน
I=รายได้สุทธิ
R=อัตราผลตอบแทนแบบคิดลด
โดยส่วนใหญ่ 8% คืออัตราผลตอบแทนที่ดีที่สุด คือ yield ในฝันของใครหลายคน (เอาไว้มีโอกาสผมจะเฉลยว่าเพราะอะไร)
แต่เราก็ต้องป้องกันความเสี่ยงจากค่าเงินอีก 3%
ดังนั้นอัตราผลตอบแทนแบบคิดลดจึงอยู่ที่ 11%
ดังนั้นโรงแรมขนาดเล็กที่เราตั้งสมมุติฐานไว้จะมีมูลค่า 18,000,000
จากโจทย์ดังกล่าว ถ้าผลิตโรงแรมขนาดเล็ก ขายในราคา 12,000,000 ต่อยูนิต
นักลงทุนท่านนั้น จะได้อัตราผลตอบแทน net yield ถึง 16.5%
แล้วถ้าขายในราคา 10,000,000 ละ
นักลงทุนท่านนั้น จะได้อัตราผลตอบแทน
net yield ถึง 19.80%
ไม่เกิน 5 ปีนิดๆคืนทุน
และนั่นหมายถึงนักลงทุนได้ครอบครองทรัพย์สินต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินถึง 55.55%
#น่าลงทุนไหมเล่า
#แต่ต้องแม่นยำเรื่องการเก็บข้อมูลราคาตลาดค่าเช่าให้ดีน้ะครับ
ไม่งั้นจะกลายเป็น #ยีลด์เพ้อฝันทันที
____________________
#ที่ปรึกษาอารมณ์ดี
#คัมภีร์เทวดาอสังหาไม่ติดดอย
ีลวา #อสังหาไม่ติดดอย
#ที่ปรึกษาพัฒนาโครงการ
#ศิลปะแห่งความมั่งคั่ง
#บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
