06/04/2024
(ตัวเลขไม่เคยหลอกใคร) เราไม่ได้จำเป็นต้องลงทุนในคอนโด 1-Bedroom ในโซนสุขุมวิทเสมอไปนะครับ! เดี๋ยวเรามาพูดคุยเรื่องนี้กัน แล้วตอนนี้ต่างชาติเริ่มซื้อคอนโดต่างจังหวัดกันเยอะขึ้น เดี๋ยวแชร์ให้ฟังว่าจังหวัดไหนน่าสนใจบ้าง?
ช่วงนี้มีเพื่อนๆทักมาพูดคุยเรื่องการลงทุนในคอนโดเยอะขึ้น ซึ่งผมตอบทุกคนไปว่ายังลงทุนได้นะ แต่ยากขึ้นกว่าเมื่อก่อนเยอะมาก ต้องคิดค่าใช้จ่ายให้ละเอียด ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ย + ค่าโอนฯ +ภาษี รวมไปถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่สำคัญต้องมีแผนการลงทุน + Exit Strategy ที่ชัดเจน
สิ่งที่ผมประหลาดใจคือทุกคนมองหาคอนโดที่หน้าตาเหมือนกันหมด ส่วนใหญ่จะเป็นห้อง 1-Bedroom ในโซนสุขุมวิท! ซึ่งส่วนตัวผมมองว่าเป็น Type ที่ลงทุนยากที่สุดแล้ว ถ้าไม่ได้ราคาที่ดีจริงๆ อันนี้ผมพูดถึงการลงทุนล้วนๆนะครับ ถ้าซื้ออยู่เองผมมองว่ายังมีหลายโครงการที่ราคาน่าสนใจ เช่น Ideo Q Sukhumvit 36 หรือ Noble State Sukhumvit 39
ว่าแต่ทำไมผมถึงคิดแบบนั้น?
- ถ้าเป็น 1-Bedroom ที่ราคาจับต้องได้ จะมีขนาดอยู่ที่ 30-35 ตารางเมตร ราคาตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 6-7 ล้านบาท กลุ่มนี้จะปล่อยเช่าได้ประมาณ 25,000 บาท สิ่งที่ผมกังวลคือ Supply ที่ค่อนข้างเยอะ ผมว่าผมพิมชื่อโครงการได้เกิน 30 โครงการที่คนจะเลือก เช่น Lumpini 24, Park 24 (6 อาคาร), Noble Around Sukhumvit 33, Noble BE 33, Edge Sukhumvit 23, Ashton Asoke, Noble BE 19 และอื่นๆ ส่วนตอนขายเราต้องขาย 7-8 ล้านบาท ซึ่งคนที่จะจ่ายเงินเท่านี้ก็รู้สึกว่าห้องเล็กเกินไป
- ส่วนอีกกลุ่มนึงคือ 1-Bedroom ที่คอนโดระดับ Super Luxury ที่มีขนาด 50-60 ตารางเมตร ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป คอนโดกลุ่มนี้จะเช่าดี แต่ก็ขายยากอีกเช่นกัน เพราะคนที่มีเงิน 15-20 ล้านบาท มักจะมองหาห้องที่ใหญ่กว่า 1-Bedroom นะ ยกเว้นทำเลดีจริงๆ ซึ่งก็มีอยู่ไม่กี่โครงการ
ในมุมมองผม ห้อง 1-Bedroom ที่ลงทุนได้ในโซนสุขุมวิทมักจะเป็น 1-Bedroom ขนาด 40-45 ตารางเมตรขึ้นไป ราคาประมาณซัก 7-8.5 ล้านบาท ซึ่งก็มีไม่เยอะแล้วละ แล้วจริงๆห้องที่ลงทุนได้ดีกว่าในโซนนี้คือ 2-Bedroom ไว้ถ้ามีโอกาสจะมีเขียนถึงเรื่องนี้ให้อ่านกันครับ
แล้วตอนนี้หลายคนเริ่มหันมาลงทุนในคอนโดต่างจังหวัดกันเยอะขึ่น ไม่ใช่แค่คนไทยนะครับ ชาวต่างชาติก็ด้วย ผมเอาข้อมูลจาก CBRE มาฝาก ซึ่งสรุปใจความหลักๆได้ดังนี้
- ในช่วงปี 2018-2021 มีสัดส่วนการโอนคอนโดของต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 6.8-10.1% จากจำนวนคอนโดที่โอนทั้งหมดในแต่ละปี ตั้งแต่ปี 2022-2023 สัดส่วนการโอนของต่างชาติสูงขึ้นเป็น 10.8-13.6%
- พอมา Break Down ดูสัดส่วนระหว่างคอนโดในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด อันนี้น่าสนใจ ตั้งแต่ปี 2018-2022 ชาวต่างชาติโอนคอนโดในกรุงเทพฯเยอะกว่าต่างจังหวัด แต่ในปี 2023 จะเห็นได้ว่ามีการโอนคอนโดของชาวต่างชาติที่ต่างจังหวัดเยอะกว่ากรุงเทพฯเป็นครั้งแรก สัดส่วนการโอนที่ต่างจังหวัดอยู่ที่ 57% เลยทีเดียว และทาง CBRE มองว่า Trend นี้จะไปต่อในปี 2024
แน่นอนว่าจังหวัดที่ชาวต่างชาติโอนคอนโดเยอะที่สุดน่าจะเป็นภูเก็ตที่ฮ้อตมาในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อีกโซนที่น่าสนใจคือพื้นที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งตอนนี้อยู่ระหว่างการจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค รวมถึงมีมาตรการเพื่อยกระดับโครงข่ายคมนาคม มีโปรเจคที่เกี่ยวข้องอยู่หลายโครงการเลย ตั้งแต่รถไฟความเร็วสูงที่เชื่อมต่อสามสนามบิน, ท่าเรือแหลมฉบัง เฟส 3, สนามบิน U-Tapao International Airport (Phase 1) และนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด เฟส 3 เดี๋ยวผมแปะตัวเลขสรุปยอดโอนของโครงการในโซน EEC ให้ดูใน Comment ถ้าสรุปสั้นๆคือมียอดโอนที่สูงขึ้นเรื่อยๆ
อันนี้แชร์ให้เป็นตัวเลือกเฉยๆนะครับ การลงทุนในคอนโดต่างจังหวัดไม่ได้เหมาะกับมือใหม่ที่เริ่มลงทุน มันมี Complications หลายอย่าง กลุ่มลูกค้า + วิธีการขายก็ไม่เหมือนกับที่กรุงเทพฯ แล้วยังมีประเด็นเรื่องการดูแลด้วย แต่ผมว่าเป็นช่องว่างให้ศึกษาเพิ่มเติมครับ ถ้าเราลงทุนตามคนอื่น ก็ต้องแข่งกับคนอื่น เราควรจะหาช่องทางใหม่ๆ
เพื่อนๆคิดเห็นยังไงก็แชร์กันได้เหมือนเดิมนะ
