NDC Living

08/03/2026

11/09/2025

📌โพสต์นี้มีการปรับปรุงเนื้อหาและรูปภาพ
ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรรู้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568
มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้บริโภค เนื่องจากผู้ประกอบธุรกิจใช้ข้อสัญญาที่เอาเปรียบและไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค จึงเห็นควรกำหนดให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยทั้งเช่าระยะสั้นและเช่าระยะยาวเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
มีสาระสำคัญดังนี้
📌ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบการธุรกิจทำกับผู้บริโภคตามแบบสัญญาท้ายประกาศนี้ ผู้ประกอบการธุรกิจต้อง "ไม่ใช้" ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทำนองเดียวกัน ดังต่อไปนี้
ขอยกตัวอย่าง กรณีแบบสัญญามาตรฐานสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น แบบ ก
1) ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทำละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจในส่วนที่เป็นสาระสคัญโดยไม่มีเหตุผลที่สมควรเพียงพอ
2) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนเกินกว่า 3 เดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน
3) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคารและอัตราค่าใช้จายในการให้บริการก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง
4) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าโดยมิใช่ความผิดของผู้เช่า
5) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคาร โดยมิต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า เว้นแต่มีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหาย หรือมีผลกระทบต่อผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้เช่ารายอื่น
6) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดอัตราค่าบริการไฟฟ้าและน้ำประปา ซึ่งเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ
7) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุริจมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า โดยผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้ใช้สิทธิในการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย
8) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม
9) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า โดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาอันเป็นสาระสำคัญข้อหนึ่งข้อใดในสัญญา
10) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร
11) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิ และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่าและในเหตุสุดวิสัย
12) ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งาน หรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ
📌บรรดาสัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจได้ทำกับผู้บริโภคตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ก่อนวันที่ประกาศนี้บังคับใช้ ให้คงใช้บังคับต่อไปจนกว่าจะสิ้นสุดสัญญา (อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ได้ที่นี่ครับ>>>https://pgth.ddproperty.com/bse1opj

_________________________________________________

ข้อมูลจาก แบบสัญญามาตรฐานสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น
📌เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้บริโภคทันที เว้นแต่ ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้บริโภคต้องรับผิดชอบ
ก) หากผู้บริโภคไม่ได้ทำความเสียหาย ให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง และได้กลับเข้าครอบครองอาคารแล้ว โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้บริโภคแจ้งให้ทราบ
ข) หากผู้บริโภคทำความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิหักค่าใช้จ่ายที่ผู้ประกอบธุรกิจต้องเสียไปเพื่อแก้ไขความเสียหายข้างต้นจากจำนวนเงินประกัน
เว้นแต่ ความเสียหายนั้นเกิดจากการใช้งานตามปกิต การเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกิต หรือเหตุอื่นอันไม่ใช่ความผิดของผู้บริโภค หรือเหตุสุดวิสัยซึ่งไม่อาจป้องกันได้ถึงแม้ผู้บริโภคนั้นจะได้จัดการระมัดระวังตามสมควรอันพึงคาดหมายได้จากบุคคลในฐานะและภาวะเช่นนั้น และเมื่อผู้ประกอบธุรกิจได้หักค่าใช้จ่ายจากเงินประกันแล้ว ให้คืนเงินประกันที่เหลือภายใน 14 วันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง และได้กลับเข้าครองครองอาารแล้ว โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้บริโภคแจ้งให้ทราบ
📌ผู้บริโภคต้องสงวนอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เช่านั้นเสมอกับวิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์ของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยอย่างวิญญูชน
ทั้งนี้ ผู้บริโภคไม่ต้องรับผิดในความเสียหายและความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติ หรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกิตรือเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้บริโภคหรือในเหตุสุดวิสัยต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ
📌ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็นในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่ให้เช่าอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า นอกเหนือการซ่อมแซมเล็กน้อยที่ผู้บริโภคทำเองตามข้อก่อนหน้า
ผู้บริโภคต้องบอกกล่าวแก่ผู้ประกอบธุรกิจให้จัดการแก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นก่อน ถ้าและผู้ประกอบธุรกิจไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญา หากว่าความชำรุดบกพร่องนั้นถึงขนาดให้ผู้บริโภคต้องปราศจากการใช้และได้รับประโยชน์จากอาคารที่เช่า
📌กรณีสัญญาเช่าอาคารที่มีกำหนดระยะเวลา ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าได้ ทั้งนี้ ผู้บริโภคต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญาเช่าอาคาร โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และผู้บริโภคต้องไม่ผิดนัดค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น
เมื่อผู้บริโภคใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารตามวรรคหนึ่งและผู้ประกอบการธุรกิจได้รับชำระค่าเช่าอาคารและค่าใช้จ่ายล่วงหน้าอื่นใดจากผู้บริโภคเพื่อการพักอาศัยในอนาคตที่ผู้บริโภคชำระล่วงหน้า ให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินดังกล่าวภายใน 7 วันนับตั้งแต่วนที่ผู้บริโภคบอกเลิกสัญญาเช่าอาคาร
📌การบอกเลิกสัญญาของผู้ประกอบธุรกิจให้ทำหนังสือบอกกล่าวให้ผู้บริโภคปฏิบัติตามสัญญาภายในระยะเวลาอย่างน้อย 30 วันนับแต่วันที่ผู้บริโภคได้รับหนังสือและผู้บริโภคละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญา
ในกรณีเป็นการบอกเลิกสัญญาอันเกิดจากการกระทำของผู้บริโภคที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น การบอกเลิกสัญญาของผู้ประกอบธุรกิจให้ทำเป็นหนังสือบอกกล่าวให้ผู้บริโภคหยุดการกระทำที่ส่งผลกระทบข้างต้นภายในระยะเวลาอย่างน้อย 7 วันนับแต่วันที่ผู้บริโภคได้รับหนังสือและผู้บริโภคละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญา
ในกรณีผู้บริโภคไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญานั้นโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ได้ที่https://ratchakitcha.soc.go.th/documents/72766.pdf

25/08/2025

14/06/2025

📍Location ที่ใช่ ผ่านกระบวนการคิดออกแบบให้สอดคล้องกับการใช้ชีวิตของผู้คน ชนะทุกอย่าง✅✅✅

…Location ชนะทุกอย่าง ยกเว้น ….

…คำว่า ‘ทำเลดี’ มันเปลี่ยนบริบทไปรึยัง

…ทำไมคอนโดทำเลดี ..แต่ขายไม่หมด ห้างทำเลทอง…แต่คนไม่อยากเข้า

รู้สึกเหมือนกันมั้ย ในข่าว ในโซเชี่ยล หรือแค่เดินเล่นในเมือง จะเริ่มเห็นบางอย่าง

- ทำเลค้าขายถนนยอดฮิตกลางเมือง..เริ่มซบเซา
- ห้างเพิ่งเปิดบางแห่ง…เงียบผิดคาด
- คอนโดกลางเมืองขายมาปีนึง…ยอดยังไม่ถึงครึ่ง
- โรงแรมวิวดี..แต่ไม่มีแขก
- ออฟฟิสติด BTS …แต่โล่งๆ แบบแปลกๆ

ทั้ง ๆ ที่หลายที่ที่ว่ามานี้… “ทำเลดีมาก” แต่กลับ ไม่ปัง

(ขอแยกกับประเด็นนักท่องเที่ยวหาย เศรษฐกิจครัวเรือนไม่ดี โซเชี่ยลสะกดจิต ออกไปก่อนนะ)

ในขณะเดียวกัน เดินไปอีก 200 เมตร โครงการอื่นกลับคึกคัก ยอดขายดี คนแน่น เช่าเต็ม

คำว่า “ทำเลดี” ยังการันตีความสำเร็จอยู่มั้ย?
มันเลยทำให้ส่วนตัวเริ่มคิดว่า...

เมื่อก่อน อสังหาคือ location location location

แต่วันนี้ … location, life, logic

Location อาจชนะทุกอย่าง… ยกเว้น Life และ Logic

เพราะแค่ที่ดินดี ไม่รอด ถ้า “ชีวิต” ไม่ดี และ “กลไก” ไม่เวิร์ค

….

▶️1. Location ทำเลดีแค่ไหน ถ้า “ใช้จริงแล้วลำบาก” คนก็ไม่ไป

เมื่อก่อน ใกล้ BTS,MRT หรือ อยู่กลางเมือง ก็อาจจบแล้ว อย่างคอนโดบอก “เดินเพียง 150 เมตรจากสถานี” ก็ปิดการขายได้เลย ไม่ต้องถามเยอะ เพราะแค่มีรถไฟฟ้าก็รู้สึกว่า “คุ้ม”

แต่เดี๋ยวนี้ คนถามต่อว่า เดินจาก รถไฟฟ้า ไปถึงยังไง? เปียกฝนเยอะมั้ย? ฟุตบาธแตก น้ำท่วมมั้ย? การเข้าออกรถดีมั้ย? เข้าทางไหน รถติดไหม? มีที่จอดมั้ย หรือคิดเงินแพง?

แม้แต่ราคาค่าจอดรถหรือค่าเข้าห้าง ก็เป็นตัวแปร ถ้าที่จอดคิดแพง หรือห้างเก็บค่าจอดทุกครึ่งชั่วโมง -> คนไม่แวะ-> ร้านไม่อยู่-> คนซื้อไม่มา

ยุคนี้คำถามใหม่ ๆ ที่คนถาม ก่อนซื้อก่อนไปใช้ เกิดขึ้นทุกวันๆ

เพราะตอนนี้คนไม่ได้มองแค่ ระยะทาง แต่มองว่า ชีวิตจริงจะสะดวกมั้ย ถ้าอยู่ตรงนั้นทุกวัน

แค่ใกล้ ไม่พอแล้ว ต้อง ใกล้แบบใช้ได้จริง ถึงจะเวิร์ค
Location บนแผนที่ ≠ ความสะดวกในชีวิตจริง

….

▶️2. Life คนไม่ได้ซื้อแค่ที่ตั้ง แต่ซื้อ “ชีวิตที่ต้องใช้มันทุกวัน”

- คอนโดอาจติด BTS แต่ถ้าแปลนแย่ วิวอึดอัด ไม่มีที่จอดพอ ไม่มีร้านรวงให้ใช้ชีวิตรอบๆ

- ห้างอาจอยู่กลางเมือง แต่ไม่มีร้านที่น่าแวะ ขาดสิ่งดึงดูด

- โรงแรมอาจวิวหลักล้าน แต่เข้าลำบาก หาแหล่งกินเที่ยวไม่ได้

- ออฟฟิศอาจอยู่กลาง CBD แต่ใต้ตึกเงียบ ไม่มีร้านอาหาร ในออฟฟิสไม่มีพื้นที่พักกายใจ

คนซื้อคอนโด ไม่ได้คิดแค่ว่า อยู่ตรงไหน แต่คิดว่า “อยู่แล้วชีวิตมันดีมั้ย” ทั้งกายภาพ และ บริบท

ห้างอยู่กลางเมือง แต่ ร้านเดิม ๆซ้ำไปซ้ำมา ไม่มีอะไรให้น่าแวะ ราคาอาหารสูงปรี๊ด เดินรอบเดียวแล้วไม่กลับมาอีก

ทุกวันนี้คนไม่ได้เลือกจาก “พิกัด” อย่างเดียว แต่เลือกจาก “ชีวิตที่ต้องใช้ทุกวัน”

เพราะคนไม่ได้จ่ายแค่เพื่อ location แต่จ่ายเพื่อ Life ที่ Location นั้นมอบให้
.มันคุ้มค่ากับเวลาหรือเงินที่เราจ่ายมั้ย..

ที่ตั้งอาจดูดี แต่ การใช้ชีวิตจริง คือ สิ่งที่ตัดสินว่าโครงการจะอยู่หรือไป

…..

▶️3. Logic กลไกเบื้องหลังว่าโครงการ “เวิร์ค” “ไม่เวิร์ค”

ต่อให้ Location, Life มาดี ถ้า “Logic” ไม่เวิร์ค โครงการก็พัง

- อาคารออฟฟิสตั้งราคาเช่าสูงเกินกายภาพที่ให้ -> ผู้เช่าอยู่ไม่ไหว -> พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น

- ออฟฟิศดูดีแต่ circulation ภายในเป็นยาว ๆ ตัน ๆ -> จัดผังยาก -> ใช้งานแล้วไม่เวิร์ค-> คนย้ายออก

- ห้างเก็บค่าเช่าร้านแพงเกินไป -> ร้านเทิร์นโอเวอร์บ่อย -> ลูกค้าไม่รู้จะไปเพื่ออะไร

- ห้างบางที่วางผังให้สวย แต่วาง circulation พลาด -> ร้านอยู่ลึกหรืออยู่มุมเงียบ ๆ ->คนหลง คนเดินสับสน

- คอนโดบางโครงการใส่ของหรูเกินราคาขาย หรือ facility เยอะเกิน -> ต้องขายแพง เก็บค่าส่วนกลางแพง -> คนไม่อยากจ่าย

Logic กลไกเบื้องหลังที่อาจดูดีบนแผน แต่อาจไม่สอดคล้องกับพฤติกรรมของคน

Logic ที่ไม่ make sense = โครงการไปไม่รอด

วันนี้ เราคงต้องมอง Location ร่วมกับ Life และ Logic ให้มากขึ้น

….

✅ Location ทำให้คน "หันมา"

✅ Life ทำให้คน "อยู่ต่อ"

✅ Logic ทำให้โครงการ "อยู่รอด"

ในยุคที่คนมีทางเลือกเยอะ คู่แข่งดีขึ้นทุกวัน เปิดใหม่ เปิดใหญ่ กันหมด

และทุกคนรู้เยอะขึ้นก่อนตัดสินใจ ข้อมูลในโซเชี่ยลเยอะ รีวิวเพียบ ไถๆก็เจอ

แค่ที่ดินดี ไม่พอ เพราะ location อาจชนะทุกอย่าง…
แต่ถ้าแพ้ life.. แพ้ logic ..ก็จบเหมือนกัน

เคยมั้ย ห้าง โรงแรม คอนโด ออฟฟิศ ที่ทำเลดีมาก แต่รู้สึกว่า “ไม่อยากอยู่” หรือ “ไม่อยากไป” หรือ “ไม่อยากกลับมาอีก”

หลายคนน่าจะมีเคสในใจอยู่แล้ว ไม่ต้องเอ่ยชื่อสถานที่ตรงๆ ก็ได้นะ 55

หรือ คิดเห็นยังไงกันมั่งครับ “ทำเลดี” อย่างเดียว ยังพออยู่มั้ยอ่ะ

26/05/2025

Post ขายคอนโดพร้อมผู้เช่า น่าซื้ิอไหม?! #คอนโดใกล้รถไฟฟ้า

04/05/2025

เคยสงสัยไหมว่า ก่อนที่จะเป็นคอนโดที่เราซื้อ ที่ดินผืนนั้นเคยเป็นอะไรมาก่อน ... ได้มีโอกาสคุยกับเพื่อนเค้าเล่าว่า คอนโดนี้อ่ะเคยมีอาจารย์มาดูให้แล้วบอกว่าคนอยู่ที่นี่เหมาะกับการทำธุรกิจสีเทานะ ผมก็แอบคิดว่า เอ๋? ทำไมอ่ะ คิดไปคิดมาก็อ๋อ!! ที่ดินผืนนี้เค้าเคยเป็นอาบอบนวดมาก่อน มันน่าจะเกี่ยวกันไหมนะ …. นี่เลยกลายเป็นต้นไอเดียของบทความนี้นะครับ อ่านแค่สนุกๆ ไม่ต้องซีเรียส คอนโดจะดีไม่ดี ที่ทางจะดีไม่ดี มันก็มีเรื่องความเชื่อส่วนบุคคลมาเกี่ยวด้วยนะ 555 มาไล่ดูกันดีกว่าที่ดินก่อนที่จะมาเป็นคอนโดมันมีอะไรได้บ้าง ... ด้วยความที่คอนโด require ที่ดินผืนใหญ่ๆเนอะ 1 ไร่ขึ้นไป อยู่ในทำเลที่ดีมากๆ ดังนั้นเราก็จะได้เห็นการซื้อที่ดินดีๆมาทำคอนโด โดยผมเอาจากที่คิดได้มาคุยกันแล้วกันเนอะ
🪦สุสาน ... อันนี้อย่างโหดเนอะ ปกติสุสาน (ทั้งจีน อิสลาม ฝรั่ง) เค้าจะไม่ค่อยย้ายกันนะ แต่ถ้ามันเป็นที่ในเมืองจริงๆ อย่างแถวๆสีลม เจริญราษฎร์ ที่มัน prime มากๆเค้าก็มีการย้ายออก มีการทำพิธีเชิญออกไป ก็เลยได้ที่กว้างขนาดใหญ่ ติดถนนสำคัญๆกันเลย ทีนี้ก็ถึงคราวคอนโดมาสร้างบนที่เหล่านี้แล้ว ตัวอย่างที่เห็นกันได้อย่างชัดเจนก็ ตึกมหานคร นะครับ ก็อย่างที่เห็นครับ design ตึกออกมาเป็นตะปูฝุ ตอกลงไปในที่ดินที่เคยเป็นสุสานอีก โอ้ย (อันนี้ผมลอกเอาที่เคยอ่านบทความของซินแสท่านหนึ่งนะครับ) ก็ตามนั้นใคร ผมว่าในมุมมองความเชื่อ ก็เรื่องนึง ส่วนในมุมมองความทางเศรษฐกิจก็เรื่องนึงครับ ซื้อทั้งที ก็ซื้อเอาที่เราสบายใจด้วยก็ดีครับ แต่ตึกนี้ก็ราคาขึ้นเยอะอยู่น่า แอบอิจฉาคนที่ซื้อไว้ตั้งแต่ราคาสองแสนเมื่อหลายปีก่อนจริงๆเลยครับ
💰บ้านคหบดี เศรษฐี หรือ วังเก่า ... ที่ดินขนาดใหญ่ๆใจกลางเมือง ยิ่งถ้าเป็นแถวสุขุมวิท ก็จะมีบ้านหลังใหญ่ๆ เศรษฐีเคยอยู่กันเยอะ เค้าขายออกไปได้เงินหลายพันล้าน เอาไปใช้สร้างบ้านที่อื่นก็ได้ เค้าก็ขายให้ dev มาทำคอนโดเนอะ อย่างที่เคยได้ยินพวก Loft Silom อันนี้เป็นที่ของวังประมวญ หรืออย่าง 28 Chilom ก็เป็นบ้านใหญ่ใจกลางชิดลม หรือ noble State39 ก็เป็นที่ดินของคหบดี ท่านก็แบ่งที่ขายสร้างคอนโดบางส่วน แล้วส่วนบ้านก็ยังอยู่ในที่ดินเดิม, หรือ อย่างทางเข้าของ Park24 ก็เป็นที่ของทางตระกูลบุญนาค เค้าแบ่งขายที่ดินไปแล้ว ก็ยังสร้างบ้านหลังใหญ่ๆอยู่แถวๆนั้น ฟังเรื่องพวกนี้แล้วสนุกดีเนอะ ผมว่ามันดูมี heritage ดีอ่ะ
🏫โรงเรียน ... ในยุคสมัยที่ เด็กเกิดน้อยลง คนใหม่ๆจะเข้ามาเรียนก็น้อย เรียน online กันก็เยอะ เราคงจะได้เห็นโรงเรียนเก่าๆเค้าขายที่ออกไปทำคอนโดกันมากขึ้นครับ อย่างเช่น The Saint Residences ตรงห้าแยกก็มาจากที่ดินของ ม.เซนต์จอห์น เนอะเปลี่ยนจากทำธุรกิจการศึกษามาทำอสังหา ตอนนี้ยังเหลือขาย เห็นลดราคาพิเศษมากมายหลาย promotion เลยครับ, Wish Signature Siam ก็เคยเป็นโรงเรียนเทคนิค หรือ บัญชีอะไรสักอย่าง (ผมจำชื่อไม่ได้) ทำเลดีเลยเนอะ ขายเอามาทำคอนโดดีกว่าเยอะเลย หรือว่าจะเป็น Supalai Thyme ก็เคยเป็นโรงเรียนมาก่อนเนอะ คนที่อยู่ตึกเหล่านี้คงจะหัวสมองดี ตั้งใจเรียนป่ะ 555 มันนี้พูดมั่วๆนะครับ
🇬🇧สถานฑูต ... อันนี้ก็เป็นเห็นหลายที่เลยนะ เริ่มจากทำเลของสถานฑูตก่อน ส่วนใหญ่จะเก่าแก่เป็นที่ที่อยู่ในเมือง ทำเลดีๆเค้าถึงยกให้เป็นที่ทำสถานฑูต แต่อยู่มา ณ วันหนึ่ง ผมเดาว่า ลักษณะการทำงาน การมาติดต่อสถานฑูตมันเปลี่ยนไป เราไม่ได้ต้องการใช้พื้นที่เยอะแยะ ใหญ่โต มาทำแค่บ้านของท่านฑูต ที่ทำ VISA ก็ outsource ให้บริษัทอื่นๆไปทำได้ ประกอบกับผมว่าเศรษฐกิจไม่ดี เค้าไม่อยากมาดูแลอะไรที่เยอะแยะใหญ่โต เราก็เลยได้เห็นประเทศใหญ่ๆ อย่างเช่นอังกฤษ ขายบ้านตัวเองออกไปให้ทาง Central เอามาทำ Embassy1 และ 2 เอาจริงๆอังกฤษเค้าเป็นอดีตมหาอำนาจนะ ที่ดินหลายไร่มากๆขายทิ้งหมดเลย แต่ก็ได้เงินหลายหมื่นล้านเนอะ หรือจะเป็นออสเตรเลียก็ขายที่ให้ศุภาลัยมาทำ flagship คอนโด หรือว่า สิงคโปร์ก็เจียดที่บางส่วนมาทำ The Met อันนี้ผมว่าเป็นเหตุผลทางธุรกิจเนอะ หรือจะเป็น กัมพูชา ก็ขายให้ Raimonland มาทำคอนโดนะถ้าผมจำไม่ผิด ใครคิดประเทศอื่นๆได้อีกก็บอกมานะ
🏘️ตึกแถว ... มีหลายๆคอนโดที่เกิดจากการรวมที่ของตึกแถวหลายตึกมารวมกับที่ดินใหญ่ๆด้านหลังทำให้กลายเป็นคอนโดติดถนนใหญ่นะครับ แต่การรวมตึกแถมผมว่ามันยากเนอะ หลายเจ้าของ มากคนมากความ บางทีก็ฟันหรอไม่ยอมขาย กลายเป็นเปิดทางได้ไม่ หรือไม่ทาง Dev เค้าก็ซื้อแค่ตึกแถว 1-2 ห้องจ่ายแพงๆหน่อยเจาะเปิดที่ดินเข้าไปแบบนี้ก็จบ (เห็นทาง AP ของใช้วิธีนี้ครับ 555) อย่างเช่น The Strand Thonglor ก็เห็นบอกว่ารวมที่หลายแปลงมากๆต้องซื้อตึกแถวจากเจ้าของหลายๆห้อง เก่งเนอะ ต้องเจรจาคุยเยอะเลย หรือว่าจะเป็น Life Rama4 Asoke ที่เราเห็นทางเข้าเจาะเข้าไปแล้วค่อยเป็นที่ดินใหญ่ เค้าก็ซื้อตึกแถวเปิดที่ดินเข้าไปเนอะ
📽️โรงหนัง ... ฟังดูอาจจะงงว่ามันต้องอยู่ในห้างแล้วจะกลายมาเป็นคอนโดได้อย่างไร บอกเลยว่าคนสมัยก่อนเค้าดูหนังในโรงหนัง ที่เป็นสถานที่แยกแบบ stand alone ครับแล้วพวกโรงหนังแบบนี้ก็เสื่อมความนิยมไปตามเวลา แต่กลายเป็นว่าทำเลเค้าจะอยู่ในทำเลที่เป็นที่เที่ยว เป็นชุมชน ดังนั้นเราจะได้เห็น landlord ที่เป็นเจ้าของโรงหนัง ปรับเอาที่ดินเหล่านั้นกลายมาเป็นคอนโดครับ อย่างเช่นกลุ่มของเครือ Major
นอกจากนี้ยังมีอีกหลายๆที่เลยนะไม่ว่าจะเป็น โรงงาน หรือ โกดัง อย่างเช่น Icon Siam ที่เค้าแปลงเอาโกดังริมน้ำมาทำให้กลายเป็นพื้นที่สุด prime หรือจะเป็น ตลาดเก่าก็อยู่ในชุมชมมีพื้นที่ เจ้าของขี้เกียจทำตลาดเก็บค่าเช่าย่อยๆก็ขายมาทำคอนโดดีกว่าได้เงินทีเดียวจบเนอะ อย่างที่ผมคุ้นๆก็ IDEO S93 หรือว่า Life อุดมสุข ตัวใหม่ของทาง AP แต่เดิมก็เป็นตลาดมาก่อน, ปั๊มน้ำมัน หลังเวลาเราขับรถในเมือง เราจะรู้สึกได้ว่าทำไมหาที่เติมน้ำมันยากจังอ่ะ ก็แน่นอนครับ ที่ดินใจกลางเมืองที่เป็นปั๊มมันกลายมาเป็นคอนโดกันหมดแล้ว เช่น Noble Revo Silom
ใครมีอะไรเติมก็บอกมาได้นะ เผื่อว่าจะเป็นข้อมูลให้คนอ่านได้รู้ว่าอดีตที่ดินของคอนโดตัวเองเป็นอย่างไรมาก่อน หิหิหิ

30/04/2025

น้องผู้เช่าทักมาในวันพุธค่ำๆ ช่วงอาทิตย์สุดท้ายของเดือนมีนาคมว่า หนูกำลังจะย้ายคอนโดพี่ช่วยหาห้องให้หนูหน่อยได้ไหมคะ ได้เลยครับ ผมตอบรับทันที จากนั้นก็เริ่มหาห้องตามเงื่อนไขที่น้องให้มา

ถึงวันศุกร์เกิดเหตุแผ่นดินไหว ทำให้ Trend การเช่าคอนโดเปลี่ยนไปจากที่ลูกค้ามองหาคอนโด High Rise วิวสวย กลายเป็นคอนโด Low Rise ทำเลดี ไม่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว ห้องมาไวไปไวหายากขึ้นมากพอสมควร

ตอนแรกวันที่นัดชมห้องจริงๆแล้วน้องไม่ว่างติดงาน แต่ด้วยห้องแบบที่หา มีเหลือ 1 ห้องทั้งโครงการในตอนนั้น สุดท้ายขอลางานมาชมห้องและวางจองเลยทันทีหลังดูเสร็จ

ไม่พอมาวันนี้ช่วงเวลานัดทำสัญญาฝนตกหนัก รถติด รถน้องก็เกิดเสียเข้าศูนย์ แต่ก็มาทันเซ็นสัญญา ตรวจเช็คห้องรับคีการ์ดจนเสร็จเรียบร้อย

สุดท้ายได้เจอโครงการที่ถูกใจ พี่เจ้าของห้องใจดีและ Co-Agent เก่งและ Nice มากๆ ได้ทันก่อนถึงกำหนดย้าย

ยินดีกับห้องใหม่ด้วยนะครับ :))))

NDC Living
Tel : 0917198346
Line : 5411104433

09/04/2025

ควันหลงศึก UEFA Champions League เมื่อคืน บ้าไปแล้วว!!!🤩 ลูกฟรีคิกของ rice ทั้ง 2 ลูกคือสุดจริงๆ ไม่มีที่ติ เหลืออีกนัดที่ Santiago Bernabeu จะมีดราม่าไหม ต้องติดตาม อะไรก็เกิดขึ้นได้ แฟนปืนใหญ่ แฟนราชันชุดขาวมาร่วมลุ้นไปด้วยกัน 🔴⚪️