06/07/2026
ผ่านมาครึ่งปีแล้ว ตลาดอสังหาเป็นอย่างไรบ้าง?
ผ่านมาครึ่งปีแรกของปี 2569 ทีมอสังหาเรื่องจี๊บๆ
Wealthiness Estateมีโอกาสปิดการขายและโอนไปเกือบ 50 เคส หลาย Segment ทั้งอยู่เองและลงทุนและมูลค่าราคาสูงสุดกว่า 50,000,000
ถ้ามีคนถามจี๊ปว่า “ตลาดอสังหาปีนี้เป็นยังไง”
คำตอบของจี๊ปคือ
ตลาดไม่ได้ไม่มีคนซื้อ แต่เป็นตลาดที่คนซื้อมีเหตุผลมากขึ้น เลือกมากขึ้น และต้องมั่นใจมากขึ้นกว่าที่เคย
นี่คือ 10 Insight ที่จี๊ปเห็นจากการทำงานจริงของทีม ในตลาดช่วงครึ่งปีแรกค่ะ
1. กำลังซื้อยังอยู่ แต่ลูกค้าจะซื้อเฉพาะของที่ “คุ้มค่าจริง”
ปีนี้ไม่ใช่ตลาดของอสังหาที่แพงที่สุด แต่เป็นตลาดของอสังหาที่ “คุ้มค่าที่สุด”
ลูกค้าส่วนใหญ่พร้อมจ่าย หากมองเห็นว่า
* ทำเลดีจริง
* ราคาสมเหตุสมผล
* มีโอกาสเติบโตในอนาคต
* หรือเป็นราคาที่หาได้ยากในตลาด
ดังนั้นคำว่า “Value for Money” จึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจซื้ออสังหาปีนี้
2. การปลดล็อก LTV ช่วยกระตุ้นตลาดจริง แต่ไม่ได้แปลว่าทุกคนจะกู้ได้ 100%
หนึ่งในมาตรการสำคัญของปีนี้ คือการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดถึง 100%
แต่จากประสบการณ์ที่จี๊ปดูแลลูกค้าจริง สิ่งที่เห็นชัดคือ
การปลดล็อก LTV ไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะกู้ได้เต็ม 100%
กลุ่มลูกค้าที่ได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้จริง มักเป็นลูกค้าที่มีคุณภาพทางการเงินแข็งแรง เช่น
* รายได้มั่นคง
* เครดิตบูโรดี
* ไม่มีประวัติค้างชำระ
* มีภาระหนี้ในระดับที่เหมาะสม
ในขณะที่ลูกค้าที่มีเครดิตไม่สมบูรณ์ มีภาระหนี้สูง หรือรายได้ไม่สม่ำเสมอ ธนาคารก็ยังสามารถอนุมัติวงเงินต่ำกว่า 100% ได้เช่นกัน
แต่ด้วยความที่เรามี ธนาคารหลายที่ จึงช่วยเลือกธนาคารที่เหมาะกับ Profile ลูกค้าได้
3. มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง ช่วยลดต้นทุนผู้ซื้อได้จริง ตอนนี้ต่อมาตรการไปถึง มิ.ย. 2570
มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ถือเป็นอีกหนึ่งมาตรการที่ช่วยกระตุ้นตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับผู้ซื้ออสังหาที่มีราคาซื้อขายและวงเงินกู้ไม่เกิน 7 ล้านบาท สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในวันโอนได้เป็นหลักหมื่นถึงหลักแสนบาท
แต่สำหรับอสังหาราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท ผู้ซื้อยังจำเป็นต้องเตรียมค่าใช้จ่ายวันโอนเพิ่มเติมจากราคาซื้อขายอยู่ดี
ดังนั้นเวลาจี๊ปดูแลลูกค้า จี๊ปจะดูต้นทุนทั้งหมดร่วมกัน ไม่ใช่แค่ราคาขาย เช่น
* การต่อรองฟรีค่าโอนกับผู้พัฒนาโครงการ
* การเจรจาแบ่งภาระค่าใช้จ่ายกับผู้ขาย
* หรือการหาดีลพิเศษจากธนาคารที่ช่วยลดภาระค่าจดจำนองในบางกรณี
เพราะต้นทุนที่แท้จริงของการซื้ออสังหา ไม่ใช่แค่ราคาหน้าสัญญา
4. ตลาดอสังหามือสองกลับมาคึกคัก แต่ต้องยอมรับราคาตลาดจริง
ปีนี้จี๊ปเห็นการซื้อขายอสังหามือสองมากขึ้นอย่างชัดเจน
แต่สิ่งที่ขายได้เร็ว มักเป็นทรัพย์ที่เจ้าของยอมปรับราคาลงมาใกล้เคียงราคาตลาด หรือบางครั้งต่ำกว่าตลาด เพื่อ
* ลดภาระหนี้
* เปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินสด
* หรือปรับพอร์ตการลงทุน
ตลาดปีนี้ไม่ได้ขาดผู้ซื้อ แต่ขาดผู้ขายที่พร้อมยอมรับราคาตลาดจริง
5. ลูกค้าใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้นกว่าเดิมมาก
หากย้อนกลับไปเมื่อหลายปีก่อน ลูกค้าบางรายใช้เวลาตัดสินใจเพียงไม่กี่วัน
แต่ในปีนี้ ลูกค้าส่วนใหญ่ใช้เวลา
* ศึกษาข้อมูล
* เปรียบเทียบหลายโครงการ
* วิเคราะห์ต้นทุน
* และพิจารณาผลตอบแทนในระยะยาว
เพราะทุกคนต้องการมั่นใจว่ากำลังตัดสินใจถูกต้องจริงๆ
6. ตลาดเช่ายังแข็งแรง โดยเฉพาะทำเลที่มี Demand จริง
ตลาดเช่ายังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่แข็งแรงที่สุดของปีนี้
กลุ่มผู้เช่าคนไทย
* ค่าเช่า 10,000–30,000 บาทต่อเดือน
* ทำเลเด่น ได้แก่ พระราม 9 ลาดพร้าว และสุขุมวิทตอนปลาย
กลุ่มผู้เช่าต่างชาติ
* ค่าเช่าเริ่มต้น 50,000 บาท ไปจนถึงหลักแสนบาท
* แบ่งเป็นตลาด Luxury Condo ใจกลางเมือง
* และตลาดบ้านเดี่ยวระดับ Luxury ในบางนาและกรุงเทพกรีฑา ใกล้โรงเรียนนานาชาติ
7. ของดี ถ้าราคาดี ยังขายได้เสมอ
สิ่งที่จี๊ปเห็นชัดมากคือ
“ของดีไม่ได้ขายไม่ออก”
แต่ของดีที่ยอมปรับราคาให้เหมาะสม มักจะมีผู้ซื้อพร้อมจองและพร้อมโอนทันที
เพราะในช่วงที่ตลาดชะลอตัว นักลงทุนและผู้ซื้อจำนวนมากมองว่านี่คือโอกาสในการซื้อสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่ดีกว่าปกติ
8. ดอกเบี้ยบ้านยังอยู่ในระดับที่น่าสนใจ
สำหรับลูกค้าที่มีเครดิตดี อัตราดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ยในช่วง 3 ปีแรกยังอยู่ในระดับต่ำกว่า 3%
ถือเป็นต้นทุนทางการเงินที่ยังอยู่ในระดับที่น่าสนใจ ทั้งสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน
แต่ในทางกลับกัน กลุ่มผู้ประกอบการหรือผู้มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ ยังคงต้องเตรียมตัวด้านเอกสารและการเงินมากขึ้นกว่าเดิม
9. ตลาด Luxury ยังแข็งแรงกว่าที่หลายคนคิด
แม้ว่าตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ตลาด Luxury และ Ultra Luxury ยังมีธุรกรรมเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะกลุ่ม
* เจ้าของธุรกิจ
* นักลงทุน
* ผู้บริหารระดับสูง
* และลูกค้าต่างชาติ
เพราะสำหรับคนกลุ่มนี้ อสังหาไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่เป็นสินทรัพย์ที่ช่วยรักษาและส่งต่อความมั่งคั่งในระยะยาว
10. ตลาดปีนี้ไม่ได้แข่งขันกันที่ราคาอย่างเดียว แต่แข่งขันกันที่ “ความมั่นใจ”
แม้ว่าหลายโครงการจะมีโปรโมชั่นและส่วนลดจำนวนมาก แต่สุดท้ายแล้ว ลูกค้าจะเลือกซื้อกับคนที่ทำให้เขารู้สึกมั่นใจที่สุด
* มั่นใจว่าซื้อแล้วไม่แพงเกินไป
* มั่นใจว่าทำเลยังมีอนาคต
* มั่นใจว่าได้รับข้อมูลครบถ้วน
* มั่นใจว่าจะมีคนดูแลและให้คำปรึกษาในระยะยาว
ครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ทำให้จี๊ปเชื่อว่า
ปี 2569 ไม่ใช่ปีของคนที่ขายถูกที่สุด แต่เป็นปีของคนที่สร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้าได้มากที่สุด
แล้วสำหรับทุกคน ครึ่งปีแรกของปี 2569 เป็นอย่างไรกันบ้างคะ?
สำหรับใครที่สนใจซื้ออสังหาทักแชทได้เลยค่ะ
☎️ 065-626-5636
📲 LINE OA: https://bit.ly/LineOA_propertyjibjib
#อสังหาเรื่องจิ๊บๆ #ซื้อบ้าน #ซื้อคอนโด
