02/07/2025
เข้าใจ “ครอบครองปรปักษ์” ที่ดินจัดสรร ผ่านมุมมองประธานหมู่บ้าน (จำใจ) 📜
เกริ่นนำ: เรื่องวุ่นๆ ของที่ดินส่วนกลางในหมู่บ้านจัดสรร
สวัสดีพี่น้องชาวบ้านทุกท่านครับ ผมอดีตประธานหมู่บ้าน (แบบจำใจรับตำแหน่ง) ขอมาเล่าเรื่องกฎหมายให้ฟังแบบบ้านๆ แต่ได้สาระ 😄 วันนี้จะพูดถึงประเด็น “ครอบครองปรปักษ์” กับ ที่ดินส่วนกลางในโครงการจัดสรร (หมู่บ้านจัดสรร) ที่หลายคนอาจเข้าใจผิด คิดว่า “อยู่มานาน เดี๋ยวก็เป็นของเรา” แต่ระวังให้ดี กฎหมายไทยมีลูกเล่นซ่อนอยู่นะจ๊ะ!
“ครอบครองปรปักษ์” คืออะไร? (อธิบายแบบชาวบ้าน)
เรื่องมันมีอยู่ว่า กฎหมายบ้านเราเนี่ยมีหลัก ครอบครองปรปักษ์ หรือที่เรียกง่ายๆ ว่า “หม occupier rights” (ภาษาทนายเท่ๆ คือ การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง) หมายถึง ถ้าเราเข้าไปยึดถือหรืออยู่ในที่ดินของคนอื่น อย่างเปิดเผย ต่อเนื่อง โดยสงบ และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ครบตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด (เช่น 10 ปีหรือ 20 ปี ขึ้นอยู่กับกรณี) เราสามารถฟ้องศาลให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นมาเป็นของเราได้. ฟังดูเหมือนนิทาน “ผู้จับได้ย่อมเป็นเจ้าของ” ใช่ไหมล่ะครับ?
แต่เดี๋ยวก่อน! อย่าเพิ่งหอบเสื่อหมอนไปปักหลักยึดที่วัดหรือโรงเรียน 😅 เพราะ ไม่ใช่ที่ดินทุกประเภทจะครอบครองปรปักษ์ได้ กฎหมายเขามีข้อยกเว้นอยู่ โดยเฉพาะ “ที่ดินส่วนรวม” หรือ ที่ดินสาธารณะ ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม คนๆ เดียวจะมายึดครองทำส่วนตัวไม่ได้เด็ดขาด
ที่ดินส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร – ตกลงเป็นของใคร?
สำหรับหมู่บ้านจัดสรร หรือโครงการบ้านจัดสรรทั้งหลาย เคยสังเกตไหมครับว่าในแผนผังโครงการมักจะมี “ที่ดินส่วนกลาง” แบ่งไว้ เช่นสวนหย่อม สวนสาธารณะ ถนน สนามเด็กเล่น ฯลฯ พื้นที่เหล่านี้ตอนซื้อบ้านใหม่ๆ หลายคนก็ดีใจที่โครงการมีส่วนกลางสวยๆ ให้ใช้ 🚴♀️👨👩👧👦 แต่พออยู่ไปนานๆ บางคนเริ่มคิดแปลกๆ ว่า “เอ… ที่ดินสวนหย่อมข้างบ้านเรารกร้าง ไม่มีคนดูแล ถ้าเราลงมือดูแลซะเอง ปลูกกล้วยปลูกมะนาวซะหน่อย อยู่ไปนานๆ จะเป็นของเราได้ไหมหนอ?”
กฎหมายว่าอย่างไร? พื้นที่ส่วนกลางเหล่านี้ตาม กฎหมายจัดสรรที่ดิน ถูกกำหนดให้มีสถานะเป็น “ภาระจำยอม” โดยอัตโนมัติเพื่อให้เจ้าของบ้านทุกแปลงในโครงการใช้ประโยชน์ร่วมกันครับ หมายความว่า ที่ดินส่วนกลางเป็น ทรัพย์สินที่แม้จะมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ (เช่น ผู้จัดสรรหรือโครงการ) แต่ติดพันธะตามกฎหมายว่าต้องให้ทุกคนในหมู่บ้านใช้ได้ จะเอาไปใช้ส่วนตัวคนเดียวไม่ได้
พื้นที่ส่วนกลางทั่วไปในโครงการจัดสรร ได้แก่:
• ถนนภายในโครงการ – ถนนหมู่บ้านที่ทุกบ้านต้องใช้ร่วมกัน
• สวนสาธารณะ/สวนหย่อม – พื้นที่สีเขียวส่วนรวมสำหรับพักผ่อนของลูกบ้าน
• สนามเด็กเล่น/สนามกีฬา – ที่จัดไว้ให้ชุมชนใช้ทำกิจกรรมร่วมกัน
กฎหมายระบุชัดเจนว่า “สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการ เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง”  พูดง่ายๆ คือ เป็นของส่วนรวม ที่ทุกคนมีสิทธิใช้ ไม่ใช่จับจองเป็นของใครคนใดคนหนึ่งนะครับ
กรณีศึกษาแบบบ้านๆ: ลุงแบนยึดสวนหมู่บ้าน 🌳🏚️
เพื่อให้เข้าใจง่าย ผมขอยกตัวอย่างสมมุติ (แต่เจอบ่อยในชีวิตจริง) คือ กรณีลุงแบน คนบ้านเรานี่แหละ:
ลุงแบนแกอยู่บ้านติดกับ สวนสาธารณะหมู่บ้าน ซึ่งโครงการจัดสรรตอนแรกทำสวนหย่อมเล็กๆ ไว้ แต่ผ่านไปนานโครงการเลิกดูแล สวนก็รกร้าง ลุงแบนเลยถือโอกาส “เนียน” เข้าไปยึดพื้นที่สวน นั้นใช้ประโยชน์ส่วนตัวซะเลย! แกปลูกกล้วยน้ำว้ารอบๆ สวน ปลูกผัก ทำเพิงกระต๊อบเลี้ยงไก่เลี้ยงเป็ด สนุกสบายใจอยู่กว่า 20 ปี ไม่มีใครว่าอะไร เพราะเพื่อนบ้านก็นึกว่าเป็นที่ของลุงแก (ก็เล่นทำรั้วกั้นซะขนาดนั้น)
ผ่านไปยาวนาน ลุงแบนคิดการใหญ่ 🧐 ยื่นเรื่องต่อสำนักงานที่ดินอ้างสิทธิ “ครอบครองปรปักษ์” ขอออกโฉนดที่สวนสาธารณะเป็นชื่อของลุงเอง เพราะ “อยู่มาตั้ง 20 ปี แถมดูแลมาตลอด มันก็ควรเป็นของลุงสิ!” … งานนี้นิติบุคคลหมู่บ้านกับเพื่อนบ้านคนอื่นๆ งงสิครับ สวนส่วนกลางจะกลายเป็นของลุงไปคนเดียวได้ไง?
เรื่องถึงศาลฎีกา (ชั้นฎีกากันเลยทีเดียว!) ศาลท่านก็ดูหลักฐาน ผังโครงการจัดสรร พบว่าสวนที่ลุงแบนยึดนั้นมันคือ “สวนสาธารณะส่วนกลางของหมู่บ้าน” ที่ถูกกันไว้ตั้งแต่ขอจัดสรรที่ดินแล้ว พื้นที่นี้เลย “ตกอยู่ในภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายทันที” ตั้งแต่วันอนุญาตจัดสรรเลยทีเดียว (แม้ว่าตอนลุงเข้าไปอยู่ใหม่ๆ จะยังไม่ประกาศโครงการหรือยังไม่มีป้ายชัดเจน ก็ไม่สำคัญ)  กฎหมายเขาผูกมัดไว้ว่าที่สวนนี้ทุกคนในหมู่บ้านมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ลุงแบนจะมาเนียนยึดเป็นสวนของตัวเองคนเดียวไม่ได้นะจ๊ะ
สุดท้าย ศาลฎีกาพิพากษาว่า ต่อให้ลุงแบนครอบครองสวนนี้นานเพียงใด (จะ 20 ปี 30 ปีก็ตามเถอะ) ก็อ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์เอาที่ดินเป็นของตัวเองไม่ได้ เพราะมันเป็นทรัพย์ส่วนรวมที่กฎหมายคุ้มครองไว้เพื่อประโยชน์ของทุกคนในโครงการ  ลุงแบนต้องรื้อเพิงออก ถอนกล้วยทิ้ง 💔 แถมโดนลูกบ้านคนอื่นบ่นอีกแน่ะว่า “เล่นแบบนี้ได้ไง”
หมายเหตุทางกฎหมายสั้นๆ: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 663/2562 กรณีคล้ายลุงแบนนี้แหละครับ เป็นบรรทัดฐานชัดเจนว่า “ที่ดินจัดสรรที่กันไว้เป็นสวนสาธารณะ (หรือส่วนกลางอื่นๆ) มีสถานะเป็นภาระจำยอมตามกฎหมายเฉพาะ เมื่อเป็นเช่นนั้น หลักการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ (กฎหมายทั่วไป) ก็เอามาใช้ยึดเอาที่ดินนี้ไม่ได้” เรียกว่า อยู่ฟรีแค่ไหนก็ไม่กลายเป็นของคุณ ในกรณีที่ดินส่วนรวมแบบนี้
ข้อคิดส่งท้ายจากอดีตประธาน (จำใจ)
ในฐานะคนเคยเป็นประธานหมู่บ้านแบบจำใจมาก่อน 😅 ขอย้ำเตือนพี่น้องว่า อย่าเข้าใจผิดคิดว่า “อยู่นานแล้วจะเป็นของเราเสมอไป” โดยเฉพาะที่ดินหรือทรัพย์ที่มันเป็นส่วนกลางของคนหมู่มาก หรือของส่วนรวม เช่น ที่ตาบ้าน ถนนส่วนกลาง สวนหมู่บ้าน กฎหมายเขาคุ้มครองให้เป็นของส่วนรวมตลอดไป ใครแอบยึดไว้ วันดีคืนดีคนอื่นเขาทวงสิทธิขึ้นมา เราจะเสียทั้งทรัพย์ที่ลงแรงไปและอาจมีความผิดด้วยซ้ำ
จำไว้นะครับ อยู่บนที่ดินใครไม่รู้หรือที่ส่วนรวม ต่อให้นานแค่ไหนก็อย่าคิดฝันไกลว่าได้กรรมสิทธิ์ ถ้าไม่แน่ใจปรึกษานิติบุคคลหมู่บ้านหรือผู้รู้กฎหมายก่อนจะดีที่สุด จะได้ไม่ต้องมานั่งกลุ้มใจภายหลังแบบลุงแบนของเรา 😉🏡
ท้ายที่สุดนี้ หวังว่าทุกคนจะเข้าใจกฎหมายครอบครองปรปักษ์กับที่ดินจัดสรรมากขึ้น คราวหน้าจะได้ไม่เผลอไป “ครอบของหลวง” เข้า เพราะของส่วนรวม ไม่มีนโยบายแจกฟรีให้ใครคนใดคนหนึ่งนะจ๊ะ! แชร์เก็บไว้เตือนใจกันได้เลยครับ 😁🙏
แหล่งที่มา/อ้างอิง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 663/2562 (แนวคำวินิจฉัยเรื่องภาระจำยอมในที่ดินจัดสรร)  , กฎหมายจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543.
