12/04/2021
ทำไมราคา “ #ที่ดิน” ถึงไม่มีวันลดลง?
“ที่ดิน” เป็นหนึ่งในการลงทุนที่หลายๆคนให้ความสนใจ เพราะเป็นทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนค่อนข้างมาก ซื้อทิ้งไว้หลายๆปี ก็อาจจะมีโอกาสได้กำไรถึงเท่าตัว หรือจะปล่อยเช่าเป็นเสือนอนกินสบายๆก็ทำได้ และที่สำคัญคือที่ดินมีความเสี่ยงต่ำ ดังที่คนส่วนมากชอบพูดกันว่า ที่ดินไม่มีวันราคาลดลง
ใครเป็นคนกำหนดราคา “ที่ดิน”
จริงๆแล้วถ้าไม่นับนโยบายของรัฐบาล ราคาคือสิ่งที่ไม่มีใครกำหนดได้ แต่ทุกคนที่ต้องการของสิ่งนั้นจะเป็นคนกำหนด ถ้าให้มองง่ายๆ การที่ราคาเพิ่มขึ้น แสดงว่ามีคนพอใจจะจ่ายในราคาที่สูงขึ้นเพื่อต้องการของสิ่งนั้น ถ้าราคาลดลง แสดงว่าไม่มีใครยอมจ่ายในราคาเดิม ทำให้คนขายต้องลดราคาลงให้คนที่อยากจะจ่ายน้อยกว่าได้ซื้อสินค้านั้นไป
แต่สินค้าที่ชื่อว่าที่ดินต่างกับสินค้าอื่นๆ นั่นคือ มันไม่สามารถผลิตเพิ่มได้ ถ้าอยากได้บ้านแถวสาทรสักหลัง ก็คงไม่มีใครผลิตที่ดินสาทรเพิ่มได้ ถ้าอยากได้ที่ดินตรงนั้นก็มีทางเดียว ก็คือการซื้อต่อจากเจ้าของเดิม
จุดเด่นที่สุดของที่ดินก็คือ การที่มันมีเพียงชิ้นเดียว นั่นเอง เมื่อใครอยากได้ตรงนี้ ก็ต้องซื้อต่อเท่านั้น ถ้าให้เทียบแล้ว ก็คงเหมือนงานศิลปะดีๆสักชิ้น ที่มีชิ้นเดียวในโลก ถ้ายิ่งเป็นทำเลดีๆ ทำมาหากินรุ่งเรือง ใครๆต่างก็อยากได้เป็นเจ้าของ จึงไม่น่าแปลกเลยที่ราคาที่ดินในเมืองถึงแพงลิบลิ่วได้ถึงขนาดนี้
ที่ดินมีจำกัด แต่ประชากรของโลกเรากำลังเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เมื่อคนมากขึ้นความต้องการที่ดินก็มากขึ้นตาม แล้วถ้าจะให้ผลิตที่ดินเพิ่มก็ไม่ได้ เพราะฉะนั้น ราคาของที่ดินมักจะไม่ค่อยลง ตราบใดที่ปริมาณประชากรโลก หรือความต้องการใช้ที่ดินยังเพิ่มขึ้นเรื่อยๆอยู่
การขยายตัวของเมือง ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สำคัญที่ทำให้ที่ดินราคาเพิ่มขึ้นได้เช่นกัน โดยเฉพาะกับ ระบบการขนส่ง ที่ดีขึ้น สังเกตได้ง่ายๆ ถ้ารถไฟฟ้าผ่านไปทางไหน ยิ่งมีสถานีลงด้วยแล้วละก็ ที่ดินแถวๆนั้นก็แพงขึ้นได้หลายเท่าตัวเลย
ถ้ามองในมุมของมูลค่า ที่ดินอาจจะมีมูลค่าไม่ลดลง แต่ก็อาจจะมีการหยุดนิ่งบ้าง สิ่งที่ทำให้ที่ดินเหมือนจะราคาเพิ่มขึ้นตลอดเวลาแม้มูลค่าของมันจะหยุดนิ่งก็คือ เงินเฟ้อ เจ้าเงินเฟ้อ ปกติก็จะทำให้ข้าวของทุกอย่างแพงขึ้นอยู่แล้วบาทีที่ดินที่เรามีอยู่อาจจะไม่ได้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเลยก็ได้ แค่ราคาขึ้นไปตามเงินเฟ้อก็แค่นั้นเอง และที่ดินก็เป็นสิ่งที่ค่อนข้างอ่อนไหวกับเงินเฟ้อซะด้วยสิ
ข้อดีอีกอย่างของที่ดิน ก็คือ ไม่ต้องเสียค่าดูแลรักษา ปล่อยทิ้งเอาไว้มูลค่าของมันก็ไม่ได้ลดลง ในช่วงที่จะขายต่อหรือนำไปใช้ประโยชน์อื่นๆ อาจจะมรค่าปรับหน้าดินหรือถมที่เล็กน้อย แต่ถ้าเทียบกับอาคารหรือสิ่งก่อสร้างแล้วก็เรียกได้ว่าแทบจะไม่ต้องบำรุงรักษา ก็ยังมีมูลค่าขายต่อได้แบบสบายๆ
ราคา “ที่ดิน” ไม่มีวันลดลง แต่ที่ดินอาจจะมีราคาสูงกว่าความเป็นจริงได้ สิ่งที่ต้องระวังก็คือ ราคาที่ดินที่สูงกว่ามูลค่าของมัน ในช่วงที่เศรษฐกิจมีภาวะ ฟองสบู่ การลงทุน การเก็งกำไร โดยเฉพาะในส่วนของอสังหาฯที่มีการเก็งกำไรกันจนราคาแพงขึ้นไปสูงกว่าความเป็นจริงมาก ซึ่งราคาเหล่านั้นไม่ใช่ราคาที่แสดงถึงมูลค่าที่แท้จริงของที่ดิน แต่มันผสมรวมกับความคาดหวังในอนาคตเข้าไปด้วย เช่น ที่ดินมีมูลค่า 1,000,000 บาท ในช่วงที่เกิดฟองสบู่ มีคนคิดว่า อนาคตที่ดินจะขายได้แพงกว่านี้ เลยซื้อต่อมาในราคา 2,000,000 บาท เพื่อรอที่จะขายต่อในราคาที่สูงกว่านี้
จะเห็นได้ว่าราคาที่เพิ่มมาอีกเท่าตัว นั่นคือ มูลค่าที่คนซื้อคิดว่าจะเอาไปทำกำไรต่อในอนาคต แต่จริงๆแล้วมูลค่าของที่ดิน ณ ตอนนี้ ยังไม่ถึง 2 ล้านบาท ในความเป็นจริงแล้ว ช่วงที่เศรษฐกิจเกิดภาวะฟองสบู่นั้นน่ากลัวมาก ราคาอสังหาฯ และที่ดิน จะแพงขึ้นมากกว่า 2 เท่า อาจจะมากถึง 4-5 เท่า ก็เป็นได้
ถ้าเกิดฟองสบู่แตกขึ้นมา ไม่มีใครคิดจะเก็งกำไรกันต่อแล้ว มูลค่าคาดหวังเหล่านั้นก็หายไป ที่ดินที่เราซื้อมาหลายล้าน ก็จะมีคนรับซื้อแค่เพียงเท่ากับมูลค่าที่แท้จริงของมัน ราคาที่ดินก็เลยดูเหมือนจะลดลงนั่นเอง
ดูเหมือนการลงทุนในที่ดินจะมีข้อดี แต่กว่าจะซื้อที่ดินได้แต่ละแปลงนั้นแพงเหลือเกิน จะแบ่งซื้อทีละตารางเซนติเมตรเหมือนซื้อหุ้น ซื้อทอง ก็คงจะทำไม่ได้ ถ้าหวังเก็งกำไรจากที่ดิน ในพื้นที่ในกลางเมืองก็แพงไป ซื้อในต่างจังหวัดก็คงต้องรออีกนานกว่าเมืองจะขยายตัวไปถึง หรือถ้ามีเงินเยอะมากพอจะซื้อได้สัก 10 ล้านบาท แต่ซื้อไปแล้วราคาไม่ค่อยขึ้น คงน่าเสียดายแทนที่จะเอาเงินมากขนาดนั้นไปลงทุนในด้านอื่นๆ อาจจะได้กำไรมากกว่า
“เมื่อที่ดินยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่มนุษย์นั้นต้องการอยู่ และยังไม่สามารถผลิตเพิ่มขึ้นได้ ราคาที่ดินก็คงจะต้องเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆอย่างนี้แหละ..”
บทความโดย moneybuffal
