03/07/2023
สรุป Refinance กับ Retention สองวิธีที่ช่วย ลดดอกเบี้ยผ่อนบ้าน | BrandCase
บ้าน เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าค่อนข้างสูง ถ้าเก็บออมเงินเพื่อซื้อบ้าน คงใช้เวลานานมาก
พอเป็นแบบนี้ หลายคนจึงเลือกที่จะกู้เงินกับธนาคาร เพื่อซื้อบ้าน
แต่หลายคนอาจจะไม่ทันคิดว่า ดอกเบี้ยผ่อนบ้าน มีมูลค่ามหาศาลกว่าที่คิด
โดยหากเรากู้เงินซื้อบ้านด้วยวงเงิน 3,000,000 บาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี สมมติให้ดอกเบี้ย MRR (อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำ ที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกหนี้ที่มีเครดิตดี) เท่ากับ 5.95%
ถ้าเราผ่อนบ้านไปแบบนี้ตามแผน โดยไม่ทำอะไรเลย เมื่อคำนวณออกมาแล้วจะได้ว่า เราต้องจ่ายเงินทั้งหมดให้ธนาคารเป็นเงินกว่า 6,440,468 บาท
เท่ากับว่าเราจะเสีย
- เงินต้น 3,000,000 บาท
- ดอกเบี้ย 3,440,468 บาท
จะเห็นว่าดอกเบี้ยที่เราจ่ายไป มีมูลค่ามากกว่าตัวบ้านเสียอีก
คำถามคือ มีวิธีอะไรบ้าง ที่จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยผ่อนบ้านให้เราได้ ?
BrandCase สรุปให้อ่านกัน แบบเข้าใจง่าย ๆ
มาเริ่มจากคำว่า Refinance
หลายคนที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ น่าจะรู้จักคำว่า Refinance ซึ่งเป็นวิธีการหนึ่งที่จะช่วยเราลดภาระดอกเบี้ยได้
ซึ่ง Refinance คือการปรับโครงสร้างหนี้รูปแบบหนึ่ง โดยการนำบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่เรากำลังผ่อนอยู่ไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อกู้ยืมเงินจากธนาคารใหม่ที่ให้ข้อเสนอที่ดีกว่า แล้วเอาไปโปะหนี้ผ่อนบ้านกับธนาคารเดิม
หากเราเลือกที่จะ Refinance สิ่งที่จะเปลี่ยนแปลงไปก็คือ
เจ้าหนี้ของเราจะเป็นธนาคารใหม่ที่เรายื่นขอกู้สินเชื่อ และข้อเสนอสินเชื่อที่ดีขึ้นกว่าเดิม
ยกตัวอย่าง ข้อเสนอที่อาจได้รับ เช่น
- ได้ดอกเบี้ยในอัตราถูกลง
- อาจมีการปรับระยะเวลาในการผ่อนบ้าน หรือยอดเงินชำระขั้นต่ำต่อเดือนใหม่ ให้ตรงกับความต้องการของเรา
- รวมถึงทางธนาคารอาจเสนอวงเงินสินเชื่อก้อนใหม่ เพิ่มเติมให้เราด้วย
ซึ่งการทำ Refinance เรามักจะได้รับข้อเสนอที่ดีกว่าเดิมค่อนข้างมาก เนื่องจากหลายธนาคารมักจะจูงใจ เพื่อให้เราย้ายไปเป็นลูกค้าใหม่ของเขา
คล้าย ๆ กับเคส “การย้ายค่ายเบอร์เดิม” ที่บรรดาเครือข่ายโทรศัพท์มือถือชอบใช้แย่งลูกค้ากัน
เราจึงสามารถเปรียบเทียบข้อเสนอของแต่ละธนาคาร แล้วค่อยเลือกธนาคารที่เราพึงพอใจก็ได้
อย่างไรก็ตาม การทำ Refinance ก็มีความยุ่งยากหลายอย่าง
ตัวอย่างเช่น
- ต้องเตรียมเอกสารขอกู้สินเชื่อเป็นจำนวนมาก
- ต้องเสียเวลาติดต่อธนาคาร เพื่อสอบถามข้อมูลหลายแห่ง
- ต้องใช้ระยะเวลาในการอนุมัติให้สินเชื่อนาน บางทีอาจจะเป็นเดือนเลยก็ได้ เพราะการทำ Refinance ก็คือการขอกู้สินเชื่อก้อนใหม่
นอกจากนี้ การทำ Refinance ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงหลายอย่าง ที่ต้องพิจารณาร่วมด้วย เช่น
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ใหม่ ให้กับกรมที่ดิน (ไม่เกิน 200,000 บาท)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่
- ค่าประเมินราคาบ้าน (ประมาณ 3,000 บาท)
- ค่าประกันอัคคีภัย ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารกำหนด ปกติจะอยู่ที่ประมาณ 2,000 บาท ต่อราคาบ้าน 1 ล้านบาท
- ค่าประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (ไม่บังคับ)
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามแต่ละธนาคารกำหนด
ด้วยความยุ่งยากเหล่านี้ ทำให้บางคนเลือกที่จะทำอีกวิธีแทน นั่นก็คือ วิธีที่เรียกว่า “Retention”
แล้วการทำ Retention คืออะไร ?
ถ้าอธิบายให้เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ “การขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยตรง”
ซึ่งแตกต่างจากการทำ Refinance ที่จะมีการเปลี่ยนเจ้าหนี้เป็นธนาคารใหม่
ข้อดีของการทำ Retention ก็คือ
เราสามารถเข้าไปติดต่อกับธนาคารที่เรากู้สินเชื่อผ่อนบ้านได้เลย โดยไม่ต้องเตรียมเอกสารจำนวนมาก เพราะธนาคารมีข้อมูล รวมไปถึงประวัติในการผ่อนชำระค่าบ้านของเราอยู่แล้ว
เอกสารที่เราต้องเตรียมมีเพียงสัญญากู้ยืมเงิน ทะเบียนบ้าน และบัตรประชาชน
ซึ่งถ้าเรามีประวัติในการผ่อนชำระที่ดี ไม่ชำระค่าบ้านในแต่ละงวดล่าช้า หรือค้างส่งค่าผ่อนบ้าน ธนาคารก็พร้อมที่จะเสนออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ดีกว่าเดิมให้เรา
นอกจากนี้ระยะเวลาที่อนุมัติ ก็อาจใช้เวลาไม่นานมาก เช่น ไม่เกิน 1 อาทิตย์ เราก็สามารถรู้ผลได้แล้ว
และการทำ Retention ยังมีค่าธรรมเนียมที่น้อยกว่าการทำ Refinance
คือมีค่าธรรมเนียมเพียง 1-2% ของวงเงินกู้ และไม่เสียค่าจดจำนองเพิ่มเติมเหมือนการทำ Refinance
ที่เป็นแบบนี้เพราะ การทำ Retention เป็นเพียงการตกลง ลดดอกเบี้ยในสัญญากู้ยืมเงิน
ไม่ใช่การนำหลักทรัพย์มาเป็นหลักประกันในสัญญากู้ยืมเงิน จึงไม่ต้องจดจำนองใหม่นั่นเอง
แล้วเราจะรู้ได้อย่างไร ว่าเราควรเลือกทำ Refinance หรือ Retention ?
คำตอบก็ขึ้นอยู่กับว่า ข้อเสนอของธนาคารเดิม กับธนาคารใหม่ที่เราเลือกจะขอสินเชื่อ ที่ไหนให้ข้อเสนอที่ดีกว่ากัน
แต่สิ่งที่เป็นข้อสังเกตก็คือ ดอกเบี้ยจากการทำ Retention มักจะลดลงไม่มาก
ซึ่งแตกต่างจากการทำ Refinance ที่อาจได้รับข้อเสนอดอกเบี้ยที่ลดลงมากกว่า
และเราสามารถเปรียบเทียบดอกเบี้ย และข้อเสนอของแต่ละธนาคาร แล้วค่อยเลือกธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำที่สุดได้
แต่อย่างไรก็ตาม เราก็ต้องเปรียบเทียบค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายแฝงที่เกิดขึ้นจากการ Refinance ด้วย
ซึ่งบางครั้ง หากเราเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย และดอกเบี้ยตลอดสัญญาแล้ว การทำ Retention อาจช่วยให้ประหยัดค่าใช้จ่ายมากกว่า การทำ Refinance ก็ได้
โดยเฉพาะคนที่ขอสินเชื่อที่วงเงินสูงมาก ๆ และคนที่ยังผ่อนบ้านไปได้เพียงไม่กี่ปี กรณีนี้เงินต้นจะยังคงเหลือจำนวนมาก
การทำ Retention จึงอาจจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการทำ Refinance เพราะไม่ต้องเสียค่าจดจำนองให้กรมที่ดินด้วยนั่นเอง
นอกจากนี้ หากเราต้องการความสะดวกสบาย ไม่ต้องการเตรียมเอกสารเป็นจำนวนมาก การเลือกทำ Retention ก็น่าจะตอบโจทย์ได้มากกว่าการทำ Refinance
ดังนั้น คำตอบของคำถามนี้ ก็คงขึ้นอยู่กับความคุ้มค่าและความพึงพอใจของแต่ละคนเป็นหลัก
สำหรับใครที่ไม่ได้สนใจเรื่องดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเลย ก็คงต้องหันมาใส่ใจให้มากขึ้น
โดยทุก ๆ 3 ปี อัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านของเรา มักจะถูกปรับจากแบบอัตราคงที่ เป็นแบบลอยตัว
เราก็ควรทำ Refinance หรือ Retention เพื่อลดภาระดอกเบี้ยผ่อนบ้าน
และนอกจากการทำ Refinance หรือ Retention แล้ว
หากบางคนมีเงินก้อนเข้ามา ก็อาจเลือกที่จะโปะค่าบ้านก็ได้ เพื่อตัดเงินต้นให้ลดลงเร็วขึ้น
ดอกเบี้ยที่จ่ายในเดือนถัด ๆ ไป ก็จะลดลง นั่นเอง..
References
-https://advicecenter.kkpfg.com/th/money-matter/refinance-retention
-https://advicecenter.kkpfg.com/th/money-matter/expense-of-home-refinance
-https://www.krungsri.com/th/krungsri-the-coach/loan/mortgages/refinance-vs-retention-percent-interest
-https://www.krungsri.com/th/krungsri-the-coach/loan/mortgages/home-loan-refinance
-https://www.billionmoney.com/7179
-https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/retention-refinance-แบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน-18934
