25/08/2026
⚫️⬛️⚫️⬛️⚫️
#เรื่องดาร์คๆวงการอสังหา Ep.3
(ประสบการณ์นายหน้าผู้รับจำนอง)
“เงินกู้ 5 แสน → สัญญาซื้อขาย 1 ล้าน → จำนอง 1.5 ล้าน → จบที่สัญญายอม”
🚫คดีตัวอย่างนี้น่าสนใจตรงที่
ทรัพย์เพียงหลังเดียว แต่มีทั้งสัญญาซื้อขาย สัญญากู้ จำนอง และคดีความ
เข้ามาเกี่ยวข้องกัน
เรื่องเริ่มจาก...
นาง ก. ให้ นาง ข. กู้เงินจำนวน 500,000 บาท
แต่แทนที่จะทำสัญญากู้เงินกันโดยตรง
กลับทำเป็น สัญญาซื้อขายบ้าน
ราคา 1,000,000 บาท
โดยข้อเท็จจริงที่นำไปสู่คดีคือ
คู่กรณีไม่ได้มีเจตนาซื้อขายกันจริง❌️
แต่เป็นการทำสัญญาซื้อขาย
เพื่ออำพรางการกู้ยืมเงิน
📌 ประเด็นนี้เกี่ยวข้องกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155
เรื่องนิติกรรมอำพราง เจตนาลวง
แต่เรื่องยังไม่จบ...
ต่อมา นาง ข. กลับนำบ้านหลังดังกล่าวไปจำนองให้ นาง ญ. เป็นหลักประกันเงินกู้
ถึง 1,500,000 บาท
ติดต่อชำระหนี้นางก.600,000.-
นางก.เรียกร้อง 1,250,000.-
ตกลงกันไม่ได้ จึงเข้าสู่กระบวนการศาล
คราวนี้ปัญหาใหญ่เกิดขึ้นว่า...
ถ้านาง ข. ไม่มีสิทธิในทรัพย์จริง
แล้วนาง ข. มีสิทธินำทรัพย์ไปจำนองหรือไม่❓️
และถ้านาง ญ. เป็นบุคคลภายนอก
ที่เข้ารับจำนอง
นาง ญ. จะได้รับความคุ้มครองเพียงใด❓️
⚖️ นาง ก. จึงฟ้องคดีต่อศาล
จำเลยที่ 1 — นาง ข.
โจทก์ฟ้องบังคับตามสัญญาและขอให้บังคับชำระหนี้ รวมถึงดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ของจำเลยตามสิทธิที่โจทก์อ้าง
จำเลยที่ 2 — นาง ญ.
โจทก์ฟ้อง เพิกถอนนิติกรรมจำนอง
โดยอ้างเหตุเกี่ยวกับสิทธิของนาง ข.
ในทรัพย์ที่นำไปจำนอง
นี่จึงไม่ใช่คดีหนี้ธรรมดาแล้วค่ะ
แต่กลายเป็นคดีที่ต้องพิจารณาทั้ง
🔸 นิติกรรมเดิมคือซื้อขายจริงหรือกู้ยืม
🔸 ใครมีสิทธิในทรัพย์
🔸 ผู้จำนองมีอำนาจนำทรัพย์ไปจำนองหรือไม่
🔸 ผู้รับจำนองเป็นบุคคลภายนอก
โดยสุจริตหรือไม่
🔸 และนิติกรรมจำนองจะมีผลผูกพันเพียงใด
แล้วคดีจบอย่างไร❓️
💢ระหว่างกระบวนการคดี นาง ข. เป็นฝ่ายเสนอชำระหนี้ให้นาง ก.มีการพูดคุยเรื่องยอดประมาณ 600,000 บาทรวมดอกเบี้ย
นางก.เรียกร้องยอดหนี้ 1,250,000 บาท
สุดท้ายคู่กรณีสามารถตกลงกันได้ และคดีจบด้วย สัญญาประนีประนอมยอมความ
โดยมีสาระสำคัญว่า...
✅ นาง ก. ยอมรับชำระหนี้จากนาง ข. จำนวน 650,000 บาท
✅ ให้นาง ข. มีเวลา 3 เดือน ในการชำระหนี้ โดยการขายทรัพย์ที่นำไปจำนอง
✅ หากพ้นกำหนด 3 เดือนแล้วไม่สามารถชำระหนี้ได้
นาง ข. ยินยอมขายทรัพย์ดังกล่าวให้นาง ญ. ในราคา 2,550,000 บาท
เพื่อนำเงินไปชำระ
หนี้จำนองของนาง ญ. + และ
หนี้ที่ต้องชำระให้นาง ก.
*️⃣🧐 บทเรียนจากคดีนี้
คดีนี้สอนให้เห็นว่า...
อสังหาริมทรัพย์ 1 หลัง
อาจไม่ได้มีแค่ “เจ้าของ” กับ “ผู้ซื้อ”
แต่เมื่อมีการทำสัญญาไม่ตรงกับเจตนาที่แท้จริง แล้วนำทรัพย์ไปทำธุรกรรมต่อกับบุคคลภายนอก
ปัญหาอาจลุกลาม🔥🔥
เป็นเรื่อง
หนี้ → กรรมสิทธิ์ → จำนอง
→ บุคคลภายนอก → คดีความ
→ การบังคับคดี
และสุดท้ายอาจต้องใช้
“การประนีประนอมยอมความ”
เพื่อหาทางออกให้ทุกฝ่าย
📌 ป.พ.พ. มาตรา 155 — ประเด็นนิติกรรมอำพราง เจตนาลวง
📌 ป.พ.พ. มาตรา 705 — หลักเกี่ยวกับผู้มีสิทธิจำนองทรัพย์
📌 การทำสัญญาประนีประนอมยอมความ — ต้องดูเงื่อนไขที่คู่กรณีตกลงและคำพิพากษาตามยอมประกอบกัน
เรื่องนี้เป็นคดีตัวอย่างเพื่อให้ความรู้ ไม่ใช่การชี้ขาดว่าฝ่ายใดถูกหรือผิดในคดีใดคดีหนึ่ง
เพราะในคดีอสังหาริมทรัพย์...
“เอกสารหนึ่งใบ
อาจเปลี่ยนสิทธิในทรัพย์ได้ทั้งชีวิต”
#เรื่องดาร์คๆวงการอสังหา
#คดีตัวอย่าง
#นิติกรรมอำพราง
#จำนอง
#เพิกถอนจำนอง
#บังคับคดี
#มาดามเอ๋เจ้าแม่อสังหาฯขอนแก่น🚩
#เอวันโบรคเกอร์🎯
