27/08/2023
Shush or Via? เลือกโครงการไหนดีระหว่าง Shush Ratchathewi กับ Via ARI? ที่ทำโพสนี้ขึ้นมาไม่ใช้อะไรนะครับ ตอบ Inbox ไม่ทัน คนเปรียบเทียบสองโครงการนี้เยอะมาก
ตอนนี้ข้อมูลเบื้องต้นของทั้งสองโครงการออกมาบ้างแล้วนะครับ มีหลายคนที่สนใจทั้งสองโครงการเลย บอกว่าน่าจะจองทั้งคู่ แต่ก็มีอีกกลุ่มนึงที่คิดว่าจะจองแค่ที่เดียวพอ เพราะราคาของแต่ละโครงการก็ไม่ได้ถูก Shush Ratchathewi ราคาเริ่มต้น 8.99 ล้านบาท ส่วน Via ARI ราคาเริ่มต้น 7.99 ล้านบาท คำถามที่ผมได้รับทุกวันคือ “เลือกที่ไหนดี?”
คำถามนี้ในมุมนึงก็ตอบยาก เพราะแต่ละคนให้ความสำคัญกับแต่ละเรื่องไม่เท่ากัน แต่อีกมุมนึงก็ตอบไม่ยาก เพราะทั้งสองโครงการถึงดูเผินๆจะมีความคล้ายกัน แต่รายละเอียดไม่เหมือนกันนะครับ เดี๋ยวผมลองแชร์มุมมองให้อ่านกัน
ทำเลที่ตั้ง
Shush Ratchethewi อยู่ห่างจาก BTS ราขเทวี 140 เมตร
Via ARI อยู่ห่างจาก BTS อารีย์ 100 เมตร
ถึงทั้งสองโครงการจะอยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มทั้งคู่ แล้วจริงๆอารีย์กับราชเทวีอยู่ห่างจากกันแค่ 4 สถานี แต่บริบทของทำเลค่อนข้างต่างกันเลยนะ ในมุมมองผม ราชเทวีเป็นทำเลที่มีครบทุกอย่าง เพราะว่าอยู่ห่างจากสยามแค่ป้ายเดียว มีตั้งแต่คอนโด, โรงแรม, สถาบันการศึกษา,สำนักงาน, สถานพยาบาล รวมไปถึงแหล่งชอปปิ้ง เรียกได้ว่าเป็นทำเลเมืองที่แท้ตริง ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าทุกกลุ่ม ไม่ว่าจะเป็นนักเรียน นักศึกษา คนวัยทำงาน นักธุรกิจทั้งไทย และชาวต่างชาติ
ส่วนอารีย์เป็นแหล่งรวม Lifestyle มีร้านอาหารและคาเฟ่ดังๆเยอะมาก มีความฮิปที่ผสมกับ Lifestyle ของคนท้องถิ่น ส่วนตัวผมมองอารีย์เหมือน Covent Garden ที่ลอนดอน เป็นโซนที่มีเสน่ห์มากๆ และมีความอุดมสมบูรณ์ครบ แต่ก็ต้องยอมรับว่ามีความเป็นเมืองน้อยกว่าราชเทวี และอารีย์ไม่มีห้างหรือโรงแรม 5 ดาว แต่ผมก็ชอบอารีย์ที่เป็นแบบนี้นะ ตอนนี้ต่างชาติเริ่มเข้ามาเยอะขึ้น ตอนผมไปเดิน Survey ก็ตามนิติที่ Centric, Vertical และ Noble ReD ก็ได้ข้อมูลตรงกัน แต่น่าจะยังไม่เยอะเท่าโซนราชเทวีแน่ๆ
ในเรื่องทำเลผมว่าแล้วแต่คนชอบเลย คนที่ซื้ออยู่เองส่วนใหญ่จะมีคำตอบในใจอยู่แล้วแหละ ส่วนตัวผมมองว่าราชเทวีว่ามีกลุ่มลูกค้าที่กว้างกว่าอารีย์ครับ
Unit Size and Distribution
Shush Ratchethewi เป็นคอนโด High Rise สูง 32 ชั้น มีจำนวนยูนิต 383 ยูนิต แบ่งออกเป็น
ห้อง Loft เพดานสูง 4.5 เมตร (มีห้องน้ำที่ชั้นลอย) ที่มีทั้งหมด 87%
- 1-Bedroom (M) พื้นที่ใช้สอยประมาณ 41..00 – 41.50 ตารางเมตร
- 1-Bedroom (L) พื้นที่ใช้สอยประมาณ 48.75 – 50.75 ตารางเมตร
- 2-Bedroom พื้นที่ใช้สอยประมาณ 62.50 – 76.00 ตารางเมตร
ห้อง Simplex (ห้องปกติ) มีแค่ 13% แบ่งเป็น
- 1-Bedroom ขนาดประมาณ 31..25 – 57.25 ตารางเมตร
- 2-Bedroom ขนาดประมาณ 60..00 – 89.50 ตารางเมตร
- 3-Bedroom ขนาดประมาณ 97..00 – 117.25 ตารางเมตร
ส่วน Via ARI เป็นคอนโด High Rise สูง 26 ชั้น มีจำนวนยูนิต 114 ยูนิต
- 1-Bedroom ขนาด 45-46 ตารางเมตร
- 2-Bedroom ขนาด 78-118 ตารางเมตร
- 3-Bedroom ขนาด 113-177 ตารางเมตร
- Penthouse ขนาด 292 ตารางเมตร
นอกจาก Unit Type ที่แตกต่างกันแล้ว โดยที่ Shush Ratchathewi เป็นห้อง Loft เพดานสูงเกือบทั้งหมด ส่วน Via Ari เป็นห้องปกติ หลายคนอาจจะยังไม่รู้ว่า Via Ari มีห้อง 1-Bedroom แค่ 24 ห้องทั้งโครงการ ที่เหลือเป็น 2-Bedroom อีก 64 ห้อง, 3-Bedroom 24 ห้อง และ Penthouse อีก 2 ห้อง พูดง่ายๆคือเน้นห้องใหญ่ ส่วน Shush Ratchathewi จะเน้นห้องเล็กครับ
Pricing
Via ARI ราคาเริ่มต้น 7.99 ล้านบาทก็จริง แต่อย่างที่บอกไปว่ามี 1-Bedroom อยู่แค่ 24 ห้องทั้งโครงการ ซึ่งผมเดาว่าราคา 1-Bedroom จะอยู่ที่ 7.99-9.x ล้านบาท หลังจากนั้นก็จะโดดไปเป็น 2-Bedroom ที่ราคา 17.99 ล้านบาทเลยครับ ส่วน Shush Ratchathewi ราคาจะเกาะๆกันอยู่ในช่วง 8.99-11.x ล้าน สำหรับห้อง 1-Bedroom Loft ครับ
Product
อันนี้บอกตรงๆว่ายังเห็นไม่เยอะพอที่จะสรุป แต่ก็เหมือนจะมีความคล้ายกันในภาพรวมที่เน้นความเป็น "Quiet Luxury" ถ้าดูไวๆ Shush จะมีความหรูหรามากกว่า ส่วน Via ARI จะเป็น Aesthetic Collection ที่มาในแนวคิด “Live in a Work of Art” ซึ่งได้รับแรงบันดาลใจมาจากงานศิลปะต่างๆและเรื่องราวใหม่ๆ มาผสมผสามกับชีวิตคนเมือง ข้อนี้ขอติดไว้ก่อนครับ
Investment Opportunity/Potential Growth
Shush Ratchethewi จะมีกลุ่มลูกค้าที่กว้างกว่า แต่รอบๆโครงการก็มีคู่แข่งเยอะเหมือนกัน จุดนึงที่น่าสนใจของโซนราชเทวีคือเรื่อง Occupancy Rate ที่สูงเป็นอันดับต้นๆของประเทศ (จากข้อมูลหลายๆที่) ไม่ว่าจะเป็นคอนโดหรืออาคารสำนักงาน ถ้าเป็น Residential น่าจะเป็นรองแค่สามย่านโซนเดียว
ผมคิดว่า Via ARI จะขายหมดก่อนแบบสบายๆ เนื่องจากมียูนิตน้อยมากๆ แล้วอารีย์แทบไม่มีโครงการใหม่เปิดเลย แถมที่นี่ยังเน้นห้องใหญ่ + Pet Allowed อีกด้วย ผมเลยมองว่า Via ARI มีโอการลงทุนขายใบจองหรือเน้น Capital Gain ได้ดีกว่าครับ เวลาลงทุนอยากให้เพื่อนๆดู Ratio ระหว่าง Demand กับ Supply ไม่ใช้ดู Absolute Demand อย่างเดียว คนอยู่อารีย์เพราะชอบอารีย์มีเยอะ แล้วถ้าเค้าอยากอยู่คอนโดดีๆ มันก็จะมีแค่ Via ARI นั่นแหละครับ
แต่ Shush Ratchathewi น่าจะได้ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) เยอะกว่า ส่วนถ้าใครได้ห้อง 2-Bedroom และ 3-Bedroom Simplex ไปผมว่าขายต่อได้สบายๆ อย่าง 3-Bedroom Simplex ทั้งโครงการมีแค่ 3 ห้อง แล้วในโซนราชเทวีมีห้อง 3-Bedroom น้อยมากๆ ทุกห้องราคาไปไกลมากแล้วด้วย
ทั้งสองทำเลนี้มี Potential Growth ที่น่าสนใจ ผมอาจจะคุ้นเคยกับโซนอารีย์มากเป็นพิเศษเพราะเคยอยู่ The Monument Sanampao มา 2 ปี รู้จักลูกบ้านหลายคน และเข้าใจเหตุผลของลูกบ้านที่เลือกอยู่โซนนี้ หลายๆคนมีกำลังซื้อคอนโดไหนในกรุงเทพก็ได้ แล้วพอเห็นข้อมูลของ Via ARI นี่รู้สึกเลยว่าแสนสิริพัฒนาออกมาตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มนี้มาก ซึ่งก็ไม่แปลกใจเพราะแสนสิริมีข้อมูลลูกค้าที่ The Monument Sanampao และที่ The Line พหลฯ-ประกิพัทธิ์อยู่ จะว่าไป Via ARI นี่ราคาก็ไม่แย่นะ ลองดูราคา Resale ห้องใหญ่ที่ The Line ดูก็ได้
ความ Unique ของอารีย์นี่แหละที่เป็นเสน่ห์ และเป็นโอกาสในการลงทุน เพื่อนๆลงหาข้อมูลค่าเช่าอาคารพาณิชย์ที่อารีย์ดูแล้วน่าจะพอเห็นภาพ ชาวต่างชาติเริ่มคนมองหาที่พักอาศัยในโซนนี้เยอะขึ้นเรื่อยๆ อย่างเพื่อนผมคน Bhutan ที่มาทำงานที่ UN ก็เจาะจงเลยว่าขออยู่อารีย์เท่านั้น ส่วนราชเทวีถ้ารถไฟฟ้าสายสีส้มวิ่งได้ก็จะทำให้แยกนี้เป็น Interchange Station ที่สมบูรณ์
สรุปให้จากข้อมูลเบื้องต้นเท่านี้ก่อนนะครับ ผมเข้าใจว่า Shush จะเปิดขายก่อน เดือนกันยายนน่าจะมีรอบ VVIP ละ มีคนถามมาว่าทำไมสองโครงการนี้ถึงเปิดมาชนกัน? หรือมีการแยกบริษัท/แบรนด์ออกมาขายแข่งกันเหมือนบริษัทอื่นๆหรือเปล่า? ที่เปิดมาชนกันก็เป็นเพราะจังหวะของทั้งสองโครงการมาลงช่วงนี้พอดีครับ ทั้งเรื่องความพร้อม + EIA และแสนสิริก็ไม่ได้แยกทีมมาแข่งกันเองครับ ทุกคนก็ช่วยเหลือกันเหมือนเดิม ทีม PR ก็ Support ทั้งสองโครงการ เซลล์ก็ขายได้ทั้งสองโครงการ
เพื่อนๆสนใจโครงการไหนแชร์กันได้นะครับ ไม่จำเป็นห้องคิดเหมือนกันก็ได้ หรืออยากได้มุมมองด้านไหนก็ถามได้เช่นเดียวกันครับ
