17/05/2023
🔥เทคนิคเลือกที่ดิน🔥
สำหรับนักลงทุนรายย่อยการซื้อที่ดินใจกลางเมืองย่านธุรกิจคงเป็นไปได้ยากเพราะต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล ควรเลือกที่ดินแถบชานเมืองที่มีแนวโน้มว่าจะมีการขยายเมืองออกไปในอนาคต ซึ่งราคาที่ดินย่านชานเมืองยังไม่สูงมากนัก ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนควรศึกษาและหาข้อมูลให้รอบด้านเพื่อประกอบการตัดสินใจเพราะการซื้อที่ดินเป็นการลงทุนเงินจำนวนมากและควรเป็นเงินเย็น และในบางครั้งถ้าหากเลือกผิดที่ดินที่คาดหวังว่าจะทำกำไรอาจไม่เป็นไปอย่างที่หวังก็ได้ ดังนั้นควรใช้เทคนิคในการเลือกซื้อที่ดินเพื่อการลงทุนดังนี้
1. เลือกซื้อที่ดินติดถนน ไม่เลือกที่ดินตาบอด
แน่นอนว่าที่ดินตาบอดราคาจะถูกมาก แต่ถ้าไม่มีทางเข้าออกของตัวเองแล้วใครจะมาซื้อต่อ หรือถ้ามีคนจะซื้อต่อมักจะเป็นเจ้าของที่ดินข้างๆ ที่อยู่ติดกันและแน่นอนว่าราคาอาจโดนกดเพราะรู้อยู่ว่าโอกาสที่คนจะซื้อต่อมีน้อยมาก ดังนั้นจึงไม่ควรเห็นแก่ของถูก ควรเลือกที่ดินที่ติดถนนใหญ่แม้จะมีราคาแพงกว่าแต่ก็มีทางเข้าออกของตัวเองและที่ดินที่ติดถนนใหญ่มีโอกาสที่จะถูกพัฒนาและมีความเจริญมากกว่าที่ดินที่อยู่ห่างไกลถนนใหญ่
2. เลือกซื้อที่ดินอยู่ในแหล่งชุมชนหรืออยู่ใกล้แหล่งชุมชน
สูตรการซื้อที่ดินเปล่าใกล้แหล่งชุมชน สูตร 1 ที่ดินแปลงนั้นต้องตั้งห่างไม่เกิน 48 กิโลเมตรจากจุดศูนย์กลางของแหล่งชุมชนที่มีจำนวนประชากรอาศัยตั้งแต่ 500,000 คนขึ้นไป สูตร 2 ที่ดินแปลงนั้นต้องตั้งห่างไม่เกิน 8 กิโลเมตรจากจุดศูนย์กลางของแหล่งชุมชนที่มีจำนวนประชากรที่อาศัยไม่น้อยกว่า 50,000 คน โดยมีเงื่อนไขว่าทิศทางความเจริญของเมืองจะขยายมาทางที่ดินด้วย (ดูได้จากอัตราการเพิ่มของประชากรในพื้นที่นั้น)
3. เลือกซื้อที่ดินในพื้นที่ที่มีจำกัด
ซึ่งหมายถึงที่ดินที่พร้อมใช้ประโยชน์ได้ทันที เช่น ที่ดินติดถนน, มีสาธารณูโภคน้ำประปาไฟฟ้าเข้าถึง เป็นต้น ส่งผลให้มีการเพิ่มจำนวนของประชาชนที่เข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวทำให้เกิดความต้องการพื้นที่นั้นซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นได้
4. เลือกซื้อที่ดินที่มีโอกาสทำกำไรเท่านั้น
วิธีการคือให้คุณไปสำรวจโครงการสาธารณะประโยชน์ของภาครัฐว่ามีแนวโน้มจะไปพัฒนาไปตามพื้นที่ไหนตรงจุดใด เช่น การก่อสร้างทางรถไฟ รถไฟรางคู่ รถไฟฟ้า ตัดถนนใหม่ ทางด่วน มอเตอร์เวย์ ท่าเรือ นิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น โดยต้องเริ่มมีการก่อสร้างให้เห็นเพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินที่ซื้อนั้นจะสามารถทำกำไรได้ในไม่ช้า ไม่ใช่โดนหลอกจากข่าวลือข่าวลวงต่างๆ ว่าแถวนี้จะมีถนนเส้นใหม่ตัดผ่านให้รีบซื้อ เพราะมีหลายครั้งที่เป็นเพียงแค่ข่าวลือเท่านั้น
5. เลือกซื้อที่ดินจากผังเมือง คุณภาพดิน และสิ่งเเวดล้อม
ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินควรไปศึกษาเลยว่าตามผังเมืองที่ดินนั้น ตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองใด เพื่อประเมินราคาและการใช้ประโยชน์จากที่ดินบริเวณนั้นๆ ได้อย่างเต็มที่และเหมาะสม เนื่องจากพื้นที่แต่ละสีมีกฎหมายจำกัดการก่อสร้างระบุไว้ชัดเจน ดูรายละเอียดผังเมืองจากบทความ “ทำความรู้จักกับ ‘ผังเมือง’ โซนพื้นที่สีต่างๆ ที่นักลงทุนควรรู้” https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/city-planning-color-zones.html เพื่อที่จะได้รู้ว่าการลงทุนในที่ดินแปลงนั้นคุ้มค่าเหมาะขายในเชิงพาณิชย์หรือไม่ รวมถึงต้องดูคุณภาพดินว่าจะช่วยเอื้อประโยชน์ต่อการทำเกษตรกรรมหรือไม่ และควรดูสภาพแวดล้อมรอบที่ดิน เช่น มีมลพิษทางอากาศหรือเปล่า ซึ่งถ้าเป็นแบบนั้นโอกาสที่จะขายที่ดินได้เป็นไปได้ยาก เป็นต้น
นอกจากนี้ต้องไปสำนักงานที่ดินเพื่อตรวจสอบหลักเขตรวมไปถึงภาระติดพัน ศึกษาข้อมูลจากการทางพิเศษและกรมทางหลวงว่าที่ดินนั้นติดแนวเวนคืนหรือไม่ หรืออยู่ในเขตวิทยุสื่อสารการบิน หรือติดต่อการไฟฟ้าเพื่อดูว่าที่ดินแปลงนั้นติดเเนวเดินสายไฟฟ้าเเรงสูงหรือไม่
6. เลือกซื้อที่ดินที่เป็นรูปทรงสี่เหลี่ยม
ที่ดินรูปทรงสี่เหลี่ยมจัตุรัสถือเป็นที่ดินที่มีมูลค่าสูงสุดหรือที่ดินรูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้าที่หน้ากว้างอยู่ติดถนนก็ถือว่าเป็นรูปทรงที่ดินที่ดี เพราะสามารถทำประโยชน์ใช้สอยในพื้นที่ได้มากกว่าที่ดินในรูปทรงอื่นๆ
7. เลือกซื้อที่ดินขนาดไม่เล็กหรือใหญ่จนเกินไป
การซื้อที่ดินขนาดเล็กเพื่อลงทุนไม่สามารถที่จะทำประโยชน์ใช้สอยอะไรได้ต่อในอนาคตจึงไม่ใช่ความคิดที่ดีที่จะซื้อที่ดินขนาดเล็ก ส่วนที่ดินขนาดใหญ่ต้องใช้เงินลงทุนสูงมากทำให้หาผู้ซื้อต่อได้ยากและส่วนมากผู้ซื้อต่อมักจะเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ที่มีอำนาจต่อรองทำให้ราคาซื้อขายอยู่ในกำมือผู้ซื้อมากกว่า แล้วควรซื้อที่ดินขนาดไหนจึงจะดี ที่ดินในเมืองอย่างต่ำควรจะมีขนาดประมาณ 150-200 ตารางวาขึ้นไปเพื่อซื้อต่อไปสร้างคอนโดได้ หรือพื้นที่ขนาด 2 – 3 ไร่ไม่ไกลจากถนนใหญ่มีรถไฟฟ้าผ่านสามารถสร้างสำนักงานหรือโรงแรมได้ หรือที่ดินขนาด 200 – 400 ตารางวาสามารถใช้สร้างคอนโดหรืออพาร์ทเม้นท์ได้และเป็นที่ต้องการของตลาด
อ้างอิง :https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/home-car/buying-vacant-land.html
