Asset X Development

17/07/2024

สร้างไม่ยากเท่ารื้อ
ต้นทุนรื้อตึกจึงอาจถึง 30% ของตึกใหม่.

17/04/2024

เรียนคุณแม่ค้าพ่อค้า ผู้ประกอบการทุกท่านที่ใช้วัสดุเมทัลชีทมุงหลังคาอาคาร หรือเป็นชายคาหน้าร้านก็ตาม หากท่านรู้สึกร้อนนั้นไม่ใช่เรื่องแปลก ถึงจะมีฉนวนแล้วก็ตาม เพราะธรรมชาติของวัสดุเป็นอย่างนั้น คือ มันเป็นโลหะ มันจึงส่งผ่านความร้อนได้ดีเยี่ยมเหมือนกระทะทอดไข่ยังไงยังงั้น เพียงแต่กรณีนี้เตาดันอยู่ด้านบนเหนือศรีษะเรา

ดังนั้นหากท่านอยากเปิดพัดลมให้คลายร้อน ท่านควรเปิดในแนวนอน คือ ให้พัดจากด้านในออกด้านนอก หรือถ้าให้ดีกว่าคือ ดูดเอาอากาศออกไปภายนอกในแนวนอน เพราะอากาศร้อนนั้น ถูกส่งผ่านจากภายนอกเหนือหลังคา แล้วลงมาสะสมอยู่ภายใต้หลังคา ซึ่งโดยปกติอากาศที่มีความร้อนจะลอยขึ้นสูง หรือลอยตัวอยู่ด้านบน (ตรงข้ามกับอากาศที่มีความเย็นกว่าจะลอยลงต่ำ หรือเคลื่อนเข้ามาแทนที่อากาศร้อนที่ลอยขึ้นสูง ซึ่งทำให้เกิดลม) เราจึงควรใช้พัดลมดูดให้อากาศร้อนออกไปด้านนอก ก่อนที่จะพวกมันจะสะสมลงมาถึงคนที่นั่งอยู่ใต้หลังคานั้น ซึ่งเรามักไม่คุ้นกับสิ่งนี้ เพราะดูเหมือนไม่รู้เปิดพัดลมพัดให้ใคร

หรือถ้าทำใจไม่ได้ว่าจะเปิดพัดลมทิ้งไปเปล่าๆ ทำไม ก็ควรเปิดพัดลมแนวนอน ให้พัดจากด้านเย็นกว่าไปด้านร้อนกว่า ก็ยังดี

สิ่งที่ไม่ควรทำ แต่เห็นหลายคนไม่ว่ารายเล็กหรือใหญ่แบบคอมมอลทำ คือ การติดพัดลมเพดาน หากท่านติดพัดลมเพดาน นั่นเท่ากับว่าท่านกำลังดูดความร้อนใต้หลังคาให้ลงมาถึงตัวท่านโดยตรง แทนที่จะปล่อยให้มันลอยนวลอยู่บนนั้น ยิ่งพัดก็ยิ่งร้อน แถมหากมีเตาอยู่ในนั้นอีก คงไม่ต้องบรรยายต่อเลยครับ

03/01/2023

รวบรวมความต้องการ ตั้งงบประมาณ หาผู้ออกแบบที่เหมาะสม ควบคุมการออกแบบให้ตรงตามวัตถุประสงค์ ควบคุมเวลาให้เป็นไปตามแผนงาน หาผู้รับเหมาที่เหมาะสม ทำสัญญาแบ่งงวดให้ยุติธรรม ควบคุมการก่อสร้างให้เป็นไปตามมาตรฐาน แก้ปัญหาระหว่างก่อสร้างด้วยทางออกที่เหมาะสมกับเงื่อนไขทั้งหมด
ทุกโครงการต้องทำงานทั้งหมดนี้ ถ้าท่านไม่อยากปวดหัว ไม่อยากเสี่ยง ..

14/11/2022

... เพราะเด็กๆ เติบโตและเรียนรู้คุณค่าที่จะเสริมส่งชีวิตของพวกเขาจากสภาพแวดล้อม พอๆ กับเรียนรู้จากผู้คน
มีสถาปัตยกรรมมากเหลือเกินที่ส่งผลให้เกิดความเจ็บป่วย มันทำให้ผู้คนรู้สึกป่วยหรือ 'ป่วย' ได้
รูปแบบ รูปทรง พื้นที่ สี เส้น และความสัมพันธ์ระหว่างธาตุนานามากหลายที่รายรอบตัวเรา ไม่เพียงไม่เกื้อหนุนหล่อเลี้ยงเราเท่านั้น แต่มันยังบั่นทอนชีวิตด้วยคุณภาพที่ตายซาก ซึ่งรวมถึงคุณภาพของอากาศ สนามแม่เหล็ก เสียงอึกทึก ...
เมื่อขาดสุนทรียภาพหล่อเลี้ยงจิตใจ มนุษย์ก็จะหันเหไปเติมเต็มอารมณ์ด้วยการเสพทุกสิ่งที่สนองความอยากของตน
ปกติผู้คนส่วนใหญ่ไม่ค่อยมองสิ่งแวดล้อมที่อยู่รอบตัว แต่เรา 'หายใจ' มันเข้าไปในตัวตลอดเวลา
ส่วนใหญ่เราไม่สังเกตสิ่งที่อยู่รอบกาย สิ่งเหล่านี้จึงส่งผลต่อเราโดยที่เราไม่คิดที่จะขัดขืน ในเมื่อสิ่งรอบกายส่วนใหญ่เป็น 'สิ่งแวดล้อมที่มนุษย์สร้างขึ้น' สถาปัตยกรรมจึงส่งผลต่อเราอย่างอเนกอนันต์
NidTaweesak .. เรียบเรียงจาก
Places of the Soul
Architecture and Environmental Design as a Healing Art

30/06/2022

ออกแบบให้เหมาะกับการใช้งาน ชีวิตก็มีความสุขครับ

29/06/2022

ขอย้ำ ... ต้นเหตุของปัญหาการออกแบบก่อสร้างอันดับต้นๆ สำหรับงานขนาดเล็กหรืองานบ้าน
ไม่จำเป็นต้องมีครบทุกคนทั้งหมดนี้ มันเป็นไปไม่ได้ แต่ให้รู้ไว้ว่าต้องมีคนรับหน้าที่แทน เพราะงานไม่ได้หายไปไหน ถ้าข้ามไปไม่ได้ทำ มันจะไปงอกเป็นปัญหาอื่นแทน ให้เตรียมรับความเสี่ยงนั้นครับ 😎

ใครเป็นใครทำอะไรบ้าง
ในงานออกแบบก่อสร้างอาคาร มีใครเกี่ยวข้องบ้าง แต่ละคนมี “มุมมองแตกต่าง” กันอย่างไร ทั้งที่เป็นงานเดียวกัน มีเป้าหมาย (purpose) เดียวกัน
1) “สถาปนิก” มองลักษณะการใช้งาน การใช้ชีวิตของผู้ใช้อาคาร มีพื้นที่และ space ที่พอดีมีความหมาย ความเชื่อมสัมพันธ์ระหว่างห้องต่างๆ และทางเดิน ได้แสงธรรมชาติและการระบายอากาศเพียงพอเหมาะสม ความดูดีมีรสนิยม มีความงามทางสถาปัตยกรรม ทั้งด้านรูปทรง สัดส่วน เส้นสาย แสงเงา และเนื้อที่เว้นว่าง ผู้ใช้อาคารเข้าไปอยู่แล้วมีความสะดวกสบาย มีความสุข
2) “ซินแส” ดูที่ตั้ง ทิศทางของที่ดิน ดูวันตกฟากของเจ้าของและครอบครัว เพื่อหาตำแหน่งของสิ่งต่างๆ ตั้งแต่ ที่ตั้งตัวอาคาร ทางเข้า ประตู หน้าต่าง ห้องน้ำ ชักโครก ห้องครัว บันได ด้วยเชื่อว่าจะเป็นพลังส่งเสริมให้ชีวิตมีความปลอดภัย แข็งแรง เจริญรุ่งเรือง ลูกหลานประสบความสำเร็จในการเรียน การงาน และชีวิต
3) “วิศวกรโครงสร้าง” มองโครงสร้างฐานราก เสา คาน พื้น โครงหลังคา ว่าไม่เล็กไม่ใหญ่เกินไป แข็งแรงปลอดภัยดี เลือกประเภทโครงสร้างให้เหมาะสมพอดีกับแบบสถาปัตย์ ไม่สิ้นเปลืองแบบไร้เหตุผล แต่ก็ปลอดภัยในระยะยาวๆ
4) “วิศวกรงานระบบ” มองความปลอดภัยของระบบไฟฟ้า ประปา สื่อสาร และปรับอากาศ ให้มีน้ำไหลไฟสว่างแอร์เย็นเน็ตแรงถูกสุขอนามัย ออกแบบให้ท่อ สาย เครื่อง ถัง มีขนาดไม่เล็กไม่ใหญ่เกินไป ถูกต้องเหมาะสมตามหลักวิชาการ สามารถใช้งานได้สะดวก มีความสุขแบบยาวๆ ไม่ปวดหัวจุกจิก
5) “ผู้อนุญาตให้ก่อสร้าง” เน้นเรื่องความปลอดภัย สุขอนามัย ทั้งต่อผู้ใช้อาคาร เพื่อนบ้าน และสิ่งแวดล้อม ดูแลให้การออกแบบไม่ต่ำกว่ามาตรฐานตามบทบัญญัติของกฎหมาย
6) “เจ้าของบ้าน” มองประโยชน์ใช้สอยตรงกับความต้องการ มีความสะดวก ความสวยงาม งานเรียบร้อย อยู่แล้วรวย รุ่งเรือง โชคดี มีความสุข ใช้งบประมาณได้เหมาะสมคุ้มค่าในการลงทุน ไม่รอนานเกินเหตุ
7) “ฝ่ายการเงิน” ของเจ้าของบ้านมองว่าต้องใช้เงินทั้งหมดเท่าไร ต้องเตรียมเงินในแต่ละเดือนไว้กี่มากน้อย งานจึงจะราบรื่นได้ไม่สะดุด ไปได้ตลอดรอดฝั่ง ต้องไม่มากไม่น้อยเกินไปจนทำให้ต้องเสียดอกเบี้ยและโอกาสโดยไม่จำเป็น
8 “ผู้รับเหมา” มองความชัดเจนครบถ้วนของแบบก่อสร้าง ระยะเวลาที่เพียงพอกับการจัดการ ได้ค่าจ้างที่เหมาะสม มีข้อมูลเพียงพอให้ทำงบประมาณได้ถูกต้องซึ่งจะทำให้เหลือกำไร มองเห็นขั้นตอน อุปสรรคและความเสี่ยง ดูว่าเจ้าของสามารถจ่ายค่าจ้างได้ตามกำหนดเวลา
9) “Project Manager” หรือ “PM” หรือ “ตัวแทนเจ้าของโครงการ” มองความสำเร็จที่ปลายทาง จึงต้องมองทุกเรื่องที่กล่าวมา ต้องมีความเข้าใจมุมมองของผู้เกี่ยวข้องทุกคน เพราะมีหน้าที่ประสานทุกฝ่ายให้ทำงานสอดประสานกัน เหมือนเป็น conductor ในวง orchestra และเป็นกรรมการตัดสินเมื่อเกิดความขัดแย้ง โดยยึดวัตถุประสงค์ (purpose) ที่เจ้าของโครงการกำหนดเป็นแกนหลักในการขับเคลื่อนให้เป็นไปตามแผน และมีหน้าที่ทำงานให้สำเร็จ
10) "Cost Planner" หรือ "QS" หรือ "นักวางแผนต้นทุน" มองงบประมาณหรือต้นทุนเป็นสิ่งสำคัญ เพราะหากเกินงบหรือบานปลายอาจทำให้โครงการสะดุด ล้ม ไม่สำเร็จได้ จึงเป็นผู้วางงบประมาณตั้งแต่ริเริ่มโครงการไว้อย่างเหมาะสม เป็นไปได้ ใกล้เคียงความเป็นจริงให้มากที่สุด แล้วคอยประเมิน ปรับสัดส่วนงบไปตามขบวนการออกแบบ คอยเตือนว่าสิ่งใดเหมาะหรือไม่เหมาะกับงบที่วางไว้ หรือหากอยากได้จะต้องเพิ่มเท่าไร หรือจะลดอะไรดี เป็นผู้ประเมินราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ ตรวจสอบสัญญา ตลอดจนการจ่ายเงิน ให้มีความเหมาะสม ไม่ต่ำไม่สูงเกินจนเป็นปัญหา นักวางแผนต้นทุนจะช่วย PM ให้สามารถทำงานได้ราบรื่นและสำเร็จ
เมื่อเข้าใจมุมมองของแต่ละคน การเลือกผู้ร่วมงานและการบริหารจัดการการออกแบบก่อสร้างจึงจะเป็นไปได้อย่างถูกต้องราบรื่น
เมื่อมีความขัดแย้งทางความคิดเกิดขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องธรรมดาที่ต้องเกิด และส่วนใหญ่เกิดจากการมองคนละมุมตามข้อจำกัดความรับผิดชอบของแต่ละคน (ข้อจำกัด เช่น กฎหมาย งบประมาณที่ได้รับ ความต้องการของลูกค้า สภาพหน้างาน เป็นต้น)
เรื่องนี้แก้ง่ายๆ ด้วยการพยายามเข้าใจมุมมองข้อจำกัดของคนอื่น แล้วปรับของเราให้ไปเจอกัน โดยเอาประโยชน์และเป้าหมาย (purpose) ของลูกค้าหรือเจ้าของเป็นศูนย์กลาง (customer centric)

25/06/2022

ท่านที่อยากให้การออกแบบเป็นไปตามงบประมาณที่วางไว้ ไม่บานปลายจนเสียเวลา เสียโอกาส และเสียอารมณ์ เชิญทางนี้ครับ

Cost Square ทำอะไร? สำหรับใคร? อย่างไร?

🏆 วางแผนต้นทุนระหว่างออกแบบ (Pre-Con Cost Plan)
🎯 สำหรับเจ้าของโครงการและผู้ออกแบบที่ต้องการทำแบบให้อยู่ในงบประมาณ
🎯 เพื่องานราบรื่นไม่สะดุด ไม่เสียเวลาแก้แบบเพราะจ้างผู้รับเหมาไม่ได้
🎯 สิ่งที่เราทำ
📊 กำหนดราคาขายที่เหมาะสมกับตลาด (พื้นที่ x บาท/ตรม)
📊 กำหนดต้นทุนต่อตารางเมตร โดยมี Breakdown Cost Structure จาก Benchmark
📊 Rough Estimate from Conceptual Drawings
📊 Initial Project Budget
📊 Estimate from Design Develop Drawings
📊 ให้ความเห็นการออกแบบที่เหมาะสมกับงบประมาณ ทั้งด้านสถาปัตย์ โครงสร้าง งานระบบ และวัสดุ
📊 Tender Bill of Quantity (BOQ)
📊 Working Budget

🏆 พัฒนากระบวนการควบคุมต้นทุน (Cost Control Process Development)
🎯 สำหรับองค์กรที่มีปัญหา "เกินงบ" (Cost Overrun)
🎯 ด้วยการวางระบบบริหารต้นทุนเพื่อการเติบโตที่แข็งแรงอย่างยั่งยืน
🎯 สิ่งที่จะได้
💥 ช่วยปลดปล่อยศักยภาพของพนักงานออกมา
💥ช่วยกำจัดความสูญเปล่าและลดงานฟุ่มเฟือยที่ไม่จำเป็น
💥 เพิ่มความคล่องตัวในการทำงาน
💥 ทำให้คุณภาพกับความเร็วไปคู่กัน
💥 สร้างคุณค่าให้แก่ลูกค้าในระยะยาว
💥 ไม่เกินงบ 👉 Cost Square and Limited

12/05/2022

"เกินงบ" หรือ "cost over run" เป็นปัญหาที่นักพัฒนาอสังหาทุกคนต้องเจอ แม้จะทำเสร็จสำเร็จมาหลายโครงการ บริษัทเปิดมาเป็น 10 ปีแล้วก็ยังเจอปัญหาซ้ำซากอยู่ มันเกิดจากอะไร แล้วควรจะแก้อย่างไร
เรื่องที่ต้องเข้าใจก่อนอันดับแรกคือ การควบคุมงบประมาณไม่ใช่เรื่องของคนใดคนหนึ่ง ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และไม่ใช่การทำงานระหว่างขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง แต่เป็นเรื่องของทุกคนทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง และต้องทำในทุกขั้นตอนของการพัฒนาโครงการ
เวลาคุยเรื่องการควบคุมงบหรือการแก้ปัญหางบเกิน แล้วทุกคนหันมาหา "ฝ่ายต้นทุน" กันหมด ให้รู้ไว้เลยว่าคุณจะไม่มีวันแก้ไขปัญหานี้ได้แบบ "ยั่งยืน" และคงต้องแก้ปัญหารายวันกันไปเรื่อยๆ
ยกตัวอย่างเช่น ฝ่ายก่อสร้างบอก "งบไม่พอ" เสร็จแล้วก็นั่งรอเหมือนหมดหน้าที่ โดยที่ไม่รู้ไม่หาว่าสาเหตุเกิดจากอะไร และที่สำคัญคือ ไม่รู้ไม่หาด้วยว่า "เราต้องการอีกกี่บาท" ถึงจะเพียงพอที่จะทำให้บรรลุเป้าหมายได้ เพราะคิดว่าตนมีหน้าที่คุมงานก่อสร้างอย่างเดียวและนั่นคือปัญหาของฝ่ายต้นทุน
อีกตัวอย่างคือ ฝ่ายแบบที่ไม่เคยสนใจว่าแบบที่ตนเองทำนั้นอยู่ในงบประมาณหรือไม่ โครงสร้างจะพิศดารขนาดไหน การก่อสร้างจะยากอย่างไร วัสดุก็ไม่เลือกเพราะคิดว่าเป็นหน้าที่ของฝ่ายจัดซื้อ การตลาด และต้นทุน
จาก 2 ตัวอย่างข้างต้น จะเห็นได้ว่าต้นเหตุของปัญหาไม่ได้อยู่ที่คนใดคนหนึ่ง แต่อยู่ที่
1. ความชัดเจนในขอบเขตการทำงานและความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย (Role & Responsibility) ผมเรียกสั้นๆ ว่า "ระบบ" ซึ่งองค์กรได้จัดทำไว้หรือไม่ ทำแล้วให้ความสำคัญแค่ไหน ปรับปรุงแก้ไขครั้งล่าสุดเมื่อไหร่
2. วัฒนธรรมองค์กรได้ส่งเสริมให้พนักงานเอาผลประโยชน์ขององค์กรเป็นที่ตั้งหรือไม่ ผมเรียกว่าความ "Royalty"
ข้อแรกเกี่ยวกับระบบการทำงานขององค์กร ข้อหลังคือความรับผิดชอบส่วนบุคคลในฐานะ "ลูกจ้างมืออาชีพ" และความสัมพันธ์ระหว่างพนักงานกับองค์กร
ผมเติบโตมาจากบริษัทญี่ปุ่นระดับแนวหน้า หลายคนเข้าใจว่าญี่ปุ่นมีระบบดี งานจึงออกมาดี สมัยนี้อาจจะใช่ แต่เมื่อก่อนไม่ใช่เลย .. ญี่ปุ่นที่ผมเจอเขาไม่ได้เอาระบบมาด้วย เพียงแต่คนญี่ปุ่นมีความรับผิดชอบสูงมาก รวมถึงความจงรักภักดีต่อเจ้านายและองค์กรด้วย ไม่ว่าจะเกิดปัญหาใด เขาจะมองไปที่ผลลัพธ์ก่อนว่ามีผมกระทบกับใครบ้าง แล้วจัดการมันโดยไม่รอหรือมัวถามหาว่า "หน้าที่ใคร" เรียกว่าทำงานกันแบบ "ใครไม่ทำฉันทำเอง"
ในขณะที่องค์กรเองก็เห็นและให้ความสำคัญกับความรับผิดชอบดังกล่าว จึงมีการให้คุณให้โทษไปตามความจริงเหล่านั้น พนักงานก็รู้สึกดีต่อองค์กร
อีก 2 องค์กรถัดมาที่ผมเคยผ่าน ก็ให้ความสำคัญกับ "ระบบ" มากถึงมากที่สุด ถึงขนาดมี "Bible" เป็นของตัวเอง แน่นอนว่าทั้ง 2 องค์กรอาจจะมีปัญหาระดับตัวบุคคลบ้าง แต่ปัญหาระหว่างแผนกแทบไม่มี จึงสามารถทำงานลุล่วงได้ตามเป้าหมายเกือบ 100%
1 ใน 2 องค์กรนั้นมีทั้งระบบและความ royalty จึงเป็นองค์กรที่ทำงานได้ราบรื่น ไม่เร่งรีบ ออกจะน่าเบื่อไปหน่อยด้วยซ้ำ
การควบคุมงบประมาณไม่ใช่เรื่องของคนใดคนหนึ่ง ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และไม่ใช่การทำงานเพียงขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง แต่เป็นเรื่องที่ต้องช่วยกันคิดช่วยกันทำ เริ่มตั้งแต่
1. ฝ่ายต้นทุนที่สร้าง "งบประมาณตั้งต้น" ขึ้นมา ซึ่งเปรียบเหมือน "แผนแม่บท" จึงต้องมีความแม่นยำ ถูกต้อง สมเหตุสมผล ด้วยการมีตัวเลขอ้างอิงจากโครงการเดิมที่คล้ายๆ กันหลายๆ โครงการ (benchmark) ซึ่งได้จากการเก็บข้อมูลโครงการที่เสร็จไปแล้ว นำมาวิเคราะห์ (cost analysis) ให้เข้าใจ "โครงสร้างของต้นทุน" และวิเคราะห์ปัญหาที่เคยเกิดขึ้น
2. ฝ่ายออกแบบต้องเข้าใจโครงสร้างต้นทุน เพื่อออกแบบให้สอดคล้องกับงบประมาณ ฝ่ายออกแบบต้องควบคุมการออกแบบทุกระบบ (สถาปัตย์ โครงสร้าง งานระบบ แสงเสียง จัดสวน ฯลฯ) ให้ไม่ขัดแย้งกัน โดยเฉพาะในเรื่องที่มีผลต่อการขาย
3. ฝ่ายประมาณราคาหรือฝ่ายทำ "BOQ" ซึ่งเปรียบเหมือน "แผนปฏิบัติการอย่างละเอียด" ต้องทำด้วยประสบการณ์ที่มากพอ ที่จะไม่ให้หลุดรอดไปได้แม้แต่รายการเดียว การประมาณราคาต้องทำควบคู่กับการออกแบบมาตั้งแต่แนวความคิดจนถึงแบบก่อสร้าง เพื่อยืนยันในทุกขั้นของการพัฒนาแบบว่าสอดคล้องกับงบประมาณตั้งต้นหรือไม่ ถ้าแบบไม่ชัดเจนก็ต้องอาศัยการประเมินที่มีความเข้าใจแนวความคิดการออกแบบอย่างชำนาญ ราคาต่อหน่วยต้องอัปเดท สมเหตุสมผล มีที่มาที่ไป
4. ฝ่ายจัดซื้อต้องรู้งบประมาณของรายการนั้นๆ ก่อนที่จะซื้อ เพื่อไม่ให้มีการซื้อของที่เกินงบโดยไม่รู้ตัว บางรายการที่แตกย่อยจากรายการใหญ่เป็นหลายรายการ ก็ต้องแตกงบประมาณออกก่อนด้วย "เพื่อให้รู้ว่าเงินที่เหลือจะยังพอสำหรับของที่ยังไม่ได้ซื้อ" และต้องทำบัญชีรายงานสถานะการใช้งบประมาณตลอดเวลา เพื่อให้รู้ว่าการจัดซื้อดำเนินการไปกี่เปอร์เซนต์แล้ว และเกินงบหรือต่ำกว่างบที่รายการใดบ้าง ผลรวมเป็นอย่างไร
5. ฝ่ายก่อสร้างต้องเป็น "เจ้าภาพ" ในทุกกรณีสำหรับช่วงก่อสร้าง จึงต้องตรวจสอบแบบทุกระบบและ BOQ ก่อนที่จะเริ่มงาน ให้มั่นใจว่าไม่ขัดแย้งกันและถูกต้องตามที่ฝ่ายขายคุยกับลูกค้าไว้ ต้องมีส่วนร่วมกับฝ่ายจัดซื้อในการตัดสินเลือกหรือไม่เลือกผู้รับเหมาและ supplier หากเกินงบต้องบริหารจัดการโยกย้าย หาวัสดุทดแทน value engineering (VE) ร่วมกับฝ่ายแบบและฝ่ายจัดซื้อ
"เกินงบ" หรือ "cost over run" จะไม่เป็นปัญหาอีกต่อไปหากผู้บริหาร "เชื่อในระบบ" และ "มีวินัย" (disipline) ของการเดินตาม "แผน" ที่วางเอาไว้ด้วยความแม่นยำ

19/04/2022

อาคารที่เรียกว่า "ตลาดสด" ควรจะเป็นแบบไหน ต้องคิดถึงเรื่องอะไรบ้าง แล้วสิ่งเหล่านั้นจะมีผลต่อความเจริญรุ่งเรืองของกิจการหรือไม่
เวลาผมไปตลาดสดดีๆ ที่คนเยอะๆ แม่ค้ายิ้มๆ ผมจะสังเกตุดูเสมอว่ามีอะไรเป็นปัจจัยให้เป็นอย่างนั้นได้บ้าง แล้วลองเทียบกับที่ๆ เหงาๆ ร้างๆ เราจะเห็นความแตกต่างด้านการออกแบบอาคาร รวมถึงการเดินรถ ที่จอดรถ ได้ค่อนข้างชัด
กรณีนี้อาจรวมไปถึง "คอมมูนิตี้มอล" ด้วย
ตลาดสดแห่งนี้ไม่ใช่แค่อาคารกว้างๆ ที่ใส่คนได้เยอะๆ และเปิดโล่งๆ เท่านั้น แต่มีการออกแบบที่ดีโดย "คำนึงถึงผู้ใช้งาน" อย่างเห็นได้ชัด ทำให้ผู้ใช้อาคาร ทั้งพ่อค้าแม่ขาย พ่อบ้านแม่บ้านที่เป็นผู้ซื้อ คนงานทุกระดับที่ทำงานอยู่ในนั้น รู้สึกสบาย ไม่ร้อน หายใจสะดวก สะอาด ไม่รู้สึกอึดอัดแม้แต่น้อย ทั้งๆ ที่อากาศภายนอกร้อนมาก อะไรทำให้เป็นอย่างนั้น
สิ่งแรกที่ผมเห็นคือ "เพดานสูงทรงโค้ง" แบบหัวลำโพง โดยมีลูกหมุนอยู่ด้านบนสุดคอยไล่อากาศออก หลักการคือ "ความร้อนลอยตัวขึ้นสูง ความเย็นเข้ามาแทนที่" อันนี้เราเรียนกันมาตั้งแต่มอต้นเนอะ ซึ่งตรงข้ามกับการติด "พัดลมเพดานขนาดยักษ์" เพราะนั้นคือการพาลมร้อนจากใต้หลังคาลงมาข้างล่าง นี่เป็นความเข้าใจผิดของคนทั่วไปมากๆ
เมื่ออากาศร้อนมีที่ออกแล้ว ก็ต้องมีช่องให้อากาศเย็นจากด้านล่างเข้ามา ซึ่งที่นี่ทำเป็นบานเกร็ด จึงเกิดอากาศหมุนเวียนถ่ายเทแบบ "อัตโนมัติ" ทำงานโดยธรรมชาติ ทำให้รู้สึกสบายไม่อึดอัด และบางครั้งถ้าคนเข้ามาซื้อขายกันมากๆ และอากาศร้อนมากๆ ที่นี่ยังมีพัดลมที่ระดับผนังบานเกร็ดช่วยเร่งระบายถ่ายเทอากาศอีกแรงด้วย
ความร้อนออกได้ ความเย็นเข้าได้แล้ว ยังกันความร้อนมหาศาลไม่ให้เข้ามาจากหลังคาอีกด้วยฉนวนหนา 2 นิ้ว ฉนวนนี้กันได้ทั้งความร้อนและเสียงฝนกระทบหลังคาเมทัลชีทในระดับหนึ่ง อาจไม่ทั้งหมด
"แสงสว่าง" ทำให้ตลาดดูสดใส มีชีวิต สะอาดตา ของดูน่าซื้อ ที่นี่จึงใส่แผ่นหลังคาโปร่งแสงเป็นช่วงๆ แบบไม่กลัวร้อน ไม่ต้องสาดไฟแบบซุบเปอร์ จึงประหยัดไฟไปได้มาก
ถ้าจะใส่พัดลมก็ใส่พัดลมโคจรด้านข้าง เป็นการทำให้อากาศเคลื่อนไหวไม่หยุดนิ่งอีกทางหนึ่ง ถึงอุณหภูมิ 30°C แต่มีอากาศถ่ายเทเคลื่อนไหว ก็ยังสบายไม่อึดอัดเหมือนอุณหภูมิ 28°C ที่อากาศนิ่งสนิท
วันนั้นอากาศภายนอกไม่ต่ำกว่า 36°C แต่ภายในน่าจะอยู่ประมาณ 29-31°C พร้อมอากาศถ่ายเทเคลื่อนไหวจากล่างขึ้นบน ทุกคนที่ใช้งานในอาคารนี้จึงรู้สึกสบาย สุขภาพดี อารมณ์ดี และมีความสุข เพราะขายของได้ทุกวัน
•••
●• นำเสนอรูปแบบการพัฒนาที่ดินที่เป็นไปได้ และดำเนินการให้ด้วยแนวทางที่มีหลักการอย่างสมเหตุสมผล เพื่อความสำเร็จของเจ้าของโครงการ ด้วยต้นทุนที่เหมาะสม มีความเสี่ยงที่น้อยที่สุด ด้วยความมุ่งมั่นอยากเห็นผู้พัฒนาที่ดินรายเล็กประสบความสำเร็จด้วยโครงการที่ดีมีคุณภาพ
●• ปรึกษาฟรีสำหรับการเริ่มโครงการใหม่

14/04/2022

ผมเคยมีส่วนร่วมในการคิดริเริ่มหาทางทำโครงการโรงแรมชั้นประหยัด สาขาละไม่เกิน 79 ห้อง ต้องมีลิฟท์ มีที่จอดรถมากกว่าห้อง ขายไม่เกินคืนละ 500 บาท ต้นทุนจึงต้องไม่เกินห้องละ 4 แสนบาท และใช้เวลาสร้างไม่เกิน 10 เดือน มีเป้าหมายจะสร้างให้ครบทุกจังหวัดในไทย โดยให้มีแบรนที่โดดเด่นชัดเจน มีมาตรฐานห้องและบริการแบบเดียวกันทุกที่ คล้าย 7-11
เป็นโจทย์หินที่ทีมต้องศึกษาจาก "ป้าสวย" ว่าแกใช้ต้นทุนเท่าไร มีบานปลายทั้งต้นทุนและเวลาจากจุดไหนเรื่องอะไรบ้าง ...
ป้าสวยมีที่ดินไร่กว่า อยากทำอพาร์ทเม้นต์ไว้ให้เป็นรายได้ในวัยเกษียน จึงเริ่มคิดว่าจะสร้างสัก 4 ชั้น จะได้ไม่ต้องมีลิฟท์ ขนาดห้อง 4×8 เมตร มีทางเดินเป็นระเบียงหน้าห้อง บันได้กว้าง 2 เมตร รวมๆ ก็จะได้สักชั้นละ 8 ห้อง × 4 ชั้นก็ได้สัก 32 ห้อง ดูน้อยไปหน่อยแต่ทำไงได้!! ส่วนที่ดินที่เหลือก็ให้เป็นที่จอดรถ น่าจะได้สัก 15-20 คัน
จากนั้นก็เดินไปหาลุงหนุ่มซึ่งเป็นผู้รับเหมาที่เพื่อนแนะนำมาอีกที แจ้งความจำนงบอกความคิด ให้ช่วยเขียนแบบขออนุญาตก่อสร้าง ผ่านไป 3 สัปดาห์ก็ได้แบบมา ลุงหนุ่มบอกเหมาๆ ให้ 18 ล้านละกัน ป้าสวยบอกแพงเกิ้นน ลดหน่อยได้รึเปล่า ฉันคิดว่าสัก 15 ล้าน ลุงหนุ่มคิดแป๊บนึง "คนล่ะครึ่งละกัน ลดได้แค่ 16ล้านห้า แต่ป้าซื้อกระเบื้องกะสุขภัณฑ์เองนะ เพราะฉันไม่รู้ว่าป้าอยากได้รุ่นอะไร รวมทั้งพวกปลั๊กสวิชดวงโคมด้วย" ป้าสวยคำนวนแล้วน่าจะเอาอยู่ ไม่เกินล้านห้าแน่ กระเบื้องดีๆ ลดราคามีเต็มไปหมด ป้าสวยยิ้มและตอบตกลง
ช่วงแรกงานโครงสร้างก็เร็วดี ผ่านไป 6 เดือนก็เริ่มช้า งานก่ออิฐก็เพิ่งเริ่มด้วยคนงาน 2-3 คน ท่อยังไม่มีสักเส้น อย่างนี้เมื่อไรจะเสร็จ สุขภัณฑ์กระเบื้องก็ซื้อมากองเต็มไปหมดแล้ว
ผ่านไปอีก 8 เดือน งานใกล้เสร็จละ แต่ทำไมถนนกะที่จอดรถถึงยังเป็นดินอยู่นะ รั้วก็ไม่ทำซะที .. ป้าสวยถามลุงหนุ่ม จึงเกิดความดันขึ้นปรอทแตกทันที .. "ถนนกะรั้วยังไม่รวมครับ เพราะไม่รู้ว่าป้าอยากได้แบบไหน ป้าบอกมาเลยเดี๋ยวจะตีราคาให้" งานนี้ป้าต้องยอมจ่ายเพิ่มอีกล้านสี่ และยืดเวลาไปอีก 3 เดือน
เสร็จงานนี้ป้าสวยลงทุนไปทั้งหมด 18 ล้านห้า ตกห้องละเกือบ 6 แสน จากที่คิดว่าจะลงทุนไม่เกิน 15 ล้าน (ห้องละ 4 แสนกว่า) สรุปบานปลายไป 23% ใช้เวลาไป 17 เดือน จึงจะเริ่มให้คนเช่าได้
เราพบว่าสิ่งที่ป้าสวยควรทำคือ
+ ห้องขนาด 20 ตารางเมตรก็เพียงพอแล้วสำหรับลูกค้าที่ใช้ (ซุกหัว) นอนอย่างเดียว
+ ตู้เสื้อผ้าไม่จำเป็น
+ ทางเดินตรงกลางที่มีห้องสองด้านต้นทุนถูกกว่าทางเดินแบบระเบียงมาก
+ หน้าต่างไม่ต้องใหญ่เพราะแพงกว่าผนังก่ออิฐฉาบปูน
+ ลงทุนงานระบบน้ำไฟให้ดีๆ เพื่อไม่ต้องปวดหัวและขาดรายได้ในระยะยาว
+ ทำแบบก่อสร้างและรายการวัสดุ (BOQ) ให้ครบถ้วนชัดเจนโดยบุคคลที่ไม่ใช่ผู้รับเหมา
+ แบ่งสิ่งที่ต้องซื้อเองกับสิ่งที่ให้ผู้รับเหมาทำให้ชัดเจน
+ คิดไว้ก่อนว่าสิ่งที่เหลือจะให้ใครทำ ด้วยงบเท่าไร
+ ทำแผนงานให้ละเอียด เพื่อใช้บริหารผู้รับเหมาและการซื้อของของเรา จะได้รู้ทันทีเมื่อล่าช้าและหาทางแก้ไข
+ มีรายละเอียดอีกมากอาจพูดได้เป็นวัน
เราทำสำเร็จได้โดยไม่ง่ายนัก แต่พอผ่านไป 2-3 สาขา ที่เหลือก็แทบจะหลับตาทำแล้ว ปัจจุบันโรงแรมนี้มีมากกว่า 40 สาขาในประเทศไทย
ถ้าป้าสวยได้อ่านแล้วอยากทำอพาร์ทเม้นต์หลังที่สอง ป้าคงทำได้ไม่เกิน 15 ล้านตามความตั้งใจแน่นอน
Cr. ภาพจาก pinterest
•••
●• นำเสนอรูปแบบการพัฒนาที่ดินที่เป็นไปได้ และดำเนินการให้ด้วยแนวทางที่มีหลักการอย่างสมเหตุสมผล เพื่อความสำเร็จของเจ้าของโครงการ ด้วยต้นทุนที่เหมาะสม มีความเสี่ยงที่น้อยที่สุด ด้วยความมุ่งมั่นอยากเห็นผู้พัฒนาที่ดินรายเล็กประสบความสำเร็จด้วยโครงการที่ดีมีคุณภาพ
●• ปรึกษาฟรีสำหรับการเริ่มโครงการใหม่

03/03/2022

การลงทุน (หรือการเก็งกำไรก็ตาม) ในยุคเปลี่ยนผ่านสู่ยุคดิจิตอลและในสภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ ที่ดูเหมือนกำลังเกิดขึ้นและดำเนินไปพร้อมๆ กัน อาจไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับคนที่ยังมี “ประสบการณ์น้อย” ที่ยังต้องลองผิดลองถูก และยัง “ตุ้มๆ ต่ำๆ” ทุกครั้งที่ตัดสินใจ แต่อาจเป็นเรื่องไม่ยากนักสำหรับผู้ที่ “มีประสบการณ์” การลงทุนมาอย่างยาวนาน “มากกว่า 25 ปี” หรือก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง ... “ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ” อาจเป็นคำขวัญประจำใจของเขาเหล่านั้น เพราะพวกเขาผ่านความเจ็บปวด เรียนรู้ รักษาหาย เติบโต จนแข็งแรงกว่าเดิมมาแล้ว จนเรียกได้ว่ารู้จักสภาวะแบบนั้นดี ยิ่งไปกว่านั้นอาจจะกำลังรอคอยอยู่ด้วยซ้ำ
การลงทุนมีหลายรูปแบบมานานแล้ว แต่ทุกวันนี้การลงทุนเกือบทุกรูปแบบสามารถทำได้อย่างง่ายดายกว่าแต่ก่อนมาก ทั้งยังมีรูปแบบใหม่ๆ เพิ่มขึ้น รวมทั้งการข่าว การโฆษณา การชวนเชื่อ การชี้นำจาก "กูรู้" ทั้งหลายก็มีมากแบบที่ไม่เคยมีมาก่อนจนแทบไม่รู้จะฟังใคร แต่ก็ยังพอมี “ที่ปรึกษา” การลงทุนดีๆ คอยให้คำแนะนำอยู่บ้าง จึงไม่แปลกที่ในยุคนี้เราจะ “เห็นโอกาสในวิกฤต” อย่างไม่ยากนัก ทำให้เราอยากจะทดลองลงทุนไปซะทุกอย่าง ซึ่งถือเป็นความได้เปรียบและโอกาสที่ดีของคนในยุคนี้ แต่การลงทุนที่กล่าวมาส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในภาคที่ไม่ใช่การผลิตจริง หรือที่เรียกว่า “ภาคการเงิน” (Financial Sector) เช่น กองทุน ตลาดหุ้น ทอง คลิปโต อัตราแลกเปลี่ยน ที่ดิน บ้านหรือคอนโดพร้อมอยู่ เป็นต้น
การลงทุน “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” เพื่อขาย เพื่อเช่า หรือจะเพื่อสร้างรายได้ประจำก็ดี เป็นการลงทุนที่แตกต่างกันมาก เพราะเราต้องลงมือ “ผลิตสินค้า” นั้นด้วยตัวเอง ขายเอง เป็นการลงทุนในภาคการผลิตจริง (Real Sector) ซึ่งมีเทคนิค หลักการ ขั้นตอน “ชั้นเชิง” มีผู้เกี่ยวข้อง และปัญหามากมาย “ความเชี่ยวชาญ” จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการป้องกันปัญหาและเอาตัวรอดไม่ว่าจะอยู่ในสภาวะปกติหรือในวิกฤต หากเราเห็นโอกาสในการลงทุนแต่ไม่ใช่สิ่งที่ถนัด ยังรู้น้อย ผ่านภาคปฎิบัติมาน้อย สิ่งที่ต้องทำอย่างแรกคือมองหา “ที่ปรึกษา” ที่มีประสบการณ์อันยาวนาน เหมือนที่ปรึกษาทางการเงินการลงทุนฉันใดฉันนั้น ที่ปรึกษาสามารถชี้ทาง ชี้โอกาสและปัญหา ให้เรา “รู้ก่อนตัดสินใจ” หรือจะให้ช่วยบริหารจัดการ ดำเนินการทุกอย่าง “แทนเรา” ไปเลยก็ยิ่งดี เราจะได้ไม่ต้องไป “คลุกวงใน” ซึ่งจะทำให้เรามองเห็นและควบคุม “ภาพใหญ่” ได้ดีกว่า การมีข้อมูลเชิงวิเคราะห์ที่ดีสมเหตุสมผลก่อนตัดสินใจใดๆ ก็จะทำให้การลงทุนนั้นเป็นไปอย่าง "สบายใจ" นอนหลับได้อย่างมีความสุข การลงทุนก็จะเป็นเรื่องตื่นเต้นท้าทายที่สนุก และหัวใจเราจะพองโตเมื่อสามารถปิดโครงการได้ตามเป้าหมาย
#ภาพไม่เกี่ยวกับเรื่อง
•••
●• นำเสนอรูปแบบการพัฒนาที่ดินที่เป็นไปได้ และดำเนินการให้ด้วยแนวทางที่มีหลักการอย่างสมเหตุสมผล เพื่อความสำเร็จของเจ้าของโครงการ ด้วยต้นทุนที่เหมาะสม มีความเสี่ยงที่น้อยที่สุด ด้วยความมุ่งมั่นอยากเห็นผู้พัฒนาที่ดินรายเล็กประสบความสำเร็จด้วยโครงการที่ดีมีคุณภาพ
●• ปรึกษาฟรีสำหรับการเริ่มโครงการใหม่
•