ที่ดินสวย ทำเลดี จังหวัดเลย

23/11/2024

#สรุปค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหา

1. ค่าธรรมเนียมการโอน เรทปกติคิดที่ 2%ของราคาประเมินที่ดิน(กรมธนารักษ์)
***ไม่ใช่ราคาซื้อขายนะจ๊ะ***

เช่น ซื้อขาย 5 ล้าน ราคาประเมินที่ดิน 2 ล้าน เวลาเสียค่าธรรมเนียมในการโอน
= 2%ของ 2 ล้าน = 40,000 บาท

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3%ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน (เอาราคาตัวที่สูงกว่า) ซึ่งเดี๋ยวนี้ดูที่กู้ธนาคารยึดเป็นราคาซื้อชาย (กรณีกู้สินเชื่อ)

เช่น ซื้อขาย 5 ล้าน ราคาประเมินที่ดิน 2 ล้าน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3.3%ของ 5 ล้าน = 165,000 บาท

***กรณีที่จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะมี 2 กรณี
1. มีชื่อกรรมสิทธิ์หลังโฉนดไม่ถึง 5 ปี
2. มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี (กรณีที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง)

แต่ถ้าไม่เสียธุรกิจเฉพาะจะเสียอากรแสตมป์แทนที่ 0.5% นั่นคือ ต้องมีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปีขึ้นไป หรือมีชื่อหลังโฉนด 5 ปีขึ้นไป

เช่น ซื้อขาย 5 ล้าน ราคาประเมินที่ดิน 2 ล้าน
อากรแสตมป์ = 0.5%ของ 5 ล้าน = 25,000 บาท

และภาษีตัวสุดท้ายคือ
3. ภาษีรายได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
ตัวนี้ยืนยันว่าคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดินนะจ๊ะ

***กรณีที่จะเสียภาษีธรกิจเฉพาะมี 2 กรณี
1. มีชื่อกรรมสิทธิ์หลังโฉนดไม่ถึง 5 ปี
2. มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี (กรณีที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง)

แต่ถ้าไม่เสียธุรกิจเฉพาะจะเสียอากแสตมป์แทนที่ 0.5% นั่นคือ ต้องมีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปีขึ้นไป หรือมีชื่อหลังโฉนด 5 ปีขึ้นไป

และภาษีตัวสุดท้ายคือ
3. ภาษีรายได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
ตัวนี้ยืนยันว่าคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดินนะจ๊ะ
(ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง) หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง และคิดแบบขั้นบันได

***ทำให้ภาษีรายได้จะไม่ได้สูงมากไม่ต้องต๊ก
ใจ****

หวังว่าคลิปนี้จะเป็นประโยชน์ต่อคนฟัง
ถ้าชอบก็เซฟหรือแชร์ถ้าถึง 3000 แชร์ครูส้มจะมาไลฟ์สอนคำนวณแบบละเอียด (เหมือนเจ้าหน้าที่ที่ที่ดินคิดให้เลย)

#ค่าโอน #ภาษี #อสังหาริมทรัพย์ #ครูส้มส้มสอนอสังหาและการเงิน #ครูส้มสอนการเงินเเละอสังหาริมทรัพย์ #อสังหา100ล้าน

27/04/2024

📑 #โฉนดที่ดิน บอกอะไรเราบ้าง❓

#เวลาเราดูโฉนดที่ดิน ความหมายของแต่ละจุดคืออะไรบอกอะไรเราบ้าง ส่วนประกอบที่สำคัญอยู่ตรงไหน เราไปดูกันนะคะ

มาเริ่มจาก
❇️หมายเลข 1
ตรงนี้แสดงประเภทโฉนด ว่าเป็นประเภท นส4,นส4ก,นส4ข นส4ค หรือ นส4จ

❇️หมายเลข 2
ประทับตราสีแดง ตัวจะเล็กๆหน่อย จะแสดงว่า โฉนด แปลงนี้ แยกมาจาก โฉนดแปลงหลัก เลขที่ อะไร

❇️หมายเลข 3
แสดงตำแหน่งที่ดินแปลงนี้ ว่า เป็นโฉนดเลขที่อะไร ตัวอย่างแปลงนี้ โฉนดเลขที่ 97341 ที่ดิน ตั้งอยู่ ตำบล บ้านนา อำเภอ แกลง จังหวัดระยอง

❇️หมายเลข 4
ชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ด้านหน้าโฉนด คือ #ชื่อผู้ที่ได้รับโฉนดเป็นคนแรก อาจจะใช่ หรือ ไม่ใช่ เจ้าของปัจจุบัน ก็ได้ เป็นเพียง บอกว่า ผู้ได้รับโฉนด คนแรกเท่านั้น

❇️หมายเลข 5
แสดงมาตราส่วน อาจเป็น
1:1000,1:2000,1:4000 หมายถึง ถ้าวัดในโฉนด ด้วยไม้บรรทัด ทั่วไป 1 ซม เท่ากับของจริง 1000 ซม หรือ 10 เมตร นั่นเอง ( มาตราส่วน 1:1000)

❇️หมายเลข 6
แสดงจำนวน เนื้อที่ดิน หน่วย ไร่-งาน-ตรวา แต่เป็น เนื้อที่ตอนได้รับโฉนด แต่ถ้าจะตรวจสอบเนื้อที่จริง ตะต้องดูด้านหลังโฉนดด้วย เพราหากมีการ ขาย แบ่งแปลง หรือหักเป็นทางสาธารณะ หรือภาระจำยอม หรือสิทธิเก็บกิน เนื้อที่ไม่เท่าเดิม และจะมีรายละเอียดอยู่ด้านหลัง

❇️หมายเลข 7
แสดงทิศ ตำแหน่งที่ดิน ซึ่งโฉนด ทุกใบ รูปที่ดิน จะชี้ไปที่ ทิศเหนือ ขึ้นบน เท่านั้น

❇️หมายเลข 8
แสดงแผนผัง รูปแปลง ว่าที่ดินเรามีลักษณะ อย่างไร ติดทางสาธารนะ หรือไม่ ข้างเคียง ติดต่อกับ เลขที่ดิน อะไร ในแผนผังจะบอก
8.1 เลขที่ดิน ต้องตรงกับ ระวาง กรมที่ดิน
8.2 เลขที่ดินข้างเคียง ที่ติดต่อกัน
8.3 เลขหมุดที่ดิน ต้องตรงกับหมุดที่ปักอยู่แต่ละจุดในที่ดินจริง
และอีกด้านที่สำคัญ คือทางสาธารณะประโยชน์

❇️หมายเลข 9
แสดงวันที่ออกโฉนดแปลงนี้ ว่าออกมาเมื่อ วันที่ เดือน ปี

❇️หมายเลข 10
ลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดิน พร้อมประทับตรากรมที่ดิน

❇️หมายเลข 11
รหัส แบบพิมพ์ ที่ออกจากโรงพิมพ์โฉนด เพื่อใช้สำหรับ Run จำนวนโฉนด ที่ถูกเบิกไปเขียนโฉนด

🙏ขอบคุณ:เจ้าของข้อมูล

27/04/2024

ขายสวนยางพาราพร้อมกรีดจำนวน 29ไร่
ยาง จำนวน2,700ต้น
ราคา1,000,000 บาท
(ที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์)
ไม่ต้องปลูกให้ลำบากในการดูแล ซื้อปุ๊บทำเงินได้ทันที

🌳พิกัดแปลงอยู่ บ้านปากปัด ต.ห้วยพิชัย
อ.ปากชม จ.เลย รถยนต์ขึ้นได้ ที่ดินอยู่ติดถนน

📲สนใจติดต่อ098-6411474 จิ๊บ

28/02/2024

ซื้อ-ขายบ้าน? ค่าโอนเป็นหน้าที่ของใคร⁉️🏡

เวลาที่มีการซื้อ-ขายอสังหาฯ
ชอบมีคำถามว่าใครจะเป็นคนออกค่าธรรมเนียม
ในเเต่ละส่วนกันบ้าง ?
.
บ้างก็บอกคนขาย
บ้างก็บอกคนซื้อ
บ้างก็คนละครึ่ง
แล้วตกลงมันเป็นหน้าที่ใคร ?
ค่าธรรมเนียมการโอนไม่มีกฏหมายบอกว่า
ใครจะต้องเป็นผู้ออกส่วนไหน
ขึ้นอยู่กับการตกลงทั้ง 2 ฝ่าย
ซึ่งเราลองมาดูก่อนว่า
ค่าธรรมเนียมในการโอนมีอะไรบ้าง?
📲1. ค่าธรรมเนียมในการโอน
คิดที่ 2% ของราคาประเมินที่ดิน
(***ล้านละ 20,000 บาท)
ไม่ว่าราคาขายจะสูงกว่า
หรือต่ำกว่าราคาประเมิน
ก็ใช้ราคาประเมินในการคิดค่าธรรมเนียม
ซึ่งส่วนนี้รัฐบาลมักกระตุ้นเศรษฐกิจ
ปัจจุบันให้ใช้อัตรา 1%
(***ล้านละ 10,000 บาท)
📬2. อากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5%
(***ล้านละ 5,000 บาท)
ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน
คิดจากราคาที่สูงกว่า
(กรณีเจ้าของถือครองที่ดินมาเกิน 5 ปี
หรือมีการย้ายทะเบียนบ้านเข้าเป็นเจ้าบ้านเกิน 1 ปี
ต้องชำระค่าอากรแสตมป์)
📇3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่ 3.3%
(***ล้านละ 33,000 บาท)
ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน
คิดจากราคาที่สูงกว่า
(กรณีเจ้าของถือครองที่ดินมาไม่เกิน 5 ปี
หรือมีการย้ายทะเบียนบ้านเข้าเป็นเจ้าบ้านไม่เกิน 1 ปี
ต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ)

***กรณีจ่ายอากรแสตมป์
จะยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ/
จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะยกเว้นอากรแสตมป์
📑4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
เป็นการคิดอัตราการจัดเก็บภาษีรายได้
ตามที่กรมสรรพากรกำหนด
โดยคำนวณจากราคาประเมินที่ดิน
ไม่ว่าราคาขายจะสูงกว่าหรือต่ำกว่าราคาประเมิน
รวมถึงระยะเวลาในการถือครอง
เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษี
(ซึ่งถือเป็น Final Tax เลือกได้ว่าจะรวมยื่น
หรือไม่รวมยื่นภาษีปลายปี ภงด90,91)
📆5. ค่าจดจำนอง
ถ้าผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคาร
ต้องเป็นคนจ่ายค่าจดจำนองเอง
แต่ถ้าผู้ซื้อไม่ได้กู้สินเชื่อแต่ซื้อเงินสด
ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้
โดยค่าจดจำนองคิดที่ 1%
(***ล้านละ 10,000 บาท)
ของยอดจดจำนอง
ซึ่งส่วนนี้รัฐบาลมักกระตุ้นเศรษฐกิจ
ปัจจุบันให้ใช้อัตรา 0.01%
(***ล้านละ 100 บาท)
🧮6. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
ค่าอากร 5 บาท
ค่าพยาน 20 บาท
เราสามารถคำนวณค่าใช้จ่าย
ในการโอนที่ดินง่ายๆได้จากเวปกรมที่ดิน
http://lecs.dol.go.th/rcal
ระบบคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน
จากกรมที่ดิน http://lecs.dol.go.th/rcal

เข้าใจค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด
พิมพ์ “เคลียร์ทุกข้อ”✅✅

#ครูส้มสอนการเงินเเละอสังหาฯ
็เป็นธุรกิจได้ด้วยความรู้
#ความรู้อสังหาฯ #ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน

08/02/2024

#ราคาประเมินค่าก่อสร้างที่นายหน้าอสังหาฯต้องรู้ เวอร์ชั่นอัพเดทล่าสุด 2567
หมายเหตุ
ก: หักค่าเสื่อมจนถึง 0 เว้นแต่อาคารที่สามารถมีอายุเกินกว่าที่กำหนดนี้ ให้ประมาณการอายุที่ยังเหลืออยู่จริง ณ วันที่ประเมิน
ข: หักค่าเสื่อมตามเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่กำหนดจนเหลือประมาณ 40% และเมื่อนั้นหยุดหักค่าเสื่อม ให้ถือว่าอาคารนั้นมีค่าเสื่อมคงที่ 40% แม้จะมีอายุเพิ่มขึ้นก็ตาม ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว กำหนดอายุอาคารไว้ 50 ปี แสดงว่าให้หักค่าเสื่อมได้ปีละ 2% (100% หาร 50 ปี) หากบ้านเดี่ยวหลังนั้นมีอายุ 30 ปี ก็ ย่อมหักค่าเสื่อมไป 60% เหลือราคาเท่ากับ 40% แต่ถ้าบ้านข้างเคียงอีกหลังหนึ่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีอายุ 40 ปี ก็ คงหักค่าเสื่อมถึง 60% แล้วหยุดหักเช่นกัน โดยถือว่าอาคารอายุ 30 หรือ 40 ปี นั้น มีราคาหลังหักค่าเสื่อมเท่ากัน คือ 40% ของราคาค่าก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้เพราะโครงสร้างอาคารมาตรฐานย่อมไม่เสื่อมโทรมลง อาคารที่สร้างตามมาตรฐานวิศวกรรมอาจสามารถอยู่ได้นับร้อยปี แต่สิ่งที่เสื่อมโทรมลงคือระบบประกอบอาคาร ผนังหรืออื่น ๆ โครงสร้างของอาคารมีมูลค่าประมาณ 60% ของทั้งหมด ดังนั้นจึงประมาณการว่า ในกรณีที่อาคารมีอายุ 30 ปีขึ้นไป อย่างน้อยที่สุดโครงสร้างที่เหลือและส่วนอื่น (ถ้ามี) น่าจะมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 40% ของราคาก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้หากกรณีอาคารที่มีอายุมากเป็นพิเศษ เช่น ตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป
ค:สำหรับอาคารตามรายการที่ 18, 21 และ 22 มีรายละเอียดเพิ่มเติมดังนี้:
1.กรณีอาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม.
และสูงเกิน 23 เมตร จะต้องมีลิฟท์ดับเพลิง 1 ชุด
มูลค่าประมาณ 10 ล้านบาท
2.อาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม. ขึ้นไป
ยังต้องมีระบบดับเพลิง เช่น ระบบพ่นน้ำอัตโนมัติ
รวมเป็นเงินอีกตารางเมตรละประมาณ 1,000 บาท
ง:สำหรับอาคารในรายการที่ 24
อาคารสรรพสินค้าที่สูงไม่เกิน 3 ชั้น กำหนดให้มีลิฟท์และบันไดเลื่อนอย่างละไม่เกิน 4 ตัว กรณีที่เกินกว่านี้ ประมาณว่ามีค่าก่อสร้างเพิ่มเติมเป็นเงิน ตัวละประมาณ 4-5 ล้านบาท และนำไปเฉลี่ยเป็นค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรต่อไปนอกจากนี้ผู้ใช้ราคาค่าก่อสร้างอาคาร พึงเข้าใจในสาระต่อไปนี้:
องค์ประกอบมาตรฐานราคาประกอบด้วย ค่าก่อสร้างตามสัญญาก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งได้แก่ ค่าวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ (ในงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งานระบบประกอบอาคาร) ค่าแรงงานก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทั่วไปในการก่อสร้างและกำไรของผู้รับเหมา และค่าภาษีมูลค่าเพิ่ม (7%) และสบทบกองทุนต่าง ๆ (0.96%) โดยไม่รวมค่าดอกเบี้ยลงทุนก่อสร้าง บริหารโครงการ ออกแบบ ควบคุมงาน โฆษณาประชาสัมพันธ์ และค่าบริหารการขาย
ค่าก่อสร้างที่กำหนดนี้ใช้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้น ในพื้นที่อื่นผู้ใช้ต้องปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม โดยควรมีเหตุผลประกอบการปรับเปลี่ยนด้วย เช่น การคำนึงถึงปัจจัยด้านการขนส่ง อัตราค่าแรงและค่าครองชีพในท้องถิ่น อุปกรณ์ก่อสร้างที่มีอยู่หรือหาง่ายหรือไม่ในท้องถิ่นนั้น และปัจจัยด้านการรับน้ำหนักของดิน (บางแห่งอาจแข็งแรงมากจนไม่ต้องตอกเสาเข็ม)
ค่าก่อสร้างนี้เป็นราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ก่อสร้างโดยรวม (รวมช่องบันได ช่องลิฟท์ พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ) ไม่ใช่ตามพื้นที่ใช้สอยสุทธิ หรือไม่ได้แยกตามราคาที่อาจแตกต่างกันตามประเภทใช้สอยเช่น ห้องนอน ห้องครัว เฉลียง ระเบียง เป็นต้น
ค่าก่อสร้างนี้คิดเฉพาะในขอบเขตโครงสร้างอาคารเป็นหลัก เช่น พื้นที่ซักล้างหรือที่จอดรถที่มีหลังคาคลุมรวมทั้งระเบียงชั้นบน ส่วนพื้นที่ซักล้าง ระเบียงชั้นล่างหรือพื้นที่ถนนที่ยื่นออกจากตัวบ้าน ไม่นับรวมในพื้นที่ก่อสร้างนี้
ค่าก่อสร้างนี้ ไม่รวมค่าโฆษณา ดอกเบี้ย ค่านายหน้าการขาย แต่เป็นราคาเพื่อประมูลก่อสร้าง
ค่าก่อสร้างนี้ ไม่รวมค่ากำแพงกันดินในระหว่างการก่อสร้าง (sheet pile) หรือกรรมวิธีในการก่อสร้างพิเศษไปจากทั่วไป
ค่าก่อสร้างนี้จัดทำขึ้นสำหรับสิ่งก่อสร้างทั่วไป กรณีที่มีลักษณะพิเศษหรือมีต้นทุนที่สูง-ต่ำผิดปกติจำเป็นที่จะต้องคำนวณอย่างละเอียดโดยการถอดแบบก่อสร้างเป็นราย ๆ ไป โดยไม่สามารถใช้มาตรฐานราคาค่าก่อสร้างนี้
ค่าก่อสร้างนี้ อาจสูงหรือต่ำกว่าราคารับเหมาที่มีการรับเหมากันก็ได้ เพราะราคารับเหมาก่อสร้างขึ้นอยู่กับการแข่งขัน ซึ่งอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่วนราคาต่อตารางเมตรที่คำนวณนี้มาจากพื้นฐานการถอดแบบก่อสร้างตามราคาวัสดุ-ค่าแรงปกติ
สิ่งที่ควรเข้าใจเกี่ยวกับค่าก่อสร้างก็คือ แม้ราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น แต่ไม่ใช่หมายความว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเช่นกันโดยอัตโนมัติ ทั้งนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับค่าที่ดินด้วย และยังขึ้นอยู่กับภาวะตลาด อุปทานในท้องตลาดอีกด้วย ในบางครั้งค่าก่อสร้างขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเดียวกันคณะทำงานไม่ได้กำหนดราคาค่าก่อสร้างอาคารในรายการต่อไปนี้ด้วยเหตุผลดังนี้:
โรงแรม ขึ้นอยู่กับการตกแต่ง จึงกำหนดเป็นมาตรฐานได้ยาก อาจทำให้เกิดความสับสนได้ โรงแรมอาจมีลักษณะคล้ายอะพาร์ตเมนต์ที่ได้กำหนดราคาไว้แล้ว เพียงแต่มีการตกแต่งและจัดการเป็นพิเศษ
สระว่ายน้ำ มีลักษณะที่หลากหลายมาก จึงไม่อาจกำหนดให้เป็นมาตรฐานได้ชัดเจน เช่น สนามเทนนิส
สถานีบริการน้ำมัน รีสอร์ท และอื่น ๆ ก็มีลักษณะที่แตกต่างกันหลายประการ การกำหนดเป็นมาตรฐานเช่นรายการทรัพย์สินอื่นจึงทำได้ยาก
สำหรับเหตุผลที่ยังไม่กำหนดราคาค่าก่อสร้างของสิ่งก่อสร้างเหล่านี้ ก็คือ รั้ว ขึ้นอยู่กับสภาพดิน
การถมที่ การมีคานยึด (stay) หรือไม่ วัสดุ ฯลฯ
สระว่ายน้ำ มีสระทั้งแบบมาตรฐาน สร้างใต้ดินหรือเหนือพื้นดิน รวมทั้งมีสระว่ายน้ำที่หลากหลายแบบ freeform สำหรับอาคารต่างๆ
สถานีบริการน้ำมัน มีมาตรฐานที่แตกต่างกันตามจำนวนหัวจ่าย ประเภทน้ำมันและถังเก็บน้ำมัน
โรงแรม ขึ้นอยู่กับระดับของโรงแรม การตบแต่งตามข้อกำหนดของแต่ละเครือโรงแรม
ห้องใต้ดิน ไม่มีมาตรฐานของห้องประเภทนี้
ห้องนิรภัย เป็นห้องที่มีความซับซ้อนสูง ขึ้นกับการออกแบบที่แตกต่างกันอย่างมากและมีการสร้างจำนวนน้อย โรงเรือนเลี้ยงไก่-สุกร มีความหลากหลายเช่นกัน ตั้งแต่โรงเลี้ยงแบบเปิด-แบบปิด ยังไม่มีมาตรฐานโรงเลี้ยงสัตว์ทั่วไป
Cr : มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย

#ความรู้อสังหาริมทรัพย์
#นายหน้าอสังหาฯ
#เส้นทางสู่พรีเมียมเอเจนส์
#𝒦𝑜𝓎ℳ𝓎𝒫𝓇𝑜𝓅𝑒𝓇𝓉𝓎𝒫𝓇𝑜
#𝓅𝓇𝑒𝓂𝒾𝓊𝓂𝒶𝑔𝑒𝓃𝓉
#นายหน้ามืออาชีพ
#นายหน้าสายเสก
#ราคาประเมิน #บ้านมือสอง
#อสังหาริมทรัพย์

23/01/2024

เราจะบัญญัติวาระแห่งชาติ😤😤
🔵แม่สามี 🆚 ลูกสะใภ้ 🔴

✨เรื่องมันมีอยู่ว่า ✨
ตอนสามียังมีชีวิตอยู่
แม่สามีและสะใภ้ก็ดูรักใคร่กลมเกลียวกันดี👩🏻‍❤️‍💋‍👩🏼
แต่เมื่อภายหลังสามีตาย
แม่สามีดันฟ้องขับไล่ลูกสะใภ้‼️😗
ให้ออกจากบ้านและที่ดินของตน

เนื้อเรื่องก็ประมาณนี้แหล่ะ

หลายคนถามว่า
แล้วแม่สามีฟ้องขับไล่ลูกสะใภ้ออกจากที่ดินได้ไหม⁉️

คำตอบคือ #ได้จ้า 🌸🌸🌸
เพราะฉะนั้นเรามารู้ทันก่อนแม่สามีกันดีกว่า 555 🤣🤣

เราจะเรียบเรียงเนื้อหาเป็นหลักกฏหมายง่ายๆกันนะ

เมื่อสามีและลูกสะใภ้สร้างบ้าน🏡
โดยได้รับความยินยอมจากแม่สามี
ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน
เค้าถือว่าบ้าน #ไม่ใช่ส่วนควบ ของที่ดิน
หมายความว่า แมร๊ยินยอมให้ลูกปลูกบ้าน
แมร๊จะถือว่า แม่เป็นเจ้าของที่ดิน
ทุกอย่างบนที่ดินเป็นของแมร๊โดยทันทียังไม่ได้ค่ะ

คุณแม่ ต้องส่ง #หนังสือบอกกล่าว
ให้ลูกสะใภ้ก่อน ว่าจะไม่ให้อยู่บนที่ดินแล้วนะจ๊ะ
ตามหลักกฎหมายที่ต้องทำก่อน

แต่เรื่องนี้คุณแม่ดันให้เวลาแค่ 15 วัน
ซึ่งศาลถือว่าเป็นเวลาที่น้อยมาก
ถือว่าเป็นการบอกกล่าวไม่ถูกต้อง

ถ้ามาปรึกษาแอดมิน🙋🏻‍♀️
แอดมินคิดว่าให้เวลาอย่างต่ำ 30 วันไปเลย
ให้รื้อถอนทุกอย่างออกจากที่ดิน
(อยู่ฝั่งไหนกันแน่นะแอดมินเนี่ย 😅😂)

😛 มาทางฝั่งลูกสะใภ้บ้าง💃🙆‍♀️

สิ่งแรกที่คุณต้องทำคืออ้อนแม่สามี
ไปจดตั้ง #สิทธิเหนือพื้นดิน บนที่ดินนั้น
ที่สำนักงานที่ดินก่อนเลยนะจ๊ะ
ถ้าคุณยังอยากจะอยู่บ้านหลังนี้
ต้องดูสถานการณ์ด้วยว่าเจอแม่สามีดีหรือเปล่า
ถ้าไม่เจอก็ทำตามที่เราบอกเลย 😂😂
ชีวิตไม่มีอะไรแน่นอน ไม่รู้ว่าสามีตุยวันไหน

……………………………
คำพิพากษาฎีกาที่ 4471/2565

29/11/2023

ซื้อ-ขายบ้าน? ค่าโอนเป็นหน้าที่ของใคร⁉️🏡

เวลาที่มีการซื้อ-ขายอสังหาฯ
ชอบมีคำถามว่าใครจะเป็นคนออกค่าธรรมเนียม
ในเเต่ละส่วนกันบ้าง ?
.
บ้างก็บอกคนขาย
บ้างก็บอกคนซื้อ
บ้างก็คนละครึ่ง
แล้วตกลงมันเป็นหน้าที่ใคร ?
ค่าธรรมเนียมการโอนไม่มีกฏหมายบอกว่า
ใครจะต้องเป็นผู้ออกส่วนไหน
ขึ้นอยู่กับการตกลงทั้ง 2 ฝ่าย
ซึ่งเราลองมาดูก่อนว่า
ค่าธรรมเนียมในการโอนมีอะไรบ้าง?
📲1. ค่าธรรมเนียมในการโอน
คิดที่ 2% ของราคาประเมินที่ดิน
(***ล้านละ 20,000 บาท)
ไม่ว่าราคาขายจะสูงกว่า
หรือต่ำกว่าราคาประเมิน
ก็ใช้ราคาประเมินในการคิดค่าธรรมเนียม
ซึ่งส่วนนี้รัฐบาลมักกระตุ้นเศรษฐกิจลด
ปัจจุบันให้ใช้อัตรา 1% ถึง 31 ธค 2566
(***ล้านละ 10,000 บาท)
📬2. อากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5%
(***ล้านละ 5,000 บาท)
ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน
คิดจากราคาที่สูงกว่า
(กรณีเจ้าของถือครองที่ดินมาเกิน 5 ปี
หรือมีการย้ายทะเบียนบ้านเข้าเป็นเจ้าบ้านเกิน 1 ปี
ต้องชำระค่าอากรแสตมป์)
📇3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่ 3.3%
(***ล้านละ 33,000 บาท)
ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน
คิดจากราคาที่สูงกว่า
(กรณีเจ้าของถือครองที่ดินมาไม่เกิน 5 ปี
หรือมีการย้ายทะเบียนบ้านเข้าเป็นเจ้าบ้านไม่เกิน 1 ปี
ต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ)

***กรณีจ่ายอากรแสตมป์
จะยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ/
จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะยกเว้นอากรแสตมป์
📑4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
เป็นการคิดอัตราการจัดเก็บภาษีรายได้
ตามที่กรมสรรพากรกำหนด
โดยคำนวณจากราคาประเมินที่ดิน
ไม่ว่าราคาขายจะสูงกว่าหรือต่ำกว่าราคาประเมิน
รวมถึงระยะเวลาในการถือครอง
เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษี
(ซึ่งถือเป็น Final Tax เลือกได้ว่าจะรวมยื่น
หรือไม่รวมยื่นภาษีปลายปี ภงด90,91)
📆5. ค่าจดจำนอง
ถ้าผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคาร
ต้องเป็นคนจ่ายค่าจดจำนองเอง
แต่ถ้าผู้ซื้อไม่ได้กู้สินเชื่อแต่ซื้อเงินสด
ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้
โดยค่าจดจำนองคิดที่ 1%
(***ล้านละ 10,000 บาท)
ของยอดจดจำนอง
ซึ่งส่วนนี้รัฐบาลมักกระตุ้นเศรษฐกิจลด
ปัจจุบันให้ใช้อัตรา 0.01% ถึง 31 ธค 2566
(***ล้านละ 100 บาท)
🧮6. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
ค่าอากร 5 บาท
ค่าพยาน 20 บาท
เราสามารถคำนวณค่าใช้จ่าย
ในการโอนที่ดินง่ายๆได้จากเวปกรมที่ดิน
http://lecs.dol.go.th/rcal
ระบบคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน
จากกรมที่ดิน http://lecs.dol.go.th/rcal

เข้าใจค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด
พิมพ์ “เคลียร์ทุกข้อ”✅✅

#ครูส้มสอนการเงินเเละอสังหาฯ
็เป็นธุรกิจได้ด้วยความรู้
#ความรู้อสังหาฯ #ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน

09/11/2023

รวยได้ไม่เหนื่อย ด้วยแนวคิดเงินสี่ด้าน”

ย้อนหลังไปในปี 2008 หรือในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ “แฮมเบอร์เกอร์” ที่ได้เกิดวิกฤติ ทางด้านการเงินขึ้นในอเมริกา และก็กระทบมาถึงประเทศไทยด้วย

ในปีนั้นบริษัทที่ผมทำงานอยู่ ซึ่งก็เป็นหนึ่งในบริษัทข้ามชาติมาจากฝั่งอเมริกา ก็ได้ประกาศปลดพนักงานทั่วโลกหลักหมื่นคน โดยสาขาในประเทศไทยก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ บริษัทประกาศปรับลดพนักงานในประเทศไทยเกือบพันคน

แน่นอนว่าทุกคนที่ทำงานอยู่ก็ต้องกังวลเป็นธรรมดา เพราะการโดนให้ออกจากงานในยามวิกฤติ คงไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะไปหางานใหม่

เมื่อเหตุการณ์เป็นเช่นนี้ หลายคนก็กลัวที่จะตกงาน และด้วยด้วยสัญชาตญาณก็ต้องหาทางเอาตัวรอด และผมเองก็เป็นคนหนึ่งในนั้นเช่นกัน แม้ว่าผมเองจะอ่านหนังสือมาเยอะ และพยายามเตรียมตัวรองรับช่วงวิกฤติ แต่เอาเข้าจริงก็ต้องแพ้ความกลัวของคัวเอง

ในช่วงก่อนหน้านั้น ผมได้มีโอกาสอ่านหนังสือ พ่อรวยสอนลูก และ หนังสือ เงินสี่ด้าน (Cashflow Quadrant) มาก่อนแล้ว และก็พยายามทำตามแนวคิด และการลงทุนอย่างที่เขาบอกเอาไว้ในหนังสือ แต่พอถึงสถานการณ์จริง ดันไปลืมหลักการซะอย่างนั้น

ในหนังสือ “เงินสี่ด้าน” เขาบอกเอาไว้ว่า...

รายได้ของคนเราในโลกนี้ แบ่งได้ออก เป็น 4 ด้าน โดยการแบ่งวงกลม ออกเป็น 4 ส่วนได้ดังนี้..

1. ซ้าย-บน : เรียกว่าช่อง”ลูกจ้าง” (Employee) คือคนที่มีรายได้ ที่เกิดจากการไปทำงาน กินค่าแรง กินเงินเดือน รับจ้างเขา อันนี้รวมตั้งแต่คนที่เป็นผู้ใช้แรงงานรายวัน ยันไปถึง CEO หรือข้าราชการระดับสูง

2. ซ้าย-ล่าง : เรียกว่าช่อง “ธุรกิจส่วนตัว”(Self Employed) คือรายได้ที่เกิดจากการทำกิจการของตัวเอง ต้องบริหารด้วยตนเอง ยกตัวอย่างคนที่ค้าขาย กิจการขนาดเล็ก หรือแม้แต่ แพทย์ ดารา นักกีฬาดังๆ ก็อยู่ช่องนี้ด้วยเช่นกัน เพราะหากตัวเองไม่อยู่รายได้ก็หยุด

จะเห็นได้ว่า รายได้จากสองช่องทางนี้ จะเป็นการใช้แรงแลกเงิน รายได้จะเกิดจากที่เราต้องเอาตัวเองทำงาน เมื่อไหร่เราหยุดทำ รายได้ก็จะหยุด เราก็จะเหมือนหนูถีบจักร ที่จะหยุดไม่ได้เลย และคนส่วนใหญ่ 95% ในโลกนี้ก็จะรับรายได้จากสองช่องทางนี้

3. ขวา-บน : เรียกว่าช่อง “เจ้าของธุรกิจ” (Business Owner) คือรายได้จากการที่เราเป็นเจ้าของธุรกิจ ที่มีขนาดใหญ่ มีระบบที่สามารถวางมือได้ โดยไม่ต้องเอาตัวเองไปทำงาน แต่ระบบยังสามารถสร้างรายได้ให้ตลอด นอกจากนี้ยังรวมถึง รายได้ที่เกิดจากการเป็นเจ้าของระบบ หรือเจ้าของลิขสิทธิ์ คนในช่องนี้จะใช้ระบบหรือทรัพย์สินทางปัญญา ทำงานใ้ห้ตัวเอง

4. ขวา-ล่าง : เรียกว่าช่อง “นักลงทุน” (Investor) แน่นอนว่าคนกลุ่มนี้คือ กลุ่มคนที่มีเงินเหลือใช้ แล้วนำเงินไปลงทุนเพื่อให้เงินทำงานให้ตัวเอง อย่างเช่น การลงทุนในหุ้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า การลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล และอื่นๆ

สำหรับผู้ที่รับรายได้จากช่องทางขวามือนี้ จะไม่ต้องใช้แรงแลกเงินอีกต่อไป แม้เขาจะหยุดไม่ทำงาน หรือไม่อยู่แล้ว ทั้งระบบ และเงินที่ลงทุนเอาไว้จะทำงานให้เขาตลอดไป จะมีคนแค่ 5% บนโลกใบนี้ที่รับรายได้จากช่องทางขวา

ผมได้อ่าน และเข้าใจเรื่องนี้ คิดว่าค่อนข้างดี ที่ผ่านมาก็พยายามจะย้ายตัวเอง จากการเป็นลูกจ้าง โดยการเก็บเงิน และค่อยๆ นำเงินมาเพิ่มในการลงทุน เพิ่มทรัพย์สินทั้งอสังหาริมทรัพย์ที่ได้เล่าให้ฟังไปบ้างแล้ว และการลงทุนอีกอย่างคือการลงทุนในหุ้น

ผมเองเคยลงทุนในหุ้น CP7-11 (ปัจจุบันคือ CPALL) ในเวลานั้นตั้งแต่ราคาต่ำกว่า 10 บาท ก่อนจะปันผลหุ้นเพิ่มเป็นสองหุ้นในปัจจุบัน

ในปี 2008 ที่เกิดความกลัวที่ตัวเองจะตกลงงาน เลยได้ขายหุ้น CP7-11 ที่มีอยู่ทั้งหมดในเวลานั้น 50,000 หุ้น เพราะเป็นตัวเดียวในพอร์ตที่ราคาตกน้อยที่สุด เพื่อเอาเงินมาทำธุรกิจกับเพื่อนส่วนหนึ่ง และนำไปลงทุนทำเองส่วนหนึ่ง

สองปีที่เริ่มลงทุนทำธุรกิจส่วนตัว (Self Employed) ซึ่งเป็นธุรกิจโรงเรียนกวดวิชาที่จ้างอาจารย์มาสอนอีกที ผมกับภรรยาไม่เคยได้ไปไหนเลย เพราะตอนนั้นเราเองก็มีลูกเล็ก ต้องเลี้ยงลูก และทำกิจการไปด้วย

สองปีผ่านไป ผมดูท่าจะไม่ไหว เวลาส่วนตัวก็ไม่มี ลูกก็ดูแลได้ไม่เต็มที่ เลยปรึกษากับภรรยา และเราก็ไปขอถอนหุ้นออกมาจากเพื่อน โชคดีที่เพื่อนเข้าใจ และคืนทุนให้ แต่ที่ทำมาทั้งหมดเราแทบไม่ได้มีกำไรเหลือเลย

ผมหันกลับมาดูหุ้น CP7-11 ในเวลานั้น ราคาหุ้นได้เพิ่มจาก 10 บาทตอนที่ขายไปเป็น 50 บาท โดยยังไม่นับรวมเงินปันผล

บทเรียนนี้ราคาแพงสำหรับผมมาก หากผมเอาเวลาไปเที่ยว ไปใช้ชีวิต ไม่ต้องไปทำอะไรให้มากมาย ทำแค่งานประจำก็พอ วันหยุดก็อยู่บ้าน อ่านหนังสือไป ผมก็จะมีเงินเพิ่มขึ้นมาอย่างน้อย 2 ล้านบาท ภายในเวลา 2 ปี ซึ่งเฉลี่ยต่อปีมากกว่าเงินเดือนของผมในเวลานั้นซะอีก

ความผิดพลาดของผมคือ ผมกำลังทำในสิ่งตรงข้ามกับที่สิ่งควรจะเป็น โดยการเปลี่ยนช่องรายได้จากทางด้านขวา ในการเป็นนักลงทุน กลับไปเลือกรายได้ในช่องทางด้านซ้ายแบบธุรกิจส่วนตัว เลยทำให้ต้องเหนื่อยตลอด 2 ปีโดยไม่ได้อะไรเลย

บทเรียนที่ผมได้รับจากเรื่องนี้คือ เข้าใจเรื่องเงินสี่ด้าน และใช้เป็นแนวทางในการตัดสินใจ ที่จะเลือกว่าเราจะทำอะไร วันนั้นความกลัวทำให้ผมลืมหนังสือ และลืมหลักการที่ควรจะเป็น

ดังนั้นแล้ว ขีวิต สำคัญที่การ “เลือก” ครับ เลือกบนหลักการที่ถูกต้อง จะทำให้เราเดินทางไปถึงเป้าหมายได้ แบบเหนื่อยน้อยลงมากทีเดียว

พี่วิทย์

25/10/2023

เอาความรู้มาฝากจ้า

#เป็นแค่ตัวแทนอาจนำความshipหายมาให้เจ้าของที่ดิน 😲❗️

A ไว้ใจ B แหละ เลยจดทะเบียนใส่ชื่อ B ไว้ในที่ดินคนเดียว

แต่ B ทำไงได้ ชอบเล่นการพนันเป็นชีวิตจิตใจ

ก็เลยไปเป็นหนี้พนันกับ C

…… ทีนี้ทำยังไงดีหล่ะ ไม่มีเงินไปให้ C ………

ไหนๆก็ไหนๆแล้ว เอาที่ดินที่มีชื่อของเรา ไปขายฝากก่อน
เดี๊ยะ… มีกะตังค์เมื่อไหร่ จะเอามาไถ่คืนละกันนะจ๊ะ

นี่คือคำตอบที่ B หาทางออกให้กับชีวิตตัวเอง 🤪🤪

‼️‼️ เมื่อ A รู้เรื่องเข้า เลยมาเรียกที่ดินคืนจาก C
A เองเนี่ยแหละที่เป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง
ขอเรียกคืน …..

🌀🌀 เรียกคืนไม่ได้ 🌀🌀
เพราะว่า #หนี้การพนัน
เป็นหนี้ที่แบบเรียกร้องในศาลไม่ได้อยู่แล้วป๊ะ
ขัดต่อศีลธรรมอันดีของประชาชนสุดๆ
A เรียกคืนไม่ได้จ้าาาา แม้ A ไม่ได้เล่นพนันเองก็ตามที

การที่ A เพิ่งเข้ามาแสดงตัว
ก็ไม่ตัดสิทธิ C ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก
ที่ไม่ได้รู้เรื่องอะไรกับเค้าเลยได้
จะต้องมารับเคราะห์กรรมที่ B ได้เริ่มทำไปด้วย

✅✅✅สรุป C ได้ที่ดิน ✅✅✅

……………………………………………………………
คำพิพากษาฎีกาที่ 2887/2564

14/09/2023

คำนี้ได้ยินมานานเป็นหนี้แต่ยังมีบ้านอยู่ มีบ้านมันไม่ผิดถ้าผ่อนไหวแต่มันจะมีปัญหาตอนผ่อนไม่ไหว เราต้องวางแผนการเงินให้ดี เพราะมันผ่อนยาว30-40ปี มีบ้านสวยบ้านหรูแต่ผ่อนไม่ไหว จะนอนหลับตาลงไหม

แนะนำถ้าอยากผ่อนหนี้บ้านเร็วให้หมดหนี้ภายใน10ปี

1.ผ่อนเกินค่างวด คือ ผ่อนเพิ่มงวดละ1,000-3,000บาท เพื่อช่วยร่นระยะผ่อนไปเป็น10ปี

2.รีไฟแนนท์ทุก3ปี เพื่อช่วยลดดอกเบี้ยที่ถูกกว่าช่วยลดภาระในการผ่อน จะได้ดอกเบี้ยต่ำคงทีในช่วง3ปีแรก หลังจากนั้นดอกเบี้ยลอยตัว

3.โปะเพิ่มปีละครั้งๆละ10,000-30,000 บาท เพื่อเป็นการช่วยลดเงินต้น ดอกเบี้ยจะได้ลดลง

4.ผ่อนตรงทุกงวด เพราะการจ่ายชำระหนี้ไม่ตรง เสี่ยงเจอ ดอกเบี้ยผิดนัด และค่าติดตามทวงถามหนี้

5.วางดาวน์10% เพื่อ ลดเงินต้น+ดอกเบี้ย ที่เรายังไม่ได้ผ่อนด้วยการวางดาวน์10%ของราคาบ้าน

#นกน้อยสร้างรังแต่พอตัว

❗️📌สนใจที่ดินติดแม่น้ำโขงสวยๆทักมาจ้า

11/09/2023

ก่อนถมดินควรศึกษากฏหมายก่อน

🏡ก่อนคิดจะปลูกบ้านบนที่ดินของตนเอง สิ่งแรกที่จำเป็นจะต้องศึกษาก็คือเรื่องกฎหมายสำหรับการถมที่ดิน ซึ่งถือเป็นส่วนประกอบหลักในการสร้างบ้าน หากไม่ทำการศึกษาอาจทำให้การถมที่ดินส่งผลกระทบไปสู่ที่ดินข้างเคียงของผู้อื่นให้เสียหายได้

ดังนั้น การถมที่ดินจึงมีข้อบังคับให้อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543 จะมีประเด็นหลักที่ต้องดูด้วยกัน 3 ข้อ คือ

1. หากเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องทำการขุดดิน
โดยมีความลึกจากระดับพื้นดินเกิน 3 เมตร จะต้องแจ้งเจ้าหน้าที่พนักงานท้องถิ่น (ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร สำหรับในเขตกรุงเทพมหานคร หรือ นายกเทศมนตรี สำหรับในเขตเทศบาล) และทำการขุดตามแบบที่เจ้าหน้าที่พนักงานท้องถิ่นกำหนด

2. หากพื้นที่ที่ขุดดินมีความลึกจากระดับพื้นดินไม่เกิน 3 เมตร
แต่อยู่ใกล้แนวเขตที่ดินของผู้อื่นในระยะน้อยกว่าสองเท่าของความลึกของบ่อดินที่จะขุด ต้องจัดการป้องกันการพังทลายของดินตามวิสัยที่ควรกระทำ เพื่อป้องกันดินทลายลงสู่พื้นที่ข้างเคียง

3. การถมที่ดินสูงกว่าพื้นที่ใกล้เคียง
หากจะทำการถมดินโดยมีความสูงของเนินดินเกินกว่าระดับที่ดินต่างเจ้าของที่อยู่ใกล้เคียง และมีพื้นที่ของเนินดินไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ข้างเคียง

🟩 ป้องกันปัญหาหลังการถมดิน ด้วยการเช็กประวัติที่ดิน

สิ่งต่อไปหลังจากรู้กฎหมายเบื้องต้นในการถมที่ดินแล้ว คือตรวจเช็กประวัติที่ดินที่ตัวเองกำลังสนใจหรือถือครองไว้อยู่ ซึ่งในแง่ของคนที่กำลังคิดจะซื้อที่ดินนั้น จำเป็นจะต้องตรวจเช็กประวัติที่ดินนั้น ๆ อยู่แล้วเป็นประเด็นสำคัญ

แต่บางคนมีที่ดินเก็บไว้เป็นเวลานานแล้ว ก็ต้องกลับมาตรวจเช็กที่ดินของตัวเองกันใหม่ก่อนจะถมที่ดินหรือสร้างบ้าน เนื่องจากการเอาที่ดินเก่าเก็บมาสร้างบ้านนั้นจะมีปัจจัยของระยะเวลามาเกี่ยวข้อง ซึ่งที่ผ่านมาที่ดินของคุณอาจได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วม การพังทลายของดินมาก่อน ดังนั้นก่อนที่จะถมดินก็ต้องมาทำความรู้จักที่ดินของตัวเองใหม่

1. ตรวจสอบประวัติการเกิดอุทกภัย
สิ่งแรกที่ควรจะตรวจสอบเลยก็คือประวัติน้ำท่วมบนพื้นที่โดยพิจารณาจากการย้อนไปดูข่าวเก่า หรือสอบถามจากคนพื้นที่ เพื่อเช็กระดับสูงสุดที่น้ำเคยท่วมถึง รวมไปถึงเช็กระดับน้ำในท่อระบายน้ำสาธารณะ โดยติดต่อหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบ เพื่อจะประมาณการถมดินให้สูงกว่าระดับดังกล่าว เพื่อป้องกันอุทกภัย และให้น้ำระบายออกมาจากพื้นที่ดินในบ้านได้

2. เช็กระดับดินพื้นที่ดินบริเวณข้างเคียง และถนนหน้าบ้าน
เพื่อจะได้ทำการถมดินให้สูงกว่า โดยส่วนใหญ่จะมักจะถมให้สูงกว่าถนนหน้าบ้านประมาณ 50-80 ซม. แต่จะอยู่ระดับที่ใกล้เคียงกับที่ดินเพื่อนบ้าน จะไม่นิยมถมที่ดินให้สูงเกินกว่านี้ เนื่องจากพื้นที่ระหว่างที่ดินของบ้านกับถนนสาธารณะจะมีความลาดชันมากเกินไป และอาจเกิดปัญหาน้ำท่วมที่ดินข้างเคียง โดยเฉพาะที่สำคัญการถมที่ดินสูงกว่า 80 ซม. ก็มีค่าใช้จ่ายสูง และอาจเกิดแรงดันจนรั้วบ้านเสียหายได้

🟧 ถมที่ดิน อย่าลืมพิจารณาประเภทของดิน

การถมที่ดินต้องตกลงกันให้เรียบร้อยว่าจะใช้ดินอะไรในการถม โดยดินมีหลายประเภท ดังนี้

1. ดินถมทั่วไป ดินทั่วไปที่มีราคาถูกกว่าดินประเภทอื่น จึงได้รับความนิยมมาก เนื้อดินแน่น แต่ความอุดมสมบูรณ์ของดินน้อย ไม่เหมาะกับการนำไปใช้เพาะปลูก

2. ดินดาน มีลักษณะแห้ง บดอัดได้ดี นิยมใช้สำหรับถมที่ดินที่ต้องการปลูกสร้างทันที เช่น การถมพื้นถนน หรือที่ดินริมน้ำ

3. ดินลูกรัง แม้จะเป็นดินที่บดอัดได้ดี แต่มีความอุดมสมบูรณ์ของดินน้อย ไม่เหมาะกับการนำไปใช้เพาะปลูก

4. ดินทราย แม้จะราคาถูก แต่มีลักษณะไม่อุ้มน้ำ ถูกกัดกร่อนได้ง่าย ต้องมีการป้องกันดินไหล และบดอัดอย่างดี เพื่อป้องกันการทรุดตัวในอนาคต

5. หน้าดิน มีลักษณะร่วนพรุน เนื้อดินค่อนข้างละเอียด ระบายน้ำได้ดี เหมาะกับการถมที่ดินที่ต้องการทำสวน หรือทำสนามหญ้า

🟦 เช็กราคาการถมที่ดินเบื้องต้น ระวังผู้รับเหมาปล้นโดยไม่รู้ตัว

เมื่อรู้ข้อกฎหมายการถมที่ดิน รู้ประวัติที่ดินของตนเอง ทีนี้ก็มาดูค่าใช้จ่ายในการถมที่ดินกัน ซึ่งโดยทั่วไปการถมที่ดินนั้นจะมีราคาไม่ตายตัว ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขหลาย ๆ อย่าง อาทิ ระยะทางในการขนส่ง ขนาดพื้นที่ สภาพที่ดิน เป็นต้น ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยที่ควบคุมได้ยาก

ดังนั้น เจ้าของที่ดินที่อยากจะสร้างบ้านในราคาที่ประหยัด อยู่ในงบประมาณก็ควรเริ่มต้นศึกษาข้อมูลค่าใช้จ่ายตั้งแต่การถมที่ดินเลย เนื่องจากผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะคิดราคาการถมที่ดินไม่เหมือนกัน บางรายคิดเป็นคันรถ บางรายคิดเป็นคิว แต่จะคิดราคาเหมารวมกับค่าบดอัด

ทั้งนี้ เจ้าของที่ดินสามารถเปรียบเทียบและคำนวณหาผู้รับเหมาที่ถูกที่สุดได้โดยการแปลงพื้นที่ดินจากตารางวาให้เป็นตารางเมตร โดยใช้สูตร

ขนาดพื้นที่ดิน (ตารางวา) x 4 = พื้นที่ตารางเมตร

ตัวอย่าง ที่ดิน 50 ตารางวา x 4 = 200 ตารางเมตร

พอได้ผลลัพธ์ที่เป็นขนาดที่ดินแบบตารางเมตรแล้วก็มาคำนวณความสูงของดินที่จะถม โดยนำ

ความสูงในการถมที่ดิน (เมตร) x พื้นที่ตารางเมตร = ปริมาณดินที่ต้องการใช้ (คิว)

ตัวอย่าง ต้องการถมที่ดินสูง 2 เมตร X 200 ตารางเมตร = ดิน 400 คิว

โดยต้องเผื่อค่าบดอัดดินที่จะยุบตัวลงไปด้วยประมาณ 20-30%

ปริมาณดินที่ต้องการใช้ (คิว) x 30% = 400 x 30% = 400 + 120 = 520 คิว

ที่ดินของคุณต้องการใช้ดินสำหรับถมที่ดินประมาณ 520 คิว

จากนั้นก็ลองเอาตัวเลขที่ได้ตรงนี้ไปเปรียบเทียบกับราคาที่ผู้รับเหมาแจ้งมา ระหว่างการคิดราคาเป็นคันรถ (ขึ้นอยู่กับว่ารถบรรทุกดินได้กี่คิว) กับราคาที่คิดเป็นคิว (ดินถมทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 280-350 บาท/คิว) ว่าการคิดราคาแบบไหนจะถูกกว่ากัน

เมื่อรู้วิธีการถมดินที่ดินเบื้องต้นแล้ว เมื่อมีการปลูกสร้างบ้านก็จะไม่ทำให้เกิดปัญหาภายหลัง แถมยังช่วยประหยัดงบในการปรับปรุงซ่อมแซมบ้านอันเป็นปัญหาที่เกิดจากดินทรุดตัวในอนาคตด้วย ดังนั้นก่อนจะสร้างบ้านนอกจากการศึกษาโครงสร้างตัวบ้าน กฎหมายอาคาร เรื่องของที่ดินก็เป็นส่วนสำคัญมากที่ไม่ควรมองข้ามเพราะเป็นรากฐานที่สำคัญสำหรับการสร้างบ้าน

ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก คุณ กิตติคม พจนี