18/01/2021
1. มองหาทรัพย์ในทำเลที่ศึกษาราคาตลาดเรียบร้อยแล้ว
ราคาตลาด จะเป็นราคาประกาศขายโดยเฉลี่ยในทำเลนั้น การศึกษาราคาตลาดจะทำให้เข้าใจสถานการณ์ภาพรวมการประกาศขายอสังหาฯในพื้นที่นั้น จะเป็นข้อมูลพื้นฐานเบื้องต้นในการพิจารณาว่า การลงทุนด้วยงบประมาณที่มีอยู่นั้นเพียงพอหรือมีความเป็นไปได้หรือไม่ การศึกษาราคาทรัพย์ประกาศขายเบื้องต้น สามารถทำได้ทั้งการตรวจดูราคาทรัพย์ที่ลงประกาศขายทางสื่อออนไลน์ และการสำรวจภาคสนามลงพื้นที่จริง
2. มองหาทรัพย์ที่ประกาศขายต่ำกว่าราคาตลาด
โดยปกติการลงทุนมักได้กำไรเมื่อขาย ดังนั้น หากลงทุนอสังหาฯ ในราคาประกาศขายที่ต่ำกว่าตลาด ด้วยทุนต่ำกว่า ย่อมได้รับประโยชน์จากส่วนต่างราคาตั้งแต่ตอนซื้อ การมองหาทรัพย์ที่ประกาศขายต่ำกว่าราคาตลาด สามารถค้นหาได้จากประกาศขายทั่วไปที่มีลักษณะเร่งรีบในการขาย , ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองราคาสูงกว่า , ทรัพย์โครงสร้างดีที่ขายตามสภาพ , การเข้าประมูลบ้านมือสอง จากกรมบังคับคดี เป็นต้น
3. มองหาปัจจัยที่ส่งเสริมความเจริญในอนาคต
ความเจริญทางเศรษฐกิจย่อมนำมาซึ่งราคาที่ดินและอสังหาฯ ปรับตัวแพงขึ้น ดังนั้น การมองหาทรัพย์ประกาศขายตอนนี้ เพื่อรองรับแนวโน้มความเจริญในอนาคต ย่อมสร้างโอกาสทำกำไรที่ดีกว่าได้นั้นเอง ลักษณะการมองหาปัจจัยที่ช่วยส่งเสริมทำเล เช่น โครงการการลงทุนภาครัฐ , โครงการการลงทุนภาคเอกชน , จุดเชื่อมต่อการเดินทาง , ทำเลเชิงพาณิชย์ในอนาคต เป็นต้น
4. มองหาความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย
การลงทุนอสังหาฯ ที่มี Demand รองรับ เป็นการลงทุนที่ตอบโจทย์บนฐานความต้องการลูกค้า ย่อมได้เปรียบในการสร้างผลกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ ลักษณะการมองหากลุ่มเป้าหมาย อย่างการลงทุนเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย เช่น สร้างห้องเช่าบนที่ดินใกล้โรงงาน, ดัดแปลงตึกพาณิชย์เป็นหอพักใกล้สถานศึกษา เป็นต้น ลงทุนเพื่อเป็นพื้นที่พาณิชย์ เช่น ดัดแปลงทาวน์เฮาส์เป็น office ปล่อยเช่า เป็นต้น
5. มองหาข้อจำกัดที่สร้างผลประโยชน์ไม่จำกัด
การลงทุนอสังหาฯ ในพื้นที่มีข้อจำกัดด้านการปลูกสร้าง ยากที่จะมีสิ่งปลูกสร้างเกิดใหม่ๆ ย่อมมีโอกาสสูงที่ Demand จะมากกว่า Supply โอกาสทำกำไรในการลงทุนจึงเพิ่มตามไปด้วย เช่น ซื้อตึกพาณิชย์ในพื้นที่ที่มีข้อจำกัดด้านการปลูกสร้าง , เลือกลงทุนคอนโดฯที่อยู่ในพื้นที่ที่มีข้อจำกัดด้านการปลูกสร้าง เป็นต้น
6. มองหาเงื่อนไขส่งเสริมด้านการเงิน
การมองหาผลประโยชน์อื่นๆ นอกเหนือจากการต่อรองราคา เช่น เงื่อนไขการจ่ายชำระ , การอำนวยความสะดวกในการยื่นกู้ธนาคาร เป็นต้น เหมาะสำหรับการมองหาทรัพย์ประกาศขายเพื่อการลงทุน อย่างคอนโดฯโครงการใหม่เพื่อปล่อยเช่า ตามแนวคิดที่ว่า การกู้แบงค์ช่วยให้การลงทุน ไม่จำเป็นต้องใช้ทุนตนเองหมดทั้งก้อน ซึ่งผลประโยชน์ที่ได้รับ นอกจากได้จะมีทรัพย์สินอย่างที่ตั้งใจแล้ว ยังได้รับ passive income จากกการปล่อยเช่า และ ประโยชน์ทางภาษี สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท ( สำหรับดอกเบี้ยเงินกู้ยืมซื้อบ้าน )
7. มองหาตัวเลือกที่ดีที่สุด
การรีบร้องด่วนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ คือ ข้อผิดพลาดของการลงทุนที่ก่อผลเสียตามมาทีหลัง วิธีที่จะช่วยลดความเสี่ยง คือ การเฟ้นหาสิ่งที่ดีที่สุด พยายามคัดกรองให้ได้ทรัพย์ที่ดีสุด เช่น คัดเลือก 1 ทรัพย์ที่ดีสุดใน 10 ตัวเลือก จากการมองหาพื้นที่ดีสุดในทำเลนั้น แล้วเฟ้นหาทรัพย์ประกาศที่ดีสุดในพื้นที่นั้นอีกครั้ง อาจทำ List หัวข้อในแต่ละด้าน เช่น ด้านสภาพบ้าน ,ด้านราคา ,ด้านสิ่งแวดล้อมที่ตั้ง ,ด้านการเดินทาง เป็นต้น
8. มองหาทรัพย์ที่พัฒนาต่อยอดได้
หนึ่งแนวทางที่ช่วยให้นักลงทุนมองหาทรัพย์ จับกำไรตั้งแต่ตอนซื้อได้ คือ ทัศนคติและจินตนาการรูปแบบอสังหาฯที่ตนอยากให้เป็น ดังนั้น เมื่อพบทรัพย์ประกาศขายที่เข้าตา ยิ่งเป็นทรัพย์ที่ขายตามสภาพ ราคาไม่สูง คนอื่นอาจไม่สนใจ ยิ่งง่ายต่อการต่อรองขอลดราคา สร้างโอกาสทำกำไรตั้งแต่ซื้อได้ เช่น เป้าหมายอยากเป็นเจ้าของหอพัก ไม่จำเป็นต้องเริ่มจากการซื้อที่ดินแล้วก่อสร้างอาคารเป็นหอพัก อาจมองหาอาคารพาณิชย์ แล้วดัดแปลงเป็นหอพักก็ได้ เป็นต้น กรณีเจอที่ดินผืนใหญ่ราคาไม่แพง อาจใช้วิธีแบ่งเป็นแปลงย่อย จัดสรรที่ดินบางส่วนเพื่อการพาณิชย์เพื่อสร้างรายได้ cover ต้นทุนทั้งหมด ที่ดินที่เหลือจึงกลายเป็นกำไรตั้งแต่ยังไม่ขายนั้นเอง เป็นต้น
