14/06/2025
https://www.facebook.com/share/p/1AogL5MW6L/
💔 “พี่ยอมแพ้ ไปต่อไม่ได้จริงๆ”
เรื่องนี้...โทษใคร ?
หน้าฟีดคือรอยยิ้มวันโอนบ้าน แต่เบื้องหลังคือบาดแผลลึก
บทเรียนที่ไม่อยากให้ใครต้องเจอซ้ำ
พี่แชร์ให้...บทเรียนชีวิตนี้ต้องแลกด้วยเงิน
โครงการบ้านพูลวิลล่า 8 หลัง เริ่มต้นที่ 12 ล้าน/หลัง
ยอดขายรวมกว่า 96 ล้าน
จึงตัดสินใจ “จดบริษัท”
เพื่อดำเนินการให้ถูกต้อง ต้องโปร่งใสต่อนายทุนด้วย
วางโครงสร้างไว้ว่า
พี่กับเพื่อน จะทยอยขึ้นทีละ 4 หลัง
2 ล๊อตจบ เพื่อไม่รบกวนลูกค้า
พี่ถนัดการตลาดที่สุด ส่วนการบริหารให้ลูกค้าใช้อีกบริษัทดูแล
โครงการนี้ ที่ดินรวมค่าโอน ตกแปลงละประมาณ 3 ล้าน (นายทุนถือไว้ให้)
ค่าก่อสร้างรวม VAT อยู่ที่หลังละ 5 ล้านนิติบุคคลมารับ
ดูเผิน ๆ ไม่มีอะไรน่ากังวล...
เพราะ “พี่ขายได้แล้ว” และกำลังทยอยโอน
ปีนี้โอนบ้านให้ลูกค้าไปแล้ว 4 หลังเกือบ 50 ล้านมีหลังที่เกิน 12 ล้าน
แต่ตอนนนี้ เอกสารทางบัญชีบอกว่า รายได้รวม 12 ล้านบาท
บิลต้นทุนผู้รับเหมา 8 งวด 20 ล้าน (กลม ๆ)
อีก 4 หลัง จ่ายไปแล้ว 5 งวด 13.5 ล้าน เขาบอกว่าคืองานระหว่างทำ
หน้ากำไรขาดทุน
รายได้ 12,000,000
ต้นทุนที่ดิน 3,0000,000
ก่อสร้าง 20,000,000
รวมต้นทุน 23,000,000
📉 ขาดทุนไปแล้ว 11,000,000
รายได้บ้านอีก 3 หลัง “หายไป” ประมาณ 36 ล้าน แล้วจะขาดทุนได้ยังไง
ลองไล่ดูทีละหลัง
- หลังที่ 1, 2, 4: โอนที่ดินจาก “นายทุน → ลูกค้า” บริษัทพี่ไม่เกี่ยวเลย ดูใบฟ้า
- หลังที่ 3: ที่ดินโอนเข้า “บริษัท” นี่ต้นทุนที่ดิน 3 ล้าน และใบทด13 ยอดขาย 12 ล้าน
- หลังที่ 5-8: ยังไม่มีการโอนที่ดินด้วยซ้ำ มีแต่ใบอนุญาต
แล้วบริษัทพี่ อยู่ประเภทใหน ?
- หลังที่ 1, 2, 4 บริษัทพี่ คือ “ผู้รับเหมา” อยู่ในระบบ VAT แต่พี่ไม่ได้จด vat
- ใบกำกับภาษีซื้อ พี่ หัก ณ ที่จ่ายนำส่งทุกใบ
- บริษัทไม่ได้จด VAT และไม่ได้ยื่น VAT ซื้อ
ผลคือ?
- การประกอบกิจการโดยมิได้จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 85/1(1) แห่งประมวลรัษฎากร ให้เสียเบี้ยปรับสองเท่าของเงินภาษีที่ต้องเสีย
- ฐานที่ต้องเสีย vat ขาย (ยอดเงินเข้าบัญชี) 27 ล้าน- 1.8 ล= 25.2ล้าน
- ภาษีขาย 25,200,000x7% = 1,764,000
- เบี้ยปรับสองเท่า 3,528,000 ไม่รวมเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือน
- เท่านี้ปาไป 5,292,000 มากกว่าส่วนที่พี่จะได้ไปเกือบเท่าตัว
- ยังไม่รวมกำไร จากการเสียภาษีสิ้นปี ซึ่งน่าจะอยู่ในงบ
ไปอ่าน นี้กันเพิ่มนะครับ copy นี้ไปวางใน google เลขที่หนังสือ : กค 0702/7643
เท่านี้ พี่ก็ไปต่อไม่ไหวแล้ว
- บัญชีพี่น่าจะเข้าใจว่า พี่สร้างบ้านขาย อยู่ในภาษีธุรกิจเฉพาะ
- เพราะทั้งที่ภาพที่พี่สร้าง และเอกสารมันไปทางนั้นจริง ๆ
- บางทีก็แยกไม่ออกหรอก เห็นสร้างบ้านขาย ไม่ต้องยื่น vat เลยไม่ได้ตามเอกสารพวกที่ดิน
เหตุการณ์ตอนนี้
- เงินทั้งหมดที่ใช้ดำเนินงาน มาจากนายทุน
- ดอกเบี้ย ทุน กำไร...เหลือพี่หลังละไม่ถึงล้าน
- แต่ภาระต้องรับเกือบ 6 ล้าน
พี่ไม่มีเงินจ่าย
มีทางแก้ยังไง รับแก้เคสไหม
เหลืออะไรที่ให้ผมแก้ มันเลยขั้นมาไกลสำหรับ 4 หลังแรก
เพราะ “พวกพี่คุยกันน้อยไป”
วันที่ 12-13 มิ.ย. 68 เต็มทุกที่นั่งครับ
📌 รอบต่อไปเสาร์ อาทิตจ์ 5-6 กรกฎาคม 68
เคสพวกนี้จะถูกนำมาเป็นแนวทางในการศึกษา
เพื่อแกะหาปัญหาว่า วิธีแก้พวกนี้ วางให้ได้ละเอียดขนาดใหนก็ได้
โครงนี้เห็นคร่าว พี่ๆว่า ปัญหาเกิดจากอะไร
“วางโครงสร้างภาษีอสังหาฯ”
- ไม่ว่าจะเป็น
- สร้างบ้านขาย
- รับเหมาก่อสร้าง
- กู้เงินสร้าง
- จัดสรร/ไม่จัดสรร
วางแผนตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดิน ก่อกันตั้งแต่กระดาษเปล่าหน้าเดียว
เพราะการแก้หลังจากลงมือสร้างแล้ว... “ต้นทุนแพงกว่าเสมอ”
โครงการพี่ดี....มาเป็นหัวหน้าทีมรู้รอบ
ขอให้เรื่องนี้...
เป็นมากกว่ารอยยิ้มในวันโอน
แต่เป็นบทเรียนของ “เจ้าของโครงการรุ่นต่อไป”
#อสังหาภาษีต้องรู้
#อย่ารอให้สาย
#เรียนก่อนรอดก่อน
#เล่าเรื่องภาษีด้วยหัวใจ
